Если вы хотите продать квартиру, то лучше подготовиться заранее: собрать нужные документы, при необходимости выполнить ремонт и узаконить перепланировку , навести порядок, сравнить цены аналогичной недвижимости.
Разберём каждый этап сделки и расскажем, какие нужны документы при подготовке квартиры к продаже, выписке жильцов, составлении предварительного и заключении основного договора.
Сбор документов
Перечень документов будет разным, в зависимости от каждой конкретной ситуации. Например, кто собственник недвижимости и каким способом покупатель собирается рассчитываться с продавцом. Тут тоже есть много вариантов.
Квартира — совместно нажитое имущество супругов
Документы: нотариально заверенное разрешение от одного супруга, брачный контракт.
В законодательстве существует такое понятие, как «совместное нажитое имущество» ( ст. 256 ГК РФ ). К этой категории можно отнести всё, что супруги приобрели в браке: объекты недвижимости, бизнес, автомобили, ценные вещи, технику, деньги на счетах и другое. Но если одному из супругов имущество передалось по наследству или было подарено, то оно не будет относиться к совместно нажитому.
Когда дело доходит до продажи совместной квартиры одним из супругов, обязательно потребуется нотариально заверенное согласие от второго.
При этом совершенно не имеет значения, на кого оформлена недвижимость и кто именно из супругов занимался её покупкой. Исключение из этого правила — брачный контракт, в котором чётко отражено, что у семейной пары раздельная собственность. В таких ситуациях согласие супруга на продажу не потребуется, а для сделки нужно будет предъявить брачный контракт.
Квартира в общей собственности
Документы: письменное разрешение на сделку от всех собственников.
По ст. 244 ГК РФ , общее недвижимое имущество, которое принадлежит двум или нескольким лицам, может находиться в совместной или долевой собственности. В первом случае речь идёт о ситуациях, когда каждый из собственников владеет конкретной долей — какой-то частью площади квартиры или дома.
Например, ½, ⅙, ⅛. Это право закреплено в ст. 245 ГК РФ .
При продаже объекта недвижимости, которая находится в долевой собственности, к сделке привлекаются все сособственники либо их представители. Сам договор заключается только в присутствии нотариуса. Распоряжение долями в общем имуществе регламентирует ст. 246 ГК РФ .
Если квартира находится в общей совместной собственности — приватизирована без выделения долей, то при сделке потребуется письменное разрешение от других собственников. В таком случае их личное присутствие не нужно. Разрешение составляется в простой письменной форме, нотариальное заверение не обязательно.
Такие сделки регулируются ст. 253 ГК РФ .
Квартира или доля принадлежит несовершеннолетнему лицу
Документы: согласие органов опеки и попечительства и отдельные документы для разных случаев
Когда собственник или один из них — несовершеннолетний, то продать недвижимость будет не так просто. Для совершения сделки потребуется согласие органов опеки и попечительства ( п. 4 ст. 292 ГК РФ ). Чтобы его получить, надо предоставить ребёнку другое жильё аналогичной площади и надлежащего качества.
Список необходимых документов может быть увеличен, в зависимости от возраста ребёнка. Так, если несовершеннолетний ещё не достиг 14 лет , помимо стандартного перечня потребуется предъявить:
- паспорт официального представителя или опекуна;
- документ, подтверждающий полномочия представителя;
- свидетельство о рождении ребёнка;
- разрешение органов опеки на распоряжение имуществом.
Если ребёнку от 14 до 18 лет , он может принимать участие в сделке самостоятельно. Однако для этого всё равно понадобится получить письменное разрешение от законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей) и органов опеки.
Исключение — эмансипированные несовершеннолетние ( ст. 27 ГК РФ ). Это дети, которые были приравнены к взрослым. Подать на эмансипацию разрешается только с 16 лет. При этом нужны веские основания и доказательства.
Например, вступление в брак, оформление по трудовому договору или ведение предпринимательской деятельности. Все эти обстоятельства должны подтверждаться официальными документами: свидетельством о заключении брака, трудовым договором, свидетельством о регистрации в ЕГРИП.
Эмансипированные дети могут самостоятельно совершать любые сделки, в том числе и продавать свою недвижимость. Участие органов опеки или законных представителей при этом не потребуется. Однако эмансипированный несовершеннолетний должен при заключении сделки предоставить подтверждение о признании его полностью дееспособным: решение суда или органов опеки.
Какие документы нужны покупателю для оформления ипотеки
Если покупателю понравилась квартира и он собирается купить её за счёт кредитных средств, от собственника нужны будут следующие документы для предоставления в финансовую организацию:
- Предварительный договор купли-продажи (ДКП) . Банк должен убедиться, что стороны пришли к обоюдному соглашению и сделка состоится.
- Расписка о получении первоначального взноса . В ней указываются паспортные данные сторон, сумма в цифрах и прописью, а также основание получения денег.
- Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам . Она выдаётся в УК или местном ЖКХ. Далее расскажем об этом документе подробнее.
- Технический паспорт БТИ на недвижимость . Он послужит доказательством, что в квартире не проводились перепланировки. Паспорту должно быть не более пяти лет.
- Выписка из домовой книги . Такой документ является подтверждением, что в квартире никто не зарегистрирован.
У каждой финансово-кредитной организации требования к перечню документов будут разные. Поэтому покупатель сам уточнит в финансовой организации эту информацию.
Какие ещё документы могут потребоваться при продаже
С точки зрения закона другие документы для сделки не потребуются. Однако рынок недвижимости — достаточно привлекательная сфера для мошенников. Чтобы снизить риск попасться на уловки злоумышленников, покупатели могут попросить продавца предоставить:
- документ о переходе прав собственности (договор долевого участия, дарения, мены и пр.);
- справку о закрытии задолженности по ипотеке , если квартира приобреталась за кредитные средства;
- документ об отсутствии задолженности перед фондом капремонта ;
- кадастровый паспорт на объект недвижимости .
Тут есть важный момент: продавец не обязан предъявлять перечисленные документы — однако и покупатель не обязан соглашаться на сделку в отсутствие интересующих его документов. Всё добровольно.
Если квартира продаётся в Москве или Подмосковье, вместо нескольких документов продавец может предоставить покупателю Единый жилищный документ (ЕЖД). Он оформляется через МФЦ и включает в себя практически всю необходимую информацию о недвижимости: выписку из домовой книги, справку об уплате коммунальных платежей, сведения об основных характеристиках объекта (площадь, комнатность, высота потолков) и пр.
Выписка из квартиры и погашение долгов: дополнительные документы, которые пригодятся при продаже
Чтобы сделка по продаже квартиры прошла успешно, стоит предварительно расплатиться за коммунальные услуги и выписать всех жильцов. На этом этапе тоже потребуется собирать документы заранее и обращаться в разные госинстанции. Конечно, этим можно заняться и после заключения сделки, но не каждый потенциальный покупатель согласится на такие условия.
Закрытие долгов
По ст. 158 ЖК РФ расходы за коммунальные услуги оплачивает владелец недвижимости, эта обязанность возникает сразу после перехода права собственности. Поэтому чаще всего потенциальные покупатели просят показать соответствующую справку об отсутствии задолженности.
Она обязательно потребуется и для банка, если планируется покупка квартиры за кредитные средства.
В отличие от коммунальных услуг, взносы за капитальный ремонт привязаны к самому объекту недвижимости. То есть долги переходят новому владельцу. Чтобы этого не произошло, некоторые покупатели просят документ о том, что у продавца нет задолженностей перед местным фондом капитального ремонта.
Именно эта инстанция занимается выдачей подобных справок.
Идеально, когда есть возможность закрыть все долги до продажи. Однако часто бывает, что собственники по разным причинам не могут полностью рассчитаться с коммунальными службами и фондом капремонта. Такие квартиры тоже можно реализовать, если стороны сделки предварительно оговорят все условия погашения задолженности и пропишут их в предпродажном договоре или авансовом соглашении.
Продавец квартиры оплачивает долги за счёт первоначального взноса или задатка. Есть и другой вариант: продавец снижает стоимость недвижимости на сумму задолженности. Как раз такой вид договорённости между сторонами считается наиболее оптимальным.
В обоих случаях нужно будет взять справку из управляющей компании или ЖКУ о том, что долгов за собстенником не числится.
Снятие жильцов с учёта
Для чистоты сделки от вас потребуется снять всех жильцов квартиры с регистрационного учёта. Покупатель наверняка захочет убедиться, что после приобретения нового жилья не возникнет каких-либо сложностей с бывшими жильцами. Для этого собственник должен предоставить будущему владельцу выписку из домовой книги или ЕЖД — такой документ выдаётся через МФЦ.
Сняться с регистрационного учёта можно автоматически. Это произойдёт, когда продавец будет подавать документы на постоянную или временную регистрацию по новому месту жительства. Если вы — собственник недвижимости, то для регистрации от вас потребуется при себе иметь паспорт и выписку из ЕГРН.
Когда необходима временная регистрация, эти документы должен предоставить собственник жилья вместе с заявлением о постановке жильца на учёт. В таком случае потребуется только паспорт. После проверки данных вас снимут с учёта на прежнем месте жительства и в базе миграционной службы будет числится новое.
По законодательству каждый гражданин РФ при смене места жительства должен зарегистрироваться на новом в течение 90 календарных дней. Если этого не сделать, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа ( ст. 19.15.2 КоАП РФ ). Так, жителям Москвы и Санкт-Петербурга придётся заплатить от 3 до 5 тысяч рублей, в других регионах — от 2 до 3 тысяч рублей.
Итак: продавцу, потребуется выписка из домовой книги или ЕЖД. По информации из этих документов вы сможете доказать покупателю, что все жильцы сняты с регистрационного учёта.
Составление предварительного договора
Страховкой для дальнейшего заключения сделки служит предварительный договор купли-продажи (ДКП) ( ст. 429 ГК РФ ). Этот документ защищает интересы продавца и покупателя — если одна сторона отказывается оформлять основной ДКП, другая сторона вправе обратиться в суд с исковым заявлением. Гос. инстанция может обязать ответчика заключить сделку на условиях, отражённых в предварительном договоре.
В некоторых случаях оформление предварительного ДКП — обязательная процедура. Например, когда покупатель собирается приобрести квартиру за счёт ипотечного кредитования. Документ составляется в обычной письменной форме без обязательного участия нотариуса.
Вместо предварительного ДКП стороны могут оформить авансовое соглашение. В этом документе также будет отражаться намерение сторон заключить сделку и передать аванс. Однако по авансовому соглашению стороны не смогут обязать друг друга подписать основной ДКП даже через суд.
Если что-то пойдёт не так в результате подготовки к сделке, аванс просто возвращается покупателю.
Иногда для совершения сделки составляют соглашение о задатке ( ст. 380 ГК РФ ). В отличие от авансового платежа, задаток жёстче контролируется государством. Так, если покупатель по каким-то причинам отказывается от заключения сделки, первоначальный взнос остаётся у продавца.
В обратной ситуации продавец обязан возместить второй стороне двойную величину задатка.
Составление и подписание основного договора купли-продажи
После выполнения всех перечисленных действий стороны переходят к составлению основного ДКП. К этой процедуре рекомендуется подойти ответственно, идеальный вариант — привлечь опытного юриста. При себе у продавца должны быть все необходимые документы для сделки (ДДУ, согласие супруга, справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги и прочие).
Покупателю следует взять паспорт и расписку о передаче первоначального взноса. Ну и деньги, конечно. Также у обеих сторон должен быть при себе свой экземпляр предварительного ДКП либо соглашения (о задатке или авансе).
Есть некоторые моменты, которые обязательно указываются в основном ДКП: предмет сделки, цена объекта, перечень лиц, имеющих права на недвижимость ( ст. 554 , ст. 555 , ст. 558 ГК РФ).
В противном случае документ может быть признан недействительным. Помимо обязательных требований, договор должен содержать следующую информацию:
- Полные данные обеих сторон — личные и паспортные сведения, адреса проживания. Если в сделке участвуют представители — их данные, а также информация о регистрации доверенностей.
- Сведения из правоустанавливающих документов. Если речь идёт о новостройках, чаще всего это договор долевого участия или переуступка права требования по ДДУ.
- Дата заключения сделки.
- Предмет договора — адрес, площадь квартиры, этаж, состояние объекта, кадастровый номер.
- Порядок расчётов между сторонами — наличными средствами, переводом на банковскую ячейку, аккредитив, нотариальный счёт или кредитными деньгами.
- Обязательства сторон — продавец передаёт квартиру, а покупатель принимает её за определённую плату.
- Ответственность продавца и покупателя в случае неисполнения условий договора.
- Подписи сторон сделки с их расшифровкой.
Конечно, это лишь минимальный перечень условий, который обычно отражается в ДКП. Каждый случай следует рассматривать индивидуально и с максимальной точностью учесть все нюансы.
Нужно ли нотариально заверять ДКП и кто в этом больше заинтересован
По законодательству ДКП квартиры заверять у нотариуса не нужно. Но есть исключительные ситуации, в которых привлечение нотариуса обязательно. Например, это касается сделок, где собственник объекта недвижимости — ребёнок или имущество распределено по долям.
Заверение нотариусом документа гарантирует, что сделка юридически чистая. Он проверяет дееспособность продавца, наличие каких-либо ограничений и арестов на квартиру. Кроме того, нотариус несёт материальную ответственность, когда заверяет документы.
Но нотариальное удостоверение — платная (и не очень дешёвая) услуга.
Подведём итоги
Проще всего оформить продажу, когда продавец — единственный владелец, достигший совершеннолетия и не состоящий в браке, а покупатель рассчитывается своими деньгами. Собственник оплачивает коммунальные услуги, снимает всех жильцов с регистрационного учёта, и можно составлять авансовое соглашение или предварительный ДКП — на усмотрение сторон.
После следует уже передача денег в качестве задатка или аванса и оформление соответствующей расписки. Заключительные шаги — подписание основного ДКП, полный расчёт и регистрация прав собственности. Процесс достаточно трудозатратный, но бдительность не стоит терять ни на одном этапе.
Как проверить квартиру перед покупкой
При выборе квартиры важны не только местоположение, этажность или вид из окна. Сомнительное прошлое самой недвижимости или ее хозяев после покупки могут доставить больше проблем, чем неровные стены. Рассказываем, на что обратить внимание при проверке юридической чистоты недвижимости.
Где найти сведения о квартире
Большую часть информации об объекте недвижимости можно найти в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Чтобы получить эту информацию, нужно заказать специальный документ — выписку из ЕГРН в электронном или бумажном виде. Бумажные выписки стоят дороже и готовить их будут дольше.
Получить такую выписку можно только в МФЦ или Кадастровой палате. Заявку на электронную выписку можно отправить на портале Росреестра. Когда выписку подготовят, вы получите файл с документом на электронную почту. Электронную выписку подписывают электронной подписью Росреестра. В любой момент ее подлинность можно проверить.
Также в сторонних сервисах можно заказать отчеты или иные документы на основе выписки из ЕГРН. В таких документах не будет печати Росреестра, но все сведения о недвижимости в них не будут отличаться от сведений в выписке. Существует несколько видов выписок.
В предыдущих статьях мы уже рассказывали, какие выписки могут пригодиться продавцу или покупателю недвижимости. Так, вы можете почитать о расширенной выписке, а также о выписке о переходе прав на объект. Покупателям квартир в строящихся домах по договору уступки прав требования может пригодиться выписка о зарегистрированных договорах долевого участия.
В ней напишут имена дольщиков, договоры долевого участия (ДДУ) которых зарегистрированы в Росреестре. Вы сможете сравнить номер ДДУ продавца с номером в выписке. А также посмотреть, сколько квартир уже выкуплено.
Это поможет оценить, хорошо ли продается жилье в выбранном доме.
Где найти сведения о собственнике
- сведения из баз данных,
- справки из госорганов.
В каких государственных базах данных искать информацию о собственнике
Банк данных Федеральной службы судебных приставов
В базе данных можно посмотреть, есть ли у собственника неоплаченные долги и на какую сумму. Крупная задолженность может привести к тому, что продавца объявят банкротом. В этом случае все сделки за предшествующий год могут признать недействительными.
Этот срок могут увеличить и до трех лет, если докажут, что сделку провели, чтобы умышленно навредить кредиторам.
Картотека судебных дел
Дела разных судов хранятся на разных порталах. Так, арбитражные дела можно найти в картотеке портала «Мой арбитр». А дела судов общей юрисдикции, мировых судей, а также Верховного суда хранятся в ГАС «Правосудие».
В некоторых субъектах страны могут быть собственные базы судебных решений. Такая база есть, например, у Московского городского суда. Информацию о судебных делах из региональных баз не дублируют в общероссийскую.
Если в вашем субъекте есть собственная база, нужно изучить и ее.
Проверьте, участвует ли собственник в судах в качестве ответчика. Также обратите внимание, не был ли он осужден за мошенничество раньше.
Единый федеральный реестр сведений о банкротстве
На Федресурсе публикуют сведения о компаниях и физических лицах, которые проходят процедуру банкротства. Банкроты не могут распоряжаться своим имуществом самостоятельно — за них это делает арбитражный управляющий. Если вы нашли продавца или его компанию в списке банкротов — откажитесь от сделки или дождитесь, когда объект выставят на торги.
Перечень физлиц и организаций, причастных к экстремизму или терроризму
Росфинмониторинг постоянно обновляет списки террористов и экстремистов. В перечне стоит поискать и продавца, и покупателя. Если агентство недвижимости поможет человеку или компании из списка купить недвижимость, оно должно будет заплатить штраф.
А покупателю может грозить уголовная ответственность за финансирование терроризма.
Реестр доверенностей Федеральной нотариальной палаты
В этой базе можно проверить действительность доверенности представителя продавца. Для проверки нужно указать номер документа, дату выдачи, а также данные нотариуса, сотрудника консульства или должностного лица органа самоуправления.
Бюро кредитных историй
Справка из бюро позволит оценить количество кредитных задолженностей продавца. Возможно, из-за долгов с ним проведут процедуру банкротства и аннулируют сделку.
Какие документы запросить у собственника квартиры
Паспорт
Проверить действительность паспорта можно в специальном сервисе МВД. Посмотрите, чтобы данные паспорта совпадали с данными в правоустанавливающих документах.
Также изучите страницу «Семейное положение». Сравните дату покупки квартиры с датами брака. Если имущество куплено в браке, запросите у собственника нотариальное согласие супруга.
Это стоит сделать, только если собственник купил квартиру. Если недвижимость ему подарили, он ее приватизировал или получил в наследство — супруг не может на нее претендовать.
Справку из нарко- и психдиспансера
Такую справку стоит заказать если:
- собственник пожилой человек,
- вы подозреваете, что у собственника могут быть психические проблемы,
- вы подозреваете, что у собственника могут быть алкогольная или наркотическая зависимость.
Справка из наркодиспансера подтвердит, что на момент ее выдачи собственник не состоял на учете у нарколога. А справка из психдиспансера — что собственник не состоял на учете в психиатра.
В некоторых случаях даже таких справок может быть недостаточно.Чтобы обезопасить покупателя, пригласите психиатра на сделку. Если бывшие хозяева или их родственники решат оспорить сделку через суд, заключение врача подтвердит: продавец подписывал документы в здравом уме и рассудке.
Где заказать: в государственном псих- и наркодиспансере
Кто может получить: собственник.
Справка о регистрации
В документе напишут кто, когда и по каким причинам прописывался и выписывался из квартиры с момента сдачи дома в эксплуатацию. Проверьте, выписывался ли кто-то из бывших жильцов по закону, например, когда уходил в армию или перед отправкой тюрьму. Так, после возвращения они имеют право прописаться обратно, даже если у жилья сменился собственник.
Где заказать: на портале Госуслуг.
Кто может получить: собственник или любой зарегистрированный в квартире.
Справка об остатке материнского капитала
Материнский капитал начали выдавать с 1 января 2007 года. Если у собственника есть дети, которые родились позже этой даты, проверьте, когда была куплена квартира. Если сделка прошла после рождения ребенка уточните, использовался ли материнский капитал.
Чтобы подтвердить свои слова владелец жилья может заказать специальную справку. В ней напишут размер выплаты и ее остаток.
При использовании маткапитала ребенку нужно выделить долю в купленной недвижимости. А продать квартиру один из собственников которой ребенок сложнее — для этого понадобится разрешение опеки. Также такую сделку должен удостоверить нотариус.
Где заказать: в Пенсионном фонде или на портале Госуслуг.
Кто может получить: владелец материнского капитала.
Чек-лист для проверки юридической чистоты сделки
Проверка собственника
| Что проверить | Как проверить | Что делать, в случае риска |
|---|---|---|
| Действителен ли паспорт | В сервисе МВД | Отказаться от сделки |
| Участвует ли в процедуре банкротства | На Федресурсе | Отказаться от сделки или купить квартиру после того, как ее выставят на торги |
| Есть ли неоплаченные задолженности | В базе данных ФССП | При крупной задолженности лучше отказаться от сделки |
| Участвует ли в судах и был ли осужден за мошенничество | В картотеке портала «Мой арбитр» и ГАС «Правосудие» | Если собственник или его компания участвуют в денежном споре, посмотрите сумму, которую требует истец. Если она слишком большая — лучше отказаться от сделки. Также стоит поступить, если ранее собственника осудили за мошенничество |
| Входит ли в списки экстремистов и террористов | В перечне Росфинмониторига | Отказаться от сделки |
| Покупалось ли жилье в браке | В паспорте на странице «Семейное положение» и правоустанавливающих документах | Оформить нотариальное согласие супруга на сделку. Если супруги развелись, попросить решение суда или согласие о разделе имущества, по которому квартира досталась продавцу. Также право на продажу можно доказать с помощью брачного договора |
| Есть ли несовершеннолетние собственники | В выписке из ЕГРН об объекте недвижимости | Попросить собственников получить разрешение на продажу от органов опеки |
| Использовался ли маткапитал при покупке | В справке об остатке маткапитала | Если выплату использовали, проверить, выделена ли доля ребенку. Если ребенок один из собственников — получить разрешение на продажу от органов опеки |
| Есть ли наркотическая зависимость | Справка из наркодиспансера | Отказаться от сделки |
| Есть ли психические заболевания | Справка из психдиспансера | Пригласить психиатра на сделку |
| Действительна ли доверенность | В реестре доверенностей Нотариальной палаты | Отказаться от сделки |
Проверка квартиры
| Что проверить | Как проверить | Что делать, в случае риска |
|---|---|---|
| Кто продает: собственник или доверенное лицо | В выписке из ЕГРН об основных характеристиках и правах или об объекте недвижимости | Попросить предоставить доверенность от собственника |
| Есть ли обременения или ограничения | В выписке из ЕГРН об объекте недвижимости | Зависит от вида обременения. Например, ипотечную квартиру можно купить |
| Есть ли аресты | В выписке из ЕГРН об объекте недвижимости | Отказаться от сделки |
| Как часто менялись собственники за последние несколько лет | В выписке из ЕГРН о переходе прав на объект | Отказаться от сделки, если за последний год квартиру перепродавали чаще трех раз |
| Есть ли жильцы, выписанные по закону | В справке о регистрации | Попросить собственника показать новую прописку этих жильцов или отказаться от сделки |
Документы для продажи квартиры: как собрать полный пакет
«РБК-Недвижимость» объясняет, какие документы нужно подготовить тем, кто планирует продавать квартиру в 2021 году. Если не позаботиться об этом заранее или не взять нужную справку, сделку не зарегистрируют
Фото: Anete Lusina/Pexels
Сбор документов — важный этап предпродажной подготовки. Ниже публикуем перечень бумаг, необходимых для успешного проведения сделки. Рекомендуем запасаться ими заранее: это позволит минимизировать затраты в дальнейшем.
Вы можете обратиться в риелторскую или юридическую фирму — специалисты помогут в оформлении бумаг и обеспечат максимальную безопасность сделки. Стоимость таких услуг обычно составляет до 2–3% от цены квартиры. Но если ваш бюджет ограничен — документы можно подготовить самостоятельно.
Список документов для продажи квартиры
- Паспорт
- Справка о составе семьи
- Договор купли-продажи
- Выписка из ЕГРН
- Нотариальная доверенность
- Разрешение органов опеки и попечительства
- Свидетельство о рождении ребенка
- Письменное согласие супруга
- Правоустанавливающий документ
- Технический паспорт
Паспорт
Для заключения сделки, прежде всего, потребуется документ, удостоверяющий личность продавца или его уполномоченного представителя. Если владельцев несколько, необходимы паспорта каждого. Иностранным гражданам для продажи квартиры нужно предъявить вид на жительство или нотариально заверенный перевод паспорта.
Справка о составе семьи
Это расширенная выписка из домовой книги. Она позволяет потенциальному покупателю узнать всю историю владения собственностью и убедиться, что на жилплощади никто не прописан. Чтобы оформить документ, нужно обратиться в МФЦ. Кроме того, его можно заказать на портале госуслуг.
Справка считается действительной не больше 30 календарных дней. Предоставляется бесплатно.
Договор купли-продажи
Юридически фиксирует условия сделки и закрепляет обязательства сторон. В договоре указываются паспортные данные продавца и покупателя, стоимость квартиры, ее кадастровый номер и адрес. Оригиналы должны быть у каждого участника сделки. Еще один экземпляр передается в регистрационный орган.
Обязательное дополнение к договору купли-продажи — акт приема-передачи.
Выписка из ЕГРН
Заменяет свидетельство о праве собственности и позволяет покупателю узнать о наличии обременений на недвижимость. Например, не находится ли она под арестом или в залоге у банка. Выписку из ЕГРН можно получить в МФЦ или на официальном сайте Росреестра.
Кроме того, Федеральная кадастровая палата в пилотном режиме запустила онлайн-платформу по выдаче сведений из ЕГРН.
Нотариальная доверенность
Требуется в том случае, если влaдeлeц недвижимости по какой-то причине нe мoжeт лично yчacтвoвaть в сделке. В доверенности прописываются паспортные данные уполномоченного представителя, список его прав, адрес квартиры, дата составления документа. Доверенным лицом может быть любой дееспособный совершеннолетний гражданин.
Документ требуется удостоверять нотариально.
Разрешение органов опеки и попечительства
Если в семье есть дети младше 14 лет, потребуется разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Документ гарантирует, чтo cдeлкa нe ущемляет пpaвa ребенка и после ее заключения его жилищные условия не ухудшатся. В том случае, если несовершеннолетний только зарегистрирован на жилплощади, но не является ее собственником, согласие опеки не требуется.
Свидетельство о рождении ребенка
Если в число собственников квартиры входит ребенок, для заключения сделки, помимо паспортов, родители обязаны предоставить свидетельство о рождении. Опекуны и попечители должны иметь судебное решение об установлении опеки или свидетельство об усыновлении. Если несовершеннолетнему собственнику есть 14 лет, свидетельство о рождении предоставляется вместе с паспортом.
Письменное согласие супруга
Недвижимость, приобретенная в браке, считается совместной собственностью — даже если в документах значится только один владелец. В этом случае для заключения сделки продавцу потребуется письменное согласие супруга (также нужно приложить свидетельство о браке). Строгих правил по его оформлению и содержанию нет, но на документе должны стоять подпись и печать нотариуса.
Правоустанавливающий документ
Любой документ, на основании которого зарегистрировано право собственности на недвижимость. Если квартиру покупали — потребуется предыдущий договор купли-продажи, приватизировали — договор приватизации, получили в подарок — дарственная, получили в наследство — справка о праве на наследство. Если бумага утеряна, собственнику нужно обратиться в организацию, где ее выдали.
Технический паспорт
Этот документ содержит технические характеристики квартиры и ее подробный графический план. Техпаспорт требуется для получения разрешения от органов опеки и попечительства, а также если покупатель планирует оформить ипотеку. Кроме того, он позволяет узнать о наличии незаконной перепланировки.
Копию технического паспорта можно заказать в БТИ или МФЦ. Срок действия — пять лет.
Дополнительные документы
Для продажи квартиры в некоторых случаях требуются дополнительные бумаги. Они снижают риски сделки и ycкopяют пpoцecc принятия peшeния пoкyпaтeлeм. Собственника недвижимости могут попросить предъявить справку о том, что он не состоит на учете в психиатрическом и наркологическом диспансерах. Также многие покупатели хотят быть уверены, что у продавца нет задолженностей за коммунальные услуги. Для этого нужна выписка о состоянии лицевого счета: ее можно получить в МФЦ, ТСЖ, УК, а также на портале госуслуг.
Кроме того, если недвижимость перешла к владельцу по договору наследования или дарения — стоит заранее заказать справку об отсутствии долга по налогам на имущество.
Документы для продажи доли в квартире
Если квартира находится в долевой собственности — существует ряд нюансов. Прежде всего, продавец обязан сообщить другим владельцам недвижимости о желании реализовать свою долю: по закону они получают преимущество при ее выкупе. Для этого по месту жительства всех участников долевой собственности направляются персональные письменные уведомления.
Только если в течение месяца остальные дольщики не изъявят желания купить отчуждаемую долю, ее разрешается продавать посторонним лицам. Если это условие нарушено — они могут потребовать аннулировать сделку. Кроме того, при продаже доли в общей квартире договор купли-продажи обязательно нужно удостоверять у нотариуса.
Регистрация права собственности
Когда все нужные документы собраны, можно регистрировать переход права собственности. Это заключительный шаг, после которого покупатель становится владельцем квартиры. Оформить сделку можно в отделении Росреестра или в МФЦ.
Второй вариант проще и удобнее, но требует больше времени. Продавцу и покупателю нужно записаться в центр госуслуг, вместе прийти на прием, заполнить бумаги и передать пакет документов. К ним также следует приложить квитанцию об оплате госпошлины (2 тыс. руб. для физических лиц). Обычно на регистрацию сделки в Росреестре уходит семь рабочих дней.
Если документы поданы через центр госуслуг, добавляются два дня на их пересыл в Росреестр.
Как проверить продавца квартиры и не попасть на мошенника. Чек-лист
Покупка квартиры — не только радостное событие, но и ответственное мероприятие, сопряженное с рисками. Сначала человеку приходится пройти муки выбора — найти вариант, подходящий по бюджету, локации и внешним характеристикам. После чего наступает самый ответственный момент — проверка юридической чистоты квартиры и самого собственника.
Вместе с экспертами рассказываем, как с помощью простых правил избежать проблем.
Правило 1. Проверка документов
Первое, с чего стоит начать — это проверить документы продавца. Нередки случаи, когда для мошенничества с недвижимостью используются поддельные документы (паспорта, завещания и т. д.). Проверить подлинность паспорта продавца можно с помощью специального сервиса. Стоит иметь в виду, что паспорт может оказаться недействительным по причинам, не связанным с мошенничеством (порча документа, истечение срока действия, наличие записей, которых в паспорте быть не должно). В таком случае следует попросить продавца обратиться в территориальные органы МВД за разъяснениями.
Также перед покупкой квартиры следует тщательно проверить правоустанавливающие документы — договоры купли-продажи, дарения, долевого участия и т. д. С 2016 года документом, подтверждающим государственную регистрацию права собственности на недвижимость, является выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). До указанного времени выдавалось свидетельство о государственной регистрации права. Полагаться только на документы, которые предоставил продавец, не следует, отметила ведущий юрисконсульт юридической службы риелторской компани «Инком-Недвижимость» Ольга Кладкова.
Для проверки актуальности права собственности продавца, отсутствия запретов на распоряжение объектом и ограничений права собственности можно получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости. «В случае когда продавец жилого помещения является не первым ее собственником, следует также запросить выписку из ЕГРН о переходе прав, из которой можно получить информацию о том, сколько раз и как часто происходила смена собственников данного объекта», — добавила юрист. Получить такие выписки из Росреестра может любое заинтересованное лицо. Однако следует помнить, что сведения, содержащиеся в выписке, актуальны на момент ее выдачи.
Поэтому получать выписку лучше незадолго до сделки.
Первое, с чего рекомендуют начать проверку продавца, — это его документы. Также перед покупкой квартиры следует тщательно проанализировать правоустанавливающие документы (Фото: Motortion Films\shutterstock)
- выписка из ЕГРН. В ней содержатся данные о собственниках, указаны ограничения, аресты и обременения, если такие есть;
- документы, подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, приватизации, свидетельство о наследстве и т. д.);
- единый жилищный документ (содержит сведения о всех прописанных и заменяет выписку из домовой книги и финансово-лицевой счет);
- технический паспорт квартиры (по нему видно, производились ли перепланировки);
- справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам из MФЦ;
- выписка из психоневрологического диспансера, доказывающая что продавец дееспособен);
- свидетельство о браке или о его расторжении, брачный договор либо соглашение о разделе имущества супругами. В случае если квартира приобреталась в браке, необходимо получить согласие второго супруга на сделку. Согласие должно быть заверено нотариально;
- при проведении сделок с квартирами, среди собственников которых есть дети, необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства.
Правило 2. Нет ли судебных разбирательств
Проверить, не ведется ли в отношении собственника каких-либо судебных разбирательств, можно, используя открытые источники. Адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Александра Воскресенская в первую очередь рекомендует проверить продавца на предмет:
- наличия в отношении него исполнительных производств (на сайте ФССП). Данная проверка позволит узнать о просроченных обязательствах, которые могут привести к банкротству;
- наличие в отношении продавца судебных споров, где правообладатель выступает в качестве ответчика.
По словам юриста, особое внимание стоит обратить на семейные споры (раздел имущества), наследственные споры, споры, вытекающие из договоров займа и кредитных договоров, которые, как правило, обеспечиваются недвижимым имуществом.
Узнать о наличии судебных разбирательств и исков в отношении собственника можно на официальном портале судов общей юрисдикции города Москвы, на официальном интернет-портале «Правосудие», на сайте картотеки арбитражных дел (если продавец является ИП, то к нему могут быть предъявлены иски в арбитражных судах). Для проверки понадобятся данные продавца (ФИО, ИНН).
«Все эти обстоятельства необходимо проверить для того, чтобы в дальнейшем исключить риски оспаривания договора купли-продажи (например, кредиторами в деле о банкротстве, банками) и обращения взыскания на имущество», — пояснила Александра Воскресенская.
Правило 3. Дела о банкротстве
Важно знать, не является ли продавец квартиры фигурантом дела о банкротстве. Проверить информацию о наличии дел о банкротстве (как действующих, так и завершенных) можно на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве или на сайте картотеки арбитражных дел. Для этого понадобятся ФИО или ИНН собственника квартиры.
«Поэтому когда правообладатель понимает, что банкротства не избежать, быстро реализует недвижимое имущество», — пояснила главный юрист сети «Миэль» Ольга Балбек.
У продавца можно также запросить сведения из бюро кредитных историй по наличию у него кредитов (действующих и выплаченных). «Но практика показывает, что собственники соглашаются на это неохотно. А получить данные сведения самостоятельно в отношении третьего лица по закону невозможно», — добавила Александра Воскресенская.
Если раньше трендом многих сезонов при продаже квартир было мошенничество с выморочным имуществом (наследством), то сейчас лидирует банкротство (Фото: 89stocker\shutterstock)
Правило 4. Субсидиарная ответственность
Также следует проверить, не является ли продавец участником или акционером юридических лиц. Узнать эту информацию можно в открытых источниках или с помощью профессиональных порталов (например, casebook.ru или СПАРК, их услуги платные). Если выяснится, что продавец квартиры является участником или акционером юрлица, то нужно проверить, в каком состоянии находится компания.
«Если продавцу принадлежат акции в АО, а АО банкротится (или его финансовое положение позволяет сделать вывод о том, что вскоре возникнут признаки неплатежеспособности), то в последующем вероятно привлечение продавца к субсидиарной ответственности по обязательствам общества. А после — и его личное банкротство, в рамках которого может быть оспорена сделка по продаже квартиры», — отметила Воскресенская.
Правило 5. Семейное положение продавца
При проведении анализа юридической чистоты сделки юристы советуют обратить внимание на семейное положение продавца. «Часто супруги, приобретая недвижимость, оформляют ее только на имя одного из них. Однако для отчуждения такого объекта супругом, являющимся титульным собственником, необходимо получить удостоверенное нотариусом согласие второго супруга. В противном случае сделка, совершенная без оформленного надлежащим образом согласия другого супруга, может быть им оспорена», — пояснила ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Но есть случаи, когда согласие второго супруга на продажу квартиры не требуется. Например, если недвижимость была получена одним из супругов безвозмездно — как наследство или в порядке приватизации. Либо если между супругами был заключен брачный договор и право собственности на квартиру закреплено за одним из супругов.
Зарегистрированные в квартире
Также необходимо получить информацию о лицах, зарегистрированных в покупаемой квартире. Сделать это можно, запросив у продавца выписку из домовой книги или Единый жилищный документ. Эти сведения необходимы для того, чтобы заручиться согласием пользователей объекта на их снятие с регистрационного учета и выселение. «Если не урегулировать данный вопрос до оформления сделки, то после покупки жилого помещения у нового собственника могут возникнуть проблемы со снятием с регистрационного учета и выселением пользователей, которые придется решать, скорее всего, в судебном порядке», — предупредила Ольга Кладкова.
Правило 6. Справки из диспансеров
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, которые подтверждают, что он не состоит на учете в указанных учреждениях. «Данная информация необходима для исключения риска оспаривания сделки под предлогом того, что в момент ее совершения продавец находился в состоянии, когда не был способен осознавать свои действия», — пояснила юрист из «Инком-Недвижимости».
Однако сам по себе факт нахождения продавца на учете в психоневрологическом или наркологического диспансере не является однозначным поводом для отказа от сделки. В этом случае необходимо выяснить все обстоятельства, связанные с продажей квартиры: по какой причине она продается, приобретает ли собственник взамен другое жилье, где оно находится и т. д. «Кроме того, можно договориться о том, чтобы в день заключения сделки продавец прошел медицинское освидетельствование, благодаря чему врач мог бы оценить его состояние на предмет готовности к заключению сделки», — посоветовала Ольга Кладкова.
Правило 7. Странное поведение продавца
Выдать недобросовестного продавца может его странное поведение — например, если он не может ответить на стандартные вопросы.
«Покупателям следует насторожиться, если собственник жилья не в состоянии объяснить им, куда он переедет после продажи своей квартиры и когда собирается зарегистрироваться на новом месте жительства. Конечно, это можно объяснить какими-то бытовыми сложностями, однако все же такую ситуацию необходимо прояснить», — рекомендует директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
По его словам, также тревожным сигналом для потенциальных покупателей является подозрительно низкая цена квартиры — если она на 15% меньше рыночной стоимости подобных объектов. Конечно, собственник может дать покупателю значительную скидку в связи с тем, что ему нужно срочно продать квартиру из-за переезда в другой город или страну. Но в случае высокого дисконта следует перепроверить документы с особой тщательностью и не спешить выходить на сделку.
Читайте также
- 10 советов, как отличить честных продавцов квартир от мошенников
- Мошенничество с недвижимостью: как россиян оставляют без денег и жилья
- 10 признаков квартир, которые опасно покупать
- Как проверить квартиру перед покупкой и не потерять деньги. 5 правил
- 12 советов, как проверить квартиру перед покупкой