Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам(нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Коммунальная квартира:
- Договор купли продажи комнаты
- Коммунальная квартира
- Места общего пользования в коммунальной квартире
- Продажа комнаты в коммунальной квартире
- Покупка комнаты в коммунальной квартире
- Ещё.
Судебная практика: Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 14.01.2021 N 88-863/2021 по делу N 2-1046/2020-92
Процессуальные вопросы: Об отмене судебного приказа.
Решение: Удовлетворено. Изложенные в кассационной жалобе ФИО1 доводы, а также представленные суду доказательства, в частности договор купли-продажи квартиры от 02.07.2020 г., содержащий условия оплаты задолженности по коммунальным платежам, и свидетельствующий о том, что должники ФИО2, ФИО3 утратили право пользования квартирой, не свидетельствуют о бесспорном характере требований, рассмотренных в порядке приказного производства, принимая во внимание позицию ответчика ФИО1, возражавшего против постановленного судебного приказа.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Апелляционное определение Московского городского суда от 20.07.2020 по делу N 33-25003/2020
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования покупателя: О взыскании 1) расходов на устранение недостатков; 2) расходов на дезинфекционную обработку квартиры; 3) расходов на проведение строительно — технической экспертизы; 4) расходов на аренду жилья; 5) компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Истица купила у ответчика квартиру. В процессе демонтажа обоев обнаружено поражение грибком плесени обширных участков стен. Истец указывает, что данный существенный недостаток не мог быть обнаружен сразу, поскольку он был скрыт под обоями.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено; 3) Удовлетворено; 4) Удовлетворено; 5) Удовлетворено в части. Отказывая в удовлетворении требований взыскании со фио задолженности по оплате коммунальных услуг и электроэнергии по состоянию на ноябрь 2018 года в размере 7 181 руб. 34 коп., суд исходил из того, что представленные истцами квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг не подтверждают наличие данной задолженности на момент заключения договора купли-продажи квартиры от 26 ноября 2018 года, в котором указано, что задолженность по коммунальным платежам отсутствует.
Судебная коллегия соглашаясь с указанными выводами суда, также отмечает, что истцами в материалы дела не было представлено доказательств оплаты указанной задолженности за предыдущего собственника квартиры, при этом в соответствии с действующими нормами материального права обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг у истцов возникла только после регистрации права собственности на спорное жилое помещение и управляющая компания вправе взыскать задолженность по оплате коммунальных услуг с лица, который являлся собственником квартиры в период ее образования.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Махинации с двойной продажей квартир
(Бубнова М.)
(«Жилищное право», 2018, N 7) И., заблуждаясь относительно истинных намерений Х. и не установленного следствием лица, согласилась на условия Х. о переводе части денежных средств в сумме 500 000 рублей за продаваемую квартиру на расчетный счет его дочери Х.О.А. за отказ последней от участия в приватизации квартиры Х.А.Л., а также оплату долгов за коммунальные услуги за продаваемую Х.А.Л. квартиру. И. перевела часть денежных средств в сумме 500 000 рублей за квартиру на расчетный счет Х.О.А., являющейся дочерью Х., а также оплатила долги за коммунальные услуги. После чего И., продолжая доверять Х., получив от него доверенность на приватизацию жилого помещения — квартиры, провела процедуру приватизации квартиры на имя Х. и заключила с Х. предварительный договор купли-продажи квартиры и соглашение о задатке, передав Х.А.Л. за указанную квартиру оставшуюся часть денежных средств в размере 1 500 000 рублей.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Списание долга по услугам ЖКХ с гражданина-банкрота
(Каравайкина Е.Е.)
(«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2021, N 6) Существует ошибочное мнение, что к требованиям, неразрывно связанным с личностью кредитора, относится требование об исполнении обязательств по оплате услуг ЖКХ, соответственно, гражданин-банкрот не может быть освобожден от погашения такого долга. Если арбитражный суд включает в определение о завершении реализации имущества гражданина информацию о том, что сохраняют силу требования по уплате долга за содержание жилья, капитальный ремонт и коммунальные услуги, то должник вполне успешно может оспорить такое решение в суде. Примеры:
Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
3 способа продажи квартиры с долгами по ЖКХ в 2024 году
Здравствуйте. Эту статью я написала для собственников, которые хотят продать квартиру и имеют долги по коммунальным платежам. Разберем самые распространенные способы продажи.
- Квартиру можно продать и с долгами, но…
- Способ №1 — деньги для оплаты долга можно взять с задатка
- Способ №2 — покупатель расплачивается после сделки, откуда часть денег пойдет на оплату долга
- Способ №3 — перевести долг на покупателя
- Как не нужно продавать квартиру
Квартиру можно продать и с долгами, но…
Даже если есть долги по ЖКХ, сделку купли-продажи все равно зарегистрируют. Да, лицевой счет оформлен на квартиру, но ведь коммунальными услугами пользуется человек. Поэтому оплата этих услуг, а значит и долги по ним, закрепляются за человеком. Оплачивать за «коммуналку» нужно с даты регистрации права собственности — п. 5 ст.
153 ЖК и п. 2 ст. 223 ГК РФ. Поэтому все долги, кроме долга за капитальный ремонт, не переходят на новых собственников — п. 3 ст.
158 ЖК РФ.
Многие покупатели знают про это, но не хотят потом разбираться с Управляющей Компанией на счет долга. Новые собственники могут потребовать убрать с лицевого счета долг предыдущего собственника и сделать перерасчет, но Управляющая компания часто просто отказываются это делать — ей проще требовать оплатить долги с нынешних собственников, чем искать предыдущих и взыскивать долги с них. Конечно, можно подать в суд на УК, но это все нервы и деньги.
Поэтому люди крайне не охотно соглашаются покупать квартиру с долгами по ЖКХ, даже если цена привлекательная.
Ниже я расписала 3 способа выйти на сделку купли-продажи, на которые часто соглашаются будущие покупатели.
Полный список документов для продажи квартиры Если покупатели с ипотекой, то иногда банки просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика
Способ №1 — деньги для оплаты долга можно взять с задатка
Например, долг собственника по квартплате — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.
Покупатель и продавец оформляют между собой соглашение о задатке. В соглашении указывают, что покупатель передал продавцу в качестве задатка 200 тыс.руб. и эти деньги пойдут на оплату долга. После оплаты продавец предоставляет покупателю справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Остальные 4,8 млн. продавец получит во время сделки купли-продажи. Задаток всегда входит в цену квартиры — п. 1 ст.
380 ГК РФ.
Плюс способа— он подходит для покупателей с ипотекой. Большинство банков требуют от продавцов квартиры справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Иначе они не дадут покупателю деньги в кредит.
Поэтому покупатели могут передать деньги от первоначального взноса продавцу в качестве задатка. Эти деньги и пойдут на оплату долгов по ЖКХ.
Минус способа— зависит от суммы долга. Обычно размер задатка — от 30 до 100 тыс.руб. После подписания соглашения о задатке нельзя просто так отказаться от сделки.
Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть покупателям сумму задатка в двойном размере. С другой стороны, если откажутся покупатели, то деньги остаются у продавцов. Это называется обеспечительная функция задатка — п. 2 ст.
381 ГК РФ.
Поэтому продавцу нужно решить — готов ли он взять задатком такую большую сумму. И вернуть вдвое больше, если потом откажется от продажи.
Способ №2 — покупатель расплачивается после сделки купли-продажи, откуда часть денег пойдет на оплату долга
Такой же пример: долг собственника за «коммуналку» — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.
Покупатель с продавцом в день сделки купли-продажи идут в банк и арендуют две банковские ячейки. Обычно на месяц. В первую ячейку покупатель кладет наличными 4,8 млн.руб., а во вторую 200 тыс.руб.
В первом договоре аренды указывают, что продавец сможет забрать деньги с первой ячейки только после регистрации сделки, а со второй — после оплаты долгов.
Потом стороны подают договор купли-продажи в МЦФ или Рег.палату. Примерно через неделю продавец получит договор уже с отметкой о регистрации. Этот договор он относит в банк и забирает деньги с первой ячейки — 4,8 млн.руб. С этих денег он расплачивается за «коммуналку» и везде берет справки об отсутствии задолженностей.
Приносит эти справки в банк и забирает остальные 200 тыс.руб. со второй ячейки.
Вместо банковской ячейки можно воспользоваться аккредитивом. На покупателя оформляется сберегательный счет. Деньги на счет продавца будут переведены по безналичному расчету.
Счета могут быть оформлены в разных банках.
Плюс способа— покупатели охотнее соглашаются так рассчитываться с продавцом, потому что для них это более безопасно и лучше защищает их интересы. Также риэлторы часто используют этот способ.
Минусы:
- Если покупатель с ипотекой. Многие банки требуют, чтобы никаких долгов по ЖКХ не было. Службе безопасности банка проще отказать в оформлении кредита на такую квартиру. Но в любом случае, покупателю стоит заранее все уточнить у своего ипотечного менеджера.
- Больше бумажной волокиты, беготни и затрат для продавца. Ведь в самом договоре купле-продажи обязательно нужно указывать точную сумму долга, способ и этапы расчетов. Аренда ячейки или аккредитив стоят около 2 тыс.руб. Обычно их оплачивает продавец, ведь это ему идут на уступки в связи с долгом.
Способ №3 — перевести долг на покупателя
Опять пример для наглядности: долг продавца по ЖКХ — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.
Долг можно перевести на основании п. 1 и 2 ст. 391 ГК РФ. Сумму долга можно списать с цены за квартиру, но сделать это все нужно документально. В самом договоре купли-продажи нужно обязательно указать:
- Цена квартиры — 4,8 млн.руб.
- Подробные данные о переводе долга. Например, покупатель принимает на себя обязанность по уплате долгов, числящихся за квартирой по адресу …, в размере 150 тыс.руб. перед ООО «ЖЭУ-3» и 50 тыс.руб. перед ООО «Газпром Межрегионгаз».
- Максимальную дату оплаты. Например, покупатель обязуется оплатить долги до 1 февраля 2019 года. Или в течении 30 дней после подписания договора и т.д.
Или про перевод можно указать отдельным письменным соглашением, которое прилагается к договору купли-продажи. Все обязательно подробно указывать документально, здесь я почему.
Плюсы способа: 1) продавцу меньше беготни по оплате долга ЖКХ и сбору справок. 2) деньги по сделке продавцов получает сразу, а не частями как в способе №2.
Минусы:
- Если покупатели с ипотекой, то большинство ипотечных банков не пропустят договор купли-продажи с такими условиями. Банки просто откажутся выдать ипотечный кредит на покупку квартиры с такими условиями.
- Если сделка купли-продажи подлежит обязательному нтариальному удостоверению, то нотариусы обычно отказываются удостоверять договора купли-продажи с переводом долга (как узнать обязательно ли в моем случае заверять договор купли-продажи квартиры). В п. 2 ст. 391 ГК РФ написано — перевод долга возможен только с согласия кредитора, в нашем случае Управляющей компании и других организаций. Без их согласия перевод долга ничтожен. Поэтому или придется брать письменное согласие с этих организаций или искать другого нотариуса. Так было на моей практике. Два нотариуса отказались заверить договор, третий согласился. В итоге сделку купли-продажи зарегистрировали и без согласия Управляющей компании.
Как не нужно продавать квартиру
У меня есть знакомый, зовут его Артем. Он рассказал мне как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс.руб. Квартиру решил продать за 3.7 млн.руб и нашел покупателей. Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 руб.
Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи. О долгах нигде в документах не указали.
Знакомый договорился с покупателями, что они закроют долг после регистрации сделки купли-продажи. Все прошло хорошо — новые собственники действительно все оплатили. Но все могло обернутся по-другому.
Как я и писала выше, долг по ЖКХ не переходят автоматически от предыдущего собственника к новому (кроме долга за капитальный ремонт). Новые собственники просто могли не оплачивать долг, он бы так и остался числиться на Артеме. Ведь о долгах нигде в документах не указали, все было на словах.
В итоге эти 170 тыс. руб. пришлось бы оплатить Артему, хоть он их и вычел с цены за квартиру.
Понравилась статья? Вы знаете, что надо сделать 😉
Есть вопросы?Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):
Как продать квартиру с долгами, обременением и маткапиталом в Москве
Значительная часть квартир, продающихся на рынке, имеет непростую историю. Бывает, что собственнику сложно найти покупателя, потому что на объект наложено обременение. Например, недвижимость купили с использованием маткапитала или она находится в договоре аренды.
В статье мы рассказываем о том, как продать квартиру с долгами, с обременением в виде прописанных несовершеннолетних и т.д.
Что такое обременение на квартиру
Под обременением подразумевается ограничение прав собственника. Он не может распоряжаться квартирой так, как ему хочется. Владелец может жить в ней или сдавать объект в аренду, но он, например, не имеет права подарить его, продать или завещать.
Наличие обременений на недвижимость в некоторых случаях может стать источником проблем для всех участников сделки. На объект могут предъявить права люди, которые не входят в число собственников недвижимости, но у них есть право пользования жилым помещением.
Это могут быть родственники собственника, которые находятся в заключении или проходят службу в армии. Сложности часто возникают и в том случае, если жильё сдаётся в аренду, и хозяин хочет его продать. Право собственности также могут ограничивать судебные решения, связанные в том числе с долгами.
Какие обременения бывают
Обременения, которые могут помешать продаже квартиры, немало. Рассмотрим наиболее распространённые из них.
Ипотечное обременение
Возникает в том случае, если квартиру купили в ипотеку, и она находится в залоге у банка. Есть два варианта решения вопроса – либо покупатель переоформляет ипотечный кредит продавца на себя и продолжает его выплачивать, либо продавец досрочно погашает ипотечный долг за счет задатка.
Вообще сделки по продаже подобных квартир бывают часто, и, как правило, они проходят без проблем. Но случается, что владелец, погасив кредит за счет денег от продажи недвижимости, может отказаться от сделки. Вернуть деньги покупателю можно через суд, но если продавец успел их потратить, то ему придётся отдавать их частями.
А этот процесс может занять немало времени.
Кстати, можно ещё попробовать получить согласие на продажу жилья у банка, но такой вариант маловероятен. Не факт, что кредитор пойдёт на такой риск.
Вариант, когда сделку по продаже ипотечной квартиры полностью ведёт банк, выглядит надёжнее. Покупатель берёт в этой же финансовой организации ипотечный кредит и рассчитывается с продавцом. Тот, в свою очередь, получает деньги от покупателя и закрывает ипотеку.
Обременение в виде ренты
Оно происходит тогда, когда права собственности переходят от одного человека к другому. Например, одинокий пожилой человек заключает договор ренты со своим знакомым, который согласился заботиться о нем и содержать до самой смерти. Собственник продолжает проживать в квартире и получает ренту в виде фиксированной суммы каждый месяц.
В этом случае с плательщиком ренты заключается договор, где прописываются все условия. Квартира переходит к рентодателю только после смерти ее собственника. А пока рентополучатель жив, недвижимость находится под обременением, и объект нельзя продать без его письменного согласия.
Перезаключить договор ренты на другого человека можно. Такое случается, если рентодатель нашёл покупателя на жильё. В этом случае новый собственник квартиры может стать и рентодателем — то есть возьмет на себя все обязательства по содержанию пожилого владельца квартиры.
Но такие сделки случаются нечасто и найти покупателя на квартиру с подобным обременением сложно. Юристы не советуют вступать в сделку с жильем, обременённым рентой, чтобы не столкнуться с неприятностями. Часто недобросовестные рентодатели пытаются продать жилье, не получив разрешения или даже не поставив в известность своих подопечных.
Подобная ситуация может привести к длительным судебным процессам и потери денег.
Обременение в виде ареста
Квартиру, которая находится под арестом, нельзя продать, сдавать в аренду или завещать. Арест может быть наложен из-за того, что жильё стало предметом судебных разбирательств, например, при разделе имущества или наследства. Другой вариант – если у владельца есть долги.
Проверить, находится ли квартира под арестом, можно через ЕГРН.
Арендное обременение
Бывает в том случае, если квартира сдаётся в аренду официально и до истечения договора остаётся много времени. Если собственник решает продать жильё, то выставить арендаторов на улицу не получится. Необходимо договориться с квартирантами и досрочно расторгнуть договор аренды.
Бывают случаи, когда человек приобретает квартиру вместе с арендаторами. Новый владелец продолжит сдавать квартиру, объект по-прежнему будет находиться под обременением. В ЕГРН будет стоять отметка о том, что квартира сдаётся, но договор заключён с новым собственником недвижимости.
Несовершеннолетние в квартире
По закону несовершеннолетние владельцы квартиры и долевые собственники получают дополнительную защиту со стороны государства, и продать имущество или передать право на него не так просто.
Например, органы опеки при продаже квартиры могут не дать согласия на сделку, если в ходе соглашения нарушаются права детей. Другим собственникам квартиры необходимо доказать, что ребенок будет жить в квартире, сопоставимой по площади и условиям с тем объектом, который планируется продать. Только после этого обременение снимается.
Если ребёнок просто прописан в квартире, то никаких разрешений и согласований не требуется. Ребенка просто снимают с регистрации в одном месте и прописывают в другое. Единственный случай, когда нельзя обойтись без разрешения органов опеки на сделку, – это когда прописанный в жилье ребенок находится под опекой или остался без попечения родителей.
Жильцы с правом безвозмездного пользования
Подобная ситуация возникает, если человек отказался от приватизации в пользу другого. При этом он имеет право пользоваться жилым помещением бессрочно. Проблема в том, что такого жильца невозможно выселить из квартиры и лишить права проживать в ней.
Помешать продаже квартиры может и завещательный отказ. Он возникает, когда на наследника, к которому переходит квартира, завещатель возложил обязательство предоставить другому родственнику пожизненное пользование этим объектом. При переходе права собственности этот человек по-прежнему может проживать в квартире.
Обременения в виде долгов за услуги ЖКХ
Первый вопрос, который возникает, если надо продать квартиру с коммунальными долгами – а можно ли это сделать в принципе? Можно, если на недвижимость не наложен арест за долги.
Если он все же наложен, то придётся погасить задолженность, снять обременение и только потом выставлять объект на продажу. Сделки с квартирами, имеющими долги, можно проводить только в том случае, если нет ареста.
Если арест снят, то с регистрацией перехода прав собственности проблем не должно быть. Главное, чтобы наличие долгов не пугало покупателя. Тем более что по закону новый собственник, в соответствие со статьей 210 ГК РФ, не должен погашать долги старого.
На практике, если долги небольшие, то продавец и покупатель решают этот вопрос между собой. Чаще всего задолженность гасит новый владелец жилья. Как правило, квартира с большими долгами за коммунальные услуги продается с дисконтом на сумму долга.
Покупатель вносит аванс, чтобы собственник рассчитался с задолженностью.
Другой вариант предполагает, что неоплаченные услуги ЖКХ остаются на прежнем владельце недвижимости. Важно, чтобы об этом было указано в договоре купли-продажи квартиры.
Продать неприватизированную квартиру с нагрузкой в виде долгов сложнее. Ее нужно приватизировать, и в большинстве случаев это невозможно сделать, не погасив задолженности. Можно попробовать договориться с покупателем об авансе и из него выплатить долг, но на такую рискованную сделку пойдёт не каждый.
В этой ситуации могут помочь опытные риэлторы, знакомые с нюансами продажи подобных объектов.
Обременение в виде маткапитала
Если жилье купили с использованием средств материнского капитала, то по закону все члены семьи, включая детей, должны получить в квартире доли. Только в этом случае можно продавать квартиру с маткапиталом или поменять ее на другую, например, большей площади. Но все это возможно только с согласия органов опеки и попечительства. Если в квартире не были выделены доли детям и продавец не сказал покупателю об использовании маткапитала, то сделку могут признать недействительной.
При этом вернуть деньги очень сложно.
Чтобы продать доли детей, необходимо одновременно с этим купить на имя несовершеннолетних доли в другой квартире.
Причем стоимость этих долей должна быть не меньше стоимости тех, которые отчуждаются. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.
Если эти требования не выполнить, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавцу придётся вернуть ему уплаченную сумму в полном объеме.
Как проверить, есть ли у квартиры обременение
Первое – это попросить рассказать продавца об истории жилья: купил ли он квартиру, на свои средства или в ипотеку, или получил в наследство. По рассказу можно понять, все ли в порядке с документами на квартиру и какие бумаги стоит запросить.
И все же стоит помнить о том, что не все продавцы недвижимости честные люди. От действий злоумышленников покупатель может обезопасить себя сам, заказав выписку из ЕГРН на официальном сайте Кадастровой палаты. В документе обратите внимание на пункт №4 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости». В указано, есть ли у третьих лиц какие-то права на жильё.
Если их нет, то в этом разделе выписки будет указано «не зарегистрировано».
Стоит также потребовать от продавца выписку из домовой книги, чтобы увидеть всех прописанных в квартире граждане. Ведь о своих правах на недвижимость могут заявить зарегистрированные в ней граждане и временно отсутствующие жильцы, которые служат в армии, отбывают срок в тюрьме или находятся на лечении.
О лицах, проживающих в квартире, можно узнать и в управляющей компании. В договоре купли-продажи лучше прописать требования о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.
Если продавец получил квартиру по наследству, то стоит выяснить, имеют ли право пользования помещением другие лица. Если у владельца квартиры есть дети, попросите его предоставить из Пенсионного фонда справку об остатке средств маткапитала.
О наличии арендаторов в квартире узнать сложнее, потому что факт найма прописан только в договоре между собственником жилья и арендатором. Однако всегда можно расспросить об этом соседей.
Информацию о возможном аресте имущества продавца поищите на сайте судебных приставов. Для этого достаточно ввести фамилию и инициалы владельца, а также его дату рождения.
Большинство видов обременения не могут служить препятствием для покупки или продажи квартиры. Кроме того, часто они привлекают покупателей тем, что продаются с дисконтом. Важно отнестись серьезно к нюансам сделки и потратить время на сбор необходимых справок и подробную проверку всех документов.
Чтобы исключить возможность мошенничества со стороны продавца, при покупке объекта обратитесь за помощью к риэлтору. Агентство недвижимости «Азбука Жилья» поможет все проверить все документы и при необходимости помогут снять обременение с квартиры.
Что делать в случае покупки квартиры с долгами за ЖКХ?
Покупка жилья на вторичном рынке всегда несет определенные риски. Один из них – приобретение квартиры с долгами по ЖКХ. Обязан ли новый собственник погашать задолженности? Как обезопасить себя от покупки квартиры с таким «сюрпризом»?
И что делать, если о долгах стало известно уже после сделки?
Переходят ли долги по ЖКХ к новому собственнику квартиры?
- когда с прежнего владельца в судебном порядке, уже была взыскана задолженность. Тогда эту сумму новый владелец выплачивать не будет. Но все, что накопилось, например, уже после взыскания – новый собственник погасить обязан;
- когда накопление долга происходило в течение нескольких лет, к обязательствам может быть применен срок исковой давности. Он равен 3 годам (на основании ст. 196 ГК РФ). То есть, новый собственник может уменьшить сумму долга, заплатив за 3 года, однако сделать это можно только в ходе судебного разбирательства. Для этого фонд капремонта сначала должен обратиться в суд с заявлением о взыскании задолженности с нового владельца (решение Кондинского районного суда ХМАО №1-256/2020 от 20.05.2020 года).
Как обезопасить себя от покупки квартиры с долгами по ЖКХ?
При покупке вторичной недвижимости необходимо приложить все усилия, чтобы свести риски приобретения квартиры с долгами к минимуму. Помогут следующие действия:
- Получение от текущего собственника выписки об отсутствии (или наличии) долгов, из управляющей компании.
- Получение выписки из ЕГРН. Она содержит информацию обо всех обременениях, установленных в отношении продаваемой собственности.
- Получение квитанции за оплату услуг. Этот вариант может оказаться наиболее простым и быстрым. Помимо размера платежа в текущем месяце, в квитанции всегда указывается и сумма общего долга.
- Включить в договор купли-продажи дополнительные пункты:
- о том, что жилое помещение передается новому собственнику без долгов по ЖКУ и капремонту:
- о том, что, в случае обнаружения задолженностей, предыдущий собственник обязуется их погасить. Данный способ наиболее надежен для защиты интересов будущего владельца квартиры.
Можно ли покупать квартиру с долгами по ЖКХ?
Если покупатель заранее знает о долгах, но желает приобрести именно эту квартиру, действовать можно следующим образом:
- Перевод долга(в соответствии со ст. 391 ГК РФ). Покупатель может официально взять долг на себя и оплатить его самостоятельно. Если обе стороны сделки согласны – это условие включается в договор купли-продажи.
- Обсуждение дальнейших условий продажи квартиры с долгом.Стороны могут найти и другие способы решения проблемы, например, новый владелец оплачивает долг, а текущий собственник уменьшает стоимость квартиры на эту сумму. Главное, чтобы все условия были не просто озвучены в устной форме, но и зафиксированы официально.
Что делать, если о долгах стало известно после покупки квартиры?
Если такое произошло, прежде всего, необходимо обратиться к предыдущему собственнику. Возможно, он согласится погасить долги, которые сам накопил. В случае отказа, нужно сделать следующее:
- Обратиться в Росреестр за выпиской из ЕГРН, в которой указывается дата перехода права собственности к новому владельцу.
- Предоставить выписку в управляющую компанию, для внесения соответствующих изменений в лицевой счет. Если после подачи изменения не были внесены, на имя директора управляющей компании необходимо составить заявление о смене собственника, приложив выписку из ЕГРН.
Если никакой из предыдущих способов не принес результатов, обращаться необходимо в вышестоящие инстанции: в Государственную жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру или суд.
- жилищно-коммунальные услуги
- купля-продажа недвижимости
- долги по ЖКХ
- вторичный рынок
- ЕГРН
- капитальный ремонт
Покупка квартиры с долгами по коммуналке и капремонту
Закон не запрещает куплю-продажу квартиры с долгами. Представим ситуацию: вы нашли жилье, которое устраивает вас по всем параметрам: цене, состоянию, расположению. Позже выяснилось, что за квартирой длинный долговой хвост.
Здесь важно понимать, за какие задолженности вам придется отвечать, а какие по закону остаются за бывшим владельцев.
Переходят ли долги к покупателю при покупке квартиры?
- Долги по коммунальным платежам.К услугам ЖКХ относятся: электричество, газ, водоснабжение и канализация, общее содержание дома и отопление. По закону за них должен платить тот человек, который ими пользуется или пользовался. Если жилец не платит, то за ним и только за ним скапливаются долги. Проще говоря, все задолженности продавца по коммуналке остаются на его совести и ответственности. К покупателю старые долги не относятся.
- Долги за капитальный ремонт.Эти выплаты – исключение из правил. По закону взносы за капремонтзакрепляются не за конкретным человеком, а за объектом недвижимости. Поэтому если за жильем числятся задолженности по капитальному ремонту, то они переходят к покупателю вместе с квартирой. И выплачивать их должен тот человек, который в данный момент владеет недвижимостью.
Чем может грозить покупка квартиры с долгами?
- Придется платить из своих.За капитальный ремонт точно, если вы вовремя не проверили наличие задолженностей, то долги будут вашими. Другое дело – невыплаты по коммунальным платежам. Несмотря на то, что по закону они остаются за прежним владельцем, не все покупатели это знают. Купив квартиру уже с долгами, некоторые новые собственники идут возвращать чужие задолженности, думая, что так и должно быть. А кто-то не может найти продавца и также сам расплачивается не за свои «грехи».
- Неприятные отношения с управляющей компанией.Нередки случаи, когда коммунальщики, видя, что с предыдущего собственника-должника ничего не получить, переключаются на новых жильцов. И начинают требовать с них немедленного погашения. Они могут грозить отказом в переоформлении счета на новое лицо или вообще обращением в суд.
Важно! Все подобные требования управляющей компании или ТСЖ вне закона, и они могут считаться вымогательством. Не стоит бояться и идти на поводу у коммунальщиков.
Чтобы УК перестала вас доставать, нужно подать заявление с требованием прекратить выставление счетов за чужие долги. К заявке прикрепить копию договора купли-продажи и акт приемки квартиры, если там прописана информация о снятии показаний со счетчика. Если УК не перестает слать письма, тогда можно смело обращаться в прокуратуру или суд.
- Сделку могут признать недействительной.В том случае, если квартиру нельзя было продавать по закону. А бывший хозяин смог провернуть сделку. Дело в том, что, если человек долго не платит по счетам, управляющая компания может обратиться к судебным приставам. И исполнители вправе арестовать жилье.Тогда все действия с ним с этого момента будут считаться недействительными. И сделку могут расторгнуть по суду. И если документы при ее заключении были оформлены не в пользу покупателя, тогда можно очень долго добиваться возврата денег или не получить их вовсе.
Чтобы не попасть в подобные неприятные ситуации, нужно вовремя понять, есть ли задолженности. Узнать это можно благодаря самостоятельной проверке. Потому что иногда даже риелторы, видя легкомысленность покупателя, могут скрыть правду о задолженностях.
Как самостоятельно можно узнать о долгах?
- Спросить у продавца.Перед тем, как покупать квартиру, вместе с другими документами обязательно попросите у ее владельца справку об отсутствии долгов. Как за коммунальные услуги, так и за капитальный ремонт. Согласно гражданскому кодексу, покупатель вправе ознакомиться со всеми условиями сделки.
- Внимательно читать договор.Многие люди забывают о простом правиле, что нельзя подписывать документ, не прочитав его. А продавцы пользуются этим. Они могут указать в официальном документе, что все долги по коммуналке переходят новому собственнику. Если это не заметить и подписать документ, то придется платить.
- Обратиться в управляющую компанию.Если продавец уверяет, что он не должник. Обязательно стоит это перепроверить у коммунальщиков, в ЕРЦ, у поставщиков ресурсов или в фонде капитального ремонта.
Важно! Получить некоторые данные можно только с согласия продавца. Поэтому если он отказывается вам помогать, стоит подумать, прежде чем приобретать эту квартиру.
- Через сайт УК.Там иногда выставляют информацию о должниках. Кроме того, в некоторых регионах такие данные можно найти и на порталах департаментов ЖКХ.
Дополнительные сведения.Не будет лишним пробить продавца по базе судебных приставов и узнать, как долги за ним числятся. Полную проверку по задолженностям можно сделать с помощью сервиса ChekPerson.ruвсего в несколько кликов.
Кроме того, узнать о том, есть ли на квартире обременения можно, получив один-единственный документ – выписку из ЕГРН. В бумаге будет видно историю собственников жилья, его характеристики более подробно, а также всю информацию о том, наложен ли на недвижимость арест. Получить это документ можно в течение нескольких часов.
Указав адрес или кадастровый номер квартиры на сайте ЕГРН.Реестр.
Обременения на квартире с долгами
На квартиру с долгами могут быть наложены обременения — ограничения на продажу и другие сделки с недвижимостью. Это вряд ли будет вызвано долгами за коммуналку, но сам факт их наличия может свидетельствовать о сложной ситуации продавца с финансами. Не будет лишним проверить, не находится ли квартира в залоге у банка, не наложены ли ограничения на продажу в связи с неуплатой алиментов или процедуры банкротства.
Узнать о том, есть ли на квартире обременения, вызванные долгами, можно получив один-единственный документ — выписку из ЕГРН. В бумаге будет представлена история собственников жилья, его адрес, кадастровый номер, площадь, стоимость, а также информацию об ограничениях на продажу.
Информация об обременениях будет доступна в выписке «О характеристиках и правах», стоимость которой составляет 200 рублей. Кроме данных о залоге и запрете на перерегистрацию она включает характеристики недвижимости, данные текущего собственника и кадастровую стоимость. Кстати, в выписке будет отражен не только сам факт ограничений, но и данные о том, кто его наложил: судебный пристав, банк, налоговая и пр.
В полной выписке можно будет получить полную историю собственников с датами перехода и прекращения прав.
Получить выписку можно в течение нескольких часов. Указав адрес или кадастровый номер квартиры на сайте или в приложении ЕГРН.Реестр.Оплатить услугу можно любым удобным способом.
Полученная выписка будет заверена электронной подписью Росреестра. Это значит, что ее можно отправить в банк, суд или другой государственный орган, который примет ее так, будто это бумажный документ с печатью.
Если вы видите ограничения на продажу в выписке (кроме ипотеки), лучше откажитесь от сделки или обратитесь к юристу. Ведь это может привести к тому, что сделку попросту не зарегистрируют или оспорят через несколько лет.
Что делать, если квартира с долгами?
Если продавец честно признался, что не заплатил по счетам. Или вы узнали это в ходе проверки, но не хотите терять эту квартиру. Тогда можно договориться.
Но обязательно все действия прописать в договор купли-продажи.
- Продавец оплачивает сам.Самым верным решением будет – попросить владельца оплатить все долги еще до свершения сделки. Особенно, это касается взносов за капремонт. Можно заключить договор и указать, что обе стороны дождутся друг друга. Продавец не продаст объект третьим лицам, а покупатель не переключится на другие квартиры. Либо предложите собственнику оплатить долги деньгами из аванса. Главное, прописать все в договоре купли-продажи или в договоре аванса.
- Долги переходят к покупателю.В этом случае, продавец может сделать скидку на сумму, которую покупатель закроет по долгам бывшего владельца. Опять же, все эти действия нужно будет прописывать в договоре купли-продажи.
Важно! Указывать размер скидки нужно не в рамках общей стоимости, а отдельной строкой. Если вдруг сделку оспорят по суду, то так проще будет доказать, что именно покупатель оплачивал коммуналку и ему должны будут возместить расходы за чужие долги.
Если договориться с продавцом никак не удалось, то следует все же отказаться от покупки. Потому что, как уже было написано выше, коммунальные платежи останутся за продавцом. А капитальный ремонт по закону перейдет к покупателю.
Тем более, что некоторые жильцы годами не платят за эту услугу и в итоге суммы скапливаются немалые.
Текст: Ксения Антонова, Елизавета Пастухова