Как произвести обмен недвижимостью с родным братом (оба объекта в собственности более 5 лет)? Стоимость объектов разная. Через два договора дарения или через договор мены?
Наталия Булахова
Консультаций: 211
В данном случае законными будут оба предложенных варианта. Оба договора — и дарение, и мена — являются гражданско-правовыми сделками, используются, чтобы юридически оформить переход права на недвижимое имущество. На практике договор дарения чаще заключается между близкими людьми, родственниками.
Поскольку предметом сделок дарения и мены являются объекты недвижимости, то переход права собственности на каждый объект требует обязательной государственной регистрации в Росреестре с внесением записи в ЕГРН, с уплатой физическим лицом госпошлины за каждый объект в размере 2 тыс. руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, ст.
131 Гражданского кодекса РФ).
Главное при выборе договора учесть, чтобы тип договора соответствовал реальным правоотношениям, которые вы хотите зафиксировать со своим братом. От этого зависит, правовые нормы каких глав ГК РФ будут применятся: гл. 32 (к договорам дарения) или гл.
30-31 (к договору мена), а также какие правовые последствия могут возникнуть в случае возможного судебного спора.
- Оформление взаимных договоров дарения: на что обратить внимание
- Особенности договора мены
Оформление взаимных договоров дарения: на что обратить внимание
При оформлении вами взаимных договоров дарения вместо заключения договора мены надо обратить внимание на следующие моменты.
1. По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ). При заключении договора дарения даритель не имеет право требовать встречного представления обязательств.
Таким образом, даритель не получает финансовых выгод от передачи второй стороне своей недвижимости.
2. Юридически два заключенные договора дарения недвижимости независимы друг от друга. Расторжение одного из них, признание его недействительным (например, отказ дарителя передать в виде дара свою недвижимость или расторжение одного из договоров дарения) никак не влияет на действительность заключенного второго договора дарения недвижимости.
3. В п. 1 ст. 572 ГК РФ указано, что при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору могут быть применены нормы о притворности сделки. А притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна (п. 2 ст.
170 ГК РФ).
Таким образом, квалифицирующим признаком дарения является безвозмездный характер передачи недвижимости, который заключается в отсутствии встречного представления. Любое встречное представление со стороны одаряемого делает договор дарения недействительным. К слову, по судебной практике, чтобы представление считалось встречным, оно не обязательно должно быть предусмотрено тем же договором, что и первоначальный дар, а может быть предметом отдельной сделки.
Тогда в судебном процессе заинтересованной стороной доказывается причинная обусловленность дарения встречным представлением со стороны одаряемого.
4. Поскольку даритель действует безвозмездно и бескорыстно, законодательством предусмотрено несколько оснований, при которых даритель имеет право отказаться от исполнения обещанного дарения или отменить и требовать назад подаренное имущество (ст. 577-578 ГК РФ)
5. Согласно п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является его собственностью, поэтому на приобретенную недвижимость по договору дарения не распространяется режим общей совместной собственности, т.е. у супруги одаряемого не появляется прав на ½ долю подаренной недвижимости. На практике именно с этой целью часто заключают договор дарения — исключить права супруги одаряемого на недвижимость.
6. По вопросу налогообложения: по общему правилу, при расчете налогооблагаемой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах (п.1 ст. 210 НК РФ), поэтому одаряемый, получивший в дар недвижимость, получает доход в натуральной форме и должен оплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Расчет налогооблагаемой базы проводится от кадастровой стоимости подаренной недвижимости.
Об этом не следует забывать, обдумывая переоформление недвижимости через дарение.
Если же даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными братьями и сестрами), то доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения (абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
В рассматриваемом случае дарение планируется между родными братьями, поэтому одаряемый, получивший в дар недвижимость, будет освобожден от уплаты НДФЛ.
7. В случае признания одного из дарителей банкротом присутствует существенный риск признания договора дарения недвижимости недействительным. Недействительными могут признаваться договоры, заключенные за три года до начатого процесса банкротства гражданина, поскольку с правовой точки зрения такие договоры причиняют вред кредитору и отражаются на его финансовом положении.
Случаи аннулирования дарения между гражданами возникают на основании ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Договор дарения часто используется банкротами как нехитрая попытка спасти имущество при банкротстве, вывести его из конкурсной массы.
При этом дарители забывают о том, что в рамках конкурсного производства временные управляющие проявляют особую бдительность к любым безвозмездным сделкам, совершенным банкротом. В результате у них есть возможность в судебном порядке требовать отмены договора дарения и возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества.
По сложившейся судебной практике с очень высокой долей вероятности суды отменяют сделки дарения между заинтересованными лицами — близкими родственниками, совершенные до или во время процесса банкротства одного из них.
8. Именно по этим причинам на рынке недвижимости, в случае последующей реализации одаряемым-собственником своей недвижимости, потенциальные покупатели (а особенно их ипотечные банки и страховые компании) не жалуют объекты недвижимости, где документом-основанием указан «свежий договор» — договор дарения между близкими родственниками, что может сказываться на сроках и стоимости продажи таких объектов. И этот момент рекомендуем учитывать при выборе способа переоформления недвижимости.
Вы также можете прочитать подробную статью юриста, размещенную на нашем сайте, о дарении квартиры близкому родственнику.
Особенности договора мены
Что касается правовой природы договора мены, то по такому договору каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ).
При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ).
Особенность предмета договора мены заключается в том, что один объект обменивается на другой, а не на деньги. То есть при мене объектов недвижимости каждый из них рассматривается как продаваемый товар. А оплачивается этот объект не деньгами, а предоставлением другого объекта в натуре.
Как указано в рассматриваемом случае, стоимости объектов недвижимости разные, но не указано: планируется ли одним из братьев произвести доплату, чтобы уравнять стоимости объектов недвижимости. Согласно п. 1 ст. 568 ГР РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными.
Стороны договора полностью свободны в формулировках условия договора и подчиняются основополагающему принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).
Поэтому в договоре мены вы можете предусмотреть, что обмениваемые объекты недвижимости равноценны, или, наоборот, признать их неравноценными, тогда сторона, передающая объект, цена которого ниже цены объекта, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах (п. 2 ст. 568 ГК РФ).
Поскольку договор мены всегда носит возмездный характер (независимо от того, была мена осуществлена с доплатой или нет), то на недвижимость, приобретенную супругом-менщиком по сделке, распространяется режим общей совместной собственности супругов, а у супруги (в случае отсутствия брачного договора) появляются права на ½ долю в праве собственности этой недвижимости (ст. 253 ГК РФ и ст. 34 СК РФ).
Право собственности на обмениваемые объекты у сторон возникает после исполнения обязательств по взаимной передаче товара обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ).
В случае признания в судебном порядке договора мены недействительным общим последствием недействительности сделок является двусторонняя реституция (т.е. каждому из участников мены возвращается то, что он передал), если закон не предусматривает иных последствий их недействительности. В случае невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах (п. 2 ст.
167 ГК РФ).
Вышеуказанные правовые последствия при мене существенно отличаются от признания недействительным договора дарения, когда одаряемый вынужден отдать подарок, но претендовать на возмещение его стоимости не может.
Что касается вопроса по уплате НДФЛ при заключении договора мены, то согласно письму ФНС России, размещенному на официальном сайте (https://www.nalog.ru/rn77/about_fts/about_nalog/4005413/), в соответствии с положениями п. 3 ст. 38 и п. 1 ст. 39 НК РФ передача одного товара в обмен на другой является реализацией.
Поскольку при совершении мены обе стороны договора передают один товар в обмен на другой, каждая из сторон реализует свой товар.
Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме. Доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества. Если при обмене имущества одной из сторон договора мены была получена доплата (оплата разницы в ценах обмениваемых товаров), сумма полученной оплаты в денежной форме также включается в доход, учитываемый при определении налоговой базы (см. письмо ФНС России от 27.11.2012 N ЕД-4-3/19911@ «Об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены»).
Другими словами, каждая сторона договора мены получает доход в натуральной форме в виде стоимости недвижимости и доход в денежной форме в сумме полученной доплаты (если у одной из сторон договора предусмотрено получение доплаты), с которых надо оплачивать НДФЛ.
Но в рассматриваемом случае оба объекта недвижимости находятся в собственности у каждого из братьев более пяти лет, соответственно, от налогообложения освобождены (п. 17.1 ст.217 НК РФ). Но в случае получения доплаты по договору мены одним из братьев с суммы полученной им доплаты надо будет оплачивать НДФЛ.
Могу ли я не продавать, а обменять свою квартиру на другую?
Я владею квартирой меньше пяти лет. Если продам, должен буду заплатить налог с дохода — разницы между тем, за сколько когда-то купил, и тем, за сколько сейчас продал. Я покупал квартиру на стадии строительства, сделал в ней ремонт, поэтому стоимость выросла примерно на 60% — соответственно, налог получается немаленький.
Я хочу переехать в другую квартиру — дороже, большей площади, но в более дешевом регионе. С моей точки зрения, я улучшаю жилье: меняю одну квартиру на другую. Мне непонятно, почему я должен ждать пять лет, чтобы улучшить свои жилищные условия.
На самом деле я не получу дохода, но мне придется все равно платить налог с него.
Насколько я знаю, срок в пять лет установлен для тех, кто постоянно делает на этом деньги, но ко мне это явно не относится. Могу ли я в такой ситуации обменять квартиру на другую, минуя фазу превращения квартиры в денежный эквивалент, или еще каким-либо образом избежать уплаты налога с неполученного дохода?
Увы, придется либо ждать истечения срока, либо платить. Но можно еще попробовать уменьшить налоги. Сейчас объясню.
Анастасия Корнилова
В чем различие между куплей-продажей и меной
Давайте сначала разберемся с договорами. Суть договора купли-продажи в том, что одно лицо продает, а другое приобретает какое-то имущество. В вашем случае — квартиру.
Покупатель уплачивает продавцу определенную сумму и становится собственником жилья. Продавец с полученными деньгами может делать все, что ему заблагорассудится: купить другую квартиру, автомобиль, рояль, прокутить деньги в казино или отправиться в кругосветку.
Но при этом с полученного дохода придется заплатить подоходный налог.
В договоре мены одно имущество меняется на другое. Квартира — на квартиру, дом — на автомобиль, земельный участок — на яхту.
Обмен может быть с доплатой: если яхта была ржавая и дырявая, а участок — на Рублевке. Или без доплаты, если участники договора пришли к соглашению, что их объекты стоят одинаково.
В договоре мены каждая сторона одновременно и продавец, и покупатель: продает свой товар и приобретает чужой. Но главное в этой сделке — что у обеих сторон договора все равно возникает обязанность уплатить налоги. Налоговой все равно, получили вы свой доход деньгами, борзыми щенками или квартирой.
Собственно, поэтому сейчас так редко встречаются прямые договоры мены. От уплаты налогов они не освобождают, зато их гораздо сложнее реализовать. Главная проблема — найти квартиру для обмена. При прямой купле-продаже в цепочке может участвовать несколько квартир. Например, вы продаете свою квартиру, но, чтобы ее купить, ваши покупатели должны продать свое жилье, а продавец вашей квартиры в свою очередь будет подыскивать дом для переезда.
И эти сделки совершатся, когда все участники найдут подходящие варианты.
При прямом обмене в нынешних реалиях такая цепочка маловероятна, поскольку шансы найти подходящий вариант для обмена низкие. Но раньше работала только такая схема. Например, в Советском Союзе нельзя было официально купить или продать квартиру, поэтому люди искали варианты обмена.
Цепочка доходила до шести-семи квартир, причем иногда это были квартиры в разных городах.
Как можно уменьшить налог
Вы правы, что пятилетний срок установлен, чтобы ограничить перепродажу жилья для получения дохода. К сожалению, в результате борьбы с перекупщиками страдают и те люди, которые продают жилье не для заработка, а по семейным обстоятельствам.
Тот факт, что взамен проданной квартиры вы купите другую, не освобождает вас от уплаты налога: с точки зрения закона вы можете купить эту квартиру для новой перепродажи. Поэтому вам придется или ждать установленный государством срок, чтобы не платить налог, или продавать сейчас, но платить. При этом размер налога можно попытаться уменьшить.
Что делать? 03.08.17
Посмотрите на дату, когда за вами зарегистрировали право собственности.
Если вы купили квартиру до 1 января 2016 года, минимальный срок владения будет три года, а не пять. То есть уже через три года с того момента, как стали собственником квартиры, вы сможете продать ее и не платить налог.
Если вы купили квартиру после 1 января 2016 года, есть два варианта на выбор. Первый: получить налоговый вычет в размере миллиона рублей. Сумма, за которую вы продали квартиру, уменьшается на размер вычета — миллион рублей, и налог уплачивается с остатка. Например, вы продали квартиру за 2,5 млн рублей — значит, налог придется заплатить с 1,5 млн рублей.
Этот вариант выгоден для недорогого жилья, цена которого почти не превышает размер вычета, а то и меньше его.
Второй вариант: уменьшить доход от продажи квартиры на те расходы, что вы понесли при ее покупке. Это проценты по кредитам, если вы брали кредит на ее покупку, гонорар риелтору, если вы обращались в агентство недвижимости, и другие затраты. Все эти расходы вы сможете добавить к стоимости самой квартиры, но потребуется подтвердить их документами — например, платежками или чеками.
Налоговый вычет. В любом случае — независимо от даты покупки — вы можете получить налоговый вычет за покупку новой квартиры. Но при этом должны выполняться условия:
- Вы не воспользовались налоговым вычетом, когда приобретали первую квартиру.
- Или вы воспользовались вычетом в первый раз, но не получили по нему максимально допустимую сумму.
Государство готово вернуть вам 13% от стоимости квартиры, но с суммы не более 2 млн рублей — то есть вернут не более 260 тысяч рублей. Вы можете не получать эти средства, а написать заявление о перерасчете. Поясню на примере.
Допустим, вы продали квартиру в этом году за 2,5 млн рублей и купили в этом же году новую за 4 млн рублей. Поскольку квартира у вас в собственности меньше пяти лет, вы должны заплатить налог с продажи — 325 тысяч рублей. Но так как вы купили новую квартиру и у вас сохранилось право на вычет, государство должно вернуть вам 260 тысяч рублей. Попросите зачесть вам эти средства в счет налога.
Получится, что вы останетесь должны государству только 65 тысяч рублей.
Этот вычет государство предоставляет с суммы 2 млн рублей однократно. Если вы уже обращались за ним, но стоимость недвижимости была меньше 2 млн, оставшиеся деньги вы сможете выбрать при следующей покупке.
Если надумаете купить недвижимость за пределами России, получить этот вычет не удастся: государство предоставляет его только при сделках на территории нашей страны.
Кстати, если покупаете квартиру в ипотеку, не забудьте о вычете с банковских процентов. Он не ограничен сроком, а обращаться за ним можно в течение всего периода выплаты кредита. Но есть ограничение по сумме: можно вернуть 13% от суммы процентов по кредиту, но не больше чем от 3 млн рублей. Получается, что вы сможете получить обратно максимум 390 тысяч.
И тоже только один раз.
Посчитайте, какой вариант будет для вас самым выгодным. Если набегает чересчур большая сумма, в крайнем случае подождите с переездом, пока не истечет пять лет с момента регистрации права собственности. Или попробуйте поднять цену квартиры и включить затраты на налог в стоимость. Так у вас будет возможность получить ту сумму за квартиру, которую вы планировали получить, и при этом заплатить налог.
Вдруг найдется покупатель, готовый купить ваше жилье по такой цене.
Чего точно не стоит делать
Мы не рекомендуем уклоняться от уплаты налога через нарушение закона. К примеру, указывать в договоре купли-продажи заниженную цену квартиры и оформлять разницу расписками.
Договорившись с покупателем, вы можете указать в договоре любую сумму. Но налоговая проверяет еще и кадастровую стоимость квартиры по состоянию на 1 января того года, когда вы заключаете сделку. Дальше она умножает эту кадастровую стоимость на коэффициент 0,7 и смотрит договор купли-продажи.
Если сумма в нем ниже получившегося числа, налог все равно посчитают от суммы кадастровой стоимости квартиры с коэффициентом 0,7.
Допустим, вы продаете квартиру в июне и указали в договоре стоимость 990 тысяч рублей. А кадастровая стоимость вашей квартиры на 1 января этого года была 5 млн рублей. Если применить коэффициент 0,7, то получим сумму 3,5 млн рублей.
Именно от нее налоговая насчитает вам налог на проданное жилье, хотя в договоре у вас будет фигурировать 990 тысяч рублей.
Кстати, если бы вы реально обменивали квартиру на другую, доход посчитали бы либо по рыночной цене полученной квартиры, либо по кадастровой стоимости переданной квартиры с коэффициентом 0,7. В зависимости от того, что больше.
Кроме того, если налоговая узнает, что вы занизили стоимость квартиры при подписании договора, вас могут привлечь к налоговой ответственности. Придется заплатить не только недоимку — недоплаченную вами сумму налога, — но и пени на нее, и штраф в размере 40% от этой недоплаты.
В первый раз за такое отделываются только налоговым наказанием — и при условии, что полностью возместили сумму недоимки и соответствующие пени, а также предусмотренный налоговым кодексом штраф. При повторной попытке уклониться от уплаты налогов уже привлекают к уголовной ответственности.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Обмен квартиры или альтернатива: схема, документы, доплата.
В обиходе под обменом подразумевается любая сделка с жильем, при которой новая квартира приобретается взамен существующей. До 1990 года обмен был практически единственным способом изменения жилищных условий. С развитием современного рынка недвижимости «классический» обмен уступил место так называемому «обмену через куплю-продажу».
С юридической точки зрения обмен может быть осуществлен лишь между нанимателями неприватизированного жилья. Если же в сделке участвуют квартиры, находящиеся в собственности, применяется юридический термин «мена». При этом в большинстве случаев обменные по сути операции
совершаются путем продажи одной квартиры и покупки другой, то есть юридически обменами не являются.
Виды обмена.
Обмен квартиры – дело гораздо более сложное и хлопотное, чем «альтернативная сделка». Ведь для его осуществления требуется, чтобы вас устроила другая участвующая в обмене квартира, а ваша квартира в свою очередь устроила хозяев той квартиры. Соответственно, если число квартир, участвующих в обмене, больше двух, сложность подобного «увязывания» интересов возрастает в геометрической прогрессии.
Получаем «альтернативную цепочку».
Суть схемы такова. Квартира, предлагаемая к обмену, выставляется на продажу. После того, как покупатель на нее найден, для продавцов подбирается устраивающая их квартира из числа тех, что продаются на открытом рынке. Конечно, такая схема сама по себе гораздо более удобна, чем прямой
обмен, так как позволяет избежать необходимости согласования встречных интересов обменивающихся. Однако есть небольшая проблема: для того, чтобы «альтернативная цепочка» осуществилась, в самом ее начале должен находиться «чистый» покупатель, или покупатель с «живыми деньгами», который готов к
приобретению за деньги, ничего не продавая, а в конце «цепочки» должна находиться «свободная» квартира (т.е. продавцу взамен продаваемой квартиры нет необходимости приобретать иное жилье).
Схема обмена.
В сделке участвуют приватизированные квартиры. Поэтому переход права собственности осуществляется на основании договоров купли-продажи. И в этом смысле технология проведения сделки ничем не отличается от обычной покупки и продажи жилья.
Риелтор, собирающий «цепочку», должен быть совершенно уверен, что все участвующие в обмене квартиры не содержат правовых дефектов. После завершения построения «цепочки» и экспертизы участвующих в обмене квартир следует подготовка необходимых документов. Далее совершается
сделка – взаиморасчеты между участниками в случае, если обмен совершается с доплатой, подписание и подача на государственную регистрацию договоров купли-продажи. Завершается сделка после получения зарегистрированных документов, перепрописки и физического освобождения обмениваемых квартир.
Пакет документов
Поскольку юридически оформление обменов, в которых участвуют квартиры, находящиеся в собственности, осуществляется посредством заключения участниками сделки договоров купли-продажи либо мены (к которым, в соответствии с действующим гражданским законодательством, применяются
все основные правила, установленные для купли-продажи), пакет документов, необходимый для проведения сделки, не имеет отличий от необходимого при продаже квартиры.
В стандартном случае в такой пакет должны входить:
— правоустанавливающие документы, в соответствии с которыми квартира находится в собственности (договоры передачи, купли-продажи, мены, дарения; свидетельства о праве на наследство, для домов ЖСК — справка о выплаченном пае).
— кадастровый паспорт помещения, в состав которого входят экспликация и поэтажный план квартиры. Этот документ выдается по запросу в районном БТИ. В случае нотариальной формы заключаемого договора в состав необходимого пакета добавляется справка об оценочной стоимости.
Если кадастровый паспорт на квартиру предоставлялся ранее, и данные эти есть в Росреестре, то предоставлять кадастровый паспорт нет необходимости.
— документы, получаемые в ЕИРЦ: выписка из домовой книги — для всех сделок, и копия финансового лицевого счета для сделок, совершаемых в нотариальной форме. В настоящее время некоторые ЕИРЦ вместо этих документов выдают так называемый «Единый жилищный документ».
— паспорта и свидетельства о рождении участников сделки.
— свидетельства о браке, расторжении брака (при необходимости).
— нотариальное согласие супруга на сделку (при необходимости, если квартира приобреталась в период брака). Исключениями из данного правила являются квартиры, полученные в собственности на безвозмездной основе (унаследованные, приватизированные и полученные в дар). Также в получении согласия нет необходимости, если между супругами заключен брачный контракт, предусматривающий единоличную собственность супруга на квартиру.
В этом случае такой контракт потребуется для проведения сделки. Кстати, при отсутствии брачного контракта согласие второй половины необходимо не только на продажу, но и на покупку другого жилья.
— если в операции обмена участвуют несовершеннолетние, необходимо запастись также распоряжением местных органов власти. Получить его можно в отделе опеки и попечительства несовершеннолетних районной управы.
В дополнение к приведенному списку могут потребоваться различные иные документы, обусловленные спецификой предстоящей сделки. Перечень таких документов определяется в каждом конкретном случае индивидуально.
Доплата
Найти квартиры абсолютно идентичные по параметрам, месторасположению, а значит и цене крайне сложно. Поэтому при обмене существует механизм доплат. Как правило, расчет доплаты осуществляется исходя из текущих рыночных цен квартир, участвующих в обмене. Однако при проведении расчета необходимо учитывать, что прямой обмен – инструмент тонкий. Успех операции во многом зависит от готовности к сотрудничеству всех участников сделки.
Надо уметь договариваться, искать компромиссы, и желаемое станет действительным — а Вы счастливым собственником новой квартиры.
Хочу обменяться квартирами со знакомым и не платить налоги
Я купил квартиру в долевую собственность за 2,5 млн рублей в 2016 году. В 2017 году подписал акт и уже получил за нее вычет. Сейчас рыночная цена квартиры — около 4 млн рублей.
У меня появился вариант обменяться квартирами с очень хорошим знакомым. Рыночная стоимость его квартиры такая же . Как лучше поступить, чтобы нам обоим избежать лишних расходов? Например, мы продаем друг другу квартиры по кадастровой стоимости.
Если она равна цене квартиры у застройщика или ниже той цены, по которой покупали, налоги мы платить не будем?
Денис, если вы оба согласны, что ваше имущество стоит одинаково и никто не будет доплачивать, действительно самый простой способ — поменяться квартирами. Буквально. То есть заключить один-единственный договор мены. Это будет быстрее всего.
Объясню подробнее.
Дмитрий Корнев
Почему удобнее поменяться, чем продать
В законе так и написано: к договору мены применяются нормы закона о купле-продаже, потому что мена — это форма взаимной купли-продажи. Каждая из сторон договора мены оценивает свое имущество и обменивает его на другое.
Поэтому нет смысла заключать два отдельных договора купли-продажи. Вы можете оформить все одной сделкой.
Как считают налоговую базу при мене
Каждая сторона договора мены играет одновременно две роли:
- Продавца имущества, которое передает.
- Покупателя имущества, которое получает.
Доход каждой из сторон договора мены учитывают при определении налоговой базы. И для этого самое важное — кадастровая стоимость ваших квартир. Вы можете продавать и оценивать квартиры дороже нее.
А вот минимальная цена в налоговом кодексе определяется как кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7. Дешевле продать можно, но налоги все равно посчитают исходя из минимальной цены.
Право собственности вы оформили в 2017 году, поэтому для вас срок минимального владения, чтобы избежать налога, — пять лет. Если будете продавать или менять раньше, разница между стоимостью продажи и стоимостью покупки может составить налогооблагаемый доход. Так что подать декларацию и посчитать НДФЛ придется в любом случае.
Для тех, кто купит квартиру в 2020 году и захочет сделать так же , срок минимального владения в определенных случаях составит три года. Об этих изменениях мы уже писали.
Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
В какую сумму лучше оценить квартиру
Крайне маловероятно, что кадастровая стоимость обеих квартир равна до рубля. Но мена — это обмен равноценным имуществом, даже если его стоимость разная. Просто стороны решили, что им разница в стоимости не важна.
Налоги, скорее всего, можно будет не платить. Никто не запрещает продавать квартиру дешевле рыночной цены. А мена, как я уже писал, — это форма купли-продажи.
Но есть ограничения.
Посчитайте минимальную стоимость квартир. Возьмите их кадастровую стоимость и умножьте на 0,7. Кадастровую стоимость квартиры можно посмотреть на сайте Росреестра.
Для этого надо знать ее кадастровый номер.
Когда узнаете стоимость, сравните. Возможны два варианта:
- ваша квартира будет дороже, чем квартира друга. Налоговая будет считать ваш доход как кадастровую стоимость вашей квартиры, умноженную на 0,7;
- ваша квартира будет дешевле, чем квартира друга. Здесь налогооблагаемый доход — кадастровая стоимость его квартиры, умноженная на 0,7.
Расходы на приобретение у вас в любом случае будут 2,5 млн рублей. Поэтому если ваши доходы выше расходов, то налог нужно уплатить с разницы. Если ваши расходы больше доходов, платить не надо.
Но декларацию подайте в любом случае, чтобы показать и доходы, и расходы.
Как зарегистрировать переход права собственности
Договор мены точно так же регистрируется Росреестром, как и договор купли-продажи. Для регистрации обе стороны договора должны обратиться в любой МФЦ или непосредственно в Росреестр, в том числе через госуслуги.
Потребуется подать заявление о переходе права собственности и приложить к нему:
- Паспорта сторон.
- Договор мены в трех экземплярах. Акт приема-передачи составлять необязательно, но желательно. Чтобы избежать неловких взаимных претензий, лучше детально описать обе квартиры, особенно если вы передаете их друг другу с ремонтом. Или хотя бы указать, что у вас нет претензий к качеству квартир и они пригодны для проживания.
- Нотариальные согласия супругов на заключение сделки или брачный договор.
- Согласие органов опеки, если кроме вас долями в помещении владеют дети.
Если самостоятельно составить договор мены затруднительно, услуги юриста обойдутся в 2—3 тысячи рублей. Обычно около любого МФЦ есть специализирующиеся на таких договорах компании. Они помогут подготовить договор еще дешевле.
Заявление на переход права собственности составит специалист Росреестра бесплатно.
Госпошлина — 2 тысячи рублей для физических лиц. Уплатить ее должна каждая из сторон договора. Срок регистрации при подаче документов через Росреестр — 7 рабочих дней, через МФЦ — 9 рабочих дней.
Договор мены можно заверить нотариально. Но это по вашему желанию. Например, если вы хотите срочно провести сделку и зарегистрировать переход права собственности. Обойдется это намного дороже.
Зато нотариус обязан подать договор на регистрацию сам. В этом случае она будет произведена в течение следующего рабочего дня после того, как нотариус удостоверит договор.
Обращаться к нотариусу точно надо, когда обменивают не всю квартиру, а только долю в ней, и это значительно дороже.
Ну и что? 22.10.19
В результате вы получите выписку из ЕГРН, где будет указан переход права собственности на новую квартиру на вас, и ваш экземпляр договора мены с печатью Росреестра. За выписку из ЕГРН, если будете подавать документы через нотариуса, придется заплатить отдельно.
Если что-то пойдет не так и вы, например, захотите вернуть свою квартиру, всю процедуру придется пройти еще раз. Каких-то отличий от того, как если бы вы просто продали старую квартиру и купили новую, тут нет.
Кратко: как правильно меняться квартирами
В любом случае вам с другом придется подать декларацию в налоговую.
Возьмите кадастровую стоимость своей квартиры и квартиры друга и умножьте на 0,7. В чью пользу будет разница, тот и будет платить налог.
Зарегистрируйте сделку в Росреестре. И не забудьте составить акты.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Отменили еще в прошлом году нотариус при долях!
А если квартиры в разных регионах и разница в стоимости 1 млн.руб., одна 500 т.р., а др. стоит 1,5 млн.руб. Можно произвести мену
Роман, мену произвести можно если обе стороны считают что квартиры равно ценны. Если нет, то мена с доплатой
Добрый день.
Можете прокомментировать:
Определение ВС РФ от 18 августа 2010 г. N 5-В10-66 — свидетельствует о том, что в случае равнозначного обмена — предмет налогообложения не возникает.
Отредактировано
Михаил, Излагаю мнение по поводу позиции Верховного суда в 2010 году по делу Извольской и ситуации в целом. Надеюсь Вам и тем кто прочетёт мои выводы и мнение помогут принять верное решение в вопросах мены, причем не важно чего, квартиры, офиса, ценных бумаг, авто и т.п.
Итак, Налоговая после сделки (мены) все-таки выставила налог под договору мены, разделив его условно на две сделки купли-продажи. И это решение (к слову несправедливое) трижды устояло в судах (в первой инстанции и в двух попытках обжалования), пока наконец Верховный суд не «подцепил» эту историю не разнёс её в пух и прах.
Суть позиции ВС РФ такова, что налоговая должна на самом деле понимать (причем она понимает но в пользу людей думать не хочет), что есть такой термин, как договор мены, при котором финансовой выгоды или иного дохода никто не извлекает. И согласно гражданскому кодексу при мене обкладывать граждан налогом нет причины. Поэтому как бы нужно «отделять мух от котлет».
Кроме того, Верховный суд «засилил» эту на самом деле очевидную для любого юриста позицию тем, что тут еще мена ценных бумаг, которая выпадает из статей Налогового кодекса определяющих необходимость расчета налога на доход по данной ситуации.
Решение в пользу человека восторжествовало в данном случае казалось бы.
Дело вернули в первый суд, Извольской по сути обязали вернуть то что с неё взяли «под дурака» налоговики.
Однако в России как известно непрецендентное право и Налоговики по состоянию на 2021 год продолжают «валять дурака» и облагать договора мены налогом на доход, а именно идя по пути, что каждой из сторон считается ндфл на полученное имущество и не важно что это произошло по договору мены. Как будто нормы гражданского кодекса что мена — это обмен равноценным имуществом и налога быть не должно оболгать, не существует. А ведь договор мены, это специальная норма закона и она должна быть по общему правилу в приоритете над нормой декларирующей общий порядок начисления 13 процентов ндфл с дохода и имущества. Но это в пользу людей позиция, и фнс такое не интересно)
Кроме того, Минфин в своем Письме от 28 апреля 2020 г. № 03-04-05/34408, опять занял «аморфную позицию», нехотя Минфин вынужден был дать письменный ответ на обращения (мечта всех чиновников что бы закон об обращениях граждан отменили. ), но что бы за него не нести никакой ответственности, Минфин сообщил, что мол они там читали закон и вот вам его комментарии но мы за них ответственности не несём если что.
Суть ответа Минфина такова, да, договор мены равноценен и выгоды не возникает, мы это в ГК нашли, но еще мы также знаем, что есть налоговый порядок начисления налога на доход, и в курсе, что налоговики могут как роботы исходить из позиции (как уже было в 2009 году по делу Извольской), что при договоре мены есть объекты у обоих сторон сделки которые они приобретают, и с которых можно вот просто взять и насчитать налог на доход для обоих участников сделки (хотя опять же повторимся, что мена не дает дохода, но они гос. органы в лице минфина и фнс, типа это знают, но это почему не должно срабатывать когда людям хорошо чиновникам плохо).
Поэтому получил объект, заплати 13 процентов. но он же по мене? ну да, но какая типа разница, не хотим про это слышать ничего!
Решение ВС РФ 2010 года, они в расчёт не принимают, оно же старое, да и про ценные бумаги, и для людей, а нас не прецедентное право. ))
По итогу что важно, важно решившись на договор мены максимально понятно и внятно прописать что два объекта оценены сторонами по одинаковой стоимости, при этом обратите внимание на касторовую стоимость обоих объектов и понижающий коэф. 0,7 применяемый налоговиками.
В идеале оба меняемых объекта нужно оценить сторонам по 0,7 кадастровой стоимости и отличном если они при этом окажутся между собой равноценны или почти равноценны.
В это случае ФНС тяжело будет вам насчитать налог скорей всего такой договор проскочит без последствий для сторон.
Если же кадастровая стоимость разная у объектов, особенно если очень разная, но вы её приравняете между собой в договоре, то будь я на месте ФНС я бы посчитал 0,7 кадастра у каждого из объектов и той стороне в чью пользу получается разница, выставил бы 13 процентов дохода с разницы в стоимости, как получение прибыли одним из участников сделки, вероятно так они и поступят.
В этом случае останется судиться и настаивать, что воля сторон в договоре мены важнее методики: «0,7 коэф от кадастровой стоимости», но такой суд будет очень не простой, суды опять будут хотеть помочь налоговой и не помочь людям, возможно во второй или третей инстанции Вам повезет или уже в Верховном суде в конце, суд скажет что воля сторон и суть договора мены не повод налоговикам обдирать честных граждан, но есть ли у вас силы биться пару лет за это).
Спасибо за внимание. Остались вопросы, [email protected] Надеюсь адрес почты не забанять) Кстати возможно если посидеть по дольше над этой темой, есть более свежая судебная практика, конечно стоит её поискать и учесть. Мой комментарий частное мнение.
Как происходит обмен недвижимости
Обмен квартиры на квартиру или дом – сделка, которая проходит со своими нюансами. Их немного, но разобраться стоит. Например, обмен приватизированного и неприватизированного жилья сильно отличается.
В чем разница и как проходят сделки, расскажем в статье.
- Как обменять приватизированную квартиру
- По договору мены
- Через куплю-продажу
- По trade-in
Прежде чем углубляться в нюансы обмена, важно понимать, о каком жилье идет речь – государственном (неприватизированном) или частном (приватизированном).
Важно: для жилья, которое принадлежит государству, применяется термин «обмен», а для частной собственности – «мена». Различие в том, что по договору обмена происходит переход права пользования, а по договору мены – переход права собственности.
Как обменять приватизированную квартиру
Приватизированным называется личное имущество человека.
До перестройки в СССР не было частной собственности, а все жилье принадлежало государству. В 1992 году частную собственность узаконили, и к 2024 большинство россиян сами владеют домами и квартирами.
Зачем приватизировать квартиру
Обмен личной квартиры на квартиру или дом можно произвести тремя способами:
- по договору мены;
- через куплю-продажу;
- по trade-in.
По договору мены
Мена приватизированных квартир, или, другими словами, прямой обмен, подходит, если нужно поменять одно жилье на другое.
Василий с женой живет в студии в центре города. Вокруг развитая инфраструктура, в комнатах сделан современный ремонт, есть все удобства. Квартира – мечта! Но Василию нужна побольше, чтобы жить с детьми.
Он готов обменять свое жилье в центре на двухкомнатное за городом.
Планы Василия можно осуществить, если:
- он найдет подходящее жилье;
- хозяин будет готов к обмену;
- стоимости будут примерно аналогичными, чтобы никто не потерял в деньгах;
- желания всех сторон совпадут одновременно, а не в разные периоды.
На практике шансы на невероятное стечение обстоятельств стремятся к нулю. Но если такое все же случается, сделка проходит максимально просто – нужно оформить и зарегистрировать один договор мены, также его называют договор бартера.
По договору мены одно имущество обменивается на другое без доплаты или с ней, если стоимости сильно отличаются. Каждый участник сделки при этом одновременно является и продавцом, и покупателем.
Сделка безопасна, так как право собственности переходит к новым владельцам только после того, как обязательства по передаче исполнят обе стороны.
Из-за того, что найти идеальный вариант для бартера сложно, люди чаще всего обращаются к альтернативным сделкам.
Через куплю-продажу
Альтернативными сделками называют такие, когда человек не просто продает свою квартиру, получает за нее деньги и «уходит в закат». А когда сразу после продажи покупает взамен новое жилье.
То есть градация сделок выглядит так:
- прямая, или «чистая», продажа – продал жилье и получил за него деньги;
- альтернативная, или двойная, купля-продажа – продал жилье и сразу же приобрел новое, при этом деньги в сделке могут не фигурировать вовсе;
- «цепочка» – череда альтернативных продаж, в сделке много участников.
С помощью двойной купли-продажи можно разменять большую квартиру на маленькие и, наоборот, провести расселение или размен с доплатой.
Чаще всего для проведения альтернативной сделки обращаются за помощью к риелторам. Агентства или частные предприниматели следят за чистотой сделки и помогают договориться о выгодных условиях для всех сторон.
Например, Василию кажется, что его квартира в центре с ремонтом и техникой стоит столько же, сколько пустая «двушка» за городом. Но хозяин «двушки» с этим не согласен. Василию проще не решать такие вопросы самому, а делегировать переговоры опытному риелтору.
Проведение альтернативной сделки можно разделить на семь основных шагов:
- Оцените стоимость своего жилья.
- Найдите жилье для переезда и подыщите покупателя для своей квартиры.
- Договоритесь о доплате, если она нужна.
- Заключите два договора купли-продажи: для продажи своего жилья и для покупки нового.
- Зарегистрируйте договоры в Росреестре.
- Подпишите акты о передаче.
- Готово! Можете переезжать в новый дом.
Чаще всего в альтернативных сделках участвует от двух до пяти квартир одновременно. Рассмотрим, как прошла бы сделка двойной купли-продажи с тремя участниками.
Владелец студии Василий хочет купить «двушку» Геннадия с доплатой и предлагает ему бартер. Геннадий не хочет менять свое жилье на студию в центре, лучше он получит деньги на руки и сам найдет квартиру. Поэтому Василий ищет другого покупателя и находит Антона.
Антон покупает студию, но деньги за нее передает не Василию, а Геннадию. Одновременно с этим Василий доплачивает Геннадию недостающую часть. Выходит, что Василий продает студию Антону, а Геннадий свою «двушку» – Василию.
В результате у Антона остается студия, у Василия – «двушка», а у Геннадия – деньги. В сделке фигурирует два договора купли-продажи.
Риск альтернативной сделки в том, что два договора не зависят друг от друга юридически. Если одну из сделок признают недействительной, можно потерять свое жилье и остаться ни с чем.
Для чего нужна юридическая проверка недвижимости
По trade-in
Обмен через trade-in (трейд-ин) по своей сути не отличается от двойной купли-продажи. Просто в этом случае мороку с продажей берет на себя застройщик. Полученные деньги направляются в счет оплаты квартиры в новостройке.
Этот метод пришел в сферу недвижимости из автосалонов, где пользуется большой популярностью. А все потому, что продавцу не нужно возиться с продажей самому. Правда, за такую роскошь скорее всего придется поплатиться деньгами.
Чтобы продать квартиру как можно быстрее, цену на нее, как правило, сильно снижают.
- либо пользуетесь услугой трейд-ин и теряете в деньгах;
- либо берете продажу на себя, тратите на это чуть больше сил и времени, но скорее всего выигрываете в финансовом плане. Получается обычная альтернативная сделка.
Важно: если вам пока некогда заниматься продажей самостоятельно, а переехать в новый дом очень нужно – пополнение в семье, понравившуюся квартиру хотят выкупить или есть другие причины – рассмотрите ипотеку.
Ипотека даст вам возможность скорее осуществить переезд и выиграть время на спокойную продажу собственного жилья. Позже вырученные деньги можно будет вложить в счет погашения займа и закрыть его раньше срока.
В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны под 3,88% с господдержкой.
Как обменять неприватизированную квартиру
Неприватизированным называется жилье, принадлежащее государству.
Закон позволяет обменять жилье, арендованное по договору социального найма, на аналогичное. Для этого нужно получить разрешение арендодателя (государства) и всех членов семьи.
Обмен неприватизированной квартиры проходит в несколько этапов.
- Получите разрешение на обмен у местного органа самоуправления: напишите заявление и предоставьте запрашиваемые документы. Вторая сторона должна сделать то же самое.
- Ответ придет в течение 10 дней, вместе с ним вы получите подписанное разрешение. Или не получите. Например, если жилье непригодно для проживания или дом собираются снести. Все причины указаны в 73 статье ЖК РФ.
- Заключите договор обмена.
- Заключите новый договор соцнайма.
- Получите прописку и переезжайте в новый дом!
Важно: если происходит междугородный обмен недвижимости, каждый участник запрашивает разрешение в своем городе.
Казалось бы, все просто и легко – услуга бесплатная, сделка безопасная.
Но в жизни этот вариант мало применим. По данным Росстата, на 1 января 2021 года в РФ приватизирован 31 млн 137 тыс. жилых помещений – больше 4/5 жилья в России. Это сильно сокращает возможность найти человека, открытого для бартера с подходящим предложением.
Что такое муниципальное жилье
Как обменять ипотечную квартиру
Обменять квартиру, на которую оформлена ипотека, можно, но для этого придется спросить разрешение у банка.
Для финансовой организации немаловажно, что именно будет залогом. Во-первых, это гарант выплаты долга. Во-вторых, если заемщик решит не платить вовсе, разбираться с жильем придется банку.
Поэтому квартира должна быть ликвидной и аналогичной по стоимости.
- Если происходит обмен на жилье той же стоимости, банк просто меняет объект залога.
- Если новое жилье стоит дороже, можно оформить другой заем с новым залогом. Обременение со старого снимут.
- Если новое жилье стоит дешевле, в смене залога могут отказать. В этом случае можно закрыть ипотеку досрочно. Для этого недостающую сумму можно взять в кредит, а также добавить к ней доплату от покупателя.
В Совкомбанке можно оформить кредит наличными на любые цели до 3 млн рублей со ставкой 6,9%. Выберите удобную программу и рассчитайте ежемесячный платеж на кредитном калькуляторе. Деньги нужны срочно? Достаточно паспорта и любого второго документа. Нужна крупная сумма?
Вы можете взять кредит под залог автомобиля или недвижимости. Заполните заявку на сайте и получите быстрое одобрение. Есть доставка!
Налоги при обмене
Когда происходит обмен одной квартиры в соцнайме на другую, платить налоги не нужно.
А когда обмен проводят через двойню куплю-продажу, налоги нужно платить как обычно – 13% на доход, если жилье находилось в собственности менее пяти или трех лет, в зависимости от ситуации.
Какой налог уплачивают физические лица с продажи квартиры
Теперь вы знаете, каким образом можно обменять квартиру на квартиру или частный дом. Желаем вам найти подходящий вариант и опытного риелтора, который проведет вас через все тернии продажи недвижимости к новому уютному гнездышку!