Как перевести в гараж в нежилое помещение чтобы открыть магазин

Предпринимательская деятельность в России регламентируется разными нормативными актами. Если человек желает открыть торговую точку, он должен делать это в соответствии с правилами. В частности, нужно соблюдать требования по размещению магазина.

Можно ли его размещать в частном доме, собственном гараже? Рассмотрим в этой статье.

Организации и индивидуальные предприниматели ведут свою деятельность прямо по соседству — в многоквартирных и частных жилых домах. В современной экономической ситуации для организации своего бизнеса во многих случаях требуются помещения, однако не все предприниматели могут их приобрести.
Магазины, салоны красоты, аптеки открываются в собственных жилых домах, поскольку владельцы бизнеса уже имеют такие помещения — они в них живут. Собственник может распоряжаться жилым помещением по собственному усмотрению, в том числе для предпринимательства, однако в применении ст. 17 ЖК РФ есть ряд практических нюансов.
Посмотреть особенности

Преимущества открытия магазина в частном доме

Зачем открывать магазин именно в частном доме? Этот вариант отличается целым рядом преимуществ:

• Не нужно денег на аренду или покупку площади под коммерческие нужды.
• Не требуется ехать на рабочее место.
• Простой контроль над торговой деятельностью.
• Можно не нанимать персонал, что позволяет дополнительно сократить расходы.

Главный недостаток размещения магазина в частном доме – необходимость в специальном оформлении. Нельзя просто взять и открыть точку. Если пренебречь законом, у предпринимателя возникнут проблемы.

К СВЕДЕНИЮ!В частном доме можно разместить только магазин, отвечающий ряду требований. В частности, он не должен производить лишнего шума, мешать соседям.

Деятельность магазина не должна сопровождаться выделением вредных или взрывоопасных элементов.

Законодательное обоснование

В статье 8.8 КоАП РФ указано, что участок нельзя использовать не по назначению. В обратном случае на владельца земли накладывается штраф в размере 1 000-1 500 руб. Под целевым использованием понимается эксплуатация жилого здания.

Использование участка под коммерческую точку не соответствует положенному назначению. Подобное действие признается административным правонарушением. Для открытия магазина потребуется сначала изменить назначение участка.

Только потом можно открывать торговую точку.

Статья 8.8 КоАП РФ касается только земли. Использование домов регламентируется статьей 17 ЖК РФ. В этой статье указано, что назначение жилого помещения – проживание людей. В пункте 2 статьи 17 прописано, что помещение может использоваться для работы ИП.

Но эта деятельность не должна мешать лицам, проживающим в доме.

Статьей 22 ЖК РФ оговорены условия перевода жилого объекта в нежилое. Возможно это только в том случае, если к переводимому помещению может быть обеспечен беспрепятственный доступ. Перевод не осуществляется в том случае, если право собственности на объект обременено правами третьих лиц.

Нужно ли получить согласие всех собственников примыкающих помещенийпри переводе помещения из жилого в нежилое?

Из статьи 22 ЖК РФ можно сделать вывод о том, что перед открытием магазина нужно выделить часть дома. Она изолируется, а затем переводится в нежилое помещение. Размежевывается земельный участок, выделяется его часть.

После этого меняется назначение земли на «эксплуатация магазина».

ВАЖНО!Перевод осуществляется только в том случае, если магазин открывается в частном доме. Если он размещается в гараже, никаких переводов не нужно.

Связано это с тем, что гараж не является жилым объектом.

К СВЕДЕНИЮ! Предприниматель должен позаботиться о наличии всех нужных документов. В частности, это документ о регистрации ИП или ООО, лицензия, если продаются спиртные напитки.

В каких случаях нельзя открыть магазин в частном доме

Открываемый магазин не должен никому мешать. Торговая точка не может открываться при наличии этих обстоятельств:

• Магазин создает препятствие транспортному движению.
• Он нарушает межевые знаки.
• Функционирование точки противоречит нормам пожарной безопасности и СЭС.
• Магазин загрязняет окружающую среду, негативно влияет на плодородие почвы.
• Отсутствует отдельный вход.
• Есть обременение третьими лицами.

Торговая точка не должна мешать людям, на законных основаниях проживающим в доме.

ВАЖНО! У торговой точки должен быть отдельный выход. Если покупатели будут ходить через общий подъезд, это нарушит права жильцов дома.

Документальное сопровождение

Первый шаг – перевод помещения в нежилое. Для этого понадобится следующая документация:

• Заявка.
• Свидетельство о праве собственности на объект.
• План всего здания.
• План магазина (если проводится перепланировка, нужно ее учесть).
• Техпаспорт на объект.
• Согласие жильцов на открытие торговой точки.

Пакет документов отправляется в местную администрацию. Последующие действия:

• Получение разрешения от СЭС.
• Получение разрешения от жильцов дома.
• Получение дозволения от пожарной.

Сроки согласования обычно составляют не более 45 дней. После того как все нужные разрешения получены, можно переходить к открытию торговой точки.

К СВЕДЕНИЮ!Завершение работ также нужно согласовать. В рамках этого этапа на место приезжают эксперты. Они принимают произведенные работы. Приемка осуществляется только тогда, когда все работы были выполнены без нарушений.

На утверждение объекта уйдет 25 дней.

Порядок действий при открытии магазина

Открытие торговой точки предполагает следующий порядок действий:

1. Регистрация ИП.
2. В течение 5 дней отправка заявления на установление системы налогообложения.
3. Организация удобного подъезда к торговой точке.
4. Отделение торгового помещения от жилого.
5. Размещение в помещении торгового оборудования.
6. Заключение соглашения с поставщиками.
7. Размещение рекламы.

Какую систему налогообложения выбрать? Торговым точкам хорошо подходит вмененная система. Она позволяет не использовать кассовый аппарат и не нанимать бухгалтера.

Открытие точки в гараже

Сначала предпринимателю нужно понять, подходит ли гараж под организацию торговой точки. Объект должен отвечать этим условиям:

• Капитальная постройка (наличие фундамента).
• Минимальное расстояние от жилых объектов (50 метров).
• Если это частный сектор, гараж должен быть отгорожен забором.
• Наличие запасного выхода.
• Наличие электричества.
• Площадь, достаточная для ведения торговой деятельности.

Если под магазин используется гараж, его не требуется переводить в нежилое помещение. Гараж и так является нежилым объектом. Магазин необходимо зарегистрировать.

Как это сделать? Обычно гараж является объектом хозяйственного значения. Для его перерегистрации нужно выйти из кооператива, а затем получить позволение от администрации. Нужно получить разрешение на реконструкцию.

Выдается оно архитектурной инспекцией. В нее нужно предварительно сдать проект переоборудованного объекта. После того как переоборудование проведено, нужно обратиться в архитектурную структуру повторно.

На этом этапе подтверждается, что строение соответствует всем нормам.

Магазин регистрируется в ФНС. Предпринимателю рекомендуется открывать именно ИП, а не ООО. Для этого нужно составить заявление и подать его в госорган с ИНН, СНИЛС.

Предпринимателю также требуется подтвердить свои права собственности на гараж. Нужно обратиться в СЭС и пожарный орган. Эти структуры выдают справки о том, что гараж соответствует всем нормам.

Имеет ли смысл открывать точку в гараже?

Нужно учесть, что гараж не ориентирован на коммерческую деятельность. Его придется переоборудовать. Сюда входят и ремонт, и перепланировка, и закупка оборудования. Подготовка к открытию предполагает большие траты. Однако использование гаража под магазин – это и экономия денег.

Предпринимателю не придется тратить деньги на аренду, покупку торгового помещения. Предприниматель может не нанимать персонал, а работать сам. Это дополнительная статья экономии.

Верховный суд разъяснил, когда квартиру можно сделать магазином

Очень интересное дело на днях пересмотрела Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ. Она изучила спор чиновников Краснодара и некого гражданина, который купил квартиру на первом этаже многоквартирного дома и перестроил ее.

Гражданин сделал из квартиры магазин с отдельным входом, прихватив часть двора. Правда, сначала он попросил разрешение на перестройку у местной власти, но получил отказ. Потом все перестроил и пошел в суд с требованием к той же городской власти — узаконить перепланировку и дать ему согласие на перевод жилого помещения в нежилое.

В деле есть выписка из протокола общего собрания собственников помещений в этом доме. Судя по ней, большинство согласилось и на переоборудование квартиры.

Истец оказался весьма упорным человеком и добился победы в местных краснодарских судах. Администрация города вынуждена была обратиться в Верховный суд, опасаясь, что такое «творчество» найдет немало поклонников перестраивать квартиры на первых этажах под нужные их хозяевам магазины, фитнесы, мастерские и прочее.

Верховный суд, изучив дело, с чиновниками согласился, а пересматривая спор, разъяснил, что в принципе перевод квартиры под магазин возможен, но надо знать, по каким законам это делается.

Районный суд исходил из того, что перестроенная квартира располагается на первом этаже и у нее отдельный вход. Суд принял бумаги с заключением фирм, что перепланировки безопасны. Апелляция возражать не стала.

Ошарашенные городские чиновники дошли до Верховного суда. Там дело перечитали и заявили, что местные суды допустили ошибки. Вот аргументы Верховного суда. В Жилищном кодексе есть статья 22.

В ней говорится о том, что перевод жилого помещение в нежилое и обратно возможен. Но — с учетом градостроительного законодательства.

В следующей статье Жилищного кодекса — 23-й — сказано, что переводят жилое помещение в нежилое и обратно органы местного самоуправления. Отказать чиновники могут, но лишь в случае, если условия перевода не соблюдены. В этой же статье дан перечень документов, необходимых для такого перевода квартиры в нежилое помещение.

И список документов — исчерпывающий, потому как та же статья запретила чиновникам требовать какие-либо дополнительные документы.

Вот еще момент, на который указывает Жилищный кодекс, — для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников, а в отдельных случаях и согласия всех собственников помещений в доме.

В статье 36 Жилищного кодекса перечислено, какое имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам. Это в первую очередь участок, на котором стоит дом. В нашем случае собственник квартиры на первом этаже пробил стену и построил «крыльцо в виде пристройки» на придомовой территории, которая считается общим имуществом собственников.

Так что реконструкция одного человека уменьшила размеры общего имущества жильцов дома. Верховный суд напомнил — уменьшение размера имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений (статья 36 Жилищного кодекса).

Есть еще одна статья того же кодекса — 40-я. Там сказано, если реконструкция, переустройство или перепланировка невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то на такие переустройства помещений нужно согласие всех собственников. И такое согласие, подчеркивает Верховный суд, является обязательным условием для проведения перепланировки любого помещения в доме.

Местный же суд в своем решении сказал, что большинство жителей согласно, но почему-то не учел, что здесь требуется согласие не большинства, а всех жителей. Спор Верховный суд велел пересмотреть с учетом своих разъяснений.

Мнение эксперта

Владимир Груздев, председатель правления Ассоциации юристов России:

— Сейчас трудно предсказать исход конкретного дела, окончательное решение еще не вынесено. Согласно Жилищному кодексу собственник должен содержать свою квартиру в надлежащем состоянии, не нарушая при этом прав и законных интересов соседей. При этом он обязан соблюдать противопожарные, санитарно-гигиеническиеи иные предусмотренные законом требования. В судебной практике уже есть случаи, когда суды принимали решение о выселении граждан за самовольную перепланировку, нарушающую требования безопасности. Каждый раз подобные решения — крайняя и исключительная мера.

Только если человек проигнорировал требования и в срок не предпринял никаких мер к устранению последствий опасного ремонта, суд может принять решение о выселении. Считаю подобные нормы вполне разумными, ведь право собственности предполагает и ответственность. Кстати, в данном конкретном деле речи о выселении не идет, так как человек не проживает в помещении, и сам требует перевести его из жилого в нежилое.

Спор идет по сути только о том, насколько серьезные нарушения допущены собственником и какие последствия должны повлечь для него самовольная перепланировка и отказ вернуть все в первоначальное состояние.

Как перевести гараж в жилое или нежилое помещение?

Гараж и квартиру или дом в одном помещении организовать можно, но только при соблюдении требований, установленных Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения…». Это сложная процедура, в которой играет роль не только конструкция самого гаража, но и назначение земельного участка. Рассмотрим, к какому типу недвижимости относятся гаражи, можно ли переводить их в жилые или коммерческие объекты, и как это сделать.

Автор, юрист
Актуальность
Просмотров

Бесплатная консультация юриста

• Гараж – это коммерческая недвижимость или жилая
• Можно ли перевести гараж в коммерческую недвижимость или частный дом?
  • Если нежилое помещение в гаражном кооперативе
  • Требования к жилому помещению
  • Шаг 1: проведение экспертизы
  • Шаг 2: сбор документов
  • Шаг 3: подача документов
  • Шаг 4: обследование помещения
  • Шаг 5: получение заключения
  • Шаг 6: внесение изменений в ЕГРН
  • Требования к гаражам
  • Документы

  Гараж – это коммерческая недвижимость или жилая

  Гараж – это объект вспомогательного использования по отношению к частным жилым, садовым домам, производственным и коммерческим помещениям. В ЕГРН гаражи чаще всего числятся как нежилые помещения. К коммерческой или жилой недвижимости гаражи не относятся.

  Точного определения в федеральных законах нет, но могут быть в региональных. Например, в Москве согласно Закону от 03.07.2002 №38 «О государственном контроле за учетом…» гаражи числятся в качестве объектов нежилого фонда. Ими могут быть как отдельно стоящие здания и сооружения, так и нежилые помещения в жилых домах.

  Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

  Можно ли перевести гараж в коммерческую недвижимость или частный дом?

  Возможность перевода гаража в жилое помещение зависит от его вида и конструкции:

  1. Капитальное строение или сооружение: обязательно наличие фундамента, минимум двух несущих стен. Может быть построено на участке ИЖС или на территории гаражного кооператива. Такой гараж перевести в жилой дом или коммерческую недвижимость проще, но не всегда.
  2. Некапитальное строение: металлические гаражи, «ракушки». Фундамента в таких боксах нет. Их можно использовать только для хранения или ремонта автомобилей. Перевод в коммерческий или жилой объект невозможен, некапитальные гаражи не относятся к недвижимости.

  Обратите внимание! Переделка гаража в жилое помещение возможна, если участок, на котором он расположен, находится в собственности. Если у объекта несколько собственников, понадобится согласие каждого из них.

  Если нежилое помещение в гаражном кооперативе

  Перевод гаража в ГСК в коммерческую недвижимость или жилое помещение зависит от назначения земельного участка, на котором он построен. Если в качестве вида разрешенного использования указана «блокированная жилая застройка», строительство жилья возможно. Но чаще всего участки в ГСК предназначаются для хранения автотранспорта, и там жилые или коммерческие помещения не могут быть.

  Важно учитывать , что жилое помещение проще сделать путем надстройки верхнего этажа, согласовав все работы с администрацией кооператива. Кроме того, если на момент переустройства не внесены все паи, процедуру попросту не разрешат.

  Как перевести нежилое помещение в жилое?

  Как перевести жилое помещение в нежилое?

  Что это такое нежилое помещение – определение по ЖК РФ

  Как из гаража сделать жилое помещение?

  Если вид разрешенного использования земельного участка позволяет собственнику сделать вместо гаража жилое помещение, менять его не нужно. В остальных случаях нужно сначала согласовывать изменение с администрацией и вносить корректировки в ЕГРН, а потом заниматься помещением.

  У собственника есть несколько вариантов:

  1. Построить жилое помещение рядом.
  2. Сделать надстройку над гаражом (второй этаж).
  3. Сделать перепланировку в самом гараже.

  Примечание: во всех случаях обязательно, чтобы помещение, переводимое в жилое, соответствовало установленным требованиям.

  Требования к жилому помещению

  Каким критериям должен соответствовать объект недвижимости, чтобы его признали жилым:

  1. Наличие инженерных сетей: водоснабжения, электричества, водоотведения, теплоснабжения, вентиляции. Если район газифицирован, понадобится газоснабжение.
  2. Наличие несущих и ограждающих конструкций, при этом они должны быть в хорошем состояние. Наличие крена, деформации и иных дефектов не допускается.
  3. Обустройство помещения таким образом, чтобы можно было предупредить риск получения жильцами травм при перемещении на входе и внутри.
  4. Высота – не более трех этажей, если планируется перевод в частный дом.
  5. Соблюдение требований по максимально допустимому уровню шума, вибрации, электромагнитного и ионизирующего излучения.
  6. Наличие минимум одной комнаты и кухни.
  7. Наличие окон: в одно-трехкомнатном помещении – минимум в одной комнате, в 4-6-комнатных – минимум в двух комнатах.
  8. Если строение расположено на участке для садоводства и огородничества, и в районе нет центральных сетей, допускается отсутствие канализационных уборных и водопровода.

  Важно! Есть требования и к высоте потолков. В большинстве районов потолки в жилых помещениях должны быть на уровне минимум 2,5 м, в некоторых – от 2,7 м. Подробности нужно уточнять в администрации.

  Надоело читать? Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

  Как переделать гараж в жилое помещение: пошаговая инструкция

  Чтобы совместить гараж с жилым помещением или перевести его в жилое, нужно выполнить несколько шагов:

  1. Провести экспертизу на предмет соответствия требованиям.
  2. Собрать документы.
  3. Подать документы на рассмотрение в межведомственную комиссию.
  4. Дождаться обследования.
  5. Получить заключение и решение о переводе.
  6. Внести изменения в ЕГРН.

  Совет юриста: предварительно лучше уточнить вид разрешенного использования земельного участка. Для этого необходимо заказать выписку из ЕГРН. Она оформляется в течение трех дней, если оставить заявку онлайн через личный кабинет на сайте Росреестра.

  Елена Плохута

  Юрист, автор сайта
  (Гражданское право, стаж 7 лет)

  Шаг 1: проведение экспертизы

  Экспертизу проводить необязательно. Она нужна, чтобы определить, соответствует ли гараж требованиям к жилым помещениям. Если нет, придется делать перепланировку, она требует согласования с БТИ и оформления нового технического паспорта от кадастрового инженера.

  В некоторых регионах вместо БТИ согласованием занимается администрация.

  Шаг 2: сбор документов

  Какие документы понадобятся, чтобы переделать гараж в жилье:

  • заявление об изменении статуса нежилого помещения на жилое;
  • паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • правоустанавливающие документы на земельный участок и гараж;
  • техпаспорт;
  • экспертное заключение (если проводилась экспертиза);
  • письменное согласие всех собственников объекта, если их несколько.

  Если требуется перепланировка, дополнительно предоставляется проект. Его можно заказать в организации, имеющей допуск СРО.

  Шаг 3: подача документов

  Документы подаются в межведомственную комиссию по месту нахождения объекта. Если в регионе ее нет, вопросом изменения статуса будет заниматься жилищная инспекция.

  Получив документы от собственника, сотрудник должен выдать уведомление о получении с описью и сроками рассмотрения.

  Унифицированной формы заявления на федеральном уровне нет, но в администрации она может быть. Образец и бланк обычно выдают при подаче документов, но лучше заполнить его дома в спокойной обстановке, скачав нужные документы онлайн.

  Какие сведения указываются в заявлении:

  1. Куда направляется: наименование, адрес учреждения, Ф.И.О. руководителя.
  2. От кого: Ф.И.О., адрес, номер телефона собственника-заявителя.
  3. Информация о недвижимости: дата регистрации права собственности, адрес, наименование, кадастровый номер, общая площадь.
  4. Просьба о переводе нежилого помещения в жилое.
  5. Опись представленных документов.
  6. Дата составления, подпись.

  Образец заявления

  Шаг 4: обследование помещения

  На основании заявления собственника комиссия проводит проверку объекта, чтобы определить, соответствует ли он требованиям к жилым помещениям. После получения документов определяется состав экспертов, которые будут проводить обследование. Чаще всего туда входят сотрудники МЧС, жилищной инспекции, градостроительного комитета, других ведомств.

  Проверять будут не только соответствие стандартным требованиям, но и соблюдение санитарно-гигиеническим и противопожарным нормам.

  Шаг 5: получение заключения

  По результатам обследования оформляется акт, на основании которого уполномоченный орган выдает заключение. Принимается решение о переводе гаража в жилое помещение. Один экземпляр выдается собственнику на руки, с ним нужно прийти в Росреестр и подать заявление о внесении изменений в ЕГРН.

  Заключение заполняется по утвержденной форме. В нем должны быть указаны сведения об обследованном объекте недвижимости, составе комиссии, собственнике. Также вписывается формулировка «принято заключение о соответствии требованиям к жилым помещениям».

  Образец заявления

  Шаг 6: внесение изменений в ЕГРН

  Изменения в тип объекта недвижимости вносятся на основании решения или постановления администрации о переводе нежилого помещения в жилое. Собственник может внести корректировки, подав документы напрямую в Росреестр или через МФЦ. В некоторых регионах заявления принимают и через Госуслуги.

  Как перевести дом в гараж?

  Нежилое здание (гараж) можно перевести в дом. Процедура выглядит так, как описано выше. Требований к нежилым помещениям меньше, чем к жилым, и в основном они касаются санитарно-гигиенической и пожарной безопасности.

  Требования к гаражам

  Критерии для гаражей устанавливаются разными СНИП. Чтобы перевести в него жилой дом, нужно соблюсти нескольких параметров:

  1. Расстояние от сооружения до соседнего дома – минимум 6 метров. Это важно, чтобы в случае возгорания огонь не повредил жилье соседей.
  2. Минимум 3 м до стен основного дома, чтобы при возгорании пожарная машина могла проехать для тушения.
  3. Расстояние до границ дачного участка – от 1 м, чтобы люди могли ходить по пешеходной дорожке, если машина будет стоять у гаража.
  4. Расстояние до забора с соседями – минимум 1 м, чтобы строение не отбрасывало тень на их участок.

  Есть и другие требования пожарной безопасности. Они касаются типа и качества проводки. Кроме того, к гаражу необходимо провести отдельную линию электропитания, закрыть все приборы освещения сетками, решетками или защитными плафонами.

  Обязательно наличие огнетушителя.

  Документы

  Перед тем, как перевести жилой дом в гараж, нужно собрать все документы:

  • заявление;
  • документ, на основании которого возникло право собственности: договор купли-продажи, ренты, мены, дарения; свидетельство о наследстве;
  • выписка из ЕГРН;
  • кадастровый паспорт;
  • техпаспорт.

  Примечание: перечень документов может меняться в зависимости от требований региональных законов.

  Сколько стоит перевести гараж в дом или коммерческое помещение?

  Собственнику при переводе гаража в жилое помещение и наоборот придется столкнуться с несколькими статьями расходов:

  1. Оформление проекта перепланировки – от 15 000 р. в зависимости от региона и площади помещения.
  2. Выписка из ЕГРН – 350 р., если оформлять ее в электронном виде.
  3. Техпаспорт – от 1 000 р.
  4. Внесение изменений в ЕГРН – 200 р.

  Обследование и выдача решения бесплатны.

  Когда могут отказать в переводе?

  Отказать в получении статуса жилого гаража могут по нескольким причинам:

  1. Несоответствие помещения установленным требованиям. Это самая распространенная причина отказа, поэтому чаще всего требуется проект перепланировки.
  2. Наличие долгов по коммунальным услугам. Для возобновления процедуры достаточно погасить их и представить справку об отсутствии задолженности в администрацию.
  3. Обременения в виде ареста или залога. Арест придется снимать, погасив задолженность. Залог снимается только при выполнении обязательств перед кредитором.
  4. Предоставление неполного комплекта документов. Большая часть сведений запрашивается администрацией в госучреждениях самостоятельно. Если что-то нужно донести, заявителя оповестят об этом и дадут несколько дней.
  5. Несоответствие назначения земельного участка. Не разрешат размещать жилой дом в гаражном кооперативе, а вот открыть магазин в частном секторе после переоборудования помещения проще.

  Обратите внимание! Если в переводе гаража в статус жилого дома отказано необоснованно, это можно обжаловать в судебном порядке. Подается административный иск, дело рассматривается судом по адресу ответчика.

  Если исковые требования удовлетворят, решение об отказе отменят, а гараж переведут в жилое помещение.

  Судебная практика

  Дел по перерегистрации жилых помещений в машиноместа и гаражи и наоборот довольно много. Они могут быть связаны и с другими нежилыми объектами. Вот несколько примеров:

  1. О переводе нежилого помещения в жилое, признании права собственности (Решение № 2-178/2019 2-178/2019М-54/2019 М-54/2019 от 14 июня 2019 г. по делу № 2-178/2019). В удовлетворении исковых требований отказано.
  2. Об изменении назначения объекта недвижимости с нежилого в жилое (Решение № 2-1018/2019 от 28 августа 2019 г. по делу № 2-1018/2019). Требования удовлетворены.
  3. О переводе нежилого гаража и других помещений в жилой объект (Решение № 2-630/2018 2-630/2018 М-443/2018 М-443/2018 от 17 мая 2018 г. по делу № 2-630/2018).

  Ответы юриста на частные вопросы

  Можно ли использовать гараж под склад?

  Если склад нужен для коммерческой деятельности, придется переводить назначение земельного участка и самого гаража. Иначе собственника могут привлечь по ст. 8.8 КоАП РФ на сумму до 1% кадастровой стоимости участка.

  Если же в гараже планируется просто хранение личных вещей, ответственность не предусмотрена, их можно там оставлять.

  Можно ли оформить прописку в гараже?
  Нет. Регистрация людей возможна только после перевода гаража в статус жилого помещения.

  Как перевести нежилое помещение в машиноместо?

  Машиноместо с 2017 года считается самостоятельным объектом недвижимости, но чтобы считаться таковым, оно должно быть на кадастровом учете. Перевести нежилой объект в машиноместо можно, но придется делать новый техпаспорт. Важно, чтобы машино-место соответствовало размерам: от 5,3 х 2,5 до 6,2 х 3,6.

  В чем разница между нежилым помещением и гаражом?
  Гараж – это и есть нежилое помещение вспомогательного назначения.

  Хочу перевести гараж в статус дома. Он куплен в браке. Требуется ли согласие мужа?

  Все оформлено только на меня.

  Да, для перевода согласие супруга обязательно, даже если имущество оформлено только на одного из супругов. На основании ст. 35 СК РФ, владение и распоряжение общенажитой недвижимостью осуществляется при наличии нотариального согласия.

  Заключение эксперта

  1. Гараж – это нежилое помещение вспомогательного назначения. Он может быть пристроен к или рядом с частным домом, или располагаться на территории ГСК.
  2. Перевести гараж в жилое помещение можно, но он должен соответствовать всем техническим требованиям.
  3. Чаще всего для перевода статуса объекта требуется перепланировка, и ее нужно согласовывать.
  4. Перевод нежилой недвижимости в жилую осуществляется с разрешения администрации, на основании которого вносятся изменения в ЕГРН.
  5. Заявление о переводе рассматривается до 45 календарных дней, но в регионах могут быть иные сроки.

  Елена Плохута

  Юрист, автор сайта
  (Гражданское право, стаж 7 лет)

  Рекомендуем по теме

  Можно ли и как перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот?

  Как перевести апартаменты в жилой фонд?

  Как перевести квартиру в жилой дом?

  Как перевести садовый дом в жилой?

  Согласие жильцов на перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме

  Как признать нежилое здание аварийным?

  Как перевести гараж в жилое помещение?

  

  Перевести гараж в жилое или нежилое — сложная процедура, в которой играет роль не только сама конструкция гаража, но и предназначение местности. Расскажем, к какому типу недвижимости гаражи относятся, можно ли перевести гараж в жилое или нежилое помещение и как это сделать.

  

  Обустроить гараж и квартиру или дом в одном помещении возможно, но только при соблюдении требований, установленных Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. 47 «Об утверждении Положения ..».

  Гараж – это коммерческая недвижимость или жилая

  Гараж — объект вспомогательного использования по отношению к особнякам, садовым домам, производственным и торговым помещениям. В ЕГРН гаражи часто указываются как нежилые помещения. Гаражи не относятся к коммерческой или жилой недвижимости.

  В федеральных законах нет точного определения, но могут быть региональные. Например, в Москве согласно закону от 03.07.2002 г. 38 «О государственном контроле над бухгалтерией…» гаражи отнесены к нежилым объектам. Это могут быть как самостоятельные здания и сооружения, так и нежилые помещения в жилых домах.

  Можно ли перевести гараж в коммерческую недвижимость или частный дом?

  Возможность перевода гаража в жилое помещение зависит от типа и конструкции:

  1. Капитальное строение или сооружение: требуется фундамент, не менее двух несущих стен. Его можно построить на участке ИЖС или на территории гаражного кооператива. Такой гараж проще переоборудовать в жилой дом или коммерческую недвижимость, но не всегда.
  2. Некапитальный состав: металлические гаражи, «снаряды». В таких ящиках нет фундамента. Их можно использовать только для хранения или ремонта автомобилей. Переделка под коммерческий или жилой объект невозможна, некапитальные гаражи к недвижимости не относятся.

  Перевод гаража в жилое помещение возможно при условии владения участком, на котором он расположен. Если у объекта несколько собственников, потребуется согласие каждого из них.

  Если нежилое помещение в гаражном кооперативе

  Передача гаража ГСК в коммерческую недвижимость или жилое помещение зависит от целевого назначения земли, на которой он построен. Если в качестве целевого использования указана «блокированная жилая застройка», возможно жилищное строительство.

  Но большая часть земли в ГСК предназначена для хранения автомобилей и здесь не может быть жилых или коммерческих помещений.

  важно учитывать, что жилое пространство проще создать, надстроив верхний этаж, согласовав всю работу с администрацией кооператива. Кроме того, если на момент реорганизации не были введены все действия, процедура просто не будет разрешена.

  Как из гаража сделать жилое помещение?

  Если вид разрешенного использования земельного участка позволяет собственнику вместо гаража сделать жилое помещение, то менять его нет необходимости. В остальных случаях необходимо сначала согласовать изменение с администрацией и внести изменения в ЕГРН, затем позаботиться о помещении.

  У хозяина есть несколько вариантов:

  1. Постройте жилое пространство поблизости.
  2. Над гаражом (второй этаж) надстроить надстройку).
  3. Перепланировать сам гараж.

  Примечание: во всех случаях важно, чтобы переоборудование в жилое помещение соответствовало установленным требованиям.

  Требования к жилому помещению

  Жилищные требования указаны в Постановлении Правительства Российской Федерации от 28.07.2012 г. 47.

  Каким критериям должен соответствовать объект недвижимости, чтобы его признали жилым:

  1. Наличие инженерных сетей: водоснабжение, электричество, канализация, теплоснабжение, вентиляция. Если территория газифицирована, потребуется подача газа.
  2. Наличие опорных конструкций и ограждений, при этом они должны быть в хорошем состоянии. Скатывание, деформации и другие дефекты не допускаются.
  3. Обустройство помещения таким образом, чтобы исключить риск травмирования жильцов при движении к подъезду и внутрь.
  4. Высота — не более трех этажей, если вы планируете переехать в частный дом.
  5. Соблюдение требований по предельно допустимому уровню шума, вибрации, электромагнитного и ионизирующего излучения.
  6. Наличие хотя бы одной комнаты и кухни.
  7. Наличие окон: в комнате трехкомнатной квартиры — минимум в одной комнате, в комнатах из 4–6 комнат — минимум в двух комнатах.
  8. Если здание находится на участке садоводства и огородничества и в этом районе нет опорных сетей, возможно, не будет канализационных туалетов и системы водоснабжения.

  Важно! Есть требования к высоте потолков. На большинстве участков потолки в жилых помещениях должны быть не менее 2,5 м, на некоторых — от 2,7 м. Подробности уточняйте у администрации.

  Как переделать гараж в жилое помещение: пошаговая инструкция

  Чтобы совместить гараж с жилым помещением или превратить его в жилое, нужно выполнить несколько шагов:

  1. Проведите экспертизу на соответствие требованиям.
  2. Собираем документы.
  3. Представить документы на рассмотрение межведомственной комиссии.
  4. Ждите экзамена.
  5. Получите мнение и решение о переводе.
  6. Внесите изменения в ЕГРН.

  Лучше предварительно уточнить вид разрешенного использования земельного участка. Для этого необходимо заказать выписку из ЕГРН. Он оформляется в течение трех дней, если вы оставите заявку онлайн через личный кабинет на сайте Росреестра.

  Шаг 1: проведение экспертизы

  Компетенция не обязательна. Необходимо определить, соответствует ли гараж требованиям к жилью. В противном случае придется делать перепланировку, требуется согласование с БТИ и выдача нового технического паспорта кадастровым инженером.

  В некоторых регионах, вместо БТИ, координацией занимается администрация.

  Шаг 2: сбор документов

  Какие документы понадобятся для преобразования гаража в жилое помещение:

  • заявление об изменении статуса нежилого помещения на жилое;
  • паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • правоустанавливающие документы на земельный участок и гараж;
  • технический паспорт;
  • аттестация (если аттестация проводилась);
  • письменное согласие всех собственников объекта, если их больше.

  Если требуется перепланировка, предоставляется дополнительный проект. Его можно заказать в организации, имеющей одобрение СРО.

  Шаг 3: подача документов

  Документы представляются в межведомственную комиссию по месту нахождения объекта. Если его нет в регионе, жилищная инспекция займется вопросом изменения статуса.

  При получении документов от собственника работник должен оформить квитанцию ​​о получении с описью и сроками рассмотрения.

  Единой формы заявки на федеральном уровне нет, но она может быть в администрации. Образец и форма обычно выдаются во время подачи документов, но лучше всего заполнить их дома в непринужденной обстановке, загрузив необходимые документы онлайн.

  Какая информация указана в заявке:

  1. Куда идет: наименование, адрес учреждения, ФИО, руководитель.
  2. От кого: имя, фамилия, адрес, номер телефона заявителя-держателя.
  3. Информация о недвижимости: дата регистрации собственности, адрес, название, кадастровый номер, общая площадь.
  4. Заявление о переводе нежилого помещения в жилое.
  5. Опись представленных документов.
  6. Дата составления, подпись.

  Шаг 4: обследование помещения

  На основании вопроса собственника комиссия проводит осмотр объекта на предмет соответствия требованиям к жилью. После получения документов определяется состав экспертов, которые проведут обследование.

  Чаще всего это сотрудники МЧС, ЖЭКа, Комитета градостроительства и других ведомств.

  Проверят не только соответствие нормативным требованиям, но и соблюдение санитарно-гигиенических норм и норм пожарной безопасности.

  Шаг 5: получение заключения

  По результатам расследования составляется акт, по которому уполномоченный орган выдает заключение. Принято решение о переносе гаража в жилую зону. Копия передается владельцу на руки, он должен приехать в Росреестр и подать заявку на изменение ЕГРН.

  Заключение заполняется по утвержденной форме. Он должен содержать информацию об исследуемом имуществе, составе комиссии, собственнике. Также вставлена ​​формулировка «заключение о соответствии жилищным требованиям».

  Скачать Форму заключения об оценке соответствия Помещения

  Шаг 6: внесение изменений в ЕГРН

  Изменение типа объекта недвижимости производится на основании решения или постановления администрации о переводе нежилых помещений в жилые. Владелец может внести изменения, подав документы напрямую в Росреестр или через МФЦ. В некоторых регионах заявки принимаются также через госуслуги.

  Как перевести дом в гараж?

  Нежилое здание (гараж) можно переместить в жилой дом. Процедура аналогична описанной выше. К нежилым помещениям требований меньше, чем к жилым, и в основном они касаются санитарии и пожарной безопасности.

  Требования к гаражам

  Критерии для гаражей устанавливаются несколькими СНИПами. Чтобы перенести в него жилой дом, необходимо соблюдать несколько параметров:

  1. Расстояние от дома до соседнего дома не менее 6 метров. Важно, чтобы в случае пожара огонь не повредил жилище соседей.
  2. Не менее 3 м от стен главного дома, чтобы в случае пожара могла пройти пожарная машина и погасить.
  3. Расстояние от границ дачи — 1 м, чтобы люди могли пройти по пешеходной дорожке, если машина припаркована возле гаража.
  4. Расстояние от забора до соседей не менее 1 м, чтобы постройка не отбрасывала тень на их участок.

  Есть и другие требования пожарной безопасности. Они касаются типа и качества проводки. Кроме того, необходимо провести к гаражу отдельную линию электропередач, закрыть все осветительные приборы защитными сетками, сетками или шторами.

  Требуется огнетушитель.

  Документы

  Перед тем как перевести жилой дом в гараж, нужно собрать все документы:

  • декларация;
  • документ, на основании которого возникло право собственности: договор купли-продажи, аренды, обмена, дарения; свидетельство о праве на наследство;
  • выписка из ЕГРН;
  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт.

  Примечание: список документов может варьироваться в зависимости от требований регионального законодательства.

  Сколько стоит перевести гараж в дом или коммерческое помещение?

  При переводе гаража в жилой дом и наоборот владельцу придется столкнуться с несколькими статьями затрат:

  1. Оформление проекта перепланировки — от 15000 рублей в зависимости от региона и площади помещения.
  2. Выписка из ЕГРН — 350 рублей при оформлении в электронном виде.
  3. Технический паспорт — от 1000 руб.
  4. Изменения ЕГРН — 200 руб.

  Рассмотрение и выдача решения бесплатны.

  Когда могут отказать в переводе?

  Отказать в получении статуса жилого гаража могут по нескольким причинам:

  1. Несоответствие помещения установленным требованиям. Это наиболее частая причина неудач, поэтому очень часто требуется проект перепланировки.
  2. Наличие долгов за коммунальные услуги. Для возобновления процедуры достаточно их погасить и предъявить справку об отсутствии задолженности.
  3. Обязательства в виде ареста или залога. Арест придется снять с выплатой долга. Залог отзывается только при исполнении обязательств перед кредитором.
  4. Предоставьте серию неполных документов. Большая часть информации запрашивается администрацией в государственных учреждениях самостоятельно. Если что-то необходимо сообщить, заявитель будет проинформирован, и у него будет несколько дней.
  5. Несоответствие назначению местности. Помещать жилой дом в гаражном кооперативе не дадут, а вот в частном секторе открыть магазин проще после ремонта помещения.

  Примечание! Если в переводе гаража в состояние жилого дома необоснованно отказано, это можно обжаловать в суде. Подается административное заявление, дело рассматривается судом по адресу ответчика.

  Если жалоба будет удовлетворена, решение об отказе будет отменено, и гараж будет перемещен в жилой район.

  Ответы юриста на частные вопросы

  Можно ли использовать гараж как склад?

  Если склад нужен для коммерческой деятельности, придется переводить целевое назначение земли и сам гараж. В противном случае собственника могут привлечь по ст. 8.8 КоАП РФ в размере до 1% от кадастровой стоимости участка.

  Если вы просто планируете хранить свои вещи в гараже, ответственности не предвидится, их можно там оставить.

  Можно ли прописаться в гараж?

  Нет. Регистрация лиц возможна только после передачи гаража в собственность государства.

  Заключение эксперта

  1. Гараж — нежилое вспомогательное здание. Его можно пристроить к частному дому или примыкать к нему или расположить на территории ГСК.
  2. Есть возможность перевести гараж в жилое или нежилое помещение, но оно должно соответствовать всем техническим требованиям.
  3. Чаще всего требуется перепланировка для передачи статуса объекта и его нужно согласовывать.
  4. Перевод нежилой недвижимости в жилую осуществляется с разрешения администрации, при котором вносятся изменения в ЕГРН.
  5. Заявка на перевод рассматривается до 45 календарных дней, но в регионах могут быть другие сроки.