Можно ли купить в ипотеку долю в квартире, а не всё жильё целиком? Ответ на этот вопрос кажется не слишком очевидным — ведь продать такое жильё банку в случае проблем с погашением займа будет сложнее: на это потребуется разрешение всех собственников.
Тем не менее, по закону ответ однозначен: да, сделать это можно. Но будет не просто, ведь не все банки кредитуют часть недвижимости, да и нюансов в такой сделке много. Поговорим о том, как правильно выкупить долю и какие требования выставляют банки.
Какую долю можно купить в ипотеку
Долевая собственность означает, что одному человеку принадлежит только часть недвижимости. Такое может произойти после приватизации, получения наследства или деления имущества после развода. Есть три случая для выкупа доли:
- покупатель впервые приобретает часть конкретной недвижимости;
- покупатель хочет увеличить свою долю, выкупив часть у другого собственника, но не целиком всю квартиру;
- у покупателя есть уже доли в этом объекте, и после выкупа он станет единственным собственником.
Вот в последнем случае шансы получить ипотеку самые высокие. Для подобных сделок разрешение брать не нужно, ведь вся квартира пойдёт в залог банку.
Банк точно откажет в ипотеке на долю при покупке жилья в одном из следующих случаев:
- жильё расположено в ветхом или аварийном доме;
- в квартире или доме без коммуникаций;
- в новостройке или строящемся доме.
Почему банкам невыгодно кредитовать долевую собственность
Доля в квартире или доме — неликвидная недвижимость. На неё трудно найти покупателя, а стоимость, как правило, сильно занижена. Поэтому банк требует в залог не приобретаемую долю, а всё жильё целиком.
Для этого нужно согласие всех собственников.
Важно: если остальные собственники не хотят отдавать в залог свои доли, можно предложить банку другое жильё без обременений. Требование к нему нужно уточнять в самом банке. В любом случае ставка по кредиту на часть недвижимости будет выше — в среднем, 10-11%.
Как оформить ипотеку на долю
В первую очередь нужно соблюсти преимущественное право покупки. Согласно ст. 250 ГК РФ , собственник одной доли имеет преимущественное право покупки других долей.
Пример. У квартиры есть три собственника. Один из них решил продать свою долю. Он обязан сначала предложить купить её двум другим владельцам, причём сделать это нужно в письменной форме. Если те отказываются или не дают ответа в течение месяца, тогда можно продавать посторонним людям.
Если эту процедуру пропустить, то суд может признать сделку недействительной.
Документы, которые понадобятся для ипотеки:
- стандартный пакет заёмщика на недвижимость (списки у каждого банка свои, но как правило они выложены на банковских сайтах в открытом доступе);
- отказ других собственников от покупки, если покупатель — постороннее лицо.
Вся процедура взятия ипотеки практически ничем не отличается от стандартных. Есть только несколько особенностей, о которых нужно знать.
Сдавайте квартиру легко с Яндекс Арендой
Берём на себя сдачу квартиры полностью. А вы будете получать деньги на карту всегда вовремя, даже если жилец задержит оплату.
Оставьте номер телефона — и мы расскажем больше.
Передача квартиры в залог
Как мы уже говорили, банк возьмёт в залог всю квартиру целиком. Для этого нужно, чтобы все собственники подписали соответствующий договор до выдачи ипотеки. Стоит учесть, что этот договор пройдёт регистрацию в Росреестре, а значит, любые сделки с этим имуществом будут фактически недоступны — до тех пор, пока покупатель не выплатит ипотеку.
Страховка и оценка
То же самое касается оценки и страхования кредитуемой недвижимости — только целиком. Правда, рыночную стоимость доли всё равно высчитывают — это нужно для того, чтобы банк был уверен в размере выдаваемой ипотеки.
Как итог — долю в квартире или доме купить можно, но это действительно сложно.
- Во-первых, банки не любят работать с такой недвижимостью, потому что её трудно реализовать.
- Во-вторых, приходится решать вопросы с другими жильцами: банковский залог распространяется на всю квартиру целиком, а значит в случае невыплату долга заёмщиком с проблемами рискуют столкнуться все. Да и другие сделки с этой недвижимостью будут в основном недоступны: квартира уже в залоге.
По сути, единственное исключение, позволяющее избежать обеих проблем, — это ситуации, когда покупатель после выкупа доли становится единственным владельцем жилья. Это те случаи, когда собственник, к примеру, двух комнат в «трёшке» выкупает у соседа третью комнату. По завершении сделки вся квартира станет его собственностью, соответственно, и банк получит в качестве обеспечения кредита всё жильё целиком, и не будет соседей, которые могли бы выступить против этого.
Самое простое решение в этой ситуации — взять ипотеку под залог другой недвижимости. Но эта опция, к сожалению, доступна только тем, у кого эта недвижимость есть в собственности.
Ипотека на долю в квартире или комнату
Под ипотекой обычно понимают кредит на покупку целой квартиры, дома или другого типа недвижимости. Также существует возможность взять ипотечный кредит только на часть жилья, например на одну комнату или на одну из долей права собственности на помещение. Такие программы есть не у всех банков, а у самой процедуры есть свои особенности и ограничения.
Разбираемся, при каких условиях можно оформить ипотеку на долю или комнату в квартире, и что для этого может потребоваться.
Можно ли взять ипотеку на долю в квартире, в каких ситуациях это возможно
Долевое владение — это распространенный вид права собственности в России. Необходимость выкупа долей может возникнуть при разделе совместно нажитого имущества или наследства, выкупе коммунальных помещений у нескольких собственников. Если средств не хватает, можно подать заявку на ипотеку.
Основных сценариев, по которым можно оформить ипотеку на комнату или одну из долей жилого помещения, существует три:
- первоначальная покупка одной из долей, если покупатель не владеет другими долями в помещении
- выкуп дополнительной доли вдобавок к уже имеющейся для увеличения жилого пространства
- выкуп последней доли в квартире, чтобы стать единоличным собственником недвижимости
В первый или второй сценарий можно включить приобретение выделенной комнаты в коммунальной квартире.
Шансы получить одобрение на ипотеку выше в случае выкупа последней доли, поскольку тогда исчезает необходимость получать согласие всех собственников недвижимости на сделку купли-продажи и передачу всей квартиры в залог.
Как оформить ипотеку на комнату или долю
Процесс оформления такой ипотеки мало отличается от заключения стандартного ипотечного договора. Для этого нужно подать заявку на предварительное одобрение кредита, подготовить первоначальный взнос, собрать все необходимые документы по заемщику и по приобретаемому объекту и предоставить их в банк для окончательного согласования суммы и условий. Договоры подобного вида заключаются реже, чем классические договоры по ипотеке, каждую ситуацию банки рассматривают индивидуально.
У данного вида ипотеки есть свои нюансы, которые следует учесть перед началом оформления договора. Например, обязательными дополнительными этапами будет оформление договоренностей с владельцами других долей или комнат, а также проверка жилплощади на соответствие условиям банка.
Особенности оформления
Оформить ипотечный кредит на долю в помещении можно только при покупке вторичного жилья — в новостройках или строящихся домах такие операции проводить нельзя.
Если у квартиры есть другие собственники, необходимо, чтобы они были согласны с продажей части помещения и при этом не планировали выкупать ее самостоятельно. Дело в том, что преимущественное право приобретения комнаты или одной из долей принадлежит владельцам остальных частей жилплощади, вне зависимости от того, проживают они здесь или нет. Согласие собственников является первоочередным, желательно его получить до момента обращения в банк, иначе все действия могут оказаться напрасными.
Жилая недвижимость должна отвечать условиям банка, не быть в залоге, не находиться в ветхом или предназначенном к сносу здании. Поскольку такие объекты имеют довольно низкую ликвидность, банки будут обращать особое внимание на юридическую чистоту объекта и его фактическое состояние.
Порядок оформления
Для начала заемщику необходимо подготовить собственные документы для предварительного рассмотрения в банке:
- паспорт
- справка о доходах по форме 2-НДФЛ
- СНИЛС
После получения предварительного одобрения будет необходимо собрать и предоставить в банк все документы на приобретаемый объект, включая письменный отказ других владельцев от первоочередного права выкупа доли или части помещения.
Дальнейшие этапы зависят от запросов конкретного банка. Скорее всего, заемщику будет необходимо заключить договор страхования ипотеки, провести оценку покупаемого имущества, подготовить все технические и кадастровые документы.
Отличие от покупки квартиры в ипотеку
Предмет залога
Любая ипотека — это оформление кредита под залог недвижимости. В качестве залога обычно выступает покупаемый объект, чуть реже — другое недвижимое имущество, принадлежащее заемщику. В случае с ипотекой на комнату или долю дело обстоит иначе: оформить в залог только часть помещения невозможно, потому что такой объект имеет низкую ликвидность, и продать его банку будет сложно.
По правилам в обременение должна быть передана вся квартира целиком, а для этого понадобится согласие всех остальных собственников. Если собственники не согласны, решить эту проблему можно, предложив банку в качестве залога другую недвижимость, находящуюся в собственности у заемщика или созаемщиков.
Стоимость ипотечного кредита
Ставки по таким кредитам обычно выше, чем по стандартным программам. Это связано с ликвидностью такой недвижимости и возможность быстро продать объект в случае невыплаты кредита клиентом.
Больший процент отказов
Из-за невыгодности таких сделок для банков частота отказов по ним намного выше, чем по обычным ипотечным кредитам. Поэтому банк перед принятием решения проводит тщательную проверку, в которой учитывается всё — кредитная история заемщика, его доходы, юридическая чистота квартиры, количество собственников и частота сделок по объекту. В случае отказа у покупателя остается возможность вместо ипотечного взять потребительский кредит, чтобы направить эти средства на покупку доли.
Райффайзен Банк представляет выбор ипотечных программ с гибкими условиями, возможностью применения программ господдержки и оформлением под залог имеющейся недвижимости. Клиенты банка могут взять в ипотеку квартиру на вторичном рынке или в новостройке, оформить кредит на частный коттедж, воспользоваться военной, семейной ипотекой или провести рефинансирование существующего займа.
Как купить долю в праве общей собственности на квартиру или комнату в квартире?
Что делать, если нужно приобрести долю в праве общей собственности на квартиру или комнату в квартире?
Разберёмся, на что обратить внимание при оформлении сделки,
какие способы доступны.
Как купить долю в праве общей собственности на квартиру или комнату в квартире?
Что делать, если нужно приобрести долю в праве общей собственности на квартиру или комнату в квартире?
Разберёмся, на что обратить внимание при оформлении сделки,
какие способы доступны.
Время чтения ~ минут
Когда возникает общая долевая собственность?
Квартира может находиться в собственности как одного, так и нескольких владельцев. В таком случае, каждый из собственников владеет долей в праве общей собственности на недвижимость. Долевое владение недвижимостью (общая долевая собственность) существует только на рынке «вторичного» жилья, собственник может владеть долей в праве общей собственности, например, по причине:
— покупки доли
— принятия в наследство доли или перераспределения наследства
— раздела жилой недвижимости между супругами в процессе развода
— приобретения доли в процессе приватизации жилья Каждый собственник имеет право распоряжаться своей долей в праве общей собственности на квартиру, например, продать, подарить или завещать её. Однако для распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, согласно статье 246 ГК РФ требуется согласие других владельцев.
Преимущественное право покупки — что это?
Если есть другие собственники, нужно получить их согласие на продажу квартиры, находящейся в общей долевой собственности, даже если они не проживают в ней. Согласно статье 250 ГК РФ любой владелец доли в праве общей собственности на недвижимость имеет преимущественное право покупки. Другими словами, продавец должен предложить совладельцам выкупить его долю прежде, чем продать её постороннему лицу.
Если этого не сделать, суд может признать сделку недействительной. Отказ других владельцев от покупки имущества должен быть зафиксирован любым из способов:
— Совладелец оформляет письменный отказ от покупки доли в праве общей собственности.
— Продавец письменно оповещает о своем намерении всех собственников. Если они не приобретут продаваемую долю в праве общей собственности в течение 30 дней с момента извещения, можно переходить к процедуре продажи объекта.
Плюсы и минусы покупки доли в праве общей собственности на квартиру или комнаты
Способы приобретения комнаты или доли в праве общей собственности на квартиру
Существует 3 основных варианта покупки доли в праве общей собственности на квартиру или комнаты:
— Покупка доли жилья (доли в праве общей собственности) или комнаты, когда покупатель ещё не владеет другой (другими) долями в праве общей собственности на квартиру и комнатой (комнатами)
— Выкуп дополнительной комнаты или доли в праве общей собственности у другого собственника, когда лицо уже владеет какой-либо частью жилья и хочет увеличить её
— Покупка недостающей комнаты или доли в праве общей собственности для получения жилья в собственность целиком Приобрести часть недвижимости можно, используя как накопленные средства покупателя, так и взять ипотечный или потребительский кредит на покупку. Рассмотрим, какие есть особенности у таких сделок.
Покупка доли или комнаты с помощью ипотечного кредита
Банки могут выдать ипотечный кредит для покупки доли в праве общей собственности на квартиру или комнаты, однако получить одобрение заявки на ипотеку, как правило, сложно. Оформление ипотеки предполагает передачу жилья в залог банку на время погашения кредита. Если заёмщик по каким-либо причинам не может вносить платежи по ипотечному кредитному договору, банк может реализовать залог, другими словами — продать залоговое имущество на торгах. Найти покупателя на долю в праве общей собственности на квартиру или комнату сложнее, чем на объект недвижимости целиком. Поэтому не все банки предлагают клиентам программу для покупки доли в праве общей собственности на квартиру или комнаты.
Однако, если покупатель решил использовать этот способ, стоит учитывать, что кредитные организации могут отказать в выдаче ипотечного кредита. Вот несколько возможных причин:
— низкая ликвидность продаваемого объекта, например, если приобретаемая комната проходная
— несоответствие доли в праве общей собственности на квартиру или комнаты требованиям кредитора, например, аварийное жильё или жильё с ограничениями прав и обременениями. есть сомнения в юридической чистоте квартиры
— плохая кредитная история или недостаточная платёжеспособность заёмщика
Особенности покупки комнаты или доли в праве общей собственности на квартиру с помощью ипотечного кредита
Процедура оформления ипотеки на квартиру, приобретаемую в общую долевую собственность, имеет свои особенности: 1. Предоставление залога. Как упоминалось выше, при покупке жилья с использованием средств ипотечного кредита, оно переходит в залог банку до момента погашения ипотеки. Чаще всего для получения ипотеки (ипотечного кредита) на покупку доли в праве общей собственности на квартиру или комнату банки предлагают выдать ипотеку (ипотечный кредит) под залог:
— всей квартиры, в которой приобретается доля
— приобретаемой комнаты
— другой недвижимости, которая уже принадлежит заёмщику 2. Процентная ставка по такому кредиту может быть выше из-за повышенных рисков сделки для банка, которые связаны с ликвидностью такой недвижимости в случае невыплаты долга. 3.
При оформлении ипотечного займа (кредита) требуется проведение оценки недвижимости. При этом, если приобретается:
— доля, то нужно оценить рыночную стоимость как жилья целиком, так и каждой доли в праве общей собственности на квартиру отдельно
— комната, то нужно оценить стоимость покупаемой комнаты Такое различие связано с разницей между понятиями «комната» и «доля»: Комната — это обособленная стенами часть квартиры, имеет определённый метраж, а для целей приобретения имеет отдельный кадастровый номер. Доля — это установленная доля в праве общей собственности на один объект. Доля в праве общей собственности на квартиру не имеет определённых характеристик помещения, как комната. Как правило, размер доли обозначается в виде дроби, например, ½. Перед выбором компании-оценщика проверьте, что она есть в реестре СРО (саморегулируемых организаций оценщиков). Если нет, банк имеет право не принять заключение об оценке.
Зачем делать оценку недвижимости, мы рассказали в статье. 4. Страхование недвижимости в залоге. Залоговая недвижимость страхуется на время выплаты кредита, как и зачем это делается, читайте в статье. В случае покупки доли в праве общей собственности на квартиру или комнаты застраховать нужно тот объект, который передается в залог.
Как упоминалось ранее, это может быть вся квартира, в которой приобретается доля в праве общей собственности или другое жильё, которое принадлежит заёмщику. Если заёмщик передает в залог комнату, достаточно застраховать только её.
Приобретение доли или комнаты на средства потребительского кредита
Выдача ипотеки на долю или комнату сопровождается большим числом сложностей и нюансов, которые описаны в этой статье. Выход есть: покупатель может оформить потребительский кредит. Ипотечный кредит выдаётся с определённой целью — на покупку недвижимости, в отличие от потребительского кредита, который можно потратить на что угодно.
Однако процедура кредитования разнится. Преимущества оформления кредита:
— не требуется залог недвижимости, но существуют и специальные программы под залог имущества
— не нужно проводить оценку и страхование залоговой недвижимости
— для оформления заявки требуется минимальное количество документов: паспорт и справка для подтверждения уровня дохода
— отсутствует первоначальный взнос, у ипотеки он обязателен и составляет, как правило, от 10% от суммы займа Недостатки оформления кредита:
— срок кредитного договора короче, как правило, он оформляется на срок 5-7 лет
— нельзя использовать материнский капитал для первоначального взноса или для погашения части кредита
Как оформить потребительский кредит на долю или комнату в Банке ДОМ.РФ?
Оформить кредит для приобретения доли или комнаты в квартире можно онлайн на сайте банка. Удобный калькулятор позволит вам рассчитать приблизительные условия по кредиту. Учитывайте свои финансовые возможности.
Для комфортного погашения кредита сумма ежемесячного платежа не должна превышать 25-30% дохода, а остатка должно хватать на ежемесячные нужды. Для оформления кредита:
— заполните заявку на сайте, для этого вам понадобится только паспорт, выписку из ПФР сотрудники запросят сами с вашего согласия
— дождитесь решения по заявке, как правило, он приходит уже через минуту
— получите средства удобным вам способом Еще один вариант оформления кредита — через мобильное приложение Банка ДОМ.РФ, мы подготовили для вас подробную инструкцию.
Можно ли купить долю квартиры в ипотеку
Доля квартиры — сложный объект недвижимости, купить который в ипотеку, как показывает практика, достаточно проблематично. Связано это с тем, что в дальнейшем могут возникнуть сложности с продажей такого имущества или проблемы с другими собственниками. Сегодня предложений на ипотечном рынке крайне мало, но если вы все же решились на покупку доли, ознакомьтесь с условиями кредитования.
Условия приобретения доли
Росбанк Дом разработал сразу две кредитные программы, по которым можно приобрести именно часть недвижимости:
- на покупку доли. Актуальна в том случае, если после оформления кредита вся квартира станет собственностью заемщика, то есть это последняя доля;
- на приобретение комнаты. Речь идет о выделенной части в виде комнаты в коммунальной квартире. При этом важно, чтобы недвижимость соответствовала критериям банка.
Чтобы оформить ипотечный кредит на долю квартиры, заемщик должен предоставить пакет документов, в который входит справка о доходах. Росбанк Дом рассматривает в качестве клиентов граждан любых государств возраста 21-65 лет. Первоначальный взнос — от 15% для последней доли, от 25% для комнаты.
Оформление ипотеки на приобретение доли в квартире
Для начала заемщику нужно собрать документы для рассмотрения заявки: паспорт, справки с работы, сведения о семейном положении и пр. Банк проанализирует полученную информацию и решит, возможно ли предоставление кредита.
При положительном решении клиент может приступать к сбору документов на приобретаемый объект. В случае юридической чистоты предмета залога и соответствия требованиям банковской организации осуществляется заключение сделки.
Кредит наличными под залог недвижимости
Кредит предоставляется под залог имеющейся недвижимости.
На срок до 20 лет
До 65% от стоимости имеющейся недвижимости
Узнать больше
Если вы планируете приобрести последнюю долю и после стать собственником целого объекта, проблем не возникнет. Но когда идет речь о комнате в коммунальной квартире, необходимо получить согласие на сделку от других сособственников, так как они имеют первоочередное право приобретения.
Ипотечный кредит на покупку доли в квартире может обойтись дороже, чем кредит на приобретение целого объекта. Банк несет повышенные риски, поэтому и увеличивает ставки. Например, Росбанк Дом повышает ставку на 0,5%, если клиент оформляет ипотеку на комнату.
Причины отказа
При рассмотрении заявки банк может принять отрицательное решение. Среди возможных причин следует отметить негативную кредитную историю заемщика, его недостаточная платежеспособность и пр. Если вы понимаете, что ваш уровень дохода не позволяет оформить ипотеку на интересуемый объект, привлеките созаемщиков, их доходы будут учитываться при рассмотрении.
Причиной отказа может стать и сама доля. Например, если она не соответствует критериям банка, находится в ветхом доме, кредитор усомнился в ее юридической чистоте. Если клиент устраивает кредитора, а недвижимость нет, можно просто выбрать другой вариант покупки.
Если у вас остались вопросы или необходима помощь по оформлению ипотечного кредита на долю квартиры, воспользуйтесь консультацией специалистов Росбанк Дом.
Калькулятор ипотеки
Узнайте свою ставку
по ипотеке
Хотите узнать больше и получить консультацию по ипотечному кредитованию?
Отправьте запрос и мы свяжемся с вами в ближайшее время!
Согласия на обработку ПДн:
В соответствии с требованиями Федерального закона от 27.02.2006 №152-ФЗ «О персональных данных», Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», а также иным применимым законодательством Российской Федерации,
Я даю ПАО РОСБАНК (адрес: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34) (далее – «Банк», «Оператор») согласие на обработку своих персональных данных, а именно: сведений, предоставленных мной при заполнении веб-формы на сайте Оператора www.rosbank-dom.ru (далее – «Персональные данные»), а также иных имеющихся у Банка сведений. Под персональными данными я понимаю любую информацию, относящуюся ко мне как к субъекту Персональных данных, в том числе мои фамилию, имя, отчество, контактные данные (телефон, электронная почта, почтовый адрес), IP адрес.
Под обработкой Персональных данных я понимаю сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение) посредством поиска, анализа и сбора информации, в том числе с использованием внешних информационного-аналитических порталов, сторонних информационных источников, включая открытые и общедоступные источники информации и веб-ресурсы, извлечение, использование, обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение персональных данных, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств, с целью регистрации в личном кабинете потенциального клиента в системе электронного взаимодействия с Банком; заключения пользовательского соглашения; внесения сведений обо мне в базы данных в качестве потенциального потребителя услуг; формирования и направления мне Банком предложений об оказании услуг на определенных условиях; продвижения товаров, работ, услуг Банка, в том числе направление мне рекламных и/или информационных материалов, с помощью средств связи, в том числе по сетям электросвязи, посредством использования телефонной и подвижной радиотелефонной связи (включая СМС-сообщения), а также по сети Интернет.
Согласие действует * в течение 1 года с момента его получения Банком и может быть отозвано мной, путем направления в Банк по адресу: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34 соответствующего письменного уведомления в свободной форме об отзыве согласия.
* Сроки обработки персональных данных совпадают со сроками действия Согласия на обработку персональных данных, если иное не предусмотрено действующим законодательством РФ.
Согласие на получение рекламно-информационных материалов (рассылок):
В соответствии с требованиями Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», а также иным применимым законодательством Российской Федерации,
Я даю ПАО РОСБАНК (адрес: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34) (далее – «Банк»,) согласие на направление мне (получение мной) на указанный мной при заполнении веб-формы на сайте Оператора www.rosbank-dom.ru телефонный номер/адрес электронной почты рекламно-информационных материалов (рассылок).
Настоящее согласие предоставляется на неограниченный срок при отсутствии сведений о его отзыве