Договор с управляющей компанией в 2024 году

Правительство РФ внесло изменения в текст трех важных «коммунальных» документов (Постановление Правительства РФ от 13 июля 2019 г. N 897):

• Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354,
• Правила заключения договоров ресурсоснабжения между РСО и УК, утв. постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124,
• Требований к организации расчетов за коммунальные ресурсы, утв. постановлением Правительства РФ от 28.03.2012 № 253.

Почти все эти изменения продиктованы необходимостью детализировать нормы, связанные с оказанием коммунальных услуг жителям МКД напрямую ресурсоснабжающими организациями, (РСО) – по так называемым «прямым договорам». Еще часть поправок связана с усилением правового статуса реестра лицензий по управлению МКД, а большинство остальных – носит технико-юридический характер.

• утвержден типовой «прямой договор» – договор между собственником жилого помещения в МКД и РСО о предоставлении коммунальной услуги, в том числе потребляемой при содержании и использовании общего имущества в МКД. Заключение именно таких типовых договоров между собственниками квартир и РСО прямо предусмотрено ч. 6 ст. 157.2 ЖК РФ. Напомним, что собственники нежилых помещений (кроме машино-мест) давно обязаны заключать с РСО индивидуальные письменные договоры ресурсоснабжения, а с регоператором по обращению с ТКО – отдельные договоры на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами. Кстати, типовой «прямой договор» по обращению с ТКО тоже упомянут в рассматриваемых поправках – он будет частью Правил № 1156 от 12.11.2016;
• если уж переход на «прямые договоры» в конкретном МКД свершился – по воле жителей или РСО, неважно – УК обязана передать РСО большой объем данных о собственниках помещений не позднее чем за 5 рабочих дней до дня, с которого РСО начнет предоставлять коммунальную услугу (если переход на «прямые договоры» произошел из-за долгов УК, она также обязана передать эти данные в течение 5 рабочих дней со дня расторжения своего договора с РСО). Эти данные нужны для начисления платы за коммунальные услуги; среди них – ФИО, паспортные данные, телефон, E-mail каждого собственника и пользователя жилых помещений, адреса жилых помещений с указанием общей площади и количества проживающих, реквизиты или копия документа о праве собственности, все сведения об ИПУ и другая информация, в том числе о «должниках».

Аналогичное правило вводится в отношении данных, передаваемых региональному оператору по обращению с ТКО.

На передачу этих сведений получать согласие субъекта персональных данных не нужно.

• если УК эти сведения не передаст или не передаст вовремя, и из-за этого потребителю будут ошибочно начислены платежи, а РСО заплатит за эту ошибку штраф, то УК возместит РСО сумму этого штрафа. Кстати, в своих заявлениях о выплате штрафа потребители теперь должны указывать свой ИНН;
• УК обязана предоставлять РСО и регоператору по обращению с ТКО не только указанную выше информацию, но и сведения из реестра собственников (ФИО с указанием размера долей в общем имуществе МКД), причем еще и постоянно актуализировать эти сведения в дальнейшем;
• и сведения из реестра собственников, и все остальные сведения, необходимые РСО для начисления платы, УК должна передавать одновременно на бумаге и в электронном виде;
• срок проверки запроса потребителя о правильности начисленных ему сумм платежей можно рассмотреть в течение месяца. Это в равной степени относится и к УК, и к РСО, и к регоператору;
• уточняется (в полном соответствии с ЖК РФ) процедура перехода на «прямые договоры», при этом особенно акцентируется внимание на обязанность РСО распространять перед своими «прямыми» потребителями ту информацию, которую исполнитель коммунальных услуг и должен предоставлять (в последнее время участились случаи наказаний РСО за несоблюдение этой обязанности);
• предусматривается обязанность инициатора общего собрания собственников помещений в МКД, которое решило перейти на «прямые договоры», также сообщать своим соседям по дому информацию, полученную от РСО (даты заключения и начала исполнения «прямых договоров», сроки и способы передачи показаний ИПУ и т.п.). Донести эту информацию нужно путем размещения на досках объявлений во всех подъездах МКД или придомовом земельном участке, в течение 5 календарных дней со дня ее получения от РСО;
• за содержание внутридомовых инженерных систем отвечают УК, даже если жители находятся на «прямых договорах» с РСО/регоператором, – это прямо предусматривается новой редакцией Правил № 354. РСО всегда отвечает только за подачу ресурса к границе с внутридомовыми инженерными системами;
• принимать сообщения потребителей о некачественной коммунальной услуге – даже в случае «прямых договоров» – должна УК. Проверять это сообщение и составлять акт нужно совместно с РСО/регоператором. Аварийно-диспетчерская служба – тоже «вотчина» УК;
• прямо прописывается обязанность УК ставить ОДПУ даже в доме на «прямых договорах», но только в том случае, если собственники помещений в МКД приняли решение о включении расходов на приобретение и установку ОДПУ в плату за содержание жилого помещения;
• предупреждать должников об ограничении/приостановлении коммунальной услуги теперь не обязательно в письменном виде – можно и устно. А сумма расходов на ограничение/приостановление комуслуг, которую можно взыскать с потребителя-должника, ограничивается 3 000 руб.;
• если УК не может подтвердить, что управляемый ею МКД внесен в региональный реестр лицензий на управление МКД, то РСО вправе отказаться заключать с УК договор ресурсоснабжения в части обеспечения ресурсами этого спорного МКД.

Отметим также, что в Правилах № 354 теперь закреплен и запрет на размещение в платежном документе рекламы, за исключением социальной. Напомним, что размещать рекламу на платежках запретили еще в прошлом году – см. ч. 10.2. ст. 5 Закона о рекламе.

Теперь данный запрет прямо предусмотрен и Правилами № 354.

Поправки вступят в силу 31 июля 2019 года.

Что изменилось в НПА и судебной практике о ЖКХ весной 2024 года

В новом выпуске онлайн-журнала «ЖКХ: мечты сбываются» Елена Шерешовец сделала обзор законодательных изменений и важных судебных решений в сфере ЖКХ за весну 2024 года. Рассказываем о некоторых темах из видеоролика.

Елена Шерешовец в видеоролике проанализировала для управляющих домами изменения в НПА за весну 2024 года

Глава Экспертного совета Ассоциации «Р1», практикующий юрист Елена Шерешовец в выпуске онлайн-передачи «ЖКХ: мечты сбываются» собрала самые значимые законопроекты и решения КС и ВС России, которые касаются управления домами и предоставления жилищных услуг:

• взыскание задолженности,
• проверки надзорных органов,
• капремонт,
• переход на электронные квитанции,
• увеличение кворума ОСС для выбора УО,
• судебная практика Конституционного и Верховного судов РФ.

Ниже рассказываем о некоторых из этих блоков.

Мораторий на банкротство и пени, взыскание долгов с соцвыплат и ставка ЦБ РФ

В блоке о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг весной 2024 года появилось три важных для УО и ТСЖ нормативно-правовых акта. С мая вступили в силу отдельные положения Федерального закона от 30.12.2021 № 444-ФЗ. Они ввели запрет на списание соцвыплат граждан в рамках исполнительного производства.

Исключение – если должник сам на это согласился.

Для сферы ЖКХ была зафиксирована своя пониженная ставка для расчёта пеней и штрафов за несвоевременную оплату ЖКУ в 2024 году – 9,5% годовых (постановление Правительства РФ от 26.03.2022 № 474).

• удерживать деньги из зарплаты и из пенсии,
• списывать деньги с банковских счетов.

Закон о банкротстве в период моратория также вводит прямой запрет на начисление пеней за долги, возникшие до апреля 2024 года. При этом, как отметила Елена Шерешовец, небольшой шанс взыскать пени по старым долгам всё-таки есть. Она привела примеры из судебной практики по вопросам «ковидного» моратория на начисление пеней.

Эксперт отметила, что сейчас, в период запретов и ограничений, исполнители ЖКУ могут просить службу судебных приставов совершить иные исполнительные действия: наложить арест на имущество, установить запрет на распоряжение им. По-прежнему за долги можно ограничивать коммунальные услуги и это действенный инструмент принуждения к исполнению обязательства.

Особенности проведения плановых и внеплановых проверок

Вторая важная для УО и ТСЖ тема этой весны – проведение проверок надзорными органами в соответствии с постановлением Правительства РФ от 10.03.2022 № 336. В текущем году не проводятся плановые проверки. Плановую проверку могут провести только в отношении объектов из категории чрезвычайного риска.

• при поступлении жалоб граждан,
• по истечению срока исполнения предписания об устранении нарушений,
• при непосредственной угрозе причинения вреда жизни и тяжкого вреда здоровью граждан.

Запрет на проверки не распространяется на мероприятия в рамках продления действия лицензии управляющих организаций: первые такие проверки пройдут уже в конце 2024 года для УО, которые получили лицензию до 2018 года.

При этом, согласно постановлению Правительства РФ от 12.03.2022 № 353, компаниям не нужно будет оплачивать пошлину. Это позволит организациям сэкономить до 30 тысяч рублей.

Больше о правилах проведения проверок в 2024 году узнайте, посмотрев выпуск онлайн-журнала.

Повышение кворума для выбора управляющей организации на ОСС

Отдельно Елена Шерешовец остановилась на законопроекте № 1038564-7, которым вносятся изменения в ЖК РФ о кворуме, необходимом для выбора управляющей организации на ОСС. Госдума России уже приняла его в третьем чтении.

Сегодня для выбора УО собственникам необходимо набрать простое большинство от всех голосов владельцев помещений, принявших участие в собрании. Поскольку ОСС правомочно при 50%+1 голосов, то большинство может составлять всего 25%+1 голосов собственников в доме.

С 1 сентября 2024 года, согласно законопроекту № 1038564-7, кворум увеличится: для принятия решения будет необходимо собрать «за» большинство от всех голосов в доме, то есть 50%+1 от общего числа в МКД.

Решения Конституционного Суда России по перепланировкам и исчислению срока давности по КоАП РФ

1. Определение Конституционного Суда РФ от 31.03.2022 № 599-О.

1. Постановление Конституционного Суда РФ от 17.05.2022 № 19-П.

КС РФ рассмотрел вопрос об исчислении срока давности привлечения к административной ответственности. Он указал на неоднородную трактовку таких сроков в статьях КоАП РФ и Верховным судом России. КС РФ предписал законодателю незамедлительно принять меры по устранению выявленной неопределённости.

Больше о судебной практике в сфере ЖКХ, а также о переходе исполнителей услуг на электронные квитанции, НПА в сфере капремонта узнайте из видеоролика Елены Шерешовец.

Будьте в курсе изменений в законодательстве – следите за обновлениями нашего портала и подписывайтесь на YouTube-канал Ассоциации «Р1».

Прямые договоры в доме с ИТП: мнения, судебная практика и инициативы

В конце мая 2024 года Минстрой России в новом письме снова озвучил свою позицию по вопросу заключения прямых договоров в домах с ИТП. Делаем подборку писем ведомства по данной теме, а также приводим мнение Верховного суда России и законодателей, могут ли собственники перейти в таких домах на договоры с РСО.

В ЖК РФ нет механизма перехода дома с ИТП на прямые договоры, если им управляет компания или товарищество

Согласно ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме вправе на общем собрании принять решение о переходе на прямые договоры по коммунальным услугам с РСО.

Реализация данного права стала проблемой для жителей МКД, в которых для приготовления горячей воды используется внутридомовое оборудование – индивидуальные тепловые пункты (ИТП). В таких МКД ресурсоснабжающие организации поставляют в дом коммунальные ресурсы: холодную воду, или теплоноситель, и тепловую энергию для её подогрева (ч. 12 ст. 2, ч. 1 ст.

7 № 416-ФЗ, пп. «б» п. 4 ПП РФ № 354).

• в доме способ управления не выбран или не реализован (ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ);
• в доме выбран непосредственный способ управления (ст. 164 ЖК РФ);
• дом остался без управляющей организации, новая УО ещё не выбрана или не назначена по результатам открытого конкурса (п. 17 ПП РФ № 354).

В таких многоквартирных домах собственники заключают прямые договоры с РСО на коммунальный ресурс, который поставляет организация. Это соответствует положениям п. 54 ПП РФ № 354.

Но если собственники выбрали для дома управляющую организацию или создали ТСЖ или кооператив, то правомерность перехода на прямые договоры под вопросом. Ниже разбираем позицию органов власти и Верховного суда РФ.

Минстрой России: сначала запретил, а затем посчитал возможным заключать прямые договоры в домах с ИТП

Минстрой России выпустил три письма по вопросу заключения прямых договоров в домах, где коммунальная услуга по горячему водоснабжению оказывается с использованием ИТП. В них отражены две противоположные позиции.

Нельзя заключить. В письме от 07.05.2018 № 20247-ОГ/04 Минстрой РФ указал, что в домах с ИТП поставщик ресурсов – теплоносителя и ресурса для его подогрева – не оказывает коммунальную услугу по горячему водоснабжению. Он только поставляет ресурс для её производства.

Следовательно, в доме с ИТП заключить прямой договор с ресурсоснабжающей организацией на коммунальную услугу ГВС собственники не могут.

• договора о снабжении дома тепловой энергией для подогрева воды в целях ГВС;
• договора холодного водоснабжения на нужды горячего водоснабжения.

Третье разъяснение появилось 31 мая 2024 года: Минстрой России в письме № 24513-МС/04 повторил свою позицию от 2019 года о том, что собственники помещений в доме с ИТП могут заключать прямые договоры с ресурсоснабжающей организацией при нецентрализованной системе ГВС и централизованной поставке в дом ресурсов для приготовления горячей воды. Договор составляется отдельно по каждому компоненту с компанией, которая его поставляет.

Чтобы заключить прямые договоры в домах с ИТП, важно правильно сформулировать вопросы на ОСС и предмет таких договором

Подобную точку зрения выразила в 2018 году Глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец. В выпусках онлайн-журнала «ЖКХ: мечты сбываются» она привела нормы законодательства, которые позволяют жителям домов с ИТП заключить договоры с РСО напрямую, а также рассказала, как это правильно сделать.

Как отметила эксперт, согласно ч. 1 ст. 1 ЖК РФ, граждане свободны в реализации своих прав по заключению договоров. Ограничение жилищных прав граждан возможно только для защиты конституционного строя, а также нравственности, здоровья, прав и законных интересов лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ч. 3 ст.

1 ЖК РФ). Заключение прямого договора не подпадает под перечисленные условия, то есть права жителей домов с ИТП в этой ситуации не могут быть ограничены.

Елена Шерешовец указала, что для заключения договоров с РСО нужно правильно сформулировать вопросы повестки дня для голосования на ОСС. Согласно ч. 4.4 ст. 44 ЖК РФ, начало вопроса повестки дня должно выглядеть следующим образом:

«Принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме следующих договоров ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями…».

Далее необходимо выбрать ту формулировку, которая подходит к системе ГВС и отопления конкретного многоквартирного дома при нецентрализованной системе и теплоснабжения и ГВС. Если для подогрева в доме используется электроэнергия, то в повестке дня следует использовать следующую формулировку:

• …энергоснабжения, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг по энергоснабжению и в целях производства тепловой энергии на отопление и подогрев воды в МКД.
• …холодного водоснабжения и водоотведения, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг по холодному водоснабжению и водоотведению, и в целях производства тепловой энергии на отопление и подогрев воды в МКД, также в целях горячего водоснабжения в МКД и водоотведения».

Правильно оформленный протокол ОСС не является гарантией того, что ресурсоснабжающая организация сразу согласится перейти на прямые договоры. Но при этом у собственников появится шанс при отказе отстоять свою позицию в суде.

ВС РФ запретил переход домов с ИТП на прямые договоры: исполнитель услуг – всегда управляющее домом лицо

Другую позицию высказал Верховный суд России в деле № А17-8192/2019. Судья посчитал, что прямой договор на ГВС в домах с ИТП заключить невозможно. Поставщик ХВС не вправе быть исполнителем коммунальной услуги по горячему водоснабжению в доме с ИТП.

При отсутствии в доме централизованной системы ГВС исполнителем такой коммунальной услуги всегда является управляющая домом организация, ТСЖ или кооператив. Решение общего собрания собственников не может преодолеть императивные требования ЖК РФ.

Законодатели предлагают закрепить в ЖК РФ право собственников в домах с ИТП заключать прямые договоры

Точку в споре мнений пытаются поставить депутаты Госдумы России. Ещё в мае 2020 года они внесли на рассмотрение законопроект № 960730-7. Документом предлагается прописать в ст.

157.2 ЖК РФ специальные правила, регулирующие заключение прямых договоров в домах с индивидуальными тепловыми пунктами и крышными котельными.

Авторы предложили дополнить ст. 157.2 ЖК РФ частью 7.2 и прописать в ней, что собственники помещений в домах с ИТП заключают с РСО договоры о поставке ресурсов на цели ГВС. В марте 2021 года документ был принят в первом рассмотрении, а с октября 2021 года находится на втором чтении.

На заметку

Мнения Минстроя России, эксперта и Верховного суда России о правомерности заключения прямых договоров в домах с ИТП разделились. Сегодня сложно сказать, насколько удачно пройдёт этот процесс в случае, если собственники помещений всё-таки примут такое решение на ОСС и обратятся с протоколом в РСО.

Поставщик ресурсов в зависимости от своих интересов займёт ту или иную позицию. Если УО и собственники с такой позицией не согласятся, то вправе будут оспорить решение РСО в суде. Но на чём будет основывать решение суд – на мнении Минстроя России или решении ВС РФ по конкретному делу – сказать сложно.

А в вашей практике есть успешный кейс по переводу дома с ИТП на прямые договоры? Расскажите в комментариях.

В России изменился порядок выбора управляющих компаний. Что это значит

С 1 сентября 2024 года в России изменился порядок выбора управляющих компаний (УК) в многоквартирных домах (МКД). Новый закон вносит изменения в ст. 44 и 46 Жилищного кодекса России.

Эксперты рассказали, как изменения повлияют на жизнь собственников квартир.

Что изменилось

Раньше для смены управляющей компании было достаточно, чтобы на общем собрании собственников (ОСС) помещений в МКД проголосовало более 50% присутствующих. Собрание же считается правомочным, если на нем присутствует половина жильцов, имеющих право голоса. Таким образом, решение по выбору управленцев могло быть принято четвертью голосов всех собственников помещений (25% плюс один голос).

«До принятия поправок новую управляющую компанию (УК) было выбрать проще, чем создать товарищество собственников жилья (ТСЖ). Условно минимум 26% голосов нужно было набрать за смену УК и 51% — за создание ТСЖ. Теперь условия сравнялись и жителям нет смысла менять УК. Стратегически более верное решение — создавать ТСЖ (организация самих жителей) и нанимать управляющую компанию как подрядчика от имени ТСЖ.

Не понравится — ее легче будет сменить», — считает основатель и директор онлайн-сервиса для автоматизации УК и товариществ собственников недвижимости (ТСН) doma.ai Илья Сотонин.

Раньше для смены управляющей компании было достаточно, чтобы на общем собрании собственников помещений проголосовало более 50% присутствующих (Фото: Максим Коротченко/ТАСС )

• Грязь и некачественный сервис: как сменить управляющую компанию в доме
• Демократия подъезда: что нужно знать о товариществах собственников жилья
• Как провести онлайн-собрание владельцев квартир в Москве

Преимущества нововведения

Одним из главных преимуществ изменения порядка голосования является то, что управляющая компания будет выбираться большинством собственников квартир, считают эксперты. По мнению авторов закона, нововведение снизит возможность появления микрогрупп — сторонников той или иной управляющей компании. Следовательно, станет меньше конфликтов собственников, а также случаев фальсификации и подкупа со стороны управляющих организаций.

При этом отношения между УК и жильцами станут более стабильными, так как в некоторых домах существует серьезная проблема — УК меняют чуть ли не каждый месяц, считает юрист из адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов.

Изменения в порядке избрания УК станут приниматься более объективно, так как необходим будет учет голосов реального большинства собственников многоквартирного дома, добавляет юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Никита Кузьмин. А в связи с увеличением процента голосов, необходимого для избрания УК, до уровня процента голосов, необходимого для создания ТСЖ, у собственников многоквартирного дома появится альтернатива при выборе варианта для совместного управления общим имуществом, добавляет эксперт.

После внесения этих изменений добросовестные управляющие компании смогут перейти к долгосрочному планированию и сконцентрироваться на выполнении своих основных задач, что в целом положительно отразится на качестве жизни в многоквартирных домах, согласился операционный директор УК «ПИК-Комфорт» Илья Розанов. Он подчеркнул, что нововведение приведет к заметной стабилизации ситуации на рынке ЖКХ, который остается одним из самых высококонкурентных.

Риски для жильцов

К недостаткам нововведений старший юрист ProLegals Ольга Жукова относит и возможное снижения конкуренции между управляющими компаниями. Переход к необходимости абсолютного большинства для выбора УК может привести к блокированию возможности принятия этого решения в связи с отсутствием активного участия собственников в жизни МКД, считает юрист. То есть в связи с пассивностью собственников может даже не сформироваться кворум для принятия решения, пояснила Ольга Жукова.

Юрист обращает внимание еще на один аспект. Если управляющая компания не будет исполнять взятые на себя обязательства, а на собрание по выбору новой УК придет недостаточное количество собственников, то это затруднит или вообще сделает невозможным ее смену, поясняет Никита Кузьмин.

Нововведение приведет к снижению конкуренции на рынке УК и закрепощению жителей (Фото: Станислав Красильников/ТАСС )

Илья Сотонин, основатель и директор онлайн-сервиса для автоматизации УК и ТСН doma.ai:

— Нововведение приведет к снижению конкуренции на рынке УК и закрепощению жителей. Ситуация, когда есть две группы жителей, которые все время голосуют за разные компании, мне никогда не встречалась. Никто не мешает жителям второй группы прийти на собрание первой и проголосовать против. А вот ситуации, когда старая УК всеми силами мешает группе жителей, которые хотят сами выбирать, кому доверить свой дом, встречаются повсеместно. Провести честное собрание — тяжкий труд для инициативных жителей.

В стране большая часть собраний и так подделывается. Сейчас провести собрание по смене УК станет еще тяжелее.

К примеру, покупателю новостройки придется жить с навязанной застройщиком УК, а она чаще всего защищает интересы не собственника квартиры, а прикрывает гарантийные недоделки строителей. В итоге у управляющих компаний, как от застройщиков, так и независимых, будет меньше стимулов конкурировать за счет качества услуги, остается надежда только на переход к онлайн-собраниям.

В случае если в стране большая часть собраний станет проводиться онлайн на надежных площадках, где результаты голосования подделать будет невозможно, в отличие от подписей на бумаге, то ситуация с закрепощением жителей может поменяться. Однако увеличение необходимых голосов делает меньшинство активных жителей дома, которые хотят, чтобы их собственность обслуживалась нормально и хотят жить лучше, заложниками пассивного большинства.

Читайте также:

• В России изменился порядок назначения временных управляющих компаний
• Как правильно разговаривать с управляющей компанией. Памятка

Грязь и некачественный сервис: как сменить управляющую компанию в доме

Конфликты жильцов с управляющими компаниями (УК) многоквартирных домов случаются часто. Собственники квартир бывают недовольны качеством уборки, ремонтом и обслуживанием, высокими тарифами за управление и содержание дома. Часто это ограничивается жалобами, но при систематических нарушениях и некачественном обслуживании дома стоит задуматься о смене УК.

Избавиться от недобросовестных управленцев бывает непросто, особенно в новостройке, когда еще не все квартиры заселены, собственники не наладили коммуникации и в домах сложно собрать кворум для принятия решений на общем собрании. Вместе с юристами рассказываем, как сменить недобросовестную управляющую компанию в многоэтажке.

Конфликты жителей с УК

Конфликты жильцов с управляющими компаниями нередко приводят к их смене. В Москве из-за недобросовестной работы коммунальщиков с 1 апреля 2021 года, по данным Мосжилинспекции, граждане проголосовали за смену 125 УК в своих домах. Всего в столице лицензии на управление общим имуществом в многоквартирных домах имеют 955 компаний, непосредственно осуществляют эту деятельность 604 из них.

Конфликты случаются часто. Недавно в ЖК «Город набережных» в Химках жители стали заложниками управляющей компании, которая не выполняла свои обязательства по содержанию имущества и начисляла двойные платежи. Собственники квартир инициировали смену управляющей компании, обращались в суды и Генпрокуратуру, но так и не удалось ничего изменить. Схожая ситуация произошла у жителей многоквартирного дома «Приоритет» на Нагорном бульваре. Здесь жильцы столкнулись не только с халатностью работников, но и с угрозами от неизвестных, которые требовали прекратить какие-либо разбирательства в отношении управляющей компании «ЭК «Городские усадьбы».

Аналогичный конфликт произошел в ЖК «Красногорский», где, по словам жителей, неизвестная УК захватила власть в доме и незаконно выставляет счета на оплату.

Эксперты в статье

• Артем Баранов, генеральный директор юридической компании «Достигация»
• Ольга Балбек, заместитель по правовым вопросам компании «Миэль»
• Антон Пономарев, заслуженный юрист России, частная практика
• Андрей Лямзин, юрист адвокатского бюро «Сфера защиты»

Причины для смены УК

Управляющая компания — это юридическое лицо, созданное для управления и эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. От нее ждут четких, конкретных и своевременных действий по исполнению работ по обслуживанию многоквартирного дома. Однако случается, что жильцы сталкиваются с ситуацией, когда УК плохо справляется со своими обязанностями.

При таких обстоятельствах вполне логично возникает вопрос о смене управленцев.

Причиной для смены управляющий компании может стать невыполнение коммунальных услуг, предоставление некачественного сервиса и завышенные тарифы, рассказал генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов. Он уточнил, что речь может идти о том, что УК:

• не выполняет правила аварийно-технического обслуживания;
• не обеспечивает систематическую уборку подъездов, лестниц и придомовых участков;
• не заменяет вовремя электрические лампочки и все важные коммуникации;
• не чинит своевременно лифты, трубы и крыши;
• некачественно проводит ремонт общественных зон;
• не реагирует на жалобы собственников жилья;
• завышает стоимость проведенных работ;
• отказывается проводить перерасчеты с обслуживаемым населением на основании отсутствия якобы предоставленных ранее «услуг».

Законные основания для смены УК

Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».

Также стоит обратить внимание, на какой период заключен договор, так как иногда проще дождаться окончания срока его действия, чем расторгнуть. Необходимо учесть, что с управляющими компаниями, выбранными жителями на общем собрании собственников, договор, как правило, заключается на срок от года до пяти лет, а с УК, назначенными органом местного самоуправления на открытом конкурсе, — от года до трех лет, пояснил Баранов. Он заявил, что с временными УК договор заключается не более чем на три месяца.

Существует ряд законных оснований, при которых собственники квартир в многоквартирном доме могут в одностороннем порядке досрочно расторгнуть такой договор и сменить управляющую компанию:

1. Ст. 162 Жилищного кодекса России предусмотрена возможность расторгнуть договор управления по истечении каждого последующего года со дня его заключения, если до истечения срока действия общим собранием жильцов принято решение о выборе новой УК или об изменении способа управления этим домом, рассказал юрист Антон Пономорев. По его словам, это правило действует, если управляющая организация выбрана на открытом конкурсе, проведенном местной администрацией.
2. Если же управляющую организацию выбирали сами жильцы, то они вправе отказаться от договора, руководствуясь решением общего собрания, уточнил юрист. По его словам, для этого нужно в течение пяти рабочих дней направить уведомление о решении расторгнуть договор с приложением копии такого решения в управляющую организацию и в орган государственного жилищного надзора (Госжилинспекцию). В данном случае должен иметь место факт невыполнения управляющей организацией условий договора.
3. УК, у которой аннулирована лицензия ЖКХ, обязана передать все дела по управлению многоэтажкой в течение трех дней с момента заключения договоров с новой УК, которую владельцы квартир выбрали на общем собрании собственников.

Доказательства некачественной работы УК

Жильцам, которых не устраивает работа управляющей компании, необходимо собрать доказательства, которые станут аргументами плохого качества предоставляемых услуг. По словам Баранова это могут быть:

• частные или коллективные претензии собственников;
• документально зафиксированные (при участии инициативной группы и представителей УК) данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда;
• выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок;
• фотографии и видеосъемка;
• результаты анализов независимых экспертиз;
• копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан.

«Необходимо заручиться поддержкой собственников квартир в вашем доме. Действовать в одиночку не стоит. Напишите в чат жильцов дома, повесьте объявление со своими контактными данными, в котором кратко описана проблема и основной план действий.

Можно пройтись по квартирам и лично поговорить о проблемной УК с соседями», — рекомендует юрист Баранов.

Соберите доказательства некачественной работы УК (Фото: Максим Коротченко/ТАСС)

Выбор новой УК

После того как вы собрали доказательства некачественной работы управленцев, изучили договор и нашли законное основание для смены УК, необходимо выбрать, кто будет управлять вашим домом. «При подборе новой управляющей организации собственникам рекомендуется воспользоваться рейтингом управляющих компаний, который формируется на основании количества зафиксированных нарушений по управлению и эксплуатации жилищного фонда. Данный рейтинг, как правило, находится в свободном доступе на официальном сайте государственного органа жилищного надзора», — советует юрист Антон Пономарев.

Кроме того, можно изучить открытые сведения на сайтах УК и поинтересоваться у жителей соседних домов, устраивают ли их управленцы и какие есть проблемы, советует Пономарев. По его словам, посмотреть, какие именно компании управляют многоэтажками, можно на сайте ГИС ЖКХ и на сайте реформы ЖКХ. Можно выписать плюсы и минусы, предложив соседям выбрать из нескольких УК с наилучшими показателями, рекомендовал юрист.

Посмотрите, какие именно компании управляют многоэтажками

«Важно проверить наличие и срок действия лицензии у УК, количество домов в управлении и сколько домов отказались от ее услуг. И конечно, жильцам стоит лично пообщаться с работниками УК и узнать про их материально-техническую базу, запросить шаблон договора. При этом важно, чтобы процессы в компании были автоматизированы, так как это отразится на скорости приема заявок жильцов», — рассказала заместитель по правовым вопросам «Миэль» Ольга Балбек.

Собрание собственников

Следующим шагом по смене управляющей компании станет собрание собственников жилья. Но нередко часть жильцов занимает пассивную позицию — общие собрания не посещают или голоса отдают формально, в пользу большинства.

Единственное верное и логичное решение — активная позиция старшего по дому или по подъезду, который разъяснительной работой и агитацией должен ориентировать жильцов на принятие правильного решения — от него в дальнейшем будет зависеть качество управления домом и адекватная стоимость услуг, считает Пономарев.

«Инициативная группа жильцов должна подготовить повестку о созыве общего собрания участников МКД, в которой указывается основание для расторжения договора с действующей УК и ее смене. В повестку также стоит включить выбор способа управления многоэтажкой, утверждение новой управляющей компании, условия нового договора между управленцами и жильцами, сроки передачи технической документации, утверждение размера платежей за содержание и ремонт дома», — пояснил Баранов.

За десять дней до начала собрания надо оповестить жильцов (письменно или с применением электронных средств связи), при этом оповещение должно быть указано в реестре уведомлений, отметил гендиректор юрфирмы «Достигация».

Далее надо провести само собрание в очно-заочной форме, уточнил юрист. По его словам, результаты собрания должны быть зафиксированы в протоколе общего собрания.

Все владельцы квартир в многоэтажке, проголосовавшие как на очной части собрания собственников, так и на заочной, заполняют один и тот же бланк решения, пояснил Баранов. Он рассказал, что при получении бланка решения каждый собственник обязан расписаться в реестре выдачи бланков голосования.

После этого нужно составить протокол собрания. При этом важно помнить о кворуме. «Кворум — это минимальное количество голосов, при которых собрание можно считать правомочным. Согласно действующему жилищному кодексу, кворум считается достигнутым при числе голосов 50% плюс один голос», — уточнил Баранов.

Не забудьте составить протокол собрания (Фото: Максим Коротченко/ТАСС)

Уведомление жильцов и старой УК

Следующим действием будет уведомление собственников о результатах собрания, продолжил юрист из компании «Сфера защиты» Андрей Лямзин. «Такое уведомление необходимо разместить не позднее чем через десять дней после проведения собрания собственников МКД. Место, где будет размещено это уведомление, также нужно выбрать на собрании. Копию протокола надо направить в действующую управляющую компанию также не позднее чем через десять дней.

Договор управления считается прекращенным с момента, когда организация получит уведомление о расторжении договора, если иное не предусмотрено самим договором», — отметил юрист.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения, пояснил Лямзин. По его словам, необходимо приложить именно оригинал протокола общего собрания.

Новая УК

Следующим шагом станет заключение договора с новой управляющей компанией. «Согласно действующему законодательству, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме обязаны расписаться в договоре управления с новой УК — иначе договор будет считаться недействительным. Лучше сразу подписать его на собрании, чтобы еще раз не собирать жильцов», — подчеркнул Лямзин. По его словам, платить новым управленцам жильцы многоэтажки должны после того, как они заключат договор с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг.

Если на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ, то, как правило, впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию, пояснил Баранов. Он уточнил, что таким образом жильцы отказываются от услуг управляющих компаний, которые выбрал им застройщик или местное самоуправление.

Читайте также:

• Как правильно разговаривать с управляющей компанией
• Куда жаловаться на управляющую компанию
• Путин подписал новый закон об УК. Что это значит для жителей многоэтажек