Можно ли собственника земельного участка сельскохозяйственного назначения понудить к заключению договора купли-продажи, если после уведомления субъекта Федерации о продаже земли участок был подарен?
Судебная практика (Дело №2-571/2011 г.)
В соответствии с п.1 ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка сельхоз назначения субъект Российской Федерации или муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается. Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Федерации или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок.
Во исполнение этой нормы гражданин 5 августа 2010 г. направил в адрес Администрации Тверской области извещение о намерении продать 7 земельных участков в Бологовском районе как единый объект покупки, и уточнил, что обязательным условием заключения договора купли-продажи, является покупка всех земельных участков, указанных в извещении.
По результатам рассмотрения извещения было принято распоряжение о приобретении только двух земельных участков. О принятом распоряжении 2 сентября 2010 года в адрес собственника было направлено письмо, но на тот момент гражданин, не дождавшись ответа, подарил два земельных участка другому гражданину, оформив договор дарения. 7 сентября 2010 года было получено уведомление об отказе от приобретения в собственность Тверской области оставшихся пяти земельных участков.
Уполномоченный орган Тверской области (на тот момент – Комитет по управлению имуществом Тверской области) обратился в суд с исковым заявлением о признании сделки (договора дарения) недействительной, а также требовал вернуть земельные участки, переданные одаряемому.
В обосновании своих требований Комитет ссылался на ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в соответствии с которой гражданин обязан заключить договор купли-продажи с Комитетом по управлению имуществом. На основании этого, договор дарения является ничтожной сделкой, как противоречащей требованиям указанной нормы.
Кроме того, по словам Комитета, со ссылкой на ст. 435 ГК РФ, извещение о намерении продать земельные участки является офертой (предложением заключить договор), а уведомление о согласии приобрести – акцептом, в связи с чем гражданин обязан заключить договор купли-продажи, иначе договор будет заключен в принудительном порядке через суд.
Бологовский городской суд Тверской области, рассмотрев данное дело, установил следующее: с юридической точки зрения извещение не может быть расценено как оферта, а полученное уведомление как акцепт. Положения гражданского законодательства (ст. 445 и ст.
421 ГК РФ) об обязательном заключении договора купли-продажи земельного участка из категории земель с/х назначения в данном случае тоже не применяются, так как законом «Об обороте земель с/х назначения» на продавца такая обязанность не возлагается, а возлагается обязанность известить высший орган исполнительной власти субъекта Федерации о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.
Гражданским законодательством установлено, в каких случаях сделка может быть признана недействительной. Договор дарения может быть признан недействительной сделкой только в двух случаях: неопределенность предмета дарения, т.е. не конкретизирован обещанный предмет дарения (п.2 ст. 572 ГК РФ) и момент исполнения обещания «подарить» происходит после смерти дарителя (п.3 ст.
572 ГК РФ).
Данные условия не были нарушены при оформлении договора дарения: предметом дарения были конкретные земельные участки и дарение происходило при жизни дарителя. Кроме того, в установленном законом порядке была произведена регистрация перехода права собственности на земельный участок.
Что касается оснований ничтожности договора дарения в силу неисполнения ФЗ «Об обороте земель с/х назначения», то следует обратить внимание на содержание ст. 166, ст. 168 ГК РФ, в которых в качестве оснований ничтожности договора указано противоречие нормам Гражданского Кодекса, а не другим федеральным законам.
При этом, как в Главе 28 ГК РФ, регулирующей общие положения о договорах, так и в Главе 32 ГК РФ, посвященной договору дарения, прямой ссылки на Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не содержится, что также свидетельствует об отсутствии оснований признания договора дарения ничтожным.
Кроме прочего, следует учесть, что Федеральный закон «Об обороте земель с/х назначения» не регулирует отношения по безвозмездной передаче земельных участков с/х назначения. Оснований для признания договора дарения недействительным в силу несоответствия его закону «Об обороте земель с/х назначения» не имеется.
Гражданским законодательством (п.2 ст. 209 ГК РФ) установлено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
В связи с тем, что Федеральным законом «Об обороте земель с/х назначения» не установлена обязанность собственника по заключению договора купли-продажи с органом субъекта Федерации. Он не может быть понужден к заключению договора, даже если после уведомления соответствующего органа его волеизъявление изменилось. Кроме того, заявленные требования о передаче земельного участка от одаряемого к дарителю не приведут к восстановлению прав на преимущественное приобретение земельного участка по договору купли-продажи.
Таким образом, собственник не может быть понужден к заключению договора купли-продажи земельного участка с/х назначения органом субъекта Российской Федерации, если волеизъявление собственника продать участок изменилось после направления уведомления о продаже такого участка.
Бологовским районным судом Тверской области в удовлетворении требований Комитета было отказано. Договор дарения не был признан недействительной сделкой, гражданина не понудили к заключению договора купли-продажи земельных участков.
Что будет, если сделка по купле-продаже квартиры отменена, а у продавца нет денег на возврат покупателю. Последствия для обеих сторон
— Продал квартиру. На вырученные от продажи деньги приобрёл другую квартиру. Могут ли меня обязать продать её для возврата денег покупателю, если по каким-то причинам сделка по продаже моей квартиры будет признана недействительной?
— Если с вашей стороны никаких нарушений нет, то и беспокоиться незачем. Допускаю, что вы можете путать такие понятия, как признание сделки недействительной и расторжение договора купли-продажи. Однако вы правы — если сделка будет признана недействительной, это повлечёт последствия как для продавца квартиры, так и для её покупателя.
✋ Случаи, когда сделку могут признать недействительной
Выделю основные случаи недействительности сделок с примерами.
Согласно статьям 168-179 Гражданского кодекса РФ, сделка может быть признана недействительной, если она заключена:
- с прямым противоречием закону (например, гражданин, имеющий доверенность на реализацию имущества, не может приобрести по этой доверенности имущество для себя);
- только для вида (продажа недвижимости своему родственнику, чтобы избежать ареста за долги);
- недееспособным человеком (к примеру, психически больным гражданином);
- лицами, не достигшими 14 лет;
- без необходимого согласия третьих лиц (реализация женой квартиры, являющейся совместной собственностью супругов, без нотариального согласия мужа);
- относительно недвижимости с ограничением на распоряжение (арестованные по решению суда);
- человеком, не осознающим своих действий (к примеру, в состоянии алкогольного опьянения);
- стороной, существенно заблуждающейся относительно совершения этой сделки (например, пожилым человеком, подписавшим из-за плохого зрения документы о продаже квартиры, хотя он думал, что подписывает документы для аренды);
- под действием обмана, угрозы насилия или физической расправы.
Сталкивались с недействительными сделками при купле-продаже недвижимости?
Да, как покупатель Да, как продавец Нет Не приходилось продавать и покупать недвижимость
???? Признание сделки недействительной и расторжение договора купли-продажи квартиры — в чём разница
Договор купли-продажи при наличии достаточных оснований может быть расторгнут либо признан недействительным. Однако эти два понятия имеют существенные отличия.
Недействительной признаётся сделка, проведённая с нарушением законодательства. Расторжение договора происходит из-за каких-либо внешних обстоятельств, несмотря на правомерность и законность этого договора.
При признании сделки недействительной действия продавца и покупателя признаются не требующими исполнения, а уже исполненные — аннулируются. При расторжении договора одна сторона возвращает недвижимость, другая — деньги.
Сделка признаётся недействительной с момента её заключения. При расторжении договора купли-продажи сделка перестаёт действовать с момента принятия решения (судебного — при одностороннем порядке расторжения, либо заключения сторонами соглашения о расторжении).
Кому доверить сопровождение сделки по купле-продаже жилья – риэлтору или юристу
Кому принадлежит квартира, купленная во время раздельного проживания супругов
Как взыскать с застройщика убытки за вынужденный съем жилья.
Инструкция
????♂️ Что происходит при признании сделки недействительной
Признание сделки недействительной имеет свои последствия — как для продавца, так и для покупателя.
Последствия для покупателя и его возможные действия
Если договор купли-продажи признаётся недействительным, жильё возвращается продавцу, а уплаченные деньги должны вернуться к покупателю. Нередко оказывается, что у продавца денег, вырученных за реализацию квартиры, уже нет — он мог их потратить на приобретение другого жилья. Фактически покупатель может остаться и «на улице» — без квартиры, и без денег.
В данной ситуации у покупателя два варианта действий — либо настаивать на том, что сделка была действительна и совершалась, согласно букве закона, либо требовать назад свои уплаченные деньги. Для этого покупателю нужно обратиться в суд, собрав все документы, связанные с покупкой и регистрацией недвижимости В ЕГРН. Если сделка была удостоверена нотариально, обязательно следует привлечь нотариуса — он будет служить гарантом добросовестности покупателя.
Грамотный адвокат так же повысит шансы покупателя на победу — если покупатель уверен в своей правоте, нужно настаивать на своём и подавать апелляцию, даже если суд первой инстанции не посчитал требования справедливыми.
Если суд обязал вернуть покупателю деньги, но продавец в течение 6 месяцев не исполнил решения, покупатель может снова обратиться в суд, но уже с иском в отношении государства. Покупатель после судебного решения об изъятии жилья имеет право на компенсацию от государства, если сможет доказать свои убытки, возникшие из-за недействительной сделки. А продавец после погашения убытков покупателя из государственной казны должен будет возместить государству выплаченную сумму.
Основание. Ст. 68.1 «Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения» №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Последствия для продавца
Что касается ответа на вопрос, могут ли принудить продавца продать купленную квартиру для того, чтобы вернуть деньги, изначально — нет.
Однако продавец должен понимать — если сделка всё-таки будет признана недействительной, он должен вернуть уплаченные за квартиру деньги. Если покупатель добьётся через суд возмещения своих убытков (как напрямую, так и с помощью компенсации от государства), продавцу придётся возместить ущерб.
При игнорировании этой обязанности продавца ждёт сначала исполнительный лист, затем и вовсе арест имущества. И вот тут, учитывая, что у продавца фактически есть две квартиры — первая (купленная) и вторая (возвращённая из-за признания сделки недействительной), — любая из них может заинтересовать судебных приставов, как средство для продажи и погашения имеющейся задолженности.
Как прикинуть стоимость квартиры – без эмоций и на основании объективных данных. Памятка тем, кто продает жилье
ВС разъяснил порядок признания сделок по продаже земли незаконными
Как пояснил Суд, предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о нарушении процедуры приватизации
29 декабря 2021
Фотобанк Freepik
По мнению одного эксперта «АГ», определение ВС устанавливает разумный баланс интересов публичного собственника участка и частного собственника здания, позволяет пресечь многочисленные злоупотребления, основанные на буквальном чтении ст. 39.20. ЗК РФ. Другой обратил внимание, что Суд счел необходимым дополнительно дать оценку добросовестности ответчика, тем самым проведя своеобразную «красную линию» между допустимым и недопустимым поведением покупателей земли. Третий отметил, что в этом деле иллюстрируются сразу два случая, когда, несмотря на наличие формальных оснований для применения эстоппеля, п. 5 ст.
166 ГК РФ судом не применяется.
Верховный Суд опубликовал Определение № 302-ЭС21-14414 от 14 декабря по делу № А19-19018/2019 об оспаривании иркутской администрацией двух договоров о продаже земельных участков вне торгов их арендатору, который ранее в нарушение условий арендных договоров возвел на них лишь вспомогательные объекты, а после выкупа земли – демонтировал их.
Обстоятельства дела
В июле 2007 г. администрация г. Иркутска предоставила ООО «Триал» в аренду на пять лет земельный участок для строительства станции технического обслуживания. Впоследствии арендные права перешли обществу «Риэлти», а затем ООО «Россо-Траст», срок договора был продлен до сентября 2016 г., а цель использования земельного участка была изменена на «строительство и дальнейшую эксплуатацию офисного здания».
В 2013 г. общество «Россо-Траст» также получило от городской администрации в аренду сроком на пять лет земельный участок для размещения парковки. В 2014 г. был изменен порядок распоряжения городской землей путем передачи прав арендодателя правительству Иркутской области и перераспределения соответствующих полномочий между последним и городской администрацией.
В 2018 г. «Россо-Траст» возвело на арендуемых землях объекты вспомогательного назначения – пункты охраны, их основной вид разрешенного использования был «Предпринимательство», а вспомогательный – «Обслуживание автотранспорта». Далее общество зарегистрировало право собственности на постройки и обратилось в министерство имущественных отношений Иркутской области с заявлением о выкупе арендуемых участков без торгов со ссылкой на ст. 39.20 Земельного кодекса.
Просьба была удовлетворена, и 25 декабря 2018 г. с компанией были заключены два договора купли-продажи земли общей стоимостью в 1,9 млн руб.
Спустя несколько месяцев «Россо-Траст» демонтировало пункты охраны, которые были сняты с кадастрового учета. В 2019 г. распорядителем земельных участков в Иркутске вновь стала городская администрация, она оспорила в суде договоры купли-продажи земли, заключенные с обществом. По мнению истца, на спорных участках, один из которых предназначался для строительства и дальнейшей эксплуатации офисного здания, а второй – для размещения парковки без права возведения капитальных объектов, ответчик возвел пункты охраны с нарушением условий арендных договоров. Основной объект недвижимости на участке, предоставленном для строительства, не возведен, пункты охраны не могут быть признаны вспомогательными объектами, а возведение на публичных участках, предоставленных для строительства и эксплуатации офисного здания и размещения парковки, только двух пунктов охраны не наделило общество правом на них в порядке ст.
39.20 ЗК РФ.
Три судебные инстанции отказали в удовлетворении иска, расценив поведение истца как недопустимое и влекущее в отношении него применение принципа эстоппеля, поскольку в силу п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на нее лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
В судебных актах отмечалось, что спорные объекты вспомогательного назначения не были признаны самовольной постройкой, право собственности на них в установленном законом порядке не было оспорено. Соответственно, последующая госрегистрация прекращения права собственности общества «Россо-Траст» не имеет правового значения для разрешения спора, поскольку она не отменяет факт ранее существовавшей госрегистрации права собственности на данные объекты, послужившей основанием для заключения спорных договоров купли-продажи.
Суды также сослались на недоказанность отсутствия необходимости в существовании пунктов охраны на момент их строительства и регистрации на них права собственности. Поскольку спорные сделки одобрялись и исполнялись министерством (продавцом), у ответчика не было объективных оснований сомневаться в действительности сделок.
Верховный Суд признал ДКП недействительными
Иркутская администрация обратилась с кассационной жалобой в ВС РФ, который признал ее обоснованной. Судебная коллегия по экономическим спорам напомнила, что возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу. Предоставление права собственности на земельный участок, находящийся в публичной собственности, без проведения торгов собственнику здания (сооружения), возведенного на этом участке, предоставленном в установленном законом порядке для строительства именно такого объекта, вызвано необходимостью обслуживания и использования такого строения по назначению.
«Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (ст. 217 ГК РФ и ст. 39.20 ЗК РФ).
Арендатор-застройщик вправе возводить на публичном участке с учетом требований градостроительного регламента вспомогательные постройки без получения дополнительных разрешений на строительство и регистрировать право на них в упрощенном порядке», – отмечено в определении.
Как пояснил ВС, основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому оно выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. Правообладатель публичного земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, вправе самостоятельно определить очередность возведения вспомогательных объектов и принять решение об их создании до начала строительства основного объекта недвижимости.
«Однако приобретение такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе возможно только после окончания строительства основного объекта. Таким образом, возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, в отсутствие на этом земельном участке основного здания или сооружения не влечет возникновения у собственника вспомогательного объекта права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ», – заключил ВС.
В рассматриваемом деле, отметил Суд, на спорных земельных участках отсутствуют основные здания, по отношению к которым пункты охраны выполняли бы вспомогательную функцию. При этом один из участков был предоставлен обществу для размещения автопарковки, а не для строительства объекта недвижимости. Соответственно, у ответчика отсутствовало право выкупа таких публичных земельных участков без торгов.
Таким образом, ВС признал оспариваемые договоры недействительными (ничтожными) сделками, совершенными с нарушением требований земельного и гражданского законодательства и публичных интересов.
Верховный Суд добавил, что действия иркутской администрации нельзя расценивать как недобросовестные в связи с предъявлением иска, поскольку ведомство вправе делать это в защиту имущественных интересов соответствующего муниципалитета. В этом деле, как пояснил ВС, именно ответчик должен был знать об отсутствии у него права на приватизацию спорных земель, поскольку он в нарушение условий договоров аренды вместо строительства объекта недвижимости на одном участке, предоставленном для строительства офисного здания, возвел только вспомогательный объект (пункт охраны) и получил второй участок для размещения автостоянки без права возведения капитальных объектов.
«Последующие действия общества по сносу вспомогательных объектов – пунктов охраны – и прекращению права собственности на них, использование участков под стоянку автомобилей подтверждают отсутствие у ответчика намерения использовать участки в целях эксплуатации объектов недвижимости, только при наличии которых в силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ возможно приобретение публичных участков в собственность в отсутствие конкурентных процедур», – заключил Верховный Суд, отменив судебные акты нижестоящих инстанций и признав недействительными спорные договоры. Дело в части требований городской администрации о применении последствий недействительности сделок и обязании ответчика освободить земельные участки от расположенных на них объектов движимого имущества отправлено на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Эксперты «АГ» оценили значимость выводов ВС для практики
Адвокат АБ «ЮГ» Сергей Радченко назвал определение полезным, поскольку, во-первых, оно подтверждает ранее сформулированную Верховным Судом позицию о том, что нельзя выкупать участок по ст. 39.20. ЗК РФ, если расположенные на нем объекты пусть и относятся к недвижимости, но являются вспомогательными; надо, чтобы на участке был основной объект недвижимости: «ВС подтверждает очень ценную для практики преемственность этого взгляда из практики ВАС РФ, который еще в 2013 г. сформулировал эту позицию».
Во-вторых, отметил эксперт, Суд впервые хотя бы приблизительно сформулировал отсутствующие в законе признаки вспомогательного строения. «Их отсутствие было причиной нередких злоупотреблений, когда около основного здания застройщик без разрешения на строительство возводил еще одно многоэтажное капитальное здание, но уже без разрешения, ссылаясь на то, что это вспомогательное здание. Претензии к такому зданию предъявить было трудно из-за того, что в законе нет формальных критериев “вспомогательности”. В-третьих, ВС впервые ясно указал на то, что при выкупе участка по ст.
39.20 ЗК РФ площадь участка не может значительно превышать площадь объекта недвижимости, под которым участок выкупается», – пояснил он.
Тем самым, по словам адвоката, Верховный Суд в настоящее время дает ограничительное толкование ст. 39.20 ЗК РФ, вводя два условия, ограничивающих ее применение, но не содержащихся в тексте этой нормы, а именно: можно выкупить участок не под всяким зданием, а только «основным», и не во всей площади участка, а только в той, которая необходима для его, здания, эксплуатации. «На мой взгляд, это толкование верно. Оно устанавливает разумный баланс интересов публичного собственника участка и частного собственника здания, позволяет пресечь многочисленные злоупотребления, основанные на буквальном чтении ст. 39.20.
ЗК РФ», – убежден Сергей Радченко.
Директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов отметил, что в рассматриваемом деле ВС РФ не ограничился очевидными правовыми основаниями для отмены судебных актов, касающимися невозможности приобретения обществом в льготном порядке без проведения торгов в собственность земельного участка, на котором не построено основное здание, а возведены только вспомогательные объекты. «ВС также счел заслуживающим внимания тот факт, что после покупки участка правообладатель демонтировал строения, наличие которых дало право на приобретение земли без торгов. Таким образом, Суд пришел к выводу об отсутствии намерения общества использовать участок в соответствии с его целевым назначением – для эксплуатации основного здания. При этом факт исполнения сделки со стороны органов власти, ведающих земельными ресурсами, как указано в определении, не дает оснований полагаться на ее действительность», – полагает он.
По словам эксперта, суды уже несколько лет борются с регистрацией фиктивных объектов недвижимости, единственная цель создания которых – дать возможность выкупить участок и впоследствии его перепродать дороже. «В рассмотренном споре Верховный Суд счел необходимым дополнительно дать оценку добросовестности общества, которое поступило подобным образом. Несомненно, это сигнал другим правоприменителям, своеобразная “красная линия” между допустимым и недопустимым поведением», – заключил Алексей Силиванов.
Главный юрист АО «ИнфраВЭБ» Павел Лобачев отметил: в деле иллюстрируются сразу два случая, когда, несмотря на наличие формальных оснований для применения эстоппеля, п. 5 ст. 166 ГК РФ судом не применяется. «Во-первых, эстоппель не подлежит применению, когда оспариваемая сделка противоречит публичным интересам, охраняемым законом интересам третьих лиц. Данная позиция уже неоднократно формулировалась в судебной практике (см., например, Определение ВС РФ от 17 июня 2020 г. по делу № А84-2224/2018), и с ней следует согласиться, поскольку противоположный подход приводил бы к тому, что эстоппель фактически служил бы для прикрытия противозаконных действий, которые причиняют вред не сторонам сделки, а третьим лицам.
В рассматриваемом деле использование эстоппеля могло нарушить права неопределенного круга лиц, которые также могли бы претендовать на приобретение земли», – пояснил он.
Во-вторых, по словам эксперта, эстоппель не применяется, когда обе стороны сделки действовали недобросовестно (см., например, Определение ВС РФ от 16 августа 2017 г. по делу № А65-19858/2016). «Норма п. 5 ст. 166 ГК РФ направлена на защиту права добросовестной стороны сделки от недобросовестных действий другой, поэтому когда обе стороны злоупотребляют правом, она не применяется. Однако, как представляется, вывод суда о недобросовестности покупателя в настоящем деле небесспорен.
Так, покупатель воспользовался имеющимся у него правом на обращение с заявлением о предоставлении участков без торгов и в дальнейшем фактически полагался на действия государственного органа, который принял распоряжение о предоставлении участков, т.е. признал правомерность обращения. Тем не менее возможно согласиться с тем, что предоставление земельных участков без торгов собственнику недвижимости, имеющей вспомогательное значение, имеет признаки обхода закона, нарушает публичные интересы, а потому итоговый вывод суда о признании договоров купли-продажи недействительными представляется верным», – подытожил Павел Лобачев.
Признание договора купли-продажи земельного участка недействительным подсудность
Подборка наиболее важных документов по запросу Признание договора купли-продажи земельного участка недействительным подсудность (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Купля-продажа земли:
- Акт приема-передачи земельного участка к договору купли-продажи
- Выкуп земельного участка из аренды
- Договор купли продажи здания и земельного участка
- Договор купли продажи с задатком
- Договор купли-продажи будущей вещи земельного участка
- Ещё.
- Недействительность сделки:
- Иск о признании сделки недействительной
- Кабальная сделка
- Как признать сделку недействительной
- Мнимая сделка
- Мнимая сделка это
- Ещё.
Судебная практика: Признание договора купли-продажи земельного участка недействительным подсудность
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2022 N 07АП-6721/2020(3), 07АП-6721/2020(5) по делу N А03-23006/2018
Требование: Об отмене определения о признании недействительным договора мены.
Решение: Определение оставлено без изменения. Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления конкурсного управляющего в части требования к Переверзеву И.Л., с учетом того, что сторонами по сделкам, совершенным после заключения спорного договора мены (договоры купли-продажи нежилого административного здания и земельного участка от 08.07.2019 и от 31.07.2019) являются физические лица, пришел к выводу, что споры о признании их недействительными не относятся к подсудности арбитражного суда. Также суд принял во внимание, что заявителем не доказано наличие какой-либо связи между должником и конечным приобретателем спорного имущества. Также в материалы дела не представлено доказательств того, что все сделки, совершенные со спорным имуществом, представляют собой единую сделку, направленную на вывод имущества должника из конкурсной массы. При этом суд учитывает длительность периода между заключением договора мены и договорами купли-продажи спорного имущества.
Указанный период составляет почти два года.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Верховного Суда РФ от 30.04.2021 N 302-ЭС19-12916(2) по делу N А69-682/2016
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании незаконной реализации жилого помещения и земельного участка, признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и применении последствий недействительности сделки.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как, разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций, с выводами которых согласился суд округа, приняли во внимание установленные в рамках других обособленных споров обстоятельства и исходили из правомерности реализации спорного имущества. в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Конгаа Чапаева Кызыл-ооловича и Конгаа Надежды Эрес-ооловны (далее также — должники) в Арбитражный суд Республики Тыва 18.09.2020 из Кызылского городского суда Республики Тыва по подсудности поступило гражданское дело N 2-721/2020 по иску должников к финансовому управляющему Ондар Алефтине Кадыр-ооловне, Сюрюну Евгению Шолбановичу о признании незаконной реализации жилого помещения и земельного участка, признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и применении последствий недействительности сделки.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Признание договора купли-продажи земельного участка недействительным подсудность
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Анализ и обобщение судебной практики по подсудности дел на основании статей 34 — 39 АПК РФ
(Танкелович М.Б.)
(«Вестник Арбитражного суда города Москвы», 2008, N 3) Для определения подсудности таких споров, а также споров о взыскании платы за недвижимое имущество по договору купли-продажи недвижимости или договору постоянного (бессрочного) пользования земельным участком следует руководствоваться ст. 35 — 37 АПК РФ. Иски о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества подпадают под правило ч. 1 ст.
38 АПК РФ, поскольку ими оспаривается переход права собственности на недвижимость.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Споры по требованиям обязательственного характера рассматриваются согласно общим правилам подсудности, даже если они вытекают из договоров, связанных с недвижимым имуществом
(Керенский И.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2012) Покупатель не оплатил полную стоимость земельного участка в определенный договором срок. Продавец обратился в суд с требованием обязать покупателя произвести оплату. На момент подачи искового заявления земельный участок оставался в собственности продавца.
Покупатель, в свою очередь, потребовал признать договор купли-продажи недействительным и взыскать с продавца сумму внесенного аванса.
Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
ВС разъяснил, как требовать деньги по сделкам с недвижимостью
Спор между продавцом и покупателем земельного участка оказался в центре внимания Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда.
Суть проблемы — простая житейская ситуация: один гражданин продал другому участок по договору купли-продажи и покупатель зарегистрировал на землю право собственности. Но через некоторое время продавец пришел в суд и заявил, что просит признать договор купли-продажи недействительным, так как сделка прошла, но денег за нее он так и не получил.
С подобной или в чем-то похожей ситуацией сталкивается немало граждан. Платить до сделки, после или во время процесса — вопрос, который встает перед большинством покупателей серьезной недвижимости — участков, квартир, дач. Поэтому всех волнует вопрос, а как грамотно вести себя в аналогичной ситуации и что суды должны при подобных спорах принимать во внимание.
После того, как истец отдал в районный суд иск о признании сделки недействительной, он уточнил свои требования — хочу получить назад с покупателя необоснованное обогащение в сумме одного миллиона рублей и плюс проценты за пользование чужими деньгами.
Но райсуд, рассмотрев это требование истцу отказал. Суд обратил его внимание на то, что в одном из пунктов договора черным по белому записано, что расчет между сторонами произведен в полном объеме до подписания договора. Истец же — подчеркнул суд, никаких письменных доказательств, что денег он не получил, так и не представил.
Соответственно, законных оснований взыскивать деньги с ответчика в райсуде не увидели.
Зато их обнаружила апелляция. Там заявили, что районные коллеги «неверно оценили представленные по делу доказательства». А если конкретно — то вторая инстанция подчеркнула — ответчик не смог предъявить доказательства, что у него были деньги на покупку земли, поэтому недвижимое имущество, которое он получил от истца — необоснованное обогащение.
Так что дело апелляция решила в пользу истца и вынесла решение об удовлетворении его требований.
Спор дошел до Верховного суда и он решение апелляции отменил, как неправильное «вынесенное с нарушениями норм материального и процессуального права».
Вот как разъяснила коллегам Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда правовую ситуацию с продажей участка по договору. По части 1 статьи 486 Гражданского кодекса покупатель обязан оплатить покупку до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи. В этой же статье, но в ее 3-й части сказано, что если покупатель своевременно не оплатил переданный ему по договору товар, то продавец в праве потребовать оплаты товара или уплаты процентов в соответствии с законом.
Верховный суд сослался на специальное постановление своего и Арбитражного суда пленума, которое касалось судебных споров, связанных с защитой прав собственности. В постановлении было сказано, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора. А еще, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента изменения или расторжения договора.
По статье 1103 Гражданского кодекса требование о необоснованном обогащении применяют, если одна из сторон требует у другой возврата проданного. Так что в случае расторжения договора продавец, не получивший по нему оплаты, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества (статьи 1102 и 1104 Гражданского кодекса).
Вывод из приведенных норм закона Верховный суд делает следующий — право требования возврата переданного покупателю имущества возникает у продавца, не получившего за него оплату, лишь в случае расторжения договора купли-продажи этого имущества. А в нашем случае, истец не просил расторгнуть договор, взыскать оплату и проценты, а также вернуть ему участок.
Напомним, сначала истец хотел признать сделку недействительной, а потом уточнил требования — захотел взыскать с ответчика необоснованное обогащение. Но районный суд установил, что право собственности перешло от продавца к покупателю по договору купли- продажи, в котором были расписаны цена и условия передачи земли. И это не оспаривали ни одна из сторон.
Как заявил Верховный суд, юридически важным и подлежащим установлению в этом споре являются обстоятельства, касающиеся исполнения сторонами обязательств по договору. И в районном, и в апелляционном судах покупатель упирал на то, что получение денег покупателем подтверждено самим текстом договора, в котором сказано, что расчет произведен полностью до подписания договора.
При этом договор прошел государственную регистрацию, и нет никаких письменных доказательств, что ответчик при заключении договора действовал неправомерно. Во всяком случае истец кроме слов ничего в материалы своего судебного дела не добавил. Поэтому Верховный суд напомнил коллегам, что обязанность любого суда — дать оценку достоверности и достаточности доказательств и их взаимосвязи.
А в нашем случае этого апелляцией сделано не было, поэтому спор и разрешили с нарушением закона.