В поисках комфорта и свободных квадратных метров собственники жилья делают перепланировку или переустройство квартиры, часто не задумываясь о законности своих действий. Разберем эти понятия и выясним, как правильно осуществить и согласовать перепланировку и переустройство, а какие изменения запрещены.
В чем разница: перепланировка и переустройство помещения
Перепланировка квартиры — это изменение конфигурации помещения в ходе ремонтных и (или) строительных работ, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Другими словами, это любые действия с внешними или внутренними границами помещения, при которых меняется его план или внешний вид. План и техническое описание помещения содержатся в техническом паспорте, хранящемся в бюро технической инвентаризации (БТИ). Технический паспорт можно получить, обратившись в многофункциональный центр предоставления государственных или муниципальных услуг (МФЦ) (если МФЦ субъекта Российской Федерации предоставляет данную услугу), в том числе онлайн, или напрямую в БТИ. Перепланировкой считаются:
• перенос или снос перегородок (стен) помещения;
• перенос или создание новых дверных проемов;
• перестройка несколько квартир в одну;
• перестройка одного жилого помещения в несколько;
• расширение или сужение жилой площади за счет вспомогательных помещений, в том числе перепланировка однокомнатной квартиры в студию;
• устройство или ликвидация дополнительных санузлов, кухонь;
• устройство или переоборудование существующих тамбуров. Переустройство квартиры — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического оборудования или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Переустройством считаются:
• установка бытовых электроплит взамен газовых;
• перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов;
• устройство и переоборудование существующих туалетов и ванных комнат;
• замена или прокладка новых трубопроводов, электрических сетей, устройств для установки джакузи, душевых кабин и других сантехнических и бытовых приборов. Оба вида работ требуют согласования органов местного самоуправления. В зависимости от региона этим органом может быть жилинспекция, отдел капитального строительства при администрации и т.д.
Общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат всем собственникам квартир в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме. Ремонтные работы, не предполагающие изменений технических и функциональных изменений квартиры, не считаются перепланировкой и не требуют согласований, например:
• проведение косметического ремонта стен, пола, потолков;
• остекление лоджий;
• замена окон, дверей без изменения размеров проемов;
• монтаж кондиционеров.
Что запрещено при перепланировке и переустройстве?
Перед внесением изменений стоит изучить законодательство, нормативно-правовые акты субъекта Российской Федерации: часть работ включена в список неразрешенных манипуляций с квартирой. Как правило, запрещено:
• деинсталляция или уменьшение вентиляционного короба;
• перекрытие доступа к сантехнике, стоякам, счетчикам, вентиляционным коробам;
• расширение площади санузла за счет жилых комнат;
• размещение кухни или санузла над жилыми помещениями соседей;
• размещение кухни или комнаты под санузлом соседей;
• расположение прохода в санузел из комнаты или кухни (исключение допускается, если в квартире находится второй санузел, не входящий в жилую зону);
• создание проема без двери между кухней с газовой плитой и комнатой;
• размещение кухни или комнаты без естественного света;
• установка теплых полов с подключением от общедомовых систем;
• снос несущих конструкций или создание отверстий и проемов без дополнительного усиления конструкции.
Какие санкции ждут владельца недвижимости за несогласованные изменения.
Неузаконенная перепланировка или переустройство квартиры может остаться и незамеченной, однако стоит понимать, что продать такую квартиру в будущем будет сложнее: узаконить изменения все же придется или нужно будет найти покупателя, который согласится принять на себя ответственность за нарушения. Приобретение квартиры с самовольно проведенными изменениями может усложняться отказом банка в предоставлении ипотечного кредита из-за несоответствия фактического плана помещения с данными в его техническом паспорте или данными Единого государственного реестра недвижимости. Банк может пренебречь перепланировкой или переустройством, если изменения незначительны, однако полагаться на такой исход событий не стоит. Кроме того, Росреестр может отказать в государственной регистрации права собственности нового покупателя на такую квартиру. При обнаружении неузаконенной перепланировки или переустройства владельца недвижимости ожидает несколько вариантов развития событий.
Если узаконить изменения невозможно, собственник помещения обязан привести его в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. Если этого не произойдет, то суд по иску органа, осуществляющего согласование, может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов. Судом может быть принято решение о сохранении помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если изменения не нарушают права и законные интересы граждан, не создают угрозу жизни и здоровью.
Как согласовать уже проведенную перепланировку или переустройство
Как рассматривалось выше, узаконить самовольные изменения в квартире возможно. Для этого следует:
• получить технический паспорт помещения в БТИ;
• нанести проведенные изменения красным цветом;
• получить заключение от проектной организации, утверждающее, что внесенные изменения не нарушают права и интересы граждан, не нарушают целостность конструкции здания;
• предоставить комплект документов в МФЦ или онлайн на портале госуслуг.
Как изменить планировку законно?
Самый простой способ законно провести перепланировку квартиры — обратиться в специализированную компанию. Такие организации имеют практический опыт проведения перепланировок и переустройств, владеют информацией о возможности проведения тех или иных изменений, знакомы со всеми нюансами этапов согласования в компетентных органах (Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожарном надзоре). Перед заказом проекта следует проверить, что выбранная компания является членом саморегулируемой организации (СРО) и имеет допуск СРО — документ, подтверждающий право компании на ведение строительной деятельности на законных основаниях. Если владелец жилья решит сделать перепланировку или переустройство самостоятельно, ему потребуется пройти все процедуры согласования самому. Вот основные шаги: Изучить список разрешенных и неразрешенных изменений в жилом помещении.
Составить проект перепланировки или переустройства. Собрать документацию для согласования изменений. Требуются следующие документы:
• заявление установленного образца;
• документ, удостоверяющий личность;
• правоустанавливающие документы на помещение (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН);
• технический паспорт (документ можно запросить в БТИ);
• письменное согласие всех собственников помещения на предстоящие изменения. Возможно расширение перечня документов по запросу согласующего органа. Перечень документов также может различаться в разных регионах Российской Федерации.
Подать документы на согласование изменений в МФЦ Предоставляются оригиналы документов или их копии, заверенные нотариально. Возможна также подача заявления онлайн на портале госуслуг. В этом случае прикрепляются скан-копии документов. Срок рассмотрения заявления составляет до 45 дней. Отказ в согласовании изменений можно обжаловать в суде в течение 3 месяцев со дня уведомления об отказе.
В случае одобрения изменений можно приступать к их проведению. Не стоит затягивать с работами, так как срок действия разрешения — 1 год. За этот период нужно успеть провести ремонтные работы и подать заявление на оформление акта об их завершении.
Продлить действие разрешение можно единожды не более, чем на 6 месяцев. После окончания всех ремонтных или строительных работ необходимо обратиться в орган, осуществляющий согласование, для оформления акта приемочной комиссии о завершении переустройства или перепланировки. Последним шагом узаконивания перепланировки или переустройства является направление акта приемочной комиссии органом, осуществляющим согласование, в Росреестр.
Росреестр в течение 15 рабочих дней с даты получения акта приемочной комиссии вносит в ЕГРН уточненные сведения об объекте недвижимости. Этапы согласования и проведения перепланировки занимают большое количество времени, однако не стоит ими пренебрегать. Это позволит избежать административной ответственности (штрафов), приведения квартиры в изначальный вид и других нежелательных последствий.
Что такое перепланировка квартиры в МКД, можно ли делать без разрешения, как согласовать Нюансы
ЖК РФ Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 26 ЖК РФ
1. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
(в ред. Федеральных законов от 28.07.2012 N 133-ФЗ, от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
(в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса;
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме;
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:
(в ред. Федеральных законов от 02.06.2016 N 175-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ, от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 361-ФЗ, от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме;
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.12.2011 N 383-ФЗ)
3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром.
Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.
(часть 3 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.
(часть 4 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.
(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 28.07.2012 N 133-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Что такое перепланировка квартиры в МКД, можно ли делать без разрешения, как согласовать? Нюансы процедуры
Жильцы часто находят планировку, установленную застройщиком, некомфортной, и решают внести свои коррективы во время ремонта. Так как переорганизация квартиры – это сложный процесс, перед ее началом стоит изучить всю важную информацию по данному вопросу. Это позволит избежать проблем с законом и многих других неприятностей.
Что это такое: определение
Неофициальное понятие перепланировки подразумевает проведение ремонтно-строительных работ, которые приведут к корректировке архитектуры помещения относительно плана, составленного при застройке. Такие изменения обычно делаются для комфорта жильцов.
Перепланировка квартир контролируется следующими законодательными актами:
- Постановление Госстроя РФ №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» от 29.09.2003 г.
- ЖК РФ.
Строгие требования, предъявляемые к ремонтно-строительным работам, нужны для сохранения первоначального вида МКД, предотвращения порчи собственности жилищного фонда и выполнения нормативов по ремонту и содержанию жилых помещений.
Что представляет собой процедура, какие типы работ включает?
Как указано в ст. 25 ЖК РФ, перепланировка – это изменение внешнего вида квартиры, требующее внесения корректировок в паспорт жилого помещения.
Это определение относится к таким типам работ:
- установка дверных конструкции, а также их демонтаж и перенос;
- уменьшение или расширение квартиры с несколькими комнатами;
- установка тамбура или изменение его внешнего вида;
- объединение соседних квартир;
- создание дополнительной кухни или санузла;
- изменение габаритов нежилой площади квартиры;
- создание дополнительных дверных проемов в перегородках и т. д.
Чем отличается это понятие от переустройства и реконструкции?
Понятия перепланировки, реконструкции и переустройства подразумевают изменение вида помещения, но они имеют и существенные различия.
В ст. 25 ЖК РФ пояснено, что переустройством является смещение, замена или установка водопровода и других инженерных систем МКД.
Важно! Как и перепланировка, переустройство в обязательном порядке заносится в технический паспорт.
Понятие реконструкции раскрыто в ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ. К этому типу переорганизации относятся изменения, касающиеся фасада здания, то есть остекление балконов, установка дополнительных дверных и оконных проемов.
Перед осуществлением подобных действий надо составить проект и получить разрешение. Кроме того, потребуется согласие всех собственников дома, потому что фасад здания относится к общему имуществу.
Когда можно делать без разрешения, а когда нельзя?
С жилищной инспекцией можно не согласовывать такие манипуляции:
- перемещение сантехники в пределах кухни или санузла;
- закладка двери в несущей стене;
- остекление балконов и лоджий, если это не противоречит исходному проекту МКД;
- демонтаж перегородок внутри квартиры, если они не несущие;
- ликвидация тамбура или корректировка его формы, если внешние габариты не изменятся;
- разделение квартиры при помощи перегородок, не нагружающих перекрытие;
- закладка проема в не несущей перегородке квартиры.
Важно! Собственник жилплощади должен уведомить жилищную инспекцию о факте сделанной перепланировки. При продаже или обменен недвижимости, а также в случае вступления в наследство, несоответствие плана квартиры с ее фактическим видом не останется незамеченным.
Чтобы избежать аварийных ситуаций и разрушения здания, категорически запрещено производить следующие действия:
- размещать балконы и лоджии там, где их не было при сдаче МКД в эксплуатацию;
- нарушать целостность вентиляционной системы;
- объединять кухню с комнатой, если в дом проведен газ;
- увеличивать площадь квартиры за счет общедомовой территории;
- обогревать балкон или лоджию, а также подключать теплые полы при помощи водопровода и центральной системы отопления;
- расширять коридоры, уменьшая при этом жилую площадь;
- демонтировать несущие конструкции, делать в них проемы;
- разрушать перекрытия или перегружать их;
- оборудовать санузел над комнатами соседей.
Все остальные работы можно производить после получения разрешения жилищной инспекции.
Как согласовать по закону РФ?
Согласование перепланировки осуществляется в четыре этапа:
- Консультация в Жилищной инспекции или муниципалитете.
- Получения одобрения перепланировки.
- Подтверждение того, что работа закончены. Инспектор осматривает квартиру и составляет соответствующий акт.
- Занесение изменений в паспорт жилплощади, в свидетельство о праве собственности и в план БТИ.
Необходимые документы
Согласно ст. 26 ЖК РФ, жильцам, решившим сделать перепланировку, необходимо подготовить следующие бумаги:
- заявление о перепланировке, подписанное собственником жилплощади;
- свидетельство о том, что квартира является собственностью заявителя;
- проект будущих изменений;
- технический паспорт квартиры;
- согласие на перепланировку от каждого из членов семьи заявителя, если они проживают в этом помещении.
Если дом является памятником архитектуры, потребуется также разрешение на переорганизацию помещения.
Когда такая деятельность является незаконной?
Несогласованная с государственными органами перепланировка является незаконной. Нарушителю грозит следующая ответственность:
- обязанность вернуть квартиру в исходное состояние за свой счет;
- продажа жилья с торгов с выплатой владельцу денежных средств за исключением судебных издержек;
- принудительное расторжение договора аренды.
Суд может принять решение оставить перепланировку неизменной, если угроза для жизни и здоровья жильцов отсутствует.
Особенности проведения работ в новостройке
При возникновении необходимости сделать перепланировку в новой квартире сложнее всего бывает доказать, что она находится в собственности заявителя.
Получение свидетельства часто затягивается, а без выписки из ЕГРН вносить какие-либо изменения на законных основаниях нельзя.
С жильем, приобретенным в ипотеку, тоже могут возникнуть проблемы. Некоторые банки запрещают делать перепланировку до окончания выплаты кредита и вступления заемщика в собственность.
Нередко можно увидеть объявления о продаже жилья со «свободной» планировкой. Застройщики утверждают, что жильцы смогут организовать пространство по своему усмотрению. Но с точки зрения закона понятия «свободная перепланировка» нет.
Перед тем как дом будет сдан в эксплуатацию, сотрудники БТИ произведут замеры каждой квартиры и определят возможную планировку с учетом пожеланий дольщиков.
Что значит перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме?
Чаще всего такая процедура проводится при открытии в квартире магазина или офиса или в том случае, если помещение стало непригодным для проживания. Порядок перевода описан в ст. 23 ЖК РФ. На ее основании заявителю надо предъявить такие бумаги:
- заявление о переводе;
- план БТИ и технический паспорт помещения;
- свидетельство собственника;
- план этажей дома.
Важно! Если при переводе помещения в нежилое нужна перепланировка или переустройство, вместе с заявлением требуется предоставить план работ.
Перепланировка квартиры – сложная, но осуществимая процедура. Конечно, есть шанс, что изменение жилого помещения не привлечет внимание государственных органов, но нельзя забывать о том, что нарушение архитектуры здания может доставить неудобство как собственнику, так и другим жильцам, или даже угрожать их жизни и здоровью.
Как проводить перепланировку в многоквартирном доме
Если коротко – проводить реконструкцию или перепланировку в многоквартирном доме нужно по закону.
Покажите эту статью собственникам, которых никак не удаётся переубедить. Здесь вы найдёте ссылки на необходимое законодательство и позицию Верховного суда РФ по одной удивительной истории.
С чего всё началось
Собственник владел квартирой на первом этаже многоквартирного дома. Однажды ему пришла в голову мысль перевести квартиру в нежилое помещение и устроить в ней офис.
Для этого он обратился с заявлением о проведении перепланировки и переоборудовании квартиры в администрацию, но получил отказ. Собственник не растерялся и провёл перепланировку на свой страх и риск.
Предварительно он вынес вопрос о перепланировке на общее собрание собственников МКД и получил 69% положительных голосов. В помещении он организовал отдельный вход, получил документы, что перепланировка соответствует строительным, санитарно-эпидемиологическим и пожарным нормам.
С таким пакетом доводов «за» перепланировку собственник вновь отправился в администрацию, но она и тут не согласовала самовольную перепланировку. Более того, выдала предписание привести жилое помещение в первоначальное состояние.
Собственник требования не выполнил и администрация попросила принять решение о продаже с публичных торгов указанного жилого помещения, право собственности на нежилое помещение она не признала. Дело дошло до суда.
Правда у каждого своя, и районный суд встал на сторону собственника. Он признал его право собственности на реконструированные, перепланированные и переоборудованные по нежилому назначению помещения.
Апелляционный суд подтвердил позицию районного суда. Администрация обратилась в Верховный суд. И Верховный суд РФ сказал, что предыдущие суды всё решили неправильно.
Не нарушайте условия перевода жилого помещения в нежилое
У администрации города была веская причина отказать собственнику тогда ещё жилого помещения в перепланировке. Подготовленный им проект уменьшал размер общего имущества: ограждающих несущих и ненесущих конструкций данного дома, земельного участка.
Да, выполненная перепланировка не угрожала жизни и здоровью граждан, не нарушала характеристики здания и СанПиНы, но администрация попросила вернуть помещение в первоначальное состояние.
Жилое помещение можно перевести в нежилое и нежилое можно перевести без проблем в жилое, если не нарушать требований ЖК РФ и законодательство о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 22 ЖК РФ).
Занимается этим орган местного самоуправления (ч. 1 ст. 23 ЖК РФ). Он может отказать в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, если нарушаются условия перевода. Условия описаны в ст.
22 ЖК РФ.
Для проведения реконструкции нужно получить решение общего собрания собственников помещений, а в некоторых случаях – согласие всех собственников помещений в МКД.
Не уменьшайте размер общего имущества МКД
Собственники помещений в МКД на праве общей долевой собственности владеют общим имуществом дома (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учёта земельный участок, на котором находится дом, бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений (ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ).
Во время проведения работ по реконструкции и перепланировки квартиры собственник возвёл крыльцо на придомовой территории. Придомовая территория относится к общему имуществу собственников помещений в МКД. Выходит, что реконструкция привела к уменьшению размера земельного участка, который является общим имуществом МКД.
Владеть и распоряжаться общим имуществом МКД могут все собственники многоквартирного дома (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ). Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников помещений (ч. 3 ст.
36 ЖК РФ).
Если реконструкцию, переустройство или перепланировку помещения нельзя провести без присоединения к ним части общего имущества в МКД, на такие работы нужно получить согласие всех собственников помещений в доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Решите вопрос на общем собрании собственников
- реконструкции МКД,
- пределах использования земельного участка под домом,
- введении ограничений пользования земельного участка.
Когда нужно уменьшить размер общего имущества в МКД путём его реконструкции или когда реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, необходимо заручиться согласием всех собственников в доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Собственник получил только 69% положительных голосов на общем собрании. Хоть это и большинство, но этого мало. Предыдущие суды подтвердили, что собственники согласились на перепланировку помещения, но не учли того, что нужно было получить 100% голосов.
Верховный суд РФ решил, что это так суды существенно нарушили нормы материального права. Эти нарушения повлияли на исход дела. Следовательно, их решения подлежат отмене, а дело нужно пересмотреть.
Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД
Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.
Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД
Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..
При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст.
25 ЖК РФ).
Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.
Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД
На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст.
40 ЖК РФ).
Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).
Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч.
3 ст. 29 ЖК РФ).
Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.
Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами
Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение.
Собственник обратился в суд.
Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.
Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты.
Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.
В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.
Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.
ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки
Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.
Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст.
29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.
Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей.
Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.
ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Истцы не выносили вопрос на ОСС.
Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.
Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.
Реконструкция под видом переустройства незаконна
Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.
Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.
Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.
Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.
Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.
Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.
Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.
Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД
Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.
- вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
- привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.
Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов.
Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.