Чем отличается договор инвестирования от договора долевого участия

Несмотря на то, что конечная цель обеих сделок – получение квартиры в новостройке, договор ДДУ и договор переуступки существенно отличаются друг от друга. Хотя, есть и общие моменты: меньшая, чем при покупке готовой квартиры стоимость жилья, улучшенная планировка, соответствующая современным стандартам, новые коммуникации.

Все это делает долевое строительство более привлекательным, но и более рискованным мероприятием. Принять долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома можно, заключив договор с застройщиком. Но есть другой вариант, который актуален в том случае, если свободных квартир на интересующем объекте уже не осталось: приобрести жилье по договору уступки у дольщика, ранее вложившего деньги в данный проект.

Общие черты сделок

Итак, обе сделки ставят конечной целью получение в собственность жилого помещения в данном строящемся объекте у конкретного застройщика. Кроме этого, у них имеются и другие схожие черты:

1. И ДДУ (сюда же можно добавить договор инвестирования), и соглашение о переуступке направлены на получение в собственность жилого помещения, которое на момент совершения сделки еще не существует, а только строится.
2. Оба договора должны пройти обязательную регистрацию в Росреестре. Без этой процедуры и тот, и другой договор считаются незаключенными.
3. Оплата по обеим сделкам производится после прохождения регистрации.

Вот, пожалуй, и все общие черты данных сделок.

Зачем платить застройщику от 30 000 рублей за оформление уступки по ДДУ, когда можно поручить это профессионалам всего за 49 900 рублей?

Правовая природа договоров

Чтобы понять, чем отличается договор ДДУ от договора уступки прав требований (ДУПТ), прежде всего, остановимся на их правовой природе. Оба они являются гражданско-правовыми. Отношения, возникающие из ДДУ, регулируются 214 ФЗ, в то время как цессия регулируется нормами ГК РФ.

Из этих двух договоров основным является ДДУ, который заключается напрямую с застройщиком. Именно в договоре долевого участия отражаются все ключевые моменты сделки: подробное описание объекта строительства, цена жилья и порядок оплаты, срок его передачи дольщику, гарантии, предоставляемые застройщиком. В момент подписания ДДУ стороны могут скорректировать условия договора.

Стоит немного остановиться на предварительном договоре долевого участия, так как многие дольщики путают эти два понятия: ДДУ и предварительный ДДУ. Предварительный договор долевого участия – это своего рода договор о намерениях, не более того, в нем стороны, всего лишь, прописывают обязательства заключить в дальнейшем основной договор. Собственно, никаких иных обязательств в предварительном ДДУ застройщик на себя и не принимает.

ПДДУ нигде не регистрируется, соответственно, он не дает участнику никаких прав на получение в собственность квартиры или взыскание неустойки по ДДУ в случае неисполнения застройщиком своих обязательств.

Вопрос:ДДУ или ДУПТ– что надежнее?

Ответ:И договор долевого участия, и договор уступки прав требований, если они составлены и подписаны в соответствии со всеми требованиями и с соблюдением законодательства, имеют одинаковый правовой вес и одинаково надежны.

Но потенциальный дольщик без помощи опытного юриста вряд ли сможет разобраться во всех нюансах любого из договоров:

• зачастую в ДДУ прописываются скрытые комиссии и дополнительные платежи, например, за регистрацию договора, за разрешение на переуступку и т.п.;
• нередко застройщик оставляет себе лазейки для одностороннего изменения сроков сдачи объекта;
• бывают случаи, когда девелопер завуалировано прописывает возможность изменения каких-либо физических характеристик жилого помещения, к примеру, его конфигурацию или площадь;
• другие, часто обременительные для дольщика, условия.

Юристы, специализирующиеся на оказании юридических услуг в сфере недвижимости настоятельно рекомендуют потенциальным дольщикам не подписывать никаких договоров без их анализа сотрудниками юридической компании. Юристы ЮК «Хелп Консалтинг»:

1. Проведут полный правовой анализ условий ДДУ или ДУПТ.
2. Изучат документ на предмет наличия скрытых комиссий или завуалированных дополнительных условий, прочих нежелательных для дольщика пунктов договора.
3. Определят риски, которые могут возникнуть при регистрации договора в Росреестре, на стадии приемки объекта и т.п.
4. Проведут консультацию с клиентом по итогу проведенного анализа.

Кроме анализа договоров, мы можем оказать вам услуги по проверке надежности застройщика:

• его финансового положения;
• судебных дел застройщика;
• его разрешительной документации;
• деловой репутации девелопера.

Но, конечно, самым оптимальным для потенциального участника долевого строительства будет заключение с юридической компанией договора по сопровождению сделки «под ключ». Таким образом, вы сможете избежать очень многих «подводных камней» при заключении договора долевого участия или ДУПТ. Без помощи грамотного специалиста вы остаетесь один на один с опытными юристами компании-застройщика, и хорошо, если вашим оппонентом в сделке будет чистоплотный в юридическом плане девелопер.

Договор цессии — есть ли отличие от договора переуступки

Договор цессии – это соглашение, согласно которому одно физическое (либо юридическое) лицо передает (уступает) другому какое-либо право требования. В данном случае участник долевого строительства, заключивший с застройщиком ДДУ, передает (продает) свое право требования третьему лицу, которое, в свою очередь, получает это право. Таким образом, договор цессии ничем не отличается от договора переуступки, то есть, фактически это одно и то же.

Договор уступки прав заключается с участником долевого строительства на основе ДДУ. При этом участником может выступать как лицо физическое, так и юридическое, которое на данный момент является правообладателем по ДДУ. Цессия не прекращает действие и не изменяет условий основного договора, а лишь фиксирует переход права на объект основного договора (будущую квартиру) от одного лица к другому. Новый участник, становясь стороной ДДУ, никоим образом не может повлиять на его положения.

Таким образом, цессия закрепляет смену участников в ДДУ, оставляя неизменными все его условия.

Договор участия в долевом строительстве на конкретный объект заключается только один раз в отличие от цессии. Права требования на квартиру в период ее строительства могут переуступаться множество раз. Главное условие, чтобы цедент (продавец) реально обладал правами, которые он передает цессионарию (покупателю).

Это является основным и самым важным условием договора переуступки, именно за действительность своих прав он несет всю полноту ответственности перед покупателем, но больше ни за что.

После завершения сделки продавец права требования перестает быть участником долевого строительства, а покупатель (правопреемник) после подписания договора не может предъявлять претензии к продавцу. Отныне все свои вопросы и претензии он должен адресовать только застройщику.

Вопрос: Уступка и переуступка – в чем разница?

Ответ: Ни в чем. Договор уступки и договор переуступки прав — это одно и то же юридически значимое действие.

Договор участия в строительстве на конкретный объект заключается только один раз, в отличие от цессии. Права требования на квартиру в период ее строительства могут переуступаться множество раз. Главное условие, чтобы цедент (продавец) реально обладал правами, которые он передает цессионарию (покупателю).

Это является основным и самым важным условием договора переуступки, именно за действительность своих прав он несет всю полноту ответственности перед покупателем, но больше ни за что.

Наши кейсы

Взыскано: 14 500 000 руб.

Взыскано: 2 415 243 руб.

Включение в реестр о передаче жилья

Взыскано: 21 394 502 руб.

Инвестирование не рекомендовано

Инвестирование не рекомендовано

Заключение ДДУ не рекомендовано

Взыскано: 3 099 012‬ руб.

Взыскано: 3 312 448 руб.

Взыскано: 9 894 502 руб.

Взыскано: 6 394 650 руб.

Включение в реестр о передаче жилья

В какие сроки могут заключаться сделки

ДДУ может быть заключен с застройщиком на любом этапе стройки, начиная от рытья котлована, и до завершения строительства. Обычно ДДУ оформляют на ранних этапах строительства, когда цена недвижимости наиболее низкая. Главное условие – у застройщика должно иметься в наличии разрешение на возведение объекта, выданное специализированными государственными органами. В 214 ФЗ не указан крайний срок регистрации ДДУ, что вызывает неоднозначную судебную практику по этому вопросу.

Как правило, сделка совершается до введения объекта в эксплуатацию.

Договор переуступки также может оформляться в любой момент строительства объекта, но только после того как ДДУ будет зарегистрирован в Росреестре. При этом крайним сроком, после которого переуступка невозможна, является подписание дольщиком передаточного акта. Получается, что уступка может производиться и после введения объекта в эксплуатацию, т.к. между сдачей дома госкомиссии и передачей объекта дольщику проходит от нескольких месяцев, до двух лет.

Чем мы можем вам помочь

Застройщики часто навязывают свои услуги по подготовке договора уступки прав требования, завышая стоимость его составления в разы. Более того, в случае неверного составления договора уступки и сбора документов, велики риски приостановки регистрации документа в Росреестре.

Но вы можете обратиться за помощью в нашу юридическую компанию. Чем мы сможем вам помочь:

1. Первое и самое основное. Мы составим договор уступки прав в соответствии со всеми юридическими требованиями.
2. Второе. Часто застройщик уклоняется от выдачи согласия на переуступку прав, а некомпетентные сотрудники Росреестра, не имея оснований, приостанавливают регистрацию и запрашивают согласие застройщика. Мы поможем Вам собрать доказательства уклонения застройщика от выдачи согласия и добьемся регистрации договора в Росреестре.
3. Третье. Если дом уже введен в эксплуатацию и ему присвоен кадастровый номер, то велика вероятность приостановки регистрации договора. Действия Росреестра в данных случаях, зачастую, неправомерны, но если обжаловать приостановку/отказ через суд — уйдут месяцы на то, чтобы получить положительное решение суда. Мы сделаем все возможное, чтобы решить проблему в досудебном порядке.
4. При необходимости мы можем прописать в договоре уступки условие о сохранении за первоначальным дольщиком права требования неустойки в связи с просрочкой передачи объекта по ДДУ.

Отличия в стоимости и оплате

ДДУ и договор уступки отличаются друг от друга своей стоимостью и способами оплаты. Как правило, стоимость цессии всегда выше, чем цена основного договора. И этому есть несколько причин. Цена ДДУ равна стоимости квартиры. В эту стоимость в качестве одной из составных частей цены ДДУ, входят услуги застройщика по возведению объекта.

Она является фиксированной в течение всего периода действия договора. В тех случаях, когда в ДДУ окончательный взаиморасчет предусмотрен после обмеров готового жилого помещения, в связи с изменением площади объекта может измениться и окончательная цена.

Договор переуступки практически всегда совершается на возмездной основе и помимо цены ДДУ включает в себя стоимость самой уступки. Покупатель оплачивает вознаграждение продавцу за возможность получить его права на строящееся жилье.

Здесь существует еще один важный момент, который зависит от того, выплачена или нет застройщику полная стоимость квартиры. Если за продавцом остался долг, уступка возможна при определенных условиях: дополнительно придется оформлять соглашение с покупателем о переходе на него долговых обязательств прежнего дольщика. Без соглашения о переходе долга договор цессии не пройдет регистрацию в Росреестре и, соответственно, будет считаться незаключенным.

Кроме того, при наличии долгов в отношения между прежним и новым участником вмешивается застройщик, от которого требуется получить согласие на сделку. Оно также является обязательным. Согласие, как правило, является платным, это негласное правило застройщиков, которые обычно берут от 1 до 5% от стоимости квартиры.

Данная сумма, естественно, нигде в документах не фигурирует.

Нужно отметить, что по общепринятым правилам при отсутствии долгов по оплате сделку можно совершать без разрешения застройщика. Однако, зачастую, в договоре имеется условие, обязывающее предоставить согласие девелопера, и лучше не рисковать, получить согласие, чтобы потом избежать проблем при регистрации договора уступки в Росреестре. Практика показывает, что данное условие имеется практически в каждом ДДУ.

Основания для расторжения договоров

Договор уступки может быть расторгнут по общим основаниям, изложенным в 450-451 статьях ГК РФ. Таковыми могут являться либо взаимное соглашение между сторонами договора, либо отказ одной из сторон от дальнейшего исполнения договора по следующим основаниям:

• если данный порядок расторжения предусмотрен договором цессии;
• по судебному решению, которое принято на основании заявления, поступившего от одной из сторон в связи с невыполнением своих обязательств другой стороной договора;
• по решению судебного органа, если обстоятельства, при которых был заключен договор, кардинально изменились. При этом данное изменение невозможно было предвидеть заранее, а также невозможно преодолеть.

ДДУ с застройщиком также может быть прекращен либо в одностороннем порядке, либо по судебному решению по основаниям, предусмотренным 9 статьей 214 ФЗ. К таковым относятся:

• задержка строительства на два месяца и более, а также полная остановка стройки;
• существенное нарушение качественных характеристик объекта;
• неисправленные в срок дефектов строительства;
• изменение площади объекта более чем на 5% в любую сторону.

Приобретателю прав по договору уступки нужно учесть, что он не сможет расторгнуть ДДУ просто по своему желанию, если строительная компания добросовестно выполняет все его условия и не допускает никаких нарушений. Но можно попытаться расторгнуть договор по соглашению с застройщиком. Следует также иметь в виду, что при аннулировании договора с застройщиком по 214-ФЗ деньги, уплаченные за уступку, а также проценты, отданные застройщику за его согласие на сделку, дольщику не вернутся.

Назад он сможет получить только цену ДДУ, а также взыскать со строительной фирмы положенную по закону неустойку.

Вопрос:ДДУ и переуступка — в чем разница

Ответ:Договор долевого участия – это первичный договор дольщика с застройщиком, который заключается между ними на этапе строительства многоквартирного дома. Переуступка – это передача права требования дольщиком, ранее заключившим ДДУ с застройщиком, другому физическому (реже – юридическому) лицу.

Участие в долевом строительстве – долгий и сложный процесс. Нередко на пути к новоселью дольщика поджидает немало неприятных событий, предусмотреть которые возможно на самом начальном этапе. Избежать проблем в долевом строительстве помогут эксперты юридической компании «Хелп Консалтинг», которые проконсультируют вас по любым вопросам.

Свяжитесь с нами по координатам, оставленным в разделе «Контакты».

Договор долевого участия и договор инвестирования-правовые последствия

Скорее всего, большинство из будущих участников долевого строительства понимают, что этим документом должен быть договор. Но вряд ли простому обывателю известно, что заключить можно либо договор долевого участия, либо договор инвестирования. И уж тем более, мало кому из них понятно, чем отличается договор инвестирования от договора долевого участия. А между тем, различия между ними довольно существенны. Особенно важны правовые последствия, возникающие после их заключения.

Причем, у каждого из названных видов договоров они индивидуальны. Что такое ДДУ

Правоотношения между дольщиком и застройщиком регулируются ФЗ №214. Согласно этой норме, при покупке квартиры в строящемся доме в обязательном порядке должен быть заключен договор долевого участия (ДДУ). Анализируя ст. 4 указанного закона, можно раскрыть понятие того, что же является договором долевого участия.

Говоря простыми словами — это письменное соглашение между застройщиком и участником долевого строительства, по которому первый обязуется построить многоквартирный дом за счет средств второго. Сам договор долевого участия становится легитимным и обретает юридическую силу только тогда, когда составлен в соответствии с определенными правилами и подчинен целому ряду условий. Основным из них является то, что заключенный договор подлежит обязательной государственной регистрации.

Такая процедура — своего рода «подушка безопасности» для дольщика. Ведь только после ее прохождения документ считается заключенным, а, следовательно, одна из сторон – участник долевого строительства – в случае неисполнения обязательств другой стороной – застройщиком — может требовать восстановления нарушенных прав. В ФЗ №214 нет ни слова о договоре инвестирования.

А между тем, до вступления в действие данной нормы, именно этот вид соглашения являлся основным при регулировании отношений между застройщиком и участником долевого строительства. Ведь дольщик – это, по сути, инвестор. Но и в наши дни, когда основным документом-регулятором при участии в долевом строительстве все-таки является ДДУ, имеет место быть и подписание договора инвестирования.

Договор долевого инвестирования является отдельным самостоятельным видом договоров. Правила и условия его составления и заключения координируются Законом РСФСР №148801 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ФЗ №39 «Об инвестиционной деятельности в РФ», а также ГК РФ. По договору инвестирования построенный объект может быть передан не только тому, кто внес за него денежные средства, но и третьему лицу. Наглядным примером тому может служить ситуация, в которой квартиру в строящемся доме по договору оплачивают родители, а передает ее застройщик уже указанным в договоре детям.

Другими словами, родители, выступающие в качестве инвесторов, заключают договор, следят за его исполнением, несут на себе бремя всех рисков и обязательств. Дети же в этом случае будут являться только конечными получателями. Интересно, что по одному приобретаемому объекту инвесторов может быть несколько.

Равно как и один инвестор может сразу приобрести несколько квартир.

Кроме денежных средств, расплатиться инвесторы могут либо другим имуществом, либо имущественными правами на что-либо. Договор инвестирования не подлежит обязательной государственной регистрации. Свое действие он начинает уже с момента подписания его сторонами.

Инвестор, в итоге, может стать как собственником приобретаемого объекта в целом, так и только его доли (в ситуации, когда инвесторов несколько, а объект один и это прописано в договоре). Основные различия между ДДУ и договором инвестирования: В ДДУ стороной-участником долевого строительства может быть только одно лицо.

В договоре инвестирования позволительно быть инвесторами сразу нескольким субъектам (физ. и юр. лицам). По ДДУ расплатиться возможно исключительно денежными средствами. При заключении договора инвестирования в качестве оплаты могут выступать любое имущество или права на него.

По ДДУ конечным получателем построенного жилья может быть только сам дольщик, оплативший его. По договору инвестирования владельцем достроенного и переданного объекта может быть как сам инвестор, как и любое третье указанное им лицо (или даже лица в распределенных долях). Дольщик, заключивший договор долевого участия, становится единственным собственником недвижимого объекта целиком. Инвесторам позволено распределить владение между собой и таким образом у одного объекта получается сразу несколько собственников. Они владеют им в оговоренных долях.

Участник долевого строительства получает по каждому отдельному ДДУ один отдельный объект.

При договоре инвестирования одним соглашением может быть предусмотрена покупка сразу нескольких объектов с последующим их использованием в коммерческой деятельности (например, с целью сдачи в аренду или перепродажи). ДДУ начинает свое действие только после государственной регистрации. В то время как для договора инвестирования такая процедура обязательной не является.

При заключении ДДУ ответственность застройщика обозначена и самим договором, и законодателем (в частности, ФЗ №214). А вот при подписании договора инвестирования рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения. При ДДУ дополнительно заключается и регистрируется договор уступки, что при договоре инвестирования невозможно.

Чем отличается ДДУ от договора инвестирования

Практически каждый потенциальный дольщик знает, что его отношения с фирмой-застройщиком при покупке жилья в строящемся доме должны быть оформлены документально. И вряд ли простому обывателю известно, что заключить можно либо договор долевого участия, либо договор инвестирования. И уж тем более, мало кому из них понятно, чем отличается договор инвестирования от договора долевого участия.

А между тем, различия между ними довольно существенны.

Что такое ДДУ

Правоотношения между дольщиком и застройщиком регулируются ФЗ №214. Согласно этой норме, при покупке квартиры в строящемся доме в обязательном порядке должен быть заключен договор долевого участия (ДДУ). Анализируя ст.

4 указанного закона, можно раскрыть понятие того, что же является договором долевого участия. Говоря простыми словами — это письменное соглашение между застройщиком и участником долевого строительства, по которому первый обязуется построить многоквартирный дом за счет средств второго.

Сам договор долевого участия становится легитимным и обретает юридическую силу только тогда, когда составлен в соответствии с определенными правилами и подчинен целому ряду условий. Основным из них является то, что заключенный договор подлежит обязательной государственной регистрации. Такая процедура — своего рода «подушка безопасности» для дольщика.

Ведь только после ее прохождения документ считается заключенным, а, следовательно, одна из сторон – участник долевого строительства – в случае неисполнения обязательств другой стороной – застройщиком — может требовать восстановления нарушенных прав.

Более подробно о том, что такое ДДУ, всех тонкостях и нюансах, на которые стоит обратить внимание при его заключении, расписано в статье «Расшифровка и детали ДДУ».

ДДУ стоит отличать от предварительного договора долевого участия. Такой предварительный документ государственной регистрации не подлежит. Следовательно, он не имеет полной юридической силы. Его можно подписывать только как «черновой вариант» будущего договора долевого участия.

При этом в обязательном порядке нужно акцентировать свое внимание на том, чтобы в таком предварительном договоре присутствовал пункт о будущем составлении основного ДДУ. Причем с указанием срока, когда это будет сделано.

Что такое договор инвестирования

В ФЗ №214 нет ни слова о договоре инвестирования. А между тем, до вступления в действие данной нормы, именно этот вид соглашения являлся основным при регулировании отношений между застройщиком и участником долевого строительства. Ведь дольщик – это, по сути, инвестор.

Но и в наши дни, когда основным документом-регулятором при участии в долевом строительстве все-таки является ДДУ, имеет место быть и подписание договора инвестирования.

Договор долевого инвестирования является отдельным самостоятельным видом договоров. Правила и условия его составления и заключения координируются Законом РСФСР №148801 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ФЗ №39 «Об инвестиционной деятельности в РФ», а также ГК РФ. По договору инвестирования построенный объект может быть передан не только тому, кто внес за него денежные средства, но и третьему лицу. Наглядным примером тому может служить ситуация, в которой квартиру в строящемся доме по договору оплачивают родители, а передает ее застройщик уже указанным в договоре детям.

Другими словами, родители, выступающие в качестве инвесторов, заключают договор, следят за его исполнением, несут на себе бремя всех рисков и обязательств. Дети же в этом случае будут являться только конечными получателями.

Интересно, что по одному приобретаемому объекту инвесторов может быть несколько. Равно как и один инвестор может сразу приобрести несколько квартир. Кроме денежных средств, расплатиться инвесторы могут либо другим имуществом, либо имущественными правами на что-либо.

Договор инвестирования не подлежит обязательной государственной регистрации. Свое действие он начинает уже с момента подписания его сторонами. Инвестор, в итоге, может стать как собственником приобретаемого объекта в целом, так и только его доли (в ситуации, когда инвесторов несколько, а объект один и это прописано в договоре).

Наши кейсы

Включение в реестр о передаче жилья

Инвестирование не рекомендовано

Инвестирование не рекомендовано

Заключение ДДУ не рекомендовано

Включение в реестр о передаче жилья

Основные различия между ДДУ и договором инвестирования

Казалось бы, ДДУ и договор инвестирования по своей сути схожи между собой. И в первом, и во втором случае ключевым является то, что одна сторона платит (инвестирует), а вторая – строит за счет этих средств. Многие задаются вопросом, является ли участие в долевом строительстве инвестированием?

И хотя под инвестированием понимается вложение средств с целью дохода, ответ на этот вопрос — скорее да, чем нет. Дольщик вносит свои средства, как правило, только для покупки строящейся недвижимости, не имея целью получить доход. Но теоретически, если владелец захочет продать квартиру в уже построенном доме, ее цена будет гораздо выше той, которую он заплатил на стадии стройки.

А потому сможет получить доход за счет этой разницы.

Подытоживая все вышесказанное, можно выделить основные моменты, отличающие ДДУ и договор инвестирования друг от друга.

1. В ДДУ стороной-участником долевого строительства может быть только одно лицо. В договоре инвестирования позволительно быть инвесторами сразу нескольким субъектам (физ. и юр. лицам).
2. По ДДУ расплатиться возможно исключительно денежными средствами. При заключении договора инвестирования в качестве оплаты могут выступать любое имущество или права на него.
3. По ДДУ конечным получателем построенного жилья может быть только сам дольщик, оплативший его. По договору инвестирования владельцем достроенного и переданного объекта может быть как сам инвестор, как и любое третье указанное им лицо (или даже лица в распределенных долях).
4. Дольщик, заключивший договор долевого участия, становится единственным собственником недвижимого объекта целиком. Инвесторам позволено распределить владение между собой и таким образом у одного объекта получается сразу несколько собственников. Они владеют им в оговоренных долях.
5. Участник долевого строительства получает по каждому отдельному ДДУ один отдельный объект. При договоре инвестирования одним соглашением может быть предусмотрена покупка сразу нескольких объектов с последующим их использованием в коммерческой деятельности (например, с целью сдачи в аренду или перепродажи).
6. ДДУ начинает свое действие только после государственной регистрации. В то время как для договора инвестирования такая процедура обязательной не является.
7. При заключении ДДУ ответственность застройщика обозначена и самим договором, и законодателем (в частности, ФЗ №214). А вот при подписании договора инвестирования рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
8. При ДДУ дополнительно заключается и регистрируется договор уступки, что при договоре инвестирования невозможно.

Какой из договоров предусматривает уплату неустойки

Есть еще одно отличие между договором долевого участия и договором инвестирования, на котором хочется заострить внимание отдельно. Речь идет о таком виде ответственности застройщика, как выплата неустойки.

Как уже было сказано ранее, на страже прав дольщика при заключении ДДУ стоит ФЗ №214. Именно он подробно регулирует вопрос взыскания неустойки с застройщика при нарушении обязательств последним. Подробнее об основаниях и самом процессе взыскания неустойки можно прочитать в статье сайта «Взыскание участником ДДУ неустойки с застройщика».

Теоретически, взыскать при необходимости неустойку по договору инвестирования также возможно. Но сделать это будет гораздо сложнее. Ведь в этом случае границы ответственности строительной фирмы, а, соответственно, и порядок взыскания неустойки, очерчены только самим соглашением. Кроме того, даже если получится истребовать уплату неустойки, ее размер может быть меньше в разы, чем если бы она взыскивалась по ДДУ. Потому что расчет размеров выплат по договору инвестирования будет производиться только с учетом норм ГК.

В то время как по договору долевого участия исчисление суммы неустойки производится по правилам, прописанным законодателем в федеральном законе.

Что же выбрать: ДДУ или договор инвестирования?

Ответ на вопрос, какой же из выше рассматриваемых договоров выбрать для заключения при покупке жилья в строящемся доме, зависит от поставленных целей и задач. В любом случае, в тонкостях различий данных видов соглашений может разобраться только юрист, имеющий специальные познания и богатый опыт в данной области.

Вполне возможен вариант, когда окажется, что для лица, которое собирается заключить ДДУ, будет правильнее и выгоднее выбрать договор инвестирования. Или наоборот. Поэтому не стоит спешить подписывать документы без консультации с профессионалом.

Юридическая компания «Хелп Консалтинг» поможет разобраться, что же выбрать в такой ситуации – ДДУ или договор инвестирования, разъяснит плюсы и минусы каждого из них. Для консультации или получения юридических услуг, свяжитесь с нами через раздел сайта «Контакты» либо заполните форму обратной связи справа.

Энциклопедия судебной практики. Договор участия в долевом строительстве (Ст. 4 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»)

• Энциклопедия судебной практики. Договор участия в долевом строительстве (Ст. 4 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»)
• 1. Общие положения о договоре участия в долевом строительстве
  • 1.1. Предметом предварительного договора участия в долевом строительстве является обязательство сторон по поводу заключения в будущем договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества
  • 1.2. Запрета на создание многоквартирного дома или иного объекта недвижимости путем реконструкции объекта недвижимости с привлечением денежных средств по договору участия в долевом строительстве в Законе N 214-ФЗ не содержится
  • 1.3. Иное наименование жилого дома в спорных договорах не влияет на идентификацию объекта долевого строительства при отсутствии иных домов на предоставленном под строительство земельном участке, ввиду чего не влечет ничтожность сделки и последующего договора уступки прав по ней
  • 1.4. Несоответствие наименования объекта капитального строительства, указанного в договоре участия в долевом строительстве, наименованию в разрешении на строительство не влечет признания договора недействительным
• 2. Характеристика договора участия в долевом строительстве
  • 2.1. Договор участия в долевом строительстве носит инвестиционный характер и привлеченные по нему средства граждан не облагаются НДС
  • 2.2. Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома является публичным договором
  • 2.2.1. Договор участия в долевом строительстве не является публичным
• 3. Права и обязанности сторон договора участия в долевом строительстве
  • 3.1. Участники долевого строительства, вступая в отношения с застройщиком, не заключают договор на реализацию строительных работ, следовательно, не являются стороной договора строительного подряда
  • 3.2. После заключения договора долевого участия застройщик принимает денежные средства для инвестирования в строительство объекта, то есть на расходование, в связи с чем полученные от дольщиков денежные средства не являются его собственными
  • 3.3. Тот факт, что за участником строительства решением суда признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, не освобождает застройщика от обязанности передать участнику причитающуюся квартиру
  • 3.4. Согласование соглашения об уступке требования со всеми участниками долевого строительства не требуется
  • 3.5. К отношениям застройщика и гражданина, к которому перешли права требования по договору участия в долевом строительстве от первоначального участника долевого строительства, применяются не только нормы Закона N 214-ФЗ, но и положения Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным специальным законом

Энциклопедия судебной практики
Договор участия в долевом строительстве
(Ст. 4 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»)

1. Общие положения о договоре участия в долевом строительстве

1.1. Предметом предварительного договора участия в долевом строительстве является обязательство сторон по поводу заключения в будущем договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества

Кассационное определение Новосибирского областного суда от 25.08.2011 по делу N 33-5787/2011 г.

Предметом предварительного договора участия в долевом строительстве является обязательство сторон по поводу заключения в будущем договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

1.2. Запрета на создание многоквартирного дома или иного объекта недвижимости путем реконструкции объекта недвижимости с привлечением денежных средств по договору участия в долевом строительстве в Законе N 214-ФЗ не содержится

Прямого запрета на создание многоквартирного дома или иного объекта недвижимости путем реконструкции объекта недвижимости с привлечением денежных средств по договору участия в долевом строительстве в Законе не содержится.

Жилищное законодательство также не исключает создание многоквартирного дома путем проведении реконструкции в отношении объекта недвижимости.

1.3. Иное наименование жилого дома в спорных договорах не влияет на идентификацию объекта долевого строительства при отсутствии иных домов на предоставленном под строительство земельном участке, ввиду чего не влечет ничтожность сделки и последующего договора уступки прав по ней

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, что договор, прошедший государственную регистрацию, соответствует предъявляемым частью 4 статьи 4 Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» требованиям и определяет подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства. Иное наименование жилого дома в спорных договорах не влияет на идентификацию объекта долевого строительства при отсутствии иных домов на предоставленном под строительство земельном участке, ввиду чего не влечет ничтожность сделки и последующего договора уступки прав по ней.

1.4. Несоответствие наименования объекта капитального строительства, указанного в договоре участия в долевом строительстве, наименованию в разрешении на строительство не влечет признания договора недействительным

Судебные инстанции пришли к правильному выводу, что договор является заключенным ввиду согласования сторонами сделки всех ее существенных условий в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ.

В силу части 5 статьи 4 Закона N 214-ФЗ при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 названной статьи, такой договор считается незаключенным.

Таким образом, как правомерно указали суды, несоответствие наименования объекта капительного строительства, указанного в договоре, наименованию в разрешении на строительство не свидетельствует о ничтожности договора и не является основанием для признания его недействительным.

2. Характеристика договора участия в долевом строительстве

2.1. Договор участия в долевом строительстве носит инвестиционный характер и привлеченные по нему средства граждан не облагаются НДС

Суд посчитал, что денежные средства, полученные налогоплательщиком, выполняющим функции застройщика, от дольщиков (физических и юридических лиц) по договорам на долевое участие в строительстве жилого дома, налогом на добавленную стоимость не облагаются, поскольку отношения между дольщиками и Обществом носят инвестиционный характер.

Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции и оставил его решение без изменения.

Рассмотрев кассационную жалобу, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для ее удовлетворения.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 146 и подпункта 4 пункта 3 статьи 39 Налогового кодекса Российской Федерации не признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер.

Как правильно указано судом, договор долевого участия в строительстве носит инвестиционный характер, поэтому передача имущественного права по договорам уступки права требования не является реализацией, носит инвестиционный характер и в соответствии с подпунктом 4 пункта 3 статьи 39, подпункта 1 пункта 2 статьи 146, статей 247, 249 Кодекса не признается объектом обложения НДС и налога на прибыль (т. 37 л. д. 1-4, 7-10, 23-24, 29-31).

Договор о долевом участии в строительстве не является договором реализации, в связи с чем у заявителя отсутствует облагаемая база для исчисления налога на добавленную стоимость с денежных средств, поступивших от дольщиков.

2.2. Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома является публичным договором

Согласно пункту 1 статьи 426 ГК РФ договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома является публичным договором.

Согласно п. 1 ст. 426 ГК РФ договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома является публичным договором.

Внимание

Имеются судебные решения, противоречащие приведенному выше подходу

2.2.1. Договор участия в долевом строительстве не является публичным

Договор долевого участия публичным не является, поскольку из текста частей 1 и 2 статьи 5 Закона о долевом строительстве следует, что цена договора устанавливается и изменяется по соглашению сторон, что исключает возможность применения признака публичного договора об одинаковой цене для всех потребителей (пункт 2 статьи 426 ГК РФ), а в силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

3. Права и обязанности сторон договора участия в долевом строительстве

3.1. Участники долевого строительства, вступая в отношения с застройщиком, не заключают договор на реализацию строительных работ, следовательно, не являются стороной договора строительного подряда

Участники долевого строительства, вступая в отношения с застройщиком, не заключают договор на реализацию строительных работ, следовательно, не являются стороной договора строительного подряда, которой реализуются строительные работы, а совместно участвуют в долевом строительстве путем вложения инвестиций, результатом которого становится объект недвижимости (жилое или нежилое помещение). В данном случае заказчик-застройщик и подрядчик совпадают в одном лице.

3.2. После заключения договора долевого участия застройщик принимает денежные средства для инвестирования в строительство объекта, то есть на расходование, в связи с чем полученные от дольщиков денежные средства не являются его собственными

Застройщик при заключении договора долевого участия в строительстве и получении денежных средств не производит реализацию товара (работ, услуг), поскольку товар (работы, услуги) как объекты отсутствуют. После заключения договора долевого участия застройщик принимает денежные средства для инвестирования в строительство объекта, то есть на расходование, в том числе для приобретения строительных материалов, а поэтому денежные средства, полученные застройщиком от дольщиков, не являются его собственными.

3.3. Тот факт, что за участником строительства решением суда признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, не освобождает застройщика от обязанности передать участнику причитающуюся квартиру

Тот факт, что за участником строительства решением суда общей юрисдикции признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, не прекращает обязательств застройщика по договору долевого участия в строительстве и не освобождает его от исполнения обязанности достроить жилой дом и передать участнику строительства причитающуюся ему квартиру.

3.4. Согласование соглашения об уступке требования со всеми участниками долевого строительства не требуется

[В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора названных постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций индивидуальный предприниматель просит исключить из их мотивировочной части вывод о ничтожности трехстороннего соглашения об уступке требования, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права.]

Вывод суда кассационной инстанции о необходимости согласования соглашения со всеми участниками долевого строительства здания является неправомерным, поскольку такое согласование необходимо только для участников договора о совместной деятельности.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» устанавливает, что участник долевого строительства, полностью выплативший застройщику цену договора участия в долевом строительстве, имеет право (без согласования с застройщиком или третьими лицами) уступить свои требования, которые имеет к застройщику, если договор зарегистрирован, а передаточный акт на квартиру не подписан.

3.5. К отношениям застройщика и гражданина, к которому перешли права требования по договору участия в долевом строительстве от первоначального участника долевого строительства, применяются не только нормы Закона N 214-ФЗ, но и положения Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным специальным законом

К отношениям застройщика и гражданина, к которому перешли права требования по договору участия в долевом строительстве от первоначального участника долевого строительства (например, юридического лица), применяются не только нормы Федерального закона о долевом участии, но и нормы Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I «О защите прав потребителей» в части, не урегулированной специальным законом — Федеральным законом о долевом участии.

Решением суда отказано в удовлетворении исковых требований о компенсации морального вреда, причиненного нарушением права на своевременную передачу объекта долевого строительства и наличием недостатков строительных работ в переданной квартире.

Суд исходил из того, что истец приобрел права участника долевого строительства в результате неоднократной уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве

Судебная коллегия по гражданским делам областного суда решение в части отказа в удовлетворении требований о компенсации морального вреда отменила, указав, что правоотношения сторон основаны на положениях договора участия в долевом строительстве и договора уступки права требования и регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Согласно части 9 статьи 4 названного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, им не урегулированной.

Компенсация морального вреда, причиненного гражданам — участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» (статья 15), поскольку Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» эти отношения не регулируются.

К отношениям застройщика и гражданина, к которому перешли права требования по договору участия в долевом строительстве от первоначального участника долевого строительства (например, юридического лица), применяются не только нормы Федерального закона о долевом участии, но и нормы Закона РФ «О защите прав потребителей».

К отношениям застройщика и гражданина, к которому перешли права требования по договору участия в долевом строительстве от первоначального участника долевого строительства (например, юридического лица), применяются не только нормы Федерального закона о долевом участии, но и нормы Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей» в части, не урегулированной специальным законом — Федеральным законом о долевом участии.

К отношениям застройщика и гражданина, к которому перешли права требования по договору участия в долевом строительстве от первоначального участника долевого строительства (например, юридического лица), применяются не только нормы Федерального закона о долевом участии, но и нормы Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» в части, не урегулированной специальным законом — Законом о долевом участии.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

В «Энциклопедии судебной практики. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов» собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»

Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам

Материал приводится по состоянию на декабрь 2021 г.

См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

При подготовке «Энциклопедии судебной практики. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов» использованы авторские материалы, предоставленные Комлевым Е.Ю., М. Михайлевской

Проблема соотношения инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве

Кузенкова, А. Г. Проблема соотношения инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве / А. Г. Кузенкова. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2016. — № 8 (112). — С. 562-565. — URL: https://moluch.ru/archive/112/28414/ (дата обращения: 01.12.2022).

В статье проводится сравнительный анализ всех аспектов заключения инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве, их правовая природа, содержание и признаки. Выявленные аналогичные тенденции и специфические особенности позволили выделить признаки, которые характерны для каждого вида ответственности. Делается вывод о том, что исследуемые виды договоров можно отнести к двум самостоятельным типам гражданско-правового договора.

Ключевые слова:инвестиции, ответственность, вкладчики, гражданский оборот, капитал.

Традиционно принято считать, что инвестиции в строительство являются одними из наиболее надежных и востребованных видов вложения капитала. Данное обстоятельство можно объяснить специфическими особенностями в экономико-гражданском обороте недвижимого имущества, к которым относятся хорошая ликвидность при перепродаже, постоянный рост цен на него, высокая стоимость и другие, которые способствуют повышению привлекательности данного вида инвестиций. Действующие нормы российского законодательства не содержат юридической трактовки понятия инвестиционного договора, подразумевая, что он представляет собой основной правовой документ, который регулирует финансово-хозяйственные и иные взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности [10].

Поэтому правовая сущность инвестиционного договора характеризуется законодательной неопределенностью.

Реализация деятельности в инвестиционной строительной сфере возможна в форме договора участия в долевом строительстве. Дискуссии о соотношении данных видов ответственности ведется в науке уже давно, но на данный момент единой точки зрения по этому поводу не сложилось. Рассмотрим сущность и признаки инвестиционного договора, в отношении чего можно выделить несколько подходов.

Отдельные ученые рассматривают инвестиционный договор как самостоятельный гражданско-правовой договор [3, 5]. Авторы данного подхода придерживаются такой точки зрения, что самостоятельность и обособленность предмета инвестиционного договора способствуют отнесению его к отдельному договорному виду. Согласно данному мнению основанием отнесения в отдельную категорию данного договора можно считать наличие инвестиционной цели, структуры участников договора, его распространенность и содержание обязательства в хозяйственно-правовой практике.

По нашему мнению, указанную трактовку можно назвать недостаточно обоснованной, так как инвестиционная деятельность реализуется в различных формах, при этом инвестиционная цель и содержание обязательств инвестиционного договора могут отличаться в зависимости от объектов инвестирования, которыми могут быть и реальные активы, и ценные бумаги. В связи с чем представляется нецелесообразным выделять инвестиционный договор по данным основаниям в отдельный договорной вид.

Кроме того, некоторые исследователи представляют инвестиционный договор как один из видов гражданско-правового договора, перечисленных в Гражданском Кодексе Российской Федерации [1, 8]. Сторонники данной точки зрения соотносят инвестиционный договор с различными формами гражданско-правовых договоров, не выделяя при этом критерием, в соответствии с которыми можно отнести договор к инвестиционному. Например, зачастую договора строительного подряда отождествляют с договорами инвестирования в строительство, не признавая при этом необходимость заключения дополнительных инвестиционных соглашений.

Мы считаем, что данное мнение не имеет под собой достаточно оснований, так как отнесение инвестиционного договора к одному из видов гражданско-правовых договоров, перечисленных в Гражданском Кодексе, должно сопровождаться указанием его квалифицирующих признаков, что может позволить аргументировать сделанный вывод.

Что касается сущности договора долевого участия, то следует отметить частое использование данной формы правовой ответственности в настоящее время. На долевых началах часто производится строительство многоквартирных домов, долевое участие в строительстве подразумевает под собой распределение расходов на строительство между будущими собственниками объектов недвижимости, которые расположены в таком доме при условии отсутствия у инвесторов — участников долевого строительства юридических прав на земельный участок, где проводится строительство. Причем цели у будущих собственников, которые участвуют в долевом строительстве многоквартирных домов, могут быть различны: начиная с удовлетворения собственных жилищных потребностей и заканчивая последующей перепродажей жилых помещений, которые будут получены в собственность.

Нередко застройщики используют «серые» схемы при получении денежных средств на строительство, которые характеризуются заключением с инвесторами инвестиционного договора (договор участия в инвестиционной деятельности, соинвестирования и др.), который, как мы уже отмечали, не отражен в действующих нормах российского законодательства.

В соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» [7] предусматривается три законных формы привлечения денежных средств потенциальных инвесторов для долевого строительства объектов недвижимости, из которых только одна относится к договорным, в случае заключения договора участия в долевом строительстве. Данный договор подлежит обязательной государственной регистрации, что подразумевает незаконность подписания инвестиционного договора любого вида без его государственной регистрации, при этом привлечение по таким договорам финансовых ресурсов частных инвесторов для долевого строительства объектов жилой недвижимости также признается незаконным.

Однако, следует отметить, что при возникновении споров по инвестиционным договорам суд будет определять правовую природу и сущность сложившихся правоотношений (совместная деятельность, участие в долевом строительстве и др.), исходя, главным образом, из содержания заключенного договора, а не его наименования. Вместе с этим, обязательная государственная регистрация договора снимает многие риски в указанных правоотношениях. Кроме того, согласно Федеральному закону № 214-ФЗ запрещается передача прав гражданам при помощи уступки требований по договорам, связанных с инвестиционной деятельностью в строительстве многоквартирных домов.

Таким образом, определение соотношения инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве представляется весьма сложно проблемой, так как договор в сфере строительной инвестиционной деятельности представляет собой сложный правовой документ, определяющий юридическую природу взаимоотношений титульных владельцев денежных средств или собственников, вкладывающих финансовые ресурсы в объекты недвижимости, их взаимодействие при реализации строительства, в процессе распределения доходов, устанавливает право собственности на объекты недвижимости.

Рассмотрим отличие инвестиционного договора от договора участия в долевом строительстве:

1. в соответствии с договором участия в долевом строительстве субъект инвестиционной деятельности получает право собственности на объект долевого строительства, а в качестве платы за это передает застройщику собственные денежные средства, в то время как согласно инвестиционному договору инвестор передает заказчику и иные имущественные права;
2. инвестиционному договор может быть заключен в простой письменной форме, в то время как договор участия в долевом строительстве согласно п. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве должен быть заключен в письменной форме и обязательно зарегистрирован в органах государственной регистрации прав, только после этого договор считается заключенным;
3. предмет строительства по договору участия в долевом строительстве до момента передачи инвестору находится у последнего в залоге согласно ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве;
4. инвестор по договору участия в долевом строительстве более защищен действующим законодательством согласно п. 1 ст. 3, ст. ст. 12.1, 15.2 Закона об участии в долевом строительстве.
5. в соответствии с п. 3 ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности 6] долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса являются незавершенные объекты инвестиционной деятельности до момента оплаты и приемки инвестором выполненных работ, причем в правоприменительной практике отсутствует однозначное определение незавершенных объектов инвестиционной деятельности и участников инвестиционной деятельности, которые обладают правом долевой собственности.

Кроме того, к отличиям можно отнести существующие специфические особенности договора участия в долевом строительстве, которые включают исполнение застройщиком предварительных обязанностей для получения прав привлечения денежных средств, что также помогают разграничить инвестиционные договоры и договоры участия в долевом строительстве.

Также, как верно отмечают отдельные ученые [2], что практике инвестиционные договоры заключаются относительно объекта в целом (например, индивидуальный жилой дом в рамках реализации инвестиционного проекта и развития территории нового квартала и т. п.). В судебной практике это также находит подтверждение. Так, например, Верховный суд республики Калмыкия при рассмотрении одного из дел указывал, что инвестиционное законодательство, а именно Закона об инвестиционной деятельности, применяется в случае строительства не отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте, а объекта целиком (здание, сооружение).

Таким образом, проведенный анализ характеристик договора участия в долевом строительстве и инвестиционного договора можно сделать вывод о том, что исследуемые договоры, которые заключаются застройщиком с владельцами капитала в строительной инвестиционной деятельности, можно отнести к двум различным категориям гражданско-правовых договоров.

1. Гладнева Е. П. Отдельные проблемы гражданско-правового регулирования прямых и косвенных договоров участия в долевом строительстве // Вестник ТГУ. — 2014. — № 11 (139). — С.246–252.
2. Журавлева А. А. Понятие и виды договоров об инвестировании строительства жилья // Правовые вопросы строительства. — 2015. — № 2. — С. 19–22.
3. Каховская О. Е. Отражение в бухгалтерском учёте расходов на строительство объекта недвижимости в свете договоров участия в долевом строительстве // Экономика и управление в XXI веке: тенденции развития. — 2013. — № 8. — С.40–44.
4. Козлова Е. Б. Соотношение правовых интересов в договорных отношениях, опосредующих создание объектов недвижимости // Исторические, философские, политические и юридические науки, культурология и искусствоведение. Вопросы теории и практики. — 2014. — № 2–2 (40). — С.95–98.
5. Мингазова А. М. Виды гражданско-правовых договоров, заключаемых для обеспечения инвестиционной деятельности // ВЭПС. — 2015. — № 1. — С.105–107.
6. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений. Федеральный закон от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ
7. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации. Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ
8. Романенко Д. И. Правовая природа и особенности инвестиционного договора как гражданско-правовой формы инвестирования в строительство // Исторические, философские, политические и юридические науки, культурология и искусствоведение. Вопросы теории и практики. — 2013. — № 5–2 (31). — С.160–162.
9. Титова Е. П., Рудман М. Н. Обеспечение исполнения обязательств в договорах участия в долевом строительстве // Евразийская адвокатура. — 2015. — № 3 (16). — С.44–46.
10. Яблочкина Е. А. Совместная деятельность при строительстве жилых домов // Наука и современность. — 2014. — № 27. — С.306–309.

Основные термины(генерируются автоматически): долевое строительство, инвестиционный договор, инвестиционная деятельность, договор участия, договор, строительство, государственная регистрация, Гражданский Кодекс, гражданско-правовой договор, долевое участие.