В обычных условиях неиспользование арендованного имущества не является основанием для освобождения от обязанности по уплате арендных платежей. Как быть в ситуации с коронавирусом, если все сотрудники официально переведены на удаленку, а офис простаивает? Эксперты «Право.ru» рекомендуют подготовить проект дополнительного соглашения и провести переговоры с арендодателем.
Государственное и муниципальное имущество
В связи с коронавирусом правительство России решило отсрочить плату по арендным платежам за государственное и муниципальное имущество с марта на три месяца для малого и среднего бизнеса (Распоряжение от 19 марта 2020 года № 670-р). Для получения отсрочки нужно заключить дополнительные соглашения, на которые даётся три рабочих дня после обращения предпринимателей. «Такая мера вряд ли будет эффективной, ведь долговая нагрузка только увеличится», – считает директор юридической практики КПМГ KEPT × в России и СНГ Алексей Абрамов.
У юриста ПБ Олевинский, Буюкян и партнеры Олевинский, Буюкян и партнеры × Александра Куликова другое мнение: «Принятое решение об отсрочке уплаты арендных платежей для субъектов малого и среднего бизнеса, арендующих государственное или муниципальное имущество, представляется логичным и своевременным». С ним согласилась юрист ЮФ Надмитов, Иванов и партнеры Надмитов, Иванов и партнеры × Елена Дмитриева: «Принятая государством мера заслуживает одобрения. Когда в считанные дни изменились условия осуществления предпринимательской деятельности, поддержка бизнеса государством, в том числе осуществляемая путем предоставления подобных отсрочек, необходима».
Частное имущество
Портал «Право.ru» узнал у юристов, можно ли доказать в суде, что собственники частного имущества обязаны предоставить такую же отсрочку, как и государство, особенно если все сотрудники официально переведены на удаленку, а офис простаивает. «Государственная отсрочка вряд ли может быть использована как ориентир для бизнеса. Стороны должны объективно оценить влияние сложившихся обстоятельств на их отношения и выработать взаимоприемлемое решение для сохранения бизнеса (арендные каникулы, снижение размера платы, рассрочка). Принятие государством мер поддержки может способствовать началу такой дискуссии, но не определять ее результат», – уверен Абрамов.
Обстоятельства непреодолимой силы
Если собственником имущества является частное лицо, арендатор может сослаться на применение норм об обстоятельствах непреодолимой силы (форс-мажор) или о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Однако, по мнению Абрамова, это ни к чему не приведет: «Наличие обстоятельств непреодолимой силы, при которых абсолютно невозможно исполнить обязательства по выплате, не усматривается даже сейчас». Людмила Меркулова, налоговый и валютный консультант, PhD in law, объяснила: «Даже если форс-мажор будет подтвержден, виновная сторона освобождается от обязательств отнюдь не автоматически и не в полном объеме.
Речь идет только об освобождении от штрафов, пеней, неустоек, комиссий». При этом сам по себе форс-мажор не дает прав отказаться от договора – он лишь приостанавливает действие договора до тех пор, пока обстоятельства непреодолимой силы не исчезнут.
Существенное изменение обстоятельств
В случае с существенным изменением обстоятельств договор может быть изменен судом. Если вы решите обратиться в суд с иском об изменении условий договора в связи с существенным изменением обстоятельств, нужно будет доказать, что:
- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (ст. 451 ГК).
При этом бремя доказывания таких обстоятельств лежит на должнике (п. 5 Постановления Пленума Верховного суда от 24.03.2016 № 7).
Соглашение сторон
По словам Абрамова, арендатор может рассчитывать только на уменьшение арендной платы, которое в текущей ситуации зависит от готовности сторон к конструктивному переговорному процессу, а не от использования указанных выше формальных правовых концепций. «Думаю, что с учетом сложившейся ситуации часть арендодателей может согласиться на такой шаг. Считаю, что арендаторам следует подготовить и направить почтой проект дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающий снижение размера платежей, а также провести переговоры по этому поводу», – говорит Куликов. «Рекомендую начать переговоры с арендодателем о возможном уменьшении размера неустойки за арендованное помещение, переносе срока аренды или снижении арендной платы путем заключения дополнительного соглашения», – отметила юрист Enforce Law Company Enforce Law Company × Раиса Арустамян.
Если договор аренды заключается в настоящее время, можно предусмотреть устраивающее обе стороны условие о его отмене, изменении сроков действия или уменьшении цены.
Елена Дмитриева, юрист ЮФ Надмитов, Иванов и партнеры Надмитов, Иванов и партнеры ×
Вопросы-ответы по аренде в период эпидемии
Арендатор вправе попросить арендодателя предоставить отсрочку по уплате арендных платежей или уменьшить размер арендной платы, сославшись на пандемию коронавируса как на наступления форс-мажора (то есть наступления обстоятельства непреодолимой силы). Данная точка зрения основана на следующих нормах гражданского законодательства: Случаи форс-мажора регулируются п. 3 ст. 401 ГК РФ, согласно которому «если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
То есть, форс-мажорные обстоятельства, обстоятельства непреодолимой силы — чрезвычайные, непреодолимые, не зависящие от воли и действий участников экономического соглашения обстоятельства, в связи с которыми участники оказываются неспособными выполнить принятые ими обязательства. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств. Возникновение форс-мажорных обстоятельств освобождает участника, исполнителя договора от ответственности за выполнение принятых им обязательств.
- землетрясения;
- наводнения;
- войны;
- крупные забастовки;
- эпидемии.
Таким образом, введение карантина из-за эпидемии коронавируса безусловно можно отнести к форс-мажору.
Как правило, понятие форс мажора расписывается в договоре аренды.
И в случае введения карантина из-за эпидемии коронавируса, арендатор может воспользоваться этим пунктом и вести переговоры с арендодателем, ссылаясь на форс-мажор.
Если арендодатель не пожелает признать ситуацию форс-мажором, арендатор может сослаться на ст. 451 ГК РФ, согласно которой «Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях».
Также арендатор в ходе переговоров с арендодателем может воспользоваться правом потребовать уменьшения арендной платы или предоставления отсрочки по уплате арендных платежей сославшись на п. 4. ст. 614 ГК РФ, который гласит «если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились».
Вопрос 2. Как попросить снизить плату за аренду на время коронавируса, чтобы арендодатель согласился? Достаточно ли в таком случае уведомления о снижении арендной платы или нужно еще подписать дополнительное соглашение к договору или другие документы?
Любые изменения условий договора по общему правилу допускаются только по соглашению сторон (ст. 421 ГК РФ), если договором или законом не предусмотрено иное.
Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
То есть гражданское законодательство не обязывает собственника помещения снижать арендную плату.
Вопрос снижения размера арендной платы или отсрочки по уплате арендных платежей — это всегда вопрос договорённостей между арендодателем и арендатором.
Если в стране введут карантин из-за пандемии коронавируса, то арендатору нужно направить арендодателю уведомление о том, что он не может выполнить обязанность по внесению арендной платы в полном объеме за период, на который введён запрет, потому что не может пользоваться помещением по причине непреодолимой силы, которой является такой-то запретительный акт государственных органов.
Кроме этого арендатору, в уведомлении следует изложить просьбу о снижении размера арендной платы или о предоставлении отсрочки по уплате арендных платежей.
В уведомлении просьбу можно изложить следующим образом:
«Нестабильная экономическая ситуация в стране негативно отразилась на материальном состоянии нашей компании.
В связи с эти обстоятельством мы просим Вас снизить арендную ставку.
Обращаем Ваше внимание на то, что наша организация никогда не задерживала выплаты и вносила денежные средства в полном объеме и своевременно (в срок, указанный в договоре аренды).
Если Вы войдете в наше положение и согласитесь снизить размер арендной платы, то мы гарантируем, что все обязательства по выплате арендной платы будем выполнять своевременно и в полном объеме, не взирая на тяжелую кризисную ситуацию».
После этого, и только при согласии арендодателя, следует подписать двумя сторонами дополнительное соглашение к договору аренды о снижении арендной платы.
Если же договориться не удалось, то арендатор может попробовать добиться от арендодателя снизить размер арендной платы или предоставить отсрочку по уплате арендных платежей через суд.
Выводы и рекомендации
На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы:
- Эпидемии, в том числе пандемия коронавируса, относятся к форс-мажору;
- Введение в стране строгого карантина из-за пандемии коронавируса освобождает арендатора от ответственности за неуплату арендной платы;
- Вопрос снижения размера арендной платы или отсрочки по уплате арендных платежей — это всегда вопрос договорённостей между арендодателем и арендатором;
- Арендатор вправе попросить Арендодателя предоставить отсрочку по уплате арендных платежей или уменьшить размер арендной платы, сославшись на пандемию коронавируса как на наступления форс-мажора.
- При этом арендатору рекомендуется следовать следующему алгоритму действий:
- Изучить внимательно договор аренды, в особенности положения о возможности изменения арендной платы, порядке действий при форс-мажоре;
- Сразу после объявления карантина из-за пандемии коронавируса уведомить арендодателя о наступлении обстоятельств непреодолимой силы (обычно такая обязанность прописана для арендатора в договоре);
- В том же письме-уведомлении попросить не начислять неустойку, снизить размер арендой платы или предоставить отсрочку по уплате арендных платежей (арендные каникулы);
- При согласии арендодателя заключить с владельцем помещения дополнительное соглашение к договору аренды об отсрочке по уплате арендных платежей или об уменьшении размера арендной платы;
- Если договориться не удалось, то попробовать добиться от арендодателя снизить размер арендной платы или предоставить отсрочку по уплате арендных платежей через суд.
- аренда
- коронавирус
- арендная плата
- чрезвычайная ситуация
Аренда в пандемию: законы, переговоры и суды
В 2020 году бизнесу пришлось тяжело. Кафе, гостиницы, фитнес-центры были вынуждены на несколько месяцев приостановить работу. Чтобы не обанкротиться, пришлось договариваться. В первую очередь с арендодателями.
Их государство вынудило искать компромиссы, когда дало арендаторам право на отсрочки, скидки и даже «льготный» отказ от договора. Эти инструменты сработали: вала исков не случилось. Как шли переговоры, какие были скидки и чем споры заканчивались в судах, читайте в материале «Право.ru».
Гражданский кодекс устанавливает общие правила расторжения договора аренды и изменения его условий.
Норм ГК оказалось недостаточно для «коронавирусных» реалий. Одним предприятиям вообще запретили работать (рестораны, кинотеатры, салоны красоты и т. д.), а другие продолжили функционировать, но все равно заметно потеряли в выручке.
В помощь бизнесу приняли сразу несколько специальных НПА. Главной новеллой в арендных отношениях стала ст. 19 ФЗ от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».
В июне президент подписал еще один закон, который расширил эту норму (ФЗ от 8 июня 2020 года № 166-ФЗ). Более того, многие положения ст. 19 потребовали конкретизации подзаконными актами.
Появились Постановления Правительства РФ № 434 (о наиболее пострадавших отраслях) и № 439 (о правилах предоставления отсрочки арендной платы) от 3 апреля 2020 года.
Верховный суд оперативно разъяснил положения нового законодательства и выпустил сразу два «коронавирусных» обзора практики (№ 1 и № 2).
Что поменялось в арендных отношениях
Отсрочка оплаты*
До 1 октября 2020 года арендодатель всех видов собственности по требованию арендатора должен был предоставить «отсрочку оплаты за 2020 год». Воспользоваться этой льготой мог только арендатор из числа наиболее пострадавших отраслей (независимо от наличия или отсутствия возможности использовать имущество, вопрос 4 Обзора ВС № 2).
Задолженность арендатор должен будет выплатить поэтапно и равными платежами не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2024 года. Никакие штрафные санкции за отсрочку не применяются, дополнительные платежи не устанавливаются.
* – правила действуют в отношении «старых» договоров, то есть заключенных до введения повышенной готовности или режима ЧС (в Москве режим повышенной готовности ввели 5 марта, а в большинстве регионов – 19 марта).
Безлимитное изменение арендной платы*
Стороны получили возможность в течение 2020 года по соглашению изменять размер арендной платы в любое время и любое количество раз. До принятия закона это можно было делать не чаще одного раза в год.
* – правила действуют в отношении «старых» договоров (см. карточку 1).
Уменьшение арендной платы
Арендатор получил право требовать уменьшения размера платы за период 2020 года, если он не мог использовать недвижимость из-за режима повышенной готовности или ЧС. Если арендодатель не удовлетворит просьбу и попробует взыскать задолженность, то у его контрагента будет возражение на иск. Тот может доказать, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения допсоглашения, а суд сам снизит размер арендной платы (вопрос 5 Обзора № 2).
Односторонний отказ от договора*
Малый и средний бизнес из наиболее пострадавших отраслей получил возможность не только требовать уменьшения арендной платы на срок до года, но и отказаться от договора после 14 дней безуспешных переговоров.
Правда, такая возможность у арендаторов была только до 1 октября 2020 года. Те, кто ей воспользовался, могли не возмещать убытки за прекращение договора, а также упущенную выгоду. У арендодателей оставался только обеспечительный платеж.
При этом размер скидки никакими НПА не устанавливался. Чтобы отказаться от договора, арендатору достаточно было формально исполнить требование закона и без переговоров потребовать снижения платы (например, на 99,9%), замечает Павел Медянкин из ART DE LEX ART DE LEX × . Получив закономерный отказ, он мог воспользоваться правом на одностороннее расторжение договора, поясняет эксперт.
* – правила действуют в отношении «старых» договоров (см. карточку 1).
Послабления для арендаторов публичного имущества*
Арендаторы государственной и муниципальной недвижимости получили право требования продлить договоры аренды. Арендодатели при этом не могут им отказать и обязаны заключить допсоглашение.
Арендаторы земельных участков могут направить такую просьбу до 1 марта 2021 года и самостоятельно определить срок пролонгации, который не должен превышать срок действия договора (максимум – три года).
Арендаторы недвижимости других форм собственности, которые надлежаще исполняли свои обязанности, вправе потребовать подписания допсоглашения до конца 2020 года. Срок аренды в таком случае может быть продлен не более чем на год.
* – правила действуют в отношении «старых» договоров (см. карточку 1).
Специальные законы защищают по большей части арендаторов. Хотя бы немного сбалансировать интересы попытались на региональном уровне. Например, владельцам столичных ТЦ, снизившим арендную плату, обещали компенсировать налог на имущество и земельный налог.
Петербургские собственники недвижимости, которые пошли навстречу арендаторам, получили 50%-ную скидку по этим налогам.
Договориться или судиться
«Судебная практика применения «антиковидного» законодательства развивается, но менее активно, чем мы предполагали весной 2020 года», – признается советник Bryan Cave Leighton Paisner ALUMNI Partners × Инна Фирсова. С ней соглашается Медянкин, добавляя, что вопросы по большей части решались все же во время переговоров.
По его словам, на это отчасти повлияло тяжелое финансовое положение сторон, для которых судебные издержки были бы слишком обременительными. Многие контрагенты планировали сохранить отношения, поэтому не хотели судиться, добавляет юрист.
Арендодатели понимали, что спрос на рынке сократится, арендаторов станет меньше. Многие арендаторы знали о крупных кредитах собственников. Было выгоднее сохранить отношения, договориться и пойти навстречу, чем переносить спор в суд.
Александра Лобачева, юрист КА «Регионсервис»
Фирсова же считает, что на востребованность переговоров во многом повлияло принятие «антиковидных» норм: «Они изначально показали позицию государства (и потенциально судов) в случае возможных споров».
Арендодатели, понимая, что в целом потенциально складывается проарендаторская ситуация, охотнее соглашались на новые условия, чем в прошлые кризисы.
Инна Фирсова, советник Bryan Cave Leighton Paisner
Зачастую переговоры начинались с того, что арендаторы требовали снижения арендной платы примерно на 50%, говорит партнер АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры × Елена Гаврилина. Впрочем, итоговый размер скидки, по ее словам, зависел от целого ряда факторов. Например, мог ли арендатор требовать отсрочки либо уменьшения платы по специальному ФЗ, было ли предусмотрено договором его досрочное расторжение или изменение и т. д.
Используйте цифры
В переговорах хорошим аргументом будут банковские выписки со счетов. Они нагляднее всего покажут арендодателю, зачем его контрагенту понадобились льготы.
Активность и результативность переговоров зависели ещё от типа арендуемой недвижимости, замечает Фирсова. Владельцы торговых площадей в целом привычны к тому, что если дела арендатора идут плохо, то удержать его практически невозможно даже в обычное время. Поэтому они охотнее шли на переговоры, чем собственники офисов.
Но даже последние «под давлением обстоятельств и настроя законодательства» были вынуждены искать компромиссы, добавляет Фирсова.
Средний размер скидки вывести сложно, потому что информация об этом, как правило, закрытая. По наблюдениям Медянкина, самая распространенная цифра, которая встречалась в открытых источниках, – это 30% от первоначального размера арендной платы.
средняя скидка для арендатора
В любом случае договориться, судя во всему, и правда получилось у большинства. Как минимум компаниям из наиболее пострадавших отраслей это точно удалось. По словам члена Центральной ревизионной комиссии Общероссийского народного фронта Азата Газизова, не более 10% из них воспользовались льготным отказом от договора.
По большей части это были небольшие арендаторы, которые и так готовились прекратить работу.
Тем не менее некоторые переговоры все же заканчивались процессами.
В большинстве случаев инициаторами судебных споров выступали арендодатели, которые пытались взыскать задолженность по арендным платежам. Требования же арендаторов о снижении арендной платы или расторжении договора зачастую появлялись во встречных исках.
Евгений Зубков, адвокат практики разрешения споров юрфирмы «Инфралекс» Инфралекс ×
По таким делам суды, как правило, руководствовались не общими нормами ГК, а специальным законодательством, говорит Юрий Водопьянов из юрфирмы «Содружество Земельных Юристов» Land Law Firm × . Но о сложившейся практике в этой сфере говорить пока рано, потому что многие дела прошли только первую инстанцию.
Скидка по суду: реально ли это
«Проарендаторских» решений на сегодня не так много, замечает Алексей Панюшкин из КА Регионсервис Регионсервис × . По его словам, суды зачастую отказываются снижать арендную плату, указывая, что соглашения об этом стороны не достигли, а давать скидку – это право, а не обязанность арендодателя.
Так, в деле № А40-113543/2020 суд отказался предоставить дисконт магазину «Республика», который арендовал помещение за 1,1 млн руб. АСГМ установил, что арендодатель не уклонялся от подписания допсоглашения о скидке, стороны просто не смогли согласовать ее размер, поэтому оснований для уменьшения арендной платы по суду нет, решил суд и взыскал с «Республики» задолженность за три месяца в полном объеме.
Впрочем, некоторым арендаторам все же удается добиться скидки по суду. В одном деле АС Кировской области уменьшил арендную плату за два «карантинных» месяца в 10 раз (начальная цена – примерно 60 000 руб.). Суд посчитал такую скидку справедливой, поскольку детскому центру развития, который ИП Ирина Сычева открыла в арендуемом помещении, пришлось полностью приостановить свою деятельность (№ А28-4815/2020).
В другом споре суд тоже снизил размер арендной платы, но дисконт был значительно меньше – всего 16,7% (с 180 000 руб. до 150 000 руб.). АСГМ учел, что кафе ИП Софии Надрышиной могло работать на вынос (№ А40-138178/2020).
Признание одностороннего отказа
В случае же с односторонним отказом от договора суды довольно последовательно указывают, что такое право у арендатора появляется только после неудачных переговоров о скидке, говорит Фирсова.
Подтвердить в суде свой отказ от договора получилось у ИП Александра Муравьева (дело № А82-7679/2020). Его кафе было вынуждено приостановить свою работу. Муравьев попросил временно обнулить арендную плату, а в случае несогласия расценить его письмо как односторонний отказ от договора. Арендодатели – два ИП – согласились на скидку в 50% за апрель, но Муравьева это не устроило. Когда дело дошло до суда, АС Ярославской области признал, что, согласно переписке, стороны не согласовали скидку, поэтому Муравьев мог отказаться от аренды.
При этом суд в расторжении договора отказал, посчитав его расторгнутым с момента уведомления об одностороннем отказе.
Иным образом сложилась история в деле № А40-130798/2020. АСГМ установил, что ООО «Лав Компани» не просило снизить размер арендной платы, а сразу отказалось от договора. Более того, на момент уведомления об отказе, 27 марта 2020 года, деятельность арендатора не относилась к числу наиболее пострадавших. Он поменял ОКВЭД на «пострадавший» 5 июня.
Таким образом, у «Лав Компани» не было права на одностороннее расторжение договора, подчеркнула первая инстанция.
Арендные каникулы из-за коронавируса: как бизнесу получить отсрочку платежей
Этот материал уже неактуален. Перечисленные меры поддержки бизнеса действовали только в 2020 году, а сейчас не работают. В конце 2021 года работают другие программы:
- субсидии на работников;
- льготные кредиты под 3%.
Екатерина Мирошкина
Из-за коронавируса, самоизоляции людей и введения ограничений для бизнеса многие арендаторы не могут платить за свои офисы, торговые площади, склады и выставочные залы. Государство решило предоставить пострадавшим отраслям специальную меру поддержки — так называемые арендные каникулы. Это период, когда можно законно не вносить арендную плату по договору, даже если помещением владеет не государственная, а частная компания.
Каникулы не освобождают от платежей насовсем, а позволяют временно их не вносить. Когда кризис закончится и все ограничения снимут, придется частями возвращать накопившиеся долги. Но на время ограничений это поможет сохранить права на помещение и не потерять деньги.
Вот как использовать арендные каникулы и что будет, когда они закончатся.
Что такое арендные каникулы
Эта формулировка используется в разных значениях. Например, до коронавируса так называли период, когда арендатор после заключения договора мог не вносить платежи за время переезда или пока не обоснуется на новом месте.
Из-за пандемии арендные каникулы были введены на федеральном уровне — постановлением правительства. Это отсрочка для арендаторов на условиях, которые устанавливает государство, — они для всех общие. И соблюдать их тоже должны все стороны, даже если изначально в договоре или гражданском кодексе написано что-то другое.
Арендные каникулы — это одна из мер господдержки. Но бюджет не оплачивает ее напрямую арендатору или арендодателю. Государство только регулирует эту сферу, дает послабления, но денег именно по этой программе никому не выделяет.
Арендную плату можно снизить или не вносить и другими законными способами. В этом разборе — только о тех каникулах, что предусмотрены постановлением правительства № 439 от 3 апреля 2020 года и касаются арендаторов коммерческой недвижимости, принадлежащей частным владельцам. То есть тех арендаторов, каких большинство.
Кто может использовать арендные каникулы
Отсрочка арендной платы предусмотрена только для арендаторов коммерческой недвижимости. То есть арендатор офиса, магазина или склада может получить отсрочку на основании постановления правительства. А те, кто снимает квартиру, не могут ссылаться на эту норму.
Чтобы можно было не платить за аренду, должны совпасть такие условия:
- Арендатор — это компания или ИП из пострадавших отраслей экономики.
- Арендуемое имущество — нежилое помещение, в том числе федеральное, муниципальное или частное. Жилье не подходит.
- Договор аренды заключен до того, как в регионе введен режим повышенной готовности: для Москвы — до 5 марта, для Перми — до 15 марта, для Томска — до 18 марта.
- Арендатор на самом деле пострадал или может пострадать из-за коронавирусных ограничений. То есть он действует добросовестно, а не просто использует льготу, чтобы не платить.
Например, компания арендует магазин в торговом центре — его используют для розничной продажи дверей. Из-за режима повышенной готовности розничную торговлю с посещением магазинов запретили, а торговые центры закрыли. Компания не может работать, но должна платить за аренду. Она может использовать арендные каникулы, чтобы получить отсрочку.
Даже если арендодатель против, постановление правительства — более надежный аргумент в переговорах, чем просто партнерские отношения. А в суде это и вовсе будет убойный аргумент: тут налицо добросовестность и реальный ущерб.
Та же компания может арендовать склад в промзоне для хранения дверей. При этом их продают через сайт: дистанционная торговля с доставкой разрешена даже во время режима повышенной готовности. Арендодатель видит, что на складе постоянно загружаются машины, там работают кладовщики, приезжают грузовики для разгрузки товара, выписываются пропуска для въезда и выезда. А еще фирма завезла на склад антисептик и активно им торгует оптом.
Той же компании могут отказать в арендных каникулах в отношении склада, потому что тут есть вопросы по поводу добросовестности при запросе отсрочки. Даже если остальные условия соблюдаются, право на каникулы под вопросом.
Других условий для арендных каникул нет. И устанавливать их арендодатель не может. Например, малым или средним бизнесом быть необязательно, хотя для других мер поддержки это требование должно соблюдаться.