Мои соседи по даче не размежевали участок, не платят взносы за вывоз мусора и даже не показываются. Я думал, что владельцев вообще нет, и попросил администрацию района выделить мне эту землю через аукцион. Но выяснилось, что ее уже выделили в 1993 году некой гражданке.
Я нашел ее, а она заявила, что продала этот участок 15 лет назад.
Подскажите, неужели право собственности на землю не предполагает никаких обязанностей? Хотя бы минимальных, например косить сухостой? Можно ли как-то найти соседа или лишить его собственности?
Найти сам не могу: ни Росреестр, ни сельсовет, ни районная администрация не знают собственника и говорят, что не обязаны знать.
Странно: если за квартиру не платить, то быстро выселяют. А тут получается схожая ситуация без срока давности. Вдруг хозяина вообще нет: например, он умер, а наследников нет?
Что вообще в такой ситуации можно сделать?
Безусловно, у собственника земельного участка есть обязанности и есть ответственность. И перечень обязанностей и виды ответственности четко определены. Объясню, что вы можете сделать в такой ситуации и что вообще должен знать о своих обязанностях собственник участка земли.
Дмитрий Корнев
Права и обязанности собственника
Любое право собственности состоит из трех элементов.
Право владения — это право физического, материального контроля над объектом собственности. То есть вы, как владелец земли, можете ее огородить и никого туда не пускать, а как владелец дорогой картины — спрятать и никому не показывать.
Право пользования — это право использовать свое имущество любым способом, который не запрещен законом, в том числе и извлекать выгоду из пользования. Например, сдавать в аренду квартиру, как ее владелец, или отдавать картину для экспонирования в галерею и получать с этого деньги.
Право распоряжения — право распоряжаться своей вещью так, как хотите вы: дарить, продавать, делить, завещать, отдавать в залог и так далее.
Кроме прав у собственника есть еще и бремя содержания — это совокупность обязанностей собственника, которые накладываются на него законом. Собственник обязан:
- Поддерживать безопасность и пригодность имущества к использованию. Имущество не должно представлять опасность для окружающих. Например, если есть аварийное здание, которое может рухнуть на соседский участок, собственник должен принять меры, чтобы предотвратить это.
- Использовать участок по назначению. То есть на участке под пашню нельзя строить дом.
- Не допускать неиспользование, то есть запустение.
- Платить за содержание имущества, например за услуги ЖКХ.
- Платить налоги, например земельный налог.
- Регистрировать имущество, например ставить на учет автомобиль.
- Страховать риски владения имуществом, например оформлять полис ОСАГО.
Вас в этом списке интересует третий пункт. Существует несколько вариантов возможного развития событий.
Теоретически неиспользуемый участок могут изъять
Закон прямо говорит: если участок для ведения сельского хозяйства, индивидуального жилищного или иного строительства не используется по назначению более трех лет, его можно изъять у собственника.
Более того, за это еще сначала оштрафуют. Штраф считается от кадастровой стоимости и будет не менее 20 000 рублей.
При этом в эти три года не входит время, которое нужно для освоения земельного участка. Это значит, что, если вы начали строить дом, но за три года не успели, — участок изымать нельзя. Обычно суды считают срок освоения равным двум годам.
То есть общий срок, в течение которого участок не используют, должен быть не менее пяти лет. Кроме того, сначала вас должны предупредить о нарушении. Потом оштрафовать за неисполнение требования об устранении нарушения. И только потом могут пойти в суд с требованием изъять.
Но судебная практика в основном связана с изъятием сельскохозяйственных участков, а не тех, что предоставлены для личного строительства.
Участок изымают только на основании решения местного органа самоуправления: мэрии, городской или поселковой администрации и так далее. Если собственник согласен, участок сразу уходит на публичные торги. Если не согласен, решение может принять только суд по иску местной администрации.
После того как суд принял решение, через шесть месяцев участок продается с публичных торгов. Средства от продажи идут бывшему собственнику за вычетом расходов на процедуру изъятия. Цену продажи определяет независимая оценка.
Вообще, это норма новая, ввели ее только в 2018 году, и сейчас ей всех пугают. Рабочей, устоявшейся судебной практики пока нет. И, судя по всему, чиновникам не очень хочется этим заниматься. Потому что изъятие и реализация — это долгая и сложная процедура, а выгоды никакой.
Возможно, на тот момент, когда вы обращались в администрацию, новая норма закона еще не действовала, поэтому вам отказали в помощи.
Еще участок можно изъять, если он используется, но не по назначению или с нарушением закона. Например, владелец строит дом на сельскохозяйственной земле или устроил свалку, что плохо влияет на экологию и запрещено законом. За это тоже сначала штрафуют, и только потом участок изымают, если проблему не устранили.
Таким образом, вы напрямую не можете повлиять на изъятие участка у собственника. Есть только вариант предложить администрации изъять его или обратиться в суд. Насколько они в этом заинтересованы — сказать сложно.
Что такое приобретение права на бесхозяйные вещи
Существует такая форма перехода права собственности, как приобретение права собственности на вещь, у которой нет хозяина, — бесхозяйную вещь. Тут есть варианты: собственника нет, он неизвестен или он отказался от прав.
Земельные участки — это тоже вещи, так что на них это тоже распространяется. Но для земли работает только один из вариантов: бесхозной можно признать землю, от прав на которую отказался владелец.
Остальные варианты не подходят. У земли всегда есть собственник. Если собственника — неважно, физического или юридического лица — нет, значит, собственник — Российская Федерация, или регион, или муниципалитет.
То, что собственник неизвестен, тоже не основание признавать землю бесхозной. Если право на земельный участок когда-то возникло, оно должно быть зарегистрировано в установленном порядке. Если право не зарегистрировано, его вообще нет, потому что право собственности возникает с момента его регистрации.
Если нет доказательств отказа бывшего собственника от прав признать именно землю бесхозяйной — ничего не выйдет. Строение можно признать бесхозяйным, а землю — нет.
Другое дело, если бы у вас были такие доказательства. По заявлению местных органов власти участок должны были бы поставить на учет, как бесхозяйный, а через год по исковому заявлению могли бы признать его муниципальной собственностью и выставить на торги.
Как найти собственника участка
Судя по тому, что участок выделен давно, я вообще не уверен, что он выделен на основании права собственности. Возможно, он был выделен на основании права пожизненного наследуемого владения, которое надо было переоформлять, но его не переоформили. Если сведений в Росреестре об этом нет, значит, его не переоформили.
Это сложный вопрос, и в этой статье я не буду в него углубляться.
Если земельный участок все же в собственности и поставлен на кадастровый учет, проще всего его найти на публичной кадастровой карте. Если не знаете номер, найдите свой участок на карте и посмотрите соседние. Когда обнаружите нужный, запишите его кадастровый номер.
Если номера нет, достаточно адреса участка.
По кадастровому номеру или адресу участка можно обратиться в любой МФЦ, в котором оказывают услуги Росреестра, за выпиской по земельному участку. Там должен быть указан собственник. Росреестр не может отказать, если вы подали официальный запрос: они должны или дать сведения, или указать, что сведения о собственнике в реестре не зарегистрированы.
Судя по тому, что предыдущий владелец продавал участок по договору купли-продажи, а переход права собственности у нас регистрируется, участок должен быть на кадастровом учете. Система регистрации прав действует около 20 лет. Если участок продан больше чем 20 лет назад, сведений о нем может и не быть.
Что делать? 21.11.17
Если в Росреестре сведений нет, значит, нужно обращаться за архивными документами в местную администрацию. До того как стали вести единый реестр, учет вели именно они. Можете приложить к заявлению копию публичной карты и обвести интересующий вас участок маркером.
При этом я допускаю, что, если земля находится в небольшом сельском поселении, за 20 лет администрация могла потерять все архивы и не хочет в этом сознаваться. Там будут пытаться переложить все на Росреестр, у которого нет документов за тот срок. В этом случае вряд ли удастся найти собственника.
На мой взгляд, в вашем случае шанс на успех — это или если местная администрация захочет изъять землю, или если вы лично найдете собственника и предложите купить у него участок. Сами вы не можете инициировать процедуру изъятия земли, но можете замучить письмами местную администрацию и прокуратуру с требованием изъять участок. Напишите, что он заброшен, не используется десятилетиями, что сухостой представляет пожарную опасность, неосвоение участка мешает развитию поселения и вообще есть желающие его выкупить.
Что делать? 12.03.19
Никаких гарантий, что это подействует, нет, но попробовать можно.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Что делать, если купил недвижимость, а саму землю не покупал?
Собственник помещения в нежилом здании может быть понужден к заключению только договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Разбираемся в деталях с экспертом службы Правового консалтинга ГАРАНТ Иваном Сухарниковым.
Исходная ситуация
Человек приобрел нежилое помещение (офис). При этом земельный участок (долю) он не покупал. Обязан ли собственник выкупить долю земельного участка пропорционально находящемуся на земельном участке нежилому помещению?
Ответ
1. Статьей 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законом. Для развития этого принципа принят ряд конкретных положений, ограничивающих допустимость раздельного оборота земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости, а также обеспечивающих соединение прав на эти объекты за одним собственником (ст. 35 ЗК РФ, ст.
52 ГК РФ).
Так, в соответствии с нормами чч. 1, 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком.
Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
В силу пп. 1, 2 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
В силу прямого указания п. 1 ст. 130 ГК РФ нежилые помещения признаются недвижимым имуществом и, соответственно, продаются по правилам, предусмотренным параграфом 7 гл. 30 ГК РФ, в котором находится в том числе и упомянутая выше ст.
552 ГК РФ.
В пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» говорится о том, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, должны регулироваться нормами законодательства, применяющимися к сходным отношениям, например, ст. 249, 289, 290 ГК РФ.
На основании этого собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, которая автоматически переходит к новому собственнику такого помещения при его купле-продаже (смотрите также п. 5 постановления Пленума ВАС РФ N 64).
Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются недействительными как противоречащие закону (п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). В соответствии со ст.
135 ГК РФ, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. По ст. 271 ГК РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Приведем примеры из судебной практики.
Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 5 июля 2018 г. N 05АП-4147/18:
В пункте 11 постановления Пленума N 11 разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Указанный подход призван обеспечить баланс интересов всех заинтересованных лиц, поскольку позволяет восстановить права ущемленного лица, не причиняя несоразмерного вреда правам и законным интересам других лиц, которые являются собственниками объектов недвижимости на том же земельном участке.
Этот подход способствует стабильности гражданского оборота и следует законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта. Отказ в удовлетворении заявленных требований влечет нарушение принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта. Из вышеизложенного следует, что в силу закона у истца возникло право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено административное здание, в состав которого входят нежилые помещения, принадлежащее истцу на праве собственности.
Данный земельный участок имеет определенное функциональное назначение и предназначен для эксплуатации и обслуживания всего здания, частью которого являются нежилые помещения, принадлежащие истцу.
С учетом изложенного суд считает, что доля в праве на указанный земельный участок, принадлежащая заявителю, не обладает самостоятельной юридической судьбой, а следует судьбе принадлежащих ему нежилых помещений. Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15 мая 2015 г. N 07АП-3367/15:
При изложенных обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что у истца возникло право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:35:101051:6, установленным по делу фактическим обстоятельствам не противоречит. При этом суд первой инстанции правомерно отметил, что доля в праве на указанный земельный участок, принадлежащая истцу, не обладает самостоятельной юридической судьбой, а следует судьбе принадлежащих ему нежилых помещений, указанных в договоре купли-продажи от 25.08.2014.
2. Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, регламентированы ст. 39.20 ЗК РФ.
Так, согласно чч. 2, 3, 6-10 ст. 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.
В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанный договор аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.
Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1-4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок. Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2-4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них. Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2-4 настоящей статьи, должен быть соразмерен долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них.
Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.
В связи с изложенным полагаем, что собственник помещения в нежилом здании может быть понужден к заключению только договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.
3. Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, в число принципов земельного законодательства входит принцип платности землепользования. Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса, использование земли в Российской Федерации является платным.
Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст.
1109 ГК РФ. Обязательства из неосновательного обогащения — это всегда внедоговорные обязательства, независимо от того, носят ли они самостоятельный характер или являются сопутствующими по отношению к другому обязательству, в том числе и договорному.
Таким образом, собственник земельного участка вправе обратиться в судебные органы с исковым заявлением о взыскании неосновательного обогащения за использование земельного участка.
Еще немного судебной практики.
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 8 июня 2021 г. N Ф09-2338/21 по делу N А60-41130/2020:
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, в их взаимосвязи и совокупности, суды выявили, что учреждение первоначально стороной договора аренды земельного участка от 14.03.2006 N 4-899 не являлось, обязательства по договору у ответчика возникли с 01.01.2020 в связи с заключением дополнительного соглашения от 23.09.2020 к договору, между тем суды установили, что ответчик является владельцем объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0401047:30, указанные объекты переданы в оперативное управление ответчика, регистрация права оперативного управления осуществлена 02.07.2015, сведения о приобретении нежилых помещений у арендатора земельного участка отсутствуют.
- определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 марта 2009 г. N 2557/09;
- постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2021 г. N 17АП-16382/20 по делу N А50-16511/2020;
- решение Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 22 июля 2020 г. по делу N 2-78/2020;
- апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 15 декабря 2020 г. по делу N 33-6983/2020;
- апелляционное определение СК по гражданским делам Рязанского областного суда от 05 июля 2017 г. по делу N 33-1420/2017.
- покупка недвижимости
- гражданское право
- ГК РФ
- земельный участок
- судебная практика
Тема: Что делать, если новый владелец не ставит землю на учет
Что делать, если новый владелец не ставит землю на учет
Здравствуйте!
Подскажите пжл, коллеги, как быть в такой ситуации
Я как физлицо продала земельный участок из-за сноса строения. Договор купли-продажи оформлен, есть акт приема-передачи. Но покупатель на учет его себе не ставит. Так как ждет пока мой сосед продаст тоже участок.Мне начисляют земельный налог. Законно ли доначисление и есть ли возможность его отменить? ведь сделка фактически прошла, имущество передано
Поделиться с друзьями
13.11.2017, 13:30 #2
Модератор Регистрация 27.12.2003 Адрес Санкт-Петербург Сообщений 221,138
Госрегистрация перехода права собственности была? Пока её нет, нет и права собственности у нового владельца
13.11.2017, 14:19 #3
Клерк Регистрация 12.05.2014 Сообщений 473
то есть мне надо получить от нового владельца свидетельство/выписку о праве собственности на землю?
13.11.2017, 14:26 #4
Модератор Регистрация 27.12.2003 Адрес Санкт-Петербург Сообщений 221,138
AkulaPS, переход права собственности подлежат регистрации в Росреестре. Пока это не сделано, вы будете платить налог на землю. Если новый собственник уклоняется от регистрации, вы можете подать на него в суд и принудить это сделать
13.11.2017, 14:35 #5
Клерк Регистрация 12.05.2014 Сообщений 473
спасибо, а как можно доказать, что переход права собственности состоялся?
13.11.2017, 16:19 #6
правдоруб Регистрация 20.02.2008 Адрес Северный полюс Сообщений 29,731
Сообщение от AkulaPS
спасибо, а как можно доказать, что переход права собственности состоялся?
есть варианты?
у вас доказательство в руках
кто ищет, тот.
14.11.2017, 13:53 #7
ПаниКенгуриха
Сообщение от AkulaPS
спасибо, а как можно доказать, что переход права собственности состоялся?
Вам только что же объяснили, что переход права собственности происходит с момента государственной регистрации.
Если государственной регистрации не было, право собственности не перешло.
Ни на какой учет покупатель земельный участок не должен ставить.
У вас должен быть письменный договор с покупателем, и вместе с покупателем вы должны идти в Росреестр для регистрации договора. После подачи вами заявления и документов будет произведена регистрация перехода права собственности. Либо с договором и актом вы можете сходить сами, если покупатель выдаст вам нотариально заверенную доверенность
Если покупатель уклоняется от похода в Росреестр, пишите ему письмо о необходимости явки, даете срок (или конкретную дату), отсылаете ему заказным с уведомлением о вручении. Если письмо ему вручено, а в назначенный день покупатель не является, обращайтесь в суд
Есть бесхозный участок с разрушенным домом. Можно ли его оформить на себя?
Бесхозяйные участки с разрушенными домами встречаются преимущественно в сельской местности, абсолютно во всех деревнях и садоводческих некоммерческих товариществах (СНТ). У таких земельных участков, как правило, давно уже нет собственника, но могут быть желающие оформить бесхозный дом на себя. И это вполне законное желание. Есть несколько способов стать владельцем «заброшки».
Подробнее о каждом расскажу далее.
Почему люди перестают заниматься земельным участком и бросают свой дом?
- Умер собственник, а наследников не осталось, некому передать имущество;
- Сложности с продажей участка и, как следствие, переезд в мегаполис в поисках лучшей жизни и повышения комфорта;
- Умер собственник, но наследники попросту не захотели принимать по наследству маленький домик и участок
- Умер собственник, но наследники по тем или иным причинам пропустили срок и т.д.
В народе бесхозные участки с разрушенными домами называют «заброшками». А в законе под бесхозяйной вещью понимается вещь, у которой нет собственника, он неизвестен либо от которой собственник отказался (пункт 1 статьи 225 Гражданского кодекса РФ). В целом заброшенным зданием можно считать всякое здание, у которого нет собственника, или если о нем нет никакой информации.
Способы оформления «заброшки» в собственность
Как я уже упомянула выше — существует несколько способов оформить на себя бесхозный участок с домом:
- приобрести бесхозный участок у муниципалитета;
- открыть владеть в течение 15 лет и впоследствии стать полноправным собственником;
- найти собственника «заброшки» и выкупить участок с домом.
Далее расскажу подробнее о каждом из способов.
Способ 1. Приобретательная давность
Вопрос так называемого 15-летнего открытого владения раскрывается в статье 234 Гражданского кодекса РФ. Смысл этого относительно простого способа заключается в следующем: гражданин открыто может проживать в бесхозном доме. И если в течение 15 лет неожиданно не объявится владелец, то тогда новый владелец по закону имеет полное право стать формальным (юридическим) собственником недвижимости. Но здесь есть 3 принципиально важных момента, которые нужно учесть:
- Владеть бесхозным домом нужно добросовестно
Вовремя оплачивать все платежки, вкладываться в ремонт и строительство нового дома и т.д.
- Владеть бесхозным домом нужно открыто
То есть возможный будущий владелец не должен скрывать факта нахождения заброшенного имущества в его владении.
- Непрерывность владения бесхозным домом
Владеть и пользоваться бесхозным домом нужно на протяжении всего периода приобретательной давности, то есть 15 лет.
Стать законным владельцем бесхозного дома на основании приобретательной давности можно по решению суда. Но в суд можно обращаться только через 18 лет после начала владения имуществом (сюда необходимо прибавить 3-летний срок исковой давности). Если суд в итоге признает право собственности за новым собственником, последний сможет зарегистрировать право собственности в Росреестре и распоряжаться им как полноправный владелец.
Но нужно понимать, что в любой момент, как гром среди ясного неба, может появиться «старый» владелец дома и потребовать покинуть его. К тому же, этот способ подойдет, очевидно, очень терпеливым и состоятельным гражданам, поскольку данная процедура достаточно длительная и требует приличных финансовых вложений.
Способ 2. Розыск владельца «заброшки»
Установить собственник заброшенного дома не так-то просто. На это может уйти много времени и сил. Для начала необходимо обратиться к председателю СНТ и уточнить информацию о собственнике (вариант подходит для тех, кто собирается стать законным владельцем бесхозного дома, расположенного на территории садового товарищества). Если попытки оказались безуспешными, есть еще один способ:
- воспользоваться Интернетом и заказать выписку из ЕГРН. Если заброшенный дом стоит на учете, из выписки можно будет узнать о его владельце и о том, есть ли какие-либо обременения.
Если удалось найти владельца «заброшки», то следующим шагом станет передача дом по договору купли-продажи или иной гражданско-правовой сделке. Но в случае, если все предпринятые попытки не увенчались успехом, переходим к последнему способу.
Способ 3. Приобрести бесхозный участок у муниципалитета
Если бесхозный земельный участок под домом расположен в СНТ и не стоит на учете в ЕГРН, необходимо будет обращаться в местную Администрацию и писать два заявления:
- о постановке участка на учет
- о просьбе предоставить участок в собственность
Далее, к сожалению, необходимо будет подождать целый год — за это время может появиться владелец «заброшки». Если чудо не случится и собственник не объявится, местная администрация может обратиться в суд и признать право собственности за собой. А после перехода заброшенных домов в собственность администрации проводится аукцион.
Как правило, победителем аукциона становится тот участник, который предложил наибольшую цену предмета аукциона, и чей номер карточки был назван аукционистом последним.