Заключение договора ренты

Рента — это плата за капитал, имущество или землю, которые владелец отдает в пользование за деньги.

Чаще всего рентой называют доход, который получает владелец недвижимости. Получатель ренты передает недвижимость в собственность за регулярную плату или содержание, например уход, помощь с лечением, покупку продуктов.

Получателями ренты могут быть только физические лица, а плательщиком — кто угодно: физическое или юридическое лицо, муниципалитет или регион.

Когда заключают договор ренты

Договор ренты заключают, чтобы передать недвижимость или иное имущество в собственность другому человеку за возможность получать финансовую и бытовую помощь и не терять при этом права жить в квартире либо пользоваться другим имуществом — предметом ренты. Его можно заключить, только если человек — единоличный владелец имущества и оно не в залоге.

Собрали в одной таблице различия между способами передать имущество.

Рента	Аренда	Дарственная	Завещание
Переходит ли имущество в собственность плательщику	Да	Нет	Да	Да
Можно ли расторгнуть	Да	Да	Да, до передачи дара в собственность или если даритель пережил одаряемого	Наследник может отказаться от имущества
Особенности	После заключения договора ренты ее получатель может продолжать жить в своей квартире или пользоваться другим предметом ренты	У арендатора есть право пользования, но он не может распоряжаться имуществом	У одаряемого нет никаких встречных обязательств перед дарителем	Если наследник принял имущество, то отвечает по долгам умершего в пределах стоимости полученного имущества

Договор ренты часто привлекает тем, что имущество сразу переходит в собственность. Если у него есть срок — например, плательщик обязан перечислять деньги бывшему владельцу недвижимости до его смерти, — квартира может обойтись по цене ниже рыночной. Но это не всегда так.

В 90 лет Жанна Кальман заключила договор ренты с адвокатом Франсуа Раффре. По договору Раффре должен был выплачивать ей каждый месяц 2500 французских франков, а после смерти Кальман квартира отошла бы ему. Рыночная цена квартиры равнялась 10 годам выплат.

Адвокат надеялся сэкономить: ко дню выкупа Кальман было бы 100 лет.

Кальман же прожила еще 32 года, поэтому квартира досталась семье Раффре более чем втрое дороже. Сам адвокат не дожил до этого: он умер в 77 лет, в то время как Кальман было 120. Оставшиеся 2 года деньги выплачивала его вдова. «В жизни иногда бывают плохие сделки», — отметила Кальман.

Как заключить договор ренты

Чтобы заключить договор ренты, нужно согласовать размер и вид рентных платежей, составить договор и заверить его у нотариуса. Он же зарегистрирует переход прав собственности на имущество в Росреестре.

Согласовать размер и вид рентных платежей. Гражданским законодательством предусмотрено три вида ренты:

1. Постоянная рента. Выплачивается бессрочно. Если получатель умирает, права переходят к его наследникам.
2. Пожизненная рента. Выплачивается в течение жизни получателя.
3. Пожизненное содержание с иждивением. Плательщик обеспечивает потребности получателя ренты, иногда при этом платит определенную сумму.

Стороны сами решают, должен ли получатель сразу оплатить часть стоимости объекта ренты, и определяют размер выплат.

Составить договор. Все условия передачи имущества должны быть зафиксированы в договоре: это поможет сторонам защитить себя, если возникнет конфликтная ситуация.

Заверить договор у нотариуса. Договором ренты может заниматься только нотариус из того же округа, где расположено имущество.

Когда можно выкупить ренту

Выкуп ренты — способ погасить оставшуюся сумму одним платежом и больше не платить по договору регулярно.

Выкупить можно только постоянную ренту. Запретить выкуп ренты в договоре нельзя, но можно ограничить условия. Например, прописать, что нельзя выкупить ренту, пока жив получатель, или установить срок, скажем, в течение 15 лет.

Ренту выкупают по цене, которая прописана в договоре. Если в нем цена не установлена, то сумма выкупа — годовая рента, а если имущество было передано под выплату ренты бесплатно — его рыночная стоимость

Как расторгнуть договор ренты

Есть два способа расторгнуть договор ренты: по соглашению сторон и в одностороннем порядке, если, например, родственники не хотят платить ренту за умершего.

По соглашению сторон. Если и плательщик, и получатель хотят расторгнуть договор, нужно составить соглашение о расторжении договора. В нем указывают все условия, на которых прекращается договор ренты.

Соглашение нужно заверить у нотариуса.

В одностороннем порядке через суд. Любая из сторон может отказаться от исполнения договора постоянной ренты, если в нем это предусмотрено. Договор пожизненной ренты по своей инициативе может расторгнуть только получатель.

Для этого нужно отправить уведомление другой стороне по месту жительства с уведомлением о вручении.

Что важно запомнить

1. Рента — это доход, который регулярно получает владелец имущества, капитала или земли.
2. Чтобы передать капитал, имущество или землю в пользование другому человеку, заключают договор ренты.
3. Есть три вида ренты: постоянная, пожизненная и пожизненное содержание с иждивением.
4. Постоянную ренту можно выкупить по цене, которая прописана в договоре.
5. Можно расторгнуть договор ренты по соглашению сторон, а договор пожизненной ренты получатель может в одностороннем порядке расторгнуть через суд.

Договор ренты: как стать владельцем квартиры, не покупая ее

Договор ренты — это соглашение, по которому владелец квартиры передает недвижимость физическому лицу или компании в обмен на систематические выплаты либо пожизненное содержание. Этот способ подходит для пожилых людей, у которых нет родственников и финансовой поддержки, покрывающей коммунальные платежи и основные потребности. В идеале человек получит стабильный предсказуемый доход, ничего не теряя при жизни.

Часто заключают договор постоянной ренты: собственник квартиры или другого имущества передает его в обмен на обязательство периодически выплачивать определенную сумму денег. Можно подписать соглашение на предоставление вещей или услуг, которые покроют необходимые суммы — не меньше ежемесячного прожиточного минимума. Договор не ограничен по срокам, но может быть расторгнут, если его условия не соблюдаются.

Договор ренты зачастую выбирают одинокие престарелые люди (Фото: Andrea Piacquadio/Pexels)

Договор ренты с пожизненным содержанием

Допустим, пожилая женщина не может себя обеспечивать, у нее нет родственников, но есть квартира. Часто в силу возраста она не готова ее сдавать и переезжать в квартиру, аренда которой обойдется дешевле. Тогда она может передать недвижимость в собственность другому человеку, но он полноценно вступит в права только после смерти хозяйки. Оплата производится деньгами — не вещами и не услугами. То есть, заключая договор пожизненной ренты, плательщик обязуется содержать пенсионерку до конца ее жизни, при этом уже может жить в квартире, оплачивая ее будто в рассрочку.

Ренту нельзя передавать по уступке третьему лицу.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Вместо ежемесячных платежей будущий полноправный владелец квартиры должен ухаживать за нынешним. В отличие от пожизненного содержания иждивение предполагает не только денежную выплату, но и покупку еды, одежды, лекарств и вещей, а также поддержку здоровья и помощь с бытовыми делами — лично или путем оплаты услуг профессионалов. Суммы, которые тратятся каждый месяц на содержание получателя ренты, должны быть не меньше двух прожиточных минимумов.

При этом и владелец недвижимости, и осуществляющий уход, как правило, живут вместе.

Договор пожизненного содержания с иждивением должен гарантировать помощь (Фото: Andrea Piacquadio/Pexels)

Как заключить и расторгнуть договор ренты

Договор ренты необходимо зарегистрировать у нотариуса, иначе он будет признан недействительным (ст. 584 ГК РФ). Специалист должен удостовериться, что участники соглашения отдают себе отчет в принятом решении, проверить подлинность документов (в случае если плательщик — юрлицо, убедиться, что деятельность соответствует его Уставу).

ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора ренты по общим для всех соглашений критериям. Например, если владелец квартиры признан недееспособным или подписал документы под угрозой. Однако есть возможность прекращения договоренностей по специфическим причинам. Закон позволяет разорвать соглашение, если выплаты просрочены на год и более, а также когда плательщик не исполняет обязательств или признан банкротом.

Особенно важно прописать в договоре все нюансы и другие возможные причины отмены ренты; требования о ее прекращении и возмещении убытков будут рассматриваться в суде.

Плюсы договора ренты

Получателю ренты выгодно заключение такого договора. Особенно если у него есть еще одно жилье. Вместо сдачи внаем со сменой арендодателей и несением ответственности за имущество он обеспечит себе безбедную старость с гарантией ежемесячных выплат. Договор гарантируется залогом — передаваемым имуществом.

Финансовое обеспечение сохраняется, даже если жилье станет непригодным для проживания.

Плательщик также остается в выигрыше: с учетом стоимости недвижимости он получит квартиру или дом с меньшими затратами. Рантье не сможет расторгнуть договор, если его условия соблюдаются. К тому же вариант с проживанием и иждивением дешевле, чем снимать квартиру.

Минусы договора ренты

Договор ренты отличается неопределенностью сроков долга. До момента смерти пожилого человека стать полноправным владельцем квартиры невозможно. Кроме того, плательщик берет на себя все расходы на нотариуса, по заключению договора и получению справок.

Владелец квартиры, в свою очередь, может стать жертвой мошенников. Нередки случаи, когда рантье старались сжить со свету, чтобы меньше платить и скорее заполучить его имущество.

Мошенники встречаются и среди людей в возрасте (Фото: Pexels)

Как оформить договор ренты

Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству.

Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.

Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.

Учитывайте все возможные нюансы при подписании договора ренты (Фото: Mari Helen/Unsplash)

Комментарий эксперта

Интервью с Еленой Федоровой, юристом в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— Что важно знать рентодателю?

— Судебные тяжбы по договорам пожизненного содержания (ренты) не редкость. Интересен случай, когда спор между наследником и рентодателем тянулся 15 лет. Пожилой человек оформил завещание на одну соседку, а потом договор ренты на другую. Дамы не общались, одна носила продукты, вторая делала уколы и возмещала коммуналку, обе рассчитывали на квартиру.

Спор инициировала наследница по завещанию в связи со смертью пожилой дамы, оплатила услуги юристов, экспертизы и проиграла.

Основа таких споров — установление способности рентополучателя осознавать действия и руководить ими.

— На что обратить внимание при заключении договора?

— Для оформления соглашения запросите у рентополучателя справку из психоневрологического диспансера с освидетельствованием, а при необходимости и наркодиспансера. Расспросите о симптомах деменции.

С недавних пор при совершении действия нотариус вправе использовать средства видеофиксации в порядке, установленном Федеральной палатой.

Согласно порядку, «материалами видеофиксации признаются любые фото-, видео- и аудиоматериалы, полученные при использовании средств видеофиксации при совершении нотариального действия». Такая фиксация может быть использована в качестве доказательства в суде.

— Как обезопасить себя на будущее: собирать чеки покупок для иждивенца, заказывать товары на его адрес, сохранять билеты, счета и подтверждения перевода денег?

— Нужно неукоснительно соблюдать условия заключенного договора, а подтверждения его исполнения хранить.

— Что необходимо учесть рентополучателю?

— Необходимо досконально проговорить и обстоятельно зафиксировать размер содержания, возможность его индексации, расходы на приобретение продуктов, одежды, лекарств, ремонт жилого помещения.

Учтите, что при совместном проживании вы можете не ужиться в силу характера, при этом условия договора будут соблюдаться, но психологический климат окажется невыносим. Основанием же для расторжения соглашения в суде испорченные взаимоотношения не являются.

Предусмотрите раздельное проживание и невозможность переселения из квартиры.

Договор ренты

Эта статья описывает ситуацию применительно лишь к одному региону, возможно, нарушая при этом правило о взвешенности изложения.

Вы можете помочь Википедии, добавив информацию для других стран и регионов.
У этого термина существуют и другие значения, см. Рента (значения).

Догово́р ре́нты — соглашение, в соответствии с которым одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму (рентные платежи) либо предоставлять средства на его содержание в иной форме ( оплата коммунальных услуг, покупка продуктов, социально-бытовой уход и др.) [1] .

• 1 Договор ренты в России
  • 1.1 История
  • 1.2 Разновидности договора ренты
  • 1.3 Стороны договора
  • 1.4 Предмет договора
  • 1.5 Рентные платежи
  • 1.6 Срок договора
  • 1.7 Форма договора
  • 1.8 Существенные условия договора
  • 1.9 Защита интересов рентного кредитора
  • 1.10 Риски

  Договор ренты в России [ править | править код ]

  В настоящее время в России нормативно-правовое регулирование договора ренты осуществляется общими, а отдельные разновидности договора — специальными нормами о ренте, закреплёнными в Гражданском кодексе.

  По своему характеру договор ренты является возмездным, реальным и односторонне обязывающим.

  История [ править | править код ]

  Именно с вступлением в силу второй части Гражданского кодекса в 1996 году договор ренты получил подробную регламентацию. Таким образом, для российского законодательства конца 90-х годов XX века институт ренты являлся относительно новым. Он отсутствовал в дореволюционном гражданском праве, хотя и был известен российской цивилистике. Так, отечественный учёный-правовед К. П. Победоносцев утверждал [2] :

  Наше законодательство не имеет особого разряда для договора ренты и не упоминает о нём. Однако, по общему правилу статей 1528 и 1530 Свода законов гражданских, возможно и у нас заключение подобного договора, — впрочем, едва ли по отношению к недвижимому имению.

  Попытка законодательного закрепления института ренты имела место в 1913 году в проекте главы XIX Гражданского уложения, которая называлась «Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание». Статья 1100 проекта содержала определение договора о пожизненном доходе (ренте) и договора о пожизненном содержании как его разновидности. Договор постоянной ренты, известный современному законодательству, не упоминался [3] .

  В Гражданском кодексе РСФСР 1922 года договорная модель, подобная ренте, отсутствовала, поскольку советская идеология исключала соответствующие отношения, определяя их как ростовщические. Вместе с тем в период НЭПа были зафиксированы многочисленные случаи продажи жилых домов при условии предоставления продавцу пожизненного содержания. Такие сделки, как правило, признавались судами недействительными [4] . Однако из этой практики допускались исключения в случаях, когда признание такой сделки недействительной могло нанести вред более слабой стороне, то есть продавцу [5] .

  В условиях социально-экономической ситуации, сложившейся в годы и после окончания Великой Отечественной войны, советский законодатель вновь столкнулся с необходимостью урегулирования рентных отношений. Гражданский кодекс РСФСР 1964 года узаконил возможность заключения договора ренты, но при этом существенно ограничил её. Так, продажа индивидуального жилого дома с условием пожизненного содержания продавца допускалась, если в роли иждивенца выступало нетрудоспособное лицо [6] .

  Разновидности договора ренты [ править | править код ]

  Различают следующие виды договора ренты:

  • Договор постоянной ренты
  • Договор пожизненной ренты
  • Договор пожизненного содержания с иждивением.

  Стороны договора [ править | править код ]

  Сторонами в договоре ренты являются получатель ренты — рентный кредитор и плательщик ренты — рентный должник.

  Рентный кредитор — лицо, передающее своё имущество в собственность другого лица (рентного должника) с целью получения дохода (ренты) в течение длительного периода времени. Получателем ренты могут выступать физические лица (по договору постоянной или пожизненной ренты, по договору пожизненного содержания с иждивением), а также некоммерческие организации (по договору постоянной ренты), если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности [7] . Коммерческие организации не могут быть получателями ренты, так как это противоречит самой сущности ренты, которая предполагает невовлеченность в создание дохода, получаемого ренте.

  Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты (например, пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан [8] — так называемый договор в пользу третьего лица [9] ).

  Рентный должник — лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу (рентному кредитору) доход (ренту) в течение длительного периода времени. В качестве плательщиков ренты могут выступать любые физические и юридические лица в соответствии с их правосубъектностью.

  Предмет договора [ править | править код ]

  Предметом договора ренты выступает только индивидуально-определённое имущество, находящееся на праве собственности, а именно: вещи — как движимые, так и недвижимые, наличные деньги и документарные ценные бумаги. Таким образом, не могут быть предметом договора ренты имущественные права, в том числе безналичные деньги и иные права требования, бездокументарные ценные бумаги, а также работа и услуги, информация, исключительные права и личные нематериальные блага.

  Особенности правового регулирования

  Различия в правовом режиме имущества, которое может быть предметом договора ренты, предопределяют особенности порядка его отчуждения под выплату ренты. Так, возмездное отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества потребует соблюдения норм о порядке передачи недвижимого имущества во исполнение договора продажи недвижимости [10] ; отчуждение под выплату ренты ценных бумаг потребует соблюдения предписаний о порядке передачи прав по ценной бумаге [11] и т. д.

  Рентные платежи [ править | править код ]

  По общему правилу, договор ренты является возмездным, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Иначе говоря, помимо рентных платежей, получатель ренты имеет право на встречное представление (плату) при передаче имущества под выплату ренты [12] . Если отчуждение имущества предполагается возмездным, то к соответствующей сделке субсидиарно применяются правила о договоре купле-продажи. В случае безвозмездного отчуждения имущества сторонам, кроме специальных правил о том или ином виде ренты, следует также руководствоваться нормами, регулирующими договор дарения [13] .

  В качестве рентных платежей могут выступать:

  • Деньги, либо эквивалентное по стоимости: предоставление вещей, выполнение работ или оказание услуг — в договоре постоянной ренты.
  • Только деньги — в договоре пожизненной ренты.
  • Деньги, либо иждивение, то есть содержание и уход: обеспечение жильем, питанием, одеждой, лекарствами и др. — в договоре пожизненного содержания с иждивением.

  Форма предоставления рентных платежей устанавливается соглашением сторон и может быть комбинированной (например, одна часть ренты выплачивается деньгами, а другая — предоставлением услуг).

  В целях защиты интересов рентного кредитора закон может определять минимальный размер постоянной [14] и пожизненной ренты [15] , а также минимальную стоимость общего объема содержания с иждивением [16] . Законом также предусмотрено обязательное увеличение размера ренты пропорционально увеличению величин прожиточного минимума [14] [15] [16] .

  Право на рентные платежи возникает у рентного кредитора только после передачи имущества под выплату ренты; с этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей у рентного должника. Таким образом, договор ренты относится к числу реальных.

  Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся, так как договор заключается на срок жизни получателя ренты или бессрочно, и подлежит систематическому исполнению. Поэтому закон устанавливает ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты.

  В случае просрочки выплаты рентных платежей плательщик ренты обязан уплатить получателю ренты проценты, размер которых определяется законом, либо договором [17] .

  Срок договора [ править | править код ]

  Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Постоянная рента устанавливается бессрочно.

  Форма договора [ править | править код ]

  Договор ренты должен быть заключён в письменной форме и удостоверен нотариусом. Если договор предусматривает отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, то он подлежит государственной регистрации [18] . Рентное обременение также должно быть зарегистрировано [19] [20] .

  Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, то он будет считаться недействительным (ничтожным) [21] . Если договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться незаключенным [22] , так как закон не содержит указания на его недействительность [18] .

  Существенные условия договора [ править | править код ]

  Существенные условия договора ренты зависят от его разновидности. Общим для всех видов договора ренты существенным условием является, во-первых, его предмет. Под выплату постоянной и пожизненной ренты может быть передано любое имущество, тогда как объектом договора пожизненного содержания с иждивением выступает исключительно недвижимое имущество.

  Во-вторых, к таким условиям относится обязанность рентного должника обеспечить интересы рентного кредитора. Таким образом законодатель стремится защитить интересы последнего.

  Защита интересов рентного кредитора [ править | править код ]

  Средства защиты интересов рентного кредитора различаются в зависимости от правового режима имущества.

  1. Если под выплату ренты передается движимое имущество, то в качестве таких средств могут использоваться [23] :
     • Способы обеспечения исполнения обязательств по уплате ренты: залог, задаток, неустойка, удержание, поручительство; либо
     • Страхование риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по выплате ренты в пользу рентного кредитора.
  2. Если под выплату ренты передается недвижимость, то в качестве обеспечительной меры применяется залог (ипотека). Таким образом, отчуждение обременённого рентой недвижимого имущества возможно только с согласия получателя рентных платежей как залогодержателя.

  Рентное обременение следует за имуществом и связывает лиц, в собственности которых побывало это имущество, субсидиарной ответственностью, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность.

  Неисполнение рентным должником обеспечительных условий договора, а также их утрата или ухудшение по обстоятельствам, за которые рентный кредитор не отвечает, даёт последнему право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

  Риски [ править | править код ]

  Договор ренты относится к числу алеаторных, то есть носящих рисковый характер. Он проявляется в том, что один из контрагентов может фактически получить встречное удовлетворение меньшего объема, чем сам предоставит, так как объем рентных платежей является неопределенным ввиду неопределённости же срока выплаты ренты.

  Риск случайной гибели или повреждения имущества при этом рассматривается с точки зрения прекращения или продолжения обязательств по выплате рентных платежей. В договоре постоянной ренты риск несёт рентный должник, если он получил имущество под выплату ренты безвозмездно; в случае гибели или повреждения имущества он не освобождается от обязанности по уплате рентных платежей. Если договор ренты был заключён на возмездных началах, то при случайной гибели имущества рентный должник может потребовать расторжения договора или изменения его условий.

  В договоре пожизненной ренты риск не зависит от того, было имущество отчуждено возмездно или безвозмездно.

  Договор пожизненного содержания на Украине [ править | править код ]

  В украинском законодательстве для договора пожизненной ренты используется термин “Договор пожизненного содержания”. Договор пожизненного содержания является разновидностью договора отчуждения имущества, который предусматривает, что одна сторона (отчуждатель) передает второй стороне (приобретателю) в собственность жилой дом, квартиру или их часть, другое недвижимое или движимое имущество, имеющее значительную ценность, взамен чего приобретатель обязуется обеспечивать отчуждателя содержанием и (или) уходом пожизненно (статья 744 Гражданского кодекса Украины [24] ).

  Договор пожизненного содержания (ухода) является альтернативой договору купли — продажи в тех случаях, когда лицо при жизни намерено, но при определенных условиях, распорядиться имуществом, принадлежащим ему по праву собственности. Также этот договор может рассматриваться как альтернатива наследственному договору или договору дарения. В то же время, правовые последствия заключения таких договоров существенно отличаются.

  Договор ренты в Европе [ править | править код ]

  Этот раздел не завершён.
  Вы поможете проекту, исправив и дополнив его.

  В европейском законодательстве договор ренты известен со времён средневековья. Причиной возникновения и развития рентных отношений в Европе, по мнению французского цивилиста Л. Ж. Морандьера, стала, во-первых, бедность, а во-вторых — запрет как светскими, так и церковными властями процентных займов, которые были объявлены ростовщичеством.

  Это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить её, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту. Собственник, желавший продать своё недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который бы согласился уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было [25] .

  Литература [ править | править код ]

  • Гражданский кодекс РФ
  • ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ (с изм. и доп.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594, Российская газета, 30.07.1997, N 145.
  • Алексеев С. С. Гражданское право. — М.: Проспект, 2012. — 536 с. — ISBN 978-5-392-03276-1.
  • Сергеев А. П. Гражданское право. В 3-х тт. Т. 2. — М.: РГ-Пресс, 2012. — 880 с. — ISBN 978-5-9988-0067-2.
  • Суханов Е. А. Гражданское право. В 4-х тт. Т. 3: Общая часть. — М.: Волтерс Клувер, 2008. — 800 с. — ISBN 978-5-466-00100-6, ISBN 978-5-466-00100-7 (ошибоч.) .

  Примечания [ править | править код ]

  1. ↑ ст. 583 ГК РФ
  2. ↑Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Ч. 3. Договоры и обязательстваАрхивная копия от 4 марта 2016 на Wayback Machine. — М.: Статут, 2003. — С. 341. — («Классика российской цивилистики»). — ISBN 5-8354-0150-7
  3. ↑Герценберг В. Э., Перетерский И. С. Обязательственное право. Книга V Гражданского уложения. Проект, внесённый 14 октября 1913 года в Государственную Думу. — СПб., 1914. — С. 199—201.
  4. ↑ Гражданский кодекс с постатейно систематизированными материалами. — М., 1928. — С. 647.
  5. ↑ Гражданский кодекс с постатейно систематизированными материалами. — М., 1928. — С. 648.
  6. ↑ ст. 253—254 ГК РСФСР 1964 года
  7. ↑ ст. 589 ГК РФ
  8. ↑ п. 1, 2 ст. 596 ГК РФ
  9. ↑ ст. 430 ГК РФ
  10. ↑ ст. 556 ГК РФ
  11. ↑ ст. 146 ГК РФ
  12. ↑ п. 1 ст. 585 ГК РФ
  13. ↑ п. 2 ст. 585 ГК РФ
  14. ↑ 12 п. 2 ст. 590 ГК РФ
  15. ↑ 12 п. 2 ст. 597 ГК РФ
  16. ↑ 12 п. 2 ст. 602 ГК РФ
  17. ↑ ст. 588 ГК РФ
  18. ↑ 12 ст. 584 ГК РФ
  19. ↑ п. 1 ст. 586 ГК РФ
  20. ↑ п. 6 ст. 12 ФЗ-122
  21. ↑ п. 1 ст. 165 ГК РФ
  22. ↑ п. 3 ст. 433 ГК РФ
  23. ↑ ст. 587 ГК РФ
  24. ↑Цивільний кодекс України(укр.), Законодавство України. Архивировано 14 октября 2018 года.Дата обращения: 31 октября 2018.
  25. ↑Морандьер Л. Ж. Гражданское право Франции. Книга 1. — М., 1961. — С. 253—254.

  Ссылки [ править | править код ]

  • купли-продажи
    • розничной
    • поставки
    • поставки для ГМН
    • контрактации
    • энергоснабжения
    • продажи недвижимости
    • продажи предприятия
    • постоянной
    • пожизненной
    • пожизненного содержания с иждивением

    Договор постоянной ренты

    Эта статья описывает ситуацию применительно лишь к одному региону (Россия), возможно, нарушая при этом правило о взвешенности изложения.

    Вы можете помочь Википедии, добавив информацию для других стран и регионов.
    У этого термина существуют и другие значения, см. Рента (значения).

    Основная статья: Договор ренты

    Догово́р постоя́нной ре́нты — соглашение, в соответствии с которым получатель ренты передает принадлежащее ему имущество в собственность плательщика ренты, а тот в свою очередь обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму, при этом срок действия договора не ограничен каким-либо периодом времени [1] .

    • 1 Предмет и существенные условия договора
    • 2 Стороны договора
    • 3 Прекращение договора
      • 3.1 Выкуп ренты

      Предмет и существенные условия договора [ править | править код ]

      Предметом договора постоянной ренты может быть, как движимое, так и недвижимое имущество [1] . Рентные платежи устанавливаются, как правило, в денежной форме, однако допускается выплата ренты путём предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты [2] . Не исключается установление и смешанной формы ренты, сочетающей в себе выплату денег и предоставление содержания в натуре.

      Существенными условиями договора являются размеры рентных платежей. Размер рентных платежей устанавливается по соглашению сторон, но не должен быть менее одной величины прожиточного минимума в расчёте на месяц [3] — в этом случае он подлежит индексированию с учётом повышения этой величины. Срок выплаты рентных платежей устанавливается без ограничения каким-либо временным отрезком. Иначе говоря, рента выплачивается постоянно, с определённой периодичностью, как правило, если иное не предусмотрено договором, в конце каждого календарного квартала [4] .

      Стороны договора [ править | править код ]

      Получателем постоянной ренты может быть физическое лицо, а также некоммерческая организация в соответствии с её правоспособностью, то есть если это не противоречит закону и уставу (положению) этой организации [1] . Плательщиком ренты, согласно общим правилам о договоре ренты, может быть любое сделкоспособное физическое или юридическое лицо.

      Закон допускает передачу права требования постоянной ренты в порядке цессии либо правопреемства — по наследству или в результате реорганизации юридического лица [5] , но только тем субъектам, которые могут выступать в качестве получателей ренты. Таким образом, передача права требования ренты невозможна, если имущество умершего гражданина оказывается выморочным, а правопреемником некоммерческой организации становится коммерческое юридическое лицо. Кроме того, данная возможность может быть поставлена договором под условие её обязательного дополнительного согласования с плательщиком ренты. Она также может быть запрещена законом или договором [5] , однако такой запрет не должен лишать постоянную ренту бессрочного характера.

      Например, в отношении гражданина одновременный запрет передавать право требования ренты в порядке цессии и по наследству трансформирует постоянную ренту в пожизненную.

      Законом предусмотрена возможность установления постоянной ренты в пользу третьего лица. При этом, представляется, что получатель ренты не может передать свои права по договору, заключённому в его пользу другим лицом, без согласия данного лица.

      Обязанности плательщиков ренты также могут быть переданы другим лицам.

      Прекращение договора [ править | править код ]

      Обязательство по выплате постоянной ренты может быть прекращено по соглашению сторон, а также по иным общим основаниям, за исключением исполнения [6] , которое невозможно ввиду бессрочного характера данного обязательства. В частности, получатель ренты может отказаться от получения рентных выплат (прощение долга [7] ); при этом, если рента была установлена в его пользу другим лицом, то право получения ренты переходит к этому лицу.

      Закон предусматривает специальные основания прекращения договора постоянной ренты:

      • Переход права требования постоянной ренты к лицу, которое в силу закона не может выступать получателем ренты.
      • Выкуп ренты.

      Выкуп ренты [ править | править код ]

      Выкуп ренты — специальное основание прекращения договора постоянной ренты, инициатором которого может быть как плательщик, так и получатель ренты [8] . Рентный должник вправе в любой момент отказаться от дальнейшей выплаты ренты путём её выкупа, то есть передачи рентному кредитору выкупной цены, заранее определенной в договоре. Если имущество под выплату ренты было отчуждено за плату и в договоре отсутствует условие о выкупной цене, то выкуп ренты осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме ренты, подлежащей выплате [9] . При этом в состав выкупной цены не включается стоимость имущества, переданного под выплату ренты, так как рентный кредитор произвел его отчуждение как продавец, получив при этом за него плату, эквивалентную продажной цене. Если же имущество под выплату ренты было отчуждено безвозмездно, то в выкупную цену включается стоимость этого имущества [10] . Таким образом, условие о выкупной цене не относится законом к числу существенных.

      Выкуп ренты и прекращение договора по соглашению сторон

      Выкуп ренты не следует путать с прекращением договора по соглашению сторон. Во-первых, для прекращения договора по соглашению необходимо соответствующее волеизъявление обеих сторон. Выкуп ренты осуществляется по инициативе лишь одной из них. Во-вторых, соглашение о расторжении договора может предусматривать выплату получателю ренты компенсации.

      При определении её размера стороны не связаны какими-либо законодательными нормами. Выкупная цена, если она не определена в договоре постоянный ренты, определяется в порядке, который установлен законом.

      О выкупе ренты её плательщик обязан заявить в письменной форме не позднее, чем за три месяца до приостановления рентных выплат, если только более длительный срок не установлен договором. И если договором не предусмотрен иной порядок выкупа, обязательство по выплате ренты будет считаться прекращённым только с момента получения всей суммы выкупа получателем ренты [11] .

      В некоторых случаях рентный должник обязан произвести выкуп ренты по требованию рентного кредитора. Все они связаны с нарушением плательщиком ренты своих обязательств, которое либо уже состоялось, либо может состояться в будущем при наступлении определённых условий. К таким случаям, в частности, относится [12] :

      1. Просрочка выплаты ренты более чем на один год (если иное не предусмотрено договором).
      2. Нарушение обязательства по обеспечению выплаты ренты.
      3. Признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором.
      4. Поступление недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздел этого имущества между несколькими лицами.
      5. Иные обстоятельства, предусмотренные договором.

      Так как требование о выкупе ренты не является мерой гражданско-правовой ответственности, оно может быть заявлено получателем ренты независимо от того, виновен ли плательщик ренты в нарушении лежащих на нем обязательств.

      Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика ренты от права на её выкуп ничтожно. Закон допускает лишь одно ограничение права выкупа ренты, которое может быть предусмотрено в договоре. Оно заключается в том, что соответствующее право не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора [13] . Представляется, что договор с таким условием характеризуется повышенной алеаторностью.

      Риски [ править | править код ]

      Правовые последствия случайной гибели или повреждения имущества, переданного под выплату ренты, зависят от того, было ли оно отчуждено безвозмездно или за плату. Если случайно гибнет или повреждается имущество, переданное бесплатно, то риск несёт рентный должник, то есть он обязан продолжить исполнение обязательства по выплате ренты. Если же случайно гибнет или повреждается возмездно переданное имущество, то плательщик ренты, как лицо, понесшее расходы по приобретению этого имущества в собственность, вправе требовать прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий её выплаты [14] .

      Примечания [ править | править код ]

      1. ↑ 123 п. 1 ст. 589 ГК РФ
      2. ↑ п. 1 ст. 590 ГК РФ
      3. ↑ п. 2 ст. 590 ГК РФ
      4. ↑ ст. 591 ГК РФ
      5. ↑ 12 п. 2 ст. 589 ГК РФ
      6. ↑ ст. 408 ГК РФ
      7. ↑ ст. 415 ГК РФ
      8. ↑ п. 1 ст. 592 ГК РФ
      9. ↑ п. 2 ст. 594 ГК РФ
      10. ↑ п. 3 ст. 594 ГК РФ
      11. ↑ п. 2 ст. 592 ГК РФ
      12. ↑ ст. 593 ГК РФ
      13. ↑ п. 3 ст. 592 ГК РФ
      14. ↑ ст. 595 ГК РФ

      Литература [ править | править код ]

      • Гражданский кодекс РФ
      • Алексеев С. С. Гражданское право. — М.: Проспект, 2012. — 536 с. — ISBN 978-5-392-03276-1.
      • Сергеев А. П. Гражданское право. В 3-х тт. Т. 2. — М.: РГ-Пресс, 2012. — 880 с. — ISBN 978-5-9988-0067-2.
      • Суханов Е. А. Гражданское право. В 4-х тт. Т. 3: Общая часть. — М.: Волтерс Клувер, 2008. — 800 с. — ISBN 978-5-466-00100-7.