Соблюдение сроков устранения недостатков в квартире застройщиком, установленных Постановлением Правительства РФ от 23.03.2022 г. № 442, как обязательное условие для подачи иска в суд в целях возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков.
Вышеуказанным постановлением установлен 60 дневный срок для устранения недостатков застройщиком, в том числе недостатков по некачественному ремонту переданного жилого объекта.
Вопрос: является ли подписание сторонами акта об устранения недостатков ранее 60 дневного срока основанием возможности обратиться в судебном порядке по некачественному ремонту?
При приемке квартиры дольщик зафиксировал множество недочетов по некачественному ремонту о чем указал в первичной акте осмотра или акт приемки-передачи квартиры.
Далее пришел застройщик, что-то устранил, остальное не может т.к. нет материалов, возможности, желания. Очевидно, что и далее он их не устранит и акт об устранении недостатков после истечения 2х месяцев сторонами не будет подписан.
Есть ли смысл в таком случае ожидать истечения 60 дней или срок можно закончить, подписав акт об устранении недостатков?
Из формы акта об устранении следует, что 1) дольщик по итогам осмотра соглашается, что квартира находится в состоянии пригодном для использования 2) замечания, которые ранее были указаны в первичном акте осмотра устранены застройщиком в полном объеме.
Убедительно прошу отвечать по существу, исключительно практикующих по спорам с застройщиками юристов, т.к. норма новая и только применяется судами. Заранее спасибо за понимание.
Показать полностью
04 июля, 08:46 , Иван, г. Москва
Ответы юристов
Алексей Максименко
Юрист, г. Москва
рейтинг 9.5
Общаться в чате
Из формы акта об устранении следует, что 1) дольщик по итогам осмотра соглашается, что квартира находится в состоянии пригодном для использования 2) замечания, которые ранее были указаны в первичном акте осмотра устранены застройщиком в полном объеме.
Если Вы подпишите такой акт, то это создаст серьёзные проблемы для взыскания расходов. Вы ведь, подписав его, подтвердите, что недостатки застройщиком устранены.
Как вариант — изменить форму, и указать, что застройщик отказывается от устранения этих недостатков, и тогда ждать 60 дней не придётся.
Постановление Правительства РФ от 23.03.2022 N 442
«Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства»
ж) в случае отказа застройщика удовлетворить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков или неудовлетворении его в срок, установленный в подпункте «е» настоящего пункта, участник долевого строительства предъявляет иск в суд либо обращается к застройщику по своему выбору с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков;
Но Застройщик вряд ли на такое пойдёт.
Либо, опять же, изменить форму акта, но указать реальное состояние — и то, что было устранено, и то, что осталось неисправленным.
На то, что не было устранено продолжает течь 60 дневный срок (если иное не следует из акта).
После этого можете обратиться к застройщику — срок на удовлетворение требования об уменьшении цены или возмещении расходов — 10 дней:
з) требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков подлежат удовлетворению застройщиком в течение 10 рабочих дней со дня их предъявления участником долевого строительства;
и) вслучае отказа застройщика в удовлетворении требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в срок, установленный в подпункте «з» настоящего пункта, участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд;
04 июля, 08:56
Клиент, г. Москва
Алексей, добрый день!» Вы ведь, подписав его, подтвердите, что недостатки застройщиком устранены.«именно поэтому я обратился за советом к практикующими юристам. Т.к. некоторые считают, что такое подтверждение не играет определяющей роли т.к. далее я проведеду досудебную экспертизу, в которой будет обратное мнение об устранении, никто мне ее не мешает провести после акта об устрании, который свидетельствует лишь о том, что застройщик сделал все, что мог.
04 июля, 09:12
Алексей Максименко
Юрист, г. Москва
рейтинг 9.5
Общаться в чате
Т.к. некоторые считают, что такое подтверждение не играет определяющей роли т.к. далее я проведеду досудебную экспертизу, в которой будет обратное мнение об устранении, никто мне ее не мешает провести после акта об устрании, который свидетельствует лишь о том, что застройщик сделал все, что мог.
Играет роль. Вы поставите себя в заведомо худшее положение.
Фиксируйте реальное состояние и не подписывайте предлагаемую Застройщиком форму. Составьте свою форму, подпишите её, можно с привлечением третьего лица — например, представителя управляющей компании, соседей, и дайте на подписание застройщику. Если откажется — ставьте отметку об отказе и направляйте по почте с описью вложения и уведомлением о вручении
Дополнительно можете, в том числе, на видео фиксировать процесс подписания акта — чтобы было доказательство того, что застройщик отказывается вносить недостатки в акт, и отказывается подписывать Вашу форму.
Пригласите свидетеля, сделайте фото.
У Застройщика 60 дней срок течёт, недостатки зафиксированы. Он сейчас в невыгодном положении — ему нужно в срок уложиться.
04 июля, 09:17
Показать еще 6
Андрей Власов
Юрист, г. Апатиты
Общаться в чате
Иван, добрый день! Согласно п.п. «ж» п. 1 Постановления Правительства РФ от 23.03.2022 N 442
«Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства»
ж)в случае отказа застройщика удовлетворить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков или неудовлетворении его в срок,установленный в подпункте «е» настоящего пункта, участник долевого строительства предъявляет иск в суд либо обращается к застройщику по своему выбору с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков;
т.е. если имеется отказ застройщика в удовлетворении требований обращаться в суд можно не дожидаясь истечения 60 дневного срока
04 июля, 08:56
Клиент, г. Москва
застройщик от устранения официально никогда не откажется.
04 июля, 09:08
Андрей Власов
Юрист, г. Апатиты
Общаться в чате
застройщик от устранения официально никогда не откажется.
тогда ждать истечения срока поскольку в постановлении явно указано на наличие одного из двух обязательных условий — либо отказ либо истечение срока
04 июля, 09:25
Михаил Петров
Юрист, г. Саратов
рейтинг 9.4
Общаться в чате
является ли подписание сторонами акта об устранения недостатков ранее 60 дневного срока основанием возможности обратиться в судебном порядке по некачественному ремонту?
Да, после подписания акта ранее установленного Постановлением Правительства РФ от 23.03.2022 г. № 442 срока в течение 60 дней — заказчик вправе обратиться в суд не дожидаясь его окончания.
Постановлением предусмотрено, что
1. Установить следующие особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства в период со дня вступления в силу настоящего постановления по 31 декабря 2024 г. включительно:
е) застройщик удовлетворяет требование о безвозмездном устранении выявленных недостатковв срок не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а в случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства — в срок не более 60 календарных дней со дня составления в соответствии с подпунктом «л» настоящего пункта акта осмотра с участием специалиста;
Постановление определяет срок определенным периодом времени, исполнить обязательства по которому возможно в любое время в течение данного периода.
В свою очередь право на судебную защиту возникает у стороны с момента когда стало известно или должно было стать известно о нарушении права.
И тут стоит оперировать к п ж Постановления
ж) в случаеотказа застройщика удовлетворить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков или неудовлетворении его в срок, установленный в подпункте «е» настоящего пункта, участник долевого строительства предъявляет иск в суд либо обращается к застройщику по своему выбору с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков;
Таким образом, удовлетворив лишь частично требования дольщика и в последующем ссылка застройщика на то, что
остальное не может т.к. нет материалов, возможности, желания.
и т.п. может рассматриваться как его отказ от исполнения выявленных нарушений.
И здесь в качестве доказательств такого отказа может рассматриваться составленный и направленный на подписание акт с частичным устранением недостатков.
Из формы акта об устранении следует, что 1) дольщик по итогам осмотра соглашается, что квартира находится в состоянии пригодном для использования 2) замечания, которые ранее были указаны в первичном акте осмотра устранены застройщиком в полном объеме.
И в этом случае нужно менять п. 2 данной формы, указывая в своих замечаниях, что ранее высказанные замечания устранены не были или были устранены частично.
В такой ситуации есть основания для обращения в суд с иском ранее истечения 60-дневного срока.
При уклонении же застройщика от составления или изменения акта — для подачи иска стоит дождаться истечения срока в 60 дней.
Сроки устранения недостатков застройщиком после приемки квартиры
Сдача в эксплуатацию долгожданной квартиры — событие, ожидаемое на протяжении не одного месяца. Но с постройкой жилья может быть не все так просто: часто новоселы жалуются на неровные стены, плохую проводку, недостаточно мощную вентиляцию или неисправную канализацию. Строительные дефекты — серьезная проблема, которая откладывает переезд новых собственников и спокойное проживание в квартире.
Перед покупателями новостроек встает вопрос: какие после приемки квартиры сроки устранения недостатков установлены законом?
Сроки, установленные законом, и порядок их расчета
Федеральный закон № 214 четко не ограничил период, в течение которого застройщик должен устранить дефекты. По общему определению, сроки эти «разумные», что, по сути, освобождает от обязательств компанию, занимающуюся строительством. Отсутствие точного временного лимита связано с разнообразием поломок, поэтому у владельца жилья есть право квалифицированного выявления дефектов при дальнейшей подготовке претензии или судебного иска.
Многие новоселы заранее заботятся о своевременном и качественном получении услуги. Для этого все ограничения по срокам указываются в договоре купли-продажи. Сюда же можно прописать штрафные санкции. Если договорных обязательств в этом вопросе нет, а застройщик отказывается признавать свою вину, пострадавшая сторона обращается в судебную инстанцию.
В иске можно сослаться на ФЗ «О защите прав потребителей», устанавливающий максимальные временные ограничения в размере 45 дней.
Важный момент. Проблема обязательств по срокам обсуждается в процессе подготовки договора между сторонами. Срок, выделяемый на устранение недостатков, отсчитывается со дня получения застройщиком претензии.
Помимо сроков устранения дефектов, определяется время, в течение которого будет действовать гарантия. Этот показатель является общей нормой действующих законов. В ФЗ № 214 минимальные гарантийные обязательства составляют:
- три года — на инженерные коммуникации;
- пять лет — на монтажные работы.
Сроки рассчитываются в автоматическом режиме с момента регистрации акта приема-передачи. Гарантия говорит о том, что при выявлении дефектов в течение установленного времени полная ответственность возлагается на компанию, которая занималась постройкой.
Неровности и отклонения от нормы могут быть обнаружены сразу — во время осмотра помещения или спустя время, но в пределах срока действия гарантии.
Рекомендации по осмотру перед приемкой жилья
Изучите договорной документ, подтверждающий участие в долевой стройке, найдите страницу, где описывается состояние передаваемого жилья. Следует проверить все позиции по спискам: строительные конструкции с покраской, покрытия, отделку, состояние плит перекрытия и т. д.
Далее проверяются сантехническое оборудование, подача газа и прочие коммуникации. Можно помечать в документе, что все находится в исправном состоянии. При наличии претензий составляется новый лист (некоторые компании используют бланки дефектной ведомости, отображающие недоделки).
Для необходимости подтверждения некачественно предоставленной услуги можно сделать фотографии.
Если вы нашли неисправности, не подписывайте акт приема-передачи.
Закон дает полномочия дольщику на отказ от проставления подписи в акте, если недвижимость не соответствует договорным условиям, проектным бумагам или санитарным требованиям. Документ остается без вашей подписи, пока застройщик не устранит дефекты или не возместит расходы на их устранение.
Отказаться от подписания акта можно в таких случаях:
- параметры, обозначенные в договоре покупки продажи, отличаются;
- разнятся фактические показатели и данные проекта;
- нарушены действующие строительные или санитарные нормы.
Что нужно делать в этой ситуации владельцу квартиры:
- выявленные несовершенства фиксируются отдельным документом, в нем по списку перечисляются все неточности;
- документ вручается строительной компании или отправляется заказным письмом с обязательным уведомлением о передаче адресату;
- оформляется письменно соглашение с компанией для коррекции недостатков с обозначением конкретных сроков, не превышающих трех месяцев;
- после выполнения застройщиком обязательств подписывается акт приема-передачи, подтверждающий факт завершения сделки.
Дефекты, обнаруженные со временем
При выявлении каких-либо поломок и несоответствий после завершения сделки нужно сразу подавать претензию с изложением всех обстоятельств. Затягивать с жалобой не рекомендуется. Ваша правота не будет доказана, если документ о приеме-передаче подписан без замечаний.
Компания-застройщик откажет в компенсации:
- при естественном износе, сопровождающемся ухудшением качественных параметров жилья;
- если новоселом были нарушены эксплуатационные правила;
- отсутствует необходимый уход по регламентному обслуживанию.
Среди необоснованных доводов для компенсации можно назвать дефекты, появившиеся после дополнительного (самостоятельного) ремонта, реконструкции или перепланировки объекта.
Учитывайте, что некоторые недобросовестные застройщики сразу после сдачи объекта закрывают предприятие, объявляя его банкротом, и открывают новое. После того, как «одноразовое» общество станет банкротом, компенсация убытков будет невозможна.
Какие требования можно предъявить застройщику
Федеральный закон № 214 дает дольщику право самостоятельного выбора требований от строительного предприятия:
- исправление недостатков за счет застройщика;
- уменьшение цены квартиры, указанной в договоре, на стоимость ущерба;
- возмещение расходов для устранения недостатков, которые понес дольщик.
Как уже оговаривалось, разумные сроки — неточное понятие, поэтому окончательная дата должна быть сразу указана после обнаружения неисправности и закреплена в документах. С учетом особенностей неисправности определяются максимальные временные ограничения — в среднем, они составляют два месяца. Даже при отсутствии письменных документов временные ограничения, согласно закону, не могут превышать полутора месяцев.
Если за этот со стороны компании-застройщика никаких действий не предпринято, дольщик имеет право на судебные разбирательства. Ежедневная просрочка обходится застройщику неустойкой в размере 1% от стоимости жилья. Следует, однако, учитывать: хотя эта сумма и обозначена в федеральном законе, суд может ее уменьшить, признав завышенной.
Обязательства застройщика по устранению: как заставить
Если застройщик не собирается признать вину и подписать акт о выявленных дефектах, они фиксируются документально. Рекомендуем сразу обратиться в специальную экспертную службу, имеющую лицензию для проведения соответствующей оценки. Для совместного осмотра через уведомление эксперты пригласят доверенное лицо застройщика.
Направляем претензию
Некоторые собственники уверены, что максимальные временные ограничения подачи претензии строительной компании закрепляются обязательствами по гарантии. Это не совсем верное мнение. Благодаря гарантии дольщик может отказаться от доказательства того, что дефекты возникли по халатности застройщика.
После завершения гарантийного срока вы также вправе подать претензию, но шансы, что ее удовлетворят, уменьшаются.
Текст жалобы должен содержать конкретный список недостатков. Для расчета неустойки берется процент:
- от цены за квартиру по ДКП при нарушении сроков передачи;
- от суммарной траты на ремонт по предотвращению недочетов.
Претензия может быть написана от руки или на бланке, выданном застройщиком.
Судебный иск
Если ремонтные работы строительной компанией не осуществляются, обращайтесь в судебный орган. Иск содержит те же требования, что и претензия.
Взыскание обозначается по следующим позициям:
- нарушены сроки передачи недвижимости, устранения недоработок;
- компенсируется моральный вред и половина от суммы иска при отказе от выполнения законных требований дольщика;
- возвращаются расходы за услугу профессионального оценщика.
Если владелец квартиры желает устранить недочеты самостоятельно, он предоставляет всю документацию с чеками.
Итог
У дольщика есть право выбрать способ устранения дефектов с дальнейшим получением компенсации, при этом необходима оценка реальности доказательства вины застройщика. Этапы дальнейших ремонтных работ должны быть задокументированы. Также подтверждается факт отклонения исполнителя от строительных и технических норм.
Перед тем как обращаться в суд, попробуйте урегулировать спор с компанией. Крупные застройщики, заботящиеся о своей репутации, пойдут навстречу, но могут попросить больше времени на исправление своих недочетов.
Сроки устранения недостатков застройщиком после приемки квартиры
Сдача в эксплуатацию долгожданной квартиры — событие, ожидаемое на протяжении не одного месяца. Но с постройкой жилья может быть не все так просто: часто новоселы жалуются на неровные стены, плохую проводку, недостаточно мощную вентиляцию или неисправную канализацию. Строительные дефекты — серьезная проблема, которая откладывает переезд новых собственников и спокойное проживание в квартире.
Перед покупателями новостроек встает вопрос: какие после приемки квартиры сроки устранения недостатков установлены законом?
Сроки, установленные законом, и порядок их расчета
Федеральный закон № 214 четко не ограничил период, в течение которого застройщик должен устранить дефекты. По общему определению, сроки эти «разумные», что, по сути, освобождает от обязательств компанию, занимающуюся строительством. Отсутствие точного временного лимита связано с разнообразием поломок, поэтому у владельца жилья есть право квалифицированного выявления дефектов при дальнейшей подготовке претензии или судебного иска.
Многие новоселы заранее заботятся о своевременном и качественном получении услуги. Для этого все ограничения по срокам указываются в договоре купли-продажи. Сюда же можно прописать штрафные санкции. Если договорных обязательств в этом вопросе нет, а застройщик отказывается признавать свою вину, пострадавшая сторона обращается в судебную инстанцию.
В иске можно сослаться на ФЗ «О защите прав потребителей», устанавливающий максимальные временные ограничения в размере 45 дней.
Важный момент. Проблема обязательств по срокам обсуждается в процессе подготовки договора между сторонами. Срок, выделяемый на устранение недостатков, отсчитывается со дня получения застройщиком претензии.
Помимо сроков устранения дефектов, определяется время, в течение которого будет действовать гарантия. Этот показатель является общей нормой действующих законов. В ФЗ № 214 минимальные гарантийные обязательства составляют:
- три года — на инженерные коммуникации;
- пять лет — на монтажные работы.
Сроки рассчитываются в автоматическом режиме с момента регистрации акта приема-передачи. Гарантия говорит о том, что при выявлении дефектов в течение установленного времени полная ответственность возлагается на компанию, которая занималась постройкой.
Неровности и отклонения от нормы могут быть обнаружены сразу — во время осмотра помещения или спустя время, но в пределах срока действия гарантии.
Рекомендации по осмотру перед приемкой жилья
Изучите договорной документ, подтверждающий участие в долевой стройке, найдите страницу, где описывается состояние передаваемого жилья. Следует проверить все позиции по спискам: строительные конструкции с покраской, покрытия, отделку, состояние плит перекрытия и т. д.
Далее проверяются сантехническое оборудование, подача газа и прочие коммуникации. Можно помечать в документе, что все находится в исправном состоянии. При наличии претензий составляется новый лист (некоторые компании используют бланки дефектной ведомости, отображающие недоделки).
Для необходимости подтверждения некачественно предоставленной услуги можно сделать фотографии.
Если вы нашли неисправности, не подписывайте акт приема-передачи.
Закон дает полномочия дольщику на отказ от проставления подписи в акте, если недвижимость не соответствует договорным условиям, проектным бумагам или санитарным требованиям. Документ остается без вашей подписи, пока застройщик не устранит дефекты или не возместит расходы на их устранение.
Отказаться от подписания акта можно в таких случаях:
- параметры, обозначенные в договоре покупки продажи, отличаются;
- разнятся фактические показатели и данные проекта;
- нарушены действующие строительные или санитарные нормы.
Что нужно делать в этой ситуации владельцу квартиры:
- выявленные несовершенства фиксируются отдельным документом, в нем по списку перечисляются все неточности;
- документ вручается строительной компании или отправляется заказным письмом с обязательным уведомлением о передаче адресату;
- оформляется письменно соглашение с компанией для коррекции недостатков с обозначением конкретных сроков, не превышающих трех месяцев;
- после выполнения застройщиком обязательств подписывается акт приема-передачи, подтверждающий факт завершения сделки.
Дефекты, обнаруженные со временем
При выявлении каких-либо поломок и несоответствий после завершения сделки нужно сразу подавать претензию с изложением всех обстоятельств. Затягивать с жалобой не рекомендуется. Ваша правота не будет доказана, если документ о приеме-передаче подписан без замечаний.
Компания-застройщик откажет в компенсации:
- при естественном износе, сопровождающемся ухудшением качественных параметров жилья;
- если новоселом были нарушены эксплуатационные правила;
- отсутствует необходимый уход по регламентному обслуживанию.
Среди необоснованных доводов для компенсации можно назвать дефекты, появившиеся после дополнительного (самостоятельного) ремонта, реконструкции или перепланировки объекта.
Учитывайте, что некоторые недобросовестные застройщики сразу после сдачи объекта закрывают предприятие, объявляя его банкротом, и открывают новое. После того, как «одноразовое» общество станет банкротом, компенсация убытков будет невозможна.
Какие требования можно предъявить застройщику
Федеральный закон № 214 дает дольщику право самостоятельного выбора требований от строительного предприятия:
- исправление недостатков за счет застройщика;
- уменьшение цены квартиры, указанной в договоре, на стоимость ущерба;
- возмещение расходов для устранения недостатков, которые понес дольщик.
Как уже оговаривалось, разумные сроки — неточное понятие, поэтому окончательная дата должна быть сразу указана после обнаружения неисправности и закреплена в документах. С учетом особенностей неисправности определяются максимальные временные ограничения — в среднем, они составляют два месяца. Даже при отсутствии письменных документов временные ограничения, согласно закону, не могут превышать полутора месяцев.
Если за этот со стороны компании-застройщика никаких действий не предпринято, дольщик имеет право на судебные разбирательства. Ежедневная просрочка обходится застройщику неустойкой в размере 1% от стоимости жилья. Следует, однако, учитывать: хотя эта сумма и обозначена в федеральном законе, суд может ее уменьшить, признав завышенной.
Обязательства застройщика по устранению: как заставить
Если застройщик не собирается признать вину и подписать акт о выявленных дефектах, они фиксируются документально. Рекомендуем сразу обратиться в специальную экспертную службу, имеющую лицензию для проведения соответствующей оценки. Для совместного осмотра через уведомление эксперты пригласят доверенное лицо застройщика.
Направляем претензию
Некоторые собственники уверены, что максимальные временные ограничения подачи претензии строительной компании закрепляются обязательствами по гарантии. Это не совсем верное мнение. Благодаря гарантии дольщик может отказаться от доказательства того, что дефекты возникли по халатности застройщика.
После завершения гарантийного срока вы также вправе подать претензию, но шансы, что ее удовлетворят, уменьшаются.
Текст жалобы должен содержать конкретный список недостатков. Для расчета неустойки берется процент:
- от цены за квартиру по ДКП при нарушении сроков передачи;
- от суммарной траты на ремонт по предотвращению недочетов.
Претензия может быть написана от руки или на бланке, выданном застройщиком.
Судебный иск
Если ремонтные работы строительной компанией не осуществляются, обращайтесь в судебный орган. Иск содержит те же требования, что и претензия.
Взыскание обозначается по следующим позициям:
- нарушены сроки передачи недвижимости, устранения недоработок;
- компенсируется моральный вред и половина от суммы иска при отказе от выполнения законных требований дольщика;
- возвращаются расходы за услугу профессионального оценщика.
Если владелец квартиры желает устранить недочеты самостоятельно, он предоставляет всю документацию с чеками.
Итог
У дольщика есть право выбрать способ устранения дефектов с дальнейшим получением компенсации, при этом необходима оценка реальности доказательства вины застройщика. Этапы дальнейших ремонтных работ должны быть задокументированы. Также подтверждается факт отклонения исполнителя от строительных и технических норм.
Перед тем как обращаться в суд, попробуйте урегулировать спор с компанией. Крупные застройщики, заботящиеся о своей репутации, пойдут навстречу, но могут попросить больше времени на исправление своих недочетов.
Срок устранения недостатков при приемке квартиры
Порой дефекты в квартире заметны невооружённым взглядом, но иногда недостатки проявляются уже после подписания акта приёма-передачи. В обоих случаях дольщик в праве получить компенсацию, но сколько её придётся ждать? Рассказываем, в какие сроки должен уложиться застройщик, зависят ли они от формата работ и как оформить документы, чтобы все обязательства были соблюдены.
Что говорит закон о допустимых сроках
Большинство квартир в новостройках продаются по ДДУ, а сами сделки регламентируются 214-ФЗ . В этом законе не обозначен конкретный период устранения недостатков застройщиком. В нём лишь упоминается, что срок должен быть «разумным». Такой размытый временной лимит связан с разнообразием дефектов, которые выявляются при осмотре квартиры, ведь на перетяжку пола потребуется гораздо больше времени, чем на повторное оштукатуривание стен.
Чтобы обозначить сроки, можно изначально прописать их в ДДУ, а заодно обозначить неустойку за нарушение договорённостей. И тогда, если девелопер не захочет признавать свою вину и идти на компромисс, можно подать иск в суд.
В заявлении необходимо опираться на закон «О защите прав потребителей», в котором максимальный срок на исправление дефектов — 45 дней. Важный момент: время будет отсчитываться со дня получения претензии застройщиком, поэтому обязательно отправляйте её письмом с уведомлением о вручении.
Что можно потребовать от застройщика
Если недостатки будут обнаружены до подписания акта приёма-передачи квартиры, то шанс устранить их быстро будут намного выше. Воспользуйтесь нашим чек-листом , чтобы проверить помещение на осмотре и сразу зафиксировать проблемные зоны.
Если квартира сдана не в идеальном состоянии, то можно потребовать с застройщика следующих ответных шагов:
- бесплатного устранения выявленных дефектов в разумный срок;
- возмещения расходов на стройматериалы и работы бригады строителей, если вы самостоятельно решили исправить недостатки;
- уменьшения цены жилья по ДДУ на сумму понесённого ущерба.
Покупатель сам определяет, какой вариант его больше устраивает. Если в течение обозначенного срока — обычно это два месяца — девелопер не предпринимает никакие меры, можно обратиться в суд. При этом от застройщика можно требовать дополнительно неустойку за каждый день просрочки — 1% от стоимости квартиры.
Правда, никто не гарантирует, что суд согласится на такой вариант — обычно сумму неустойки значительно уменьшают.
Как обязать застройщика устранить дефекты или выплатить компенсацию
Сначала стоит попробовать договориться со строительной компанией мирным путём. Если представитель девелопера подписал дефектный акт и дополнительное соглашение по поводу сроков, есть вероятность, что застройщик исправит недостатки за свой счёт. Идеально, если он это сделает качественно и оперативно.
Но бывает, что строительная организация отказывается от требований.
В этом случае следует направить застройщику претензию. В ней надо подробно описать свои пожелания: например, устранить недостатки в определённый срок согласно перечню, указанному в дефектной ведомости. Заключение, составленное специалистом, который принимал квартиру вместе с собственником и фиксировал все неточности, также прикладывается к претензии.
Пакет документов необходимо отправить на юридический адрес девелопера заказным письмом или курьером. Не забудьте уточнить, чтобы претензия была вручена под роспись адресата.
Что делать, если дефекты обнаружились не сразу
Если недостатки были обнаружены уже после принятия квартиры и подписания акта приёма-передачи, вы также можете предъявить к девелоперу претензию, но в рамках гарантийного периода. По 214-ФЗ общая гарантия на монтажные работы — пять лет, а на инженерные коммуникации — три года. Действовать она начинает со дня подписания акта приёма-передачи квартиры, так что лучше не затягивать с подачей претензии.
Конечно, доказать свою правоту будет сложнее, если акт приёма-передачи уже подписан. Застройщик имеет право отказать в компенсации или устранении недостатков в следующих случаях:
- если вы сами нарушили правила эксплуатации помещения;
- если дефекты образовались в результате естественного износа объекта;
- если не оказывался должный уход по техническому обслуживанию здания;
- если недостатки появились из-за самостоятельного ремонта, перепланировки или реконструкции.
Имейте в виду: если застройщик обанкротился в период действия гарантии, получить с него что-то будет намного сложнее.
Подача искового заявления в суд
Если застройщик никак не реагирует на претензию в течение 30 дней, единственное правильное решение — обратиться в суд. В иске необходимо указать свои требования и приложить копии следующих документов:
- паспорта всех дольщиков;
- ДДУ или договор переуступки прав требования;
- платёжные документы о покупке квартиры;
- претензию и квитанцию о её вручении;
- дефектную ведомость и отчёт о строительно-технической экспертизе;
- акт приёма-передачи, если он был подписан;
- квитанцию об уплате госпошлины, если речь идёт о сумме более одного миллиона рублей;
- обоснованный расчёт суммы компенсации, если вы собираетесь её потребовать от застройщика.
Документы необходимо передать в суд и получить расписку о получении. Не забудьте уведомить девелопера о поданном иске, но помните: срок исковой давности в подобных ситуациях — три года. Через суд можно обязать застройщика устранить дефекты, возместить моральный вред, выплатить неустойку и компенсацию.
Подведём итоги
Итак, конкретный срок устранения недостатков застройщиком в 214-ФЗ не предусмотрен. Но если рассматривать Закон о защите потребителей, период для устранения дефектов ограничен 45 днями. На практике девелоперы обычно пытаются договориться о предоставлении большего срока.
В такой ситуации нужно отталкиваться от сложности и трудоёмкости строительных работ, которые необходимы для устранения брака. Обязательно пропишите этот период в дополнительном соглашении — это страховка от возможного уклонения от обязательств застройщиком.
Приемлемым считается срок в 2-3 месяца. Если время, о котором договорились, прошло — надо потребовать от строительной компании выплату неустойки.