1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
- Статья 550. Форма договора продажи недвижимости
- Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
Комментарий к ст. 551 ГК РФ
1. Переход права собственности на недвижимое имущество к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 коммент. ст.). Государственная регистрация перехода права собственности по договору продажи недвижимости требуется во всех случаях (см. п. 1 ст.
131 ГК).
Государственная регистрация — это юридический акт признания и подтверждения государством наличия, возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Она осуществляется путем внесения записей о правах на каждый объект недвижимости в реестр и является единственным доказательством существования зарегистрированного права (см.: п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации, п. 3 ст. 33 КТМ, п. 5 ст.
16 КВВТ, п. 3 ст. 1 Федерального закона от 14 марта 2009 г. N 31-ФЗ «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ним» // СЗ РФ. 2009. N 11. Ст.
1260). Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Соответственно, пока государственная регистрация не оспорена, обладателем прав на недвижимость считается лицо, которое указано в качестве такового в реестре.
2. Порядок государственной регистрации перехода права собственности в отношении земельных участков, зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений, предприятий установлен Законом о государственной регистрации, а также принятыми в его исполнение Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (СЗ РФ. 1998.
N 8. Ст. 963).
Государственная регистрация перехода права собственности на воздушные суда осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 14 марта 2009 г. N 31-ФЗ «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ним».
Правила государственной регистрации перехода прав на морские суда, суда внутреннего плавания, а также суда смешанного типа установлены в гл. III КТМ, Правилах регистрации судов и прав на них в морских торговых портах, утв. Приказом Минтранса России от 21 июля 2006 г. N 87 (БНА.
2006. N 32), Правилах регистрации судов рыбопромыслового флота и прав на них в морских рыбных портах, утв. Приказом Госкомрыболовства России от 31 января 2001 г. N 30 (БНА.
2001. N 22), гл. IV КВВТ, Правилах государственной регистрации судов, утв.
Приказом Минтранса России от 26 сентября 2001 г. N 144 (БНА. 2001. N 49).
3. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности не влияет на действительность договора (см. п. 14 Постановления ВАС N 8).
Необходимость государственной регистрации перехода права собственности не оказывает влияния и на момент заключения договор продажи недвижимости. По общему правилу таковой вступает в силу и порождает соответствующие права и обязанности сторон с момента его подписания (см. ст. 550 ГК и коммент. к ней). Исполнение сторонами своих обязанностей, вытекающих из заключенного договора продажи недвижимости, может происходить и до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество — предмет договора. Так, во исполнение договора продавец может осуществлять введение покупателя во владение недвижимым имуществом.
Однако эти действия не влекут изменения каких-либо отношений продавца и покупателя с третьими лицами (п. 2 коммент. ст.). В частности, несмотря на состоявшуюся передачу недвижимого имущества, продавец будет оставаться собственником недвижимого имущества (и должен восприниматься в подобном качестве всеми участниками оборота) до момента государственной регистрации права собственности за покупателем.
В этой связи не соответствует закону судебная практика, исключающая возможность продавца распоряжаться недвижимым имуществом после его передачи покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности, в том числе признающая такие сделки по распоряжению ничтожными (см. Постановление ФАС Центрального округа от 26 декабря 2005 г. N А68-ГП-70/7-05).
4. Пункт 3 коммент. ст. предусматривает способы защиты интересов сторон при уклонении контрагента от государственной регистрации права собственности. В этом случае суд вправе по требованию заинтересованной стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Данное судебное постановление не заменяет собой акт регистрации перехода права собственности и является основанием для осуществления компетентным органом такой регистрации.
При уклонении продавца покупатель не вправе вместо требования о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 коммент. ст.) предъявить иск о признании за ним права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора (см., например, Постановление Президиума ВАС от 15 ноября 2005 г. N 7663/05, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14 июня 2006 г. N Ф08-2138/2006).
Уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности также следует рассматривать как неисполнение обязанности передать вещь (ст. 405 ГК), а уклонение покупателя — как просрочку кредитора (ст. 406 ГК).
5. Государственную регистрацию перехода права собственности по договору необходимо четко разграничивать от государственной регистрации самого договора. По общему правилу государственной регистрации договора продажи недвижимости не требуется. Последний считается заключенным с момента его подписания (см. п. 3 письма ВАС N 21). Как исключение, в силу прямого указания закона государственной регистрации подлежат договоры продажи жилых помещений (п. 2 ст.
558 ГК) и договоры продажи предприятий (п. 3 ст. 560 ГК). В подобных ситуациях момент государственной регистрации договора является моментом его заключения.
Таким образом, при совершении договора продажи жилого помещения или договора продажи предприятия сторонам необходимо совершить два регистрационных действия: 1) зарегистрировать договор купли-продажи (п. 2 ст. 558, п. 3 ст.
560 ГК); 2) зарегистрировать переход права к покупателю (п. 1 коммент. ст.).
При этом заявление на государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение (предприятие) может подаваться одновременно с заявлением на государственную регистрацию договора продажи этого жилого помещения (предприятия) либо после соответствующей регистрации договора.
Судебная практика по статье 551 ГК РФ
Аргументы администрации о том, что заявленные в рамках настоящего дела требования имеют неимущественный характер, отклонены судами, со ссылкой на пункты 1, 2 статьи 8.1, статью 131, пункты 1, 2 статьи 223, пункты 1, 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 126, статью 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», разъяснения, содержащиеся в пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», и указанием на то, что по общему правилу с момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные.
Отказывая в удовлетворении иска, суд руководствовался статьями 209, 218, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 2, статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», разъяснениями, изложенными в пунктах 52, 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и исходил из того, что по условиям пункта 5.1 договора купли-продажи стороны договорились зарегистрировать переход права собственности на недвижимые объекты в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним после выполнения покупателем (обществом) пункта 4.2 договора. Суд установил, что истцом не исполнено обязательство, предусмотренное пунктом 4.2 договора, предусмотренная условиями договора оплата в полном объеме не произведена.
Повторно исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, руководствуясь статьями 209, 218, 223, 244, 251 и 551 Гражданского кодекса, статьей 35 Земельного кодекса, статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», с учетом разъяснений, изложенных в пункте 61 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отменил решение первой инстанции и удовлетворил иск, констатировав действительность договора купли-продажи от 16.05.2013, надлежащее исполнение предпринимателем Анохиным Н.Н. обязательств по оплате спорной доли и уклонение общества «ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП» от регистрации перехода права на соответствующую долю.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 131, 209, 218, 223, 301, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в редакции, действовавшей до 01.01.2017 (далее — Закон N 122-ФЗ), разъяснениями, приведенными в пунктах 32 и 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пришли к выводу о недоказанности Обществом возникновения у него права собственности на истребуемое имущество.
Повторно исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьи 170, 196, 199, 421, 431, 452, 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, отменил решение первой инстанции и частично удовлетворил заявленные требования в части взыскания основной задолженности по договору купли-продажи недвижимости, признав пропущенным срок исковой давности за период с ноября 2012 по январь 2013, так как согласно пункту 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 03.09.2012 покупатель должен вносить оплату частями по 1 000 000 рублей ежемесячно, начиная с ноября 2012 года, а исковое заявление было подано в суд 26.02.2016.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статей 69 и 71 АПК РФ, руководствуясь статьей 12, пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 110, 121 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отказали в иске исходя из следующего: избранный ООО «Азия-Европа» способ защиты права не влечет его восстановления, поскольку истец не владеет помещениями, являвшимися предметом договора N 29/0; на указанные объекты в судебном порядке признано право собственности ООО «Козерог», а в последующем зарегистрирован переход права к физическим лицам; Краснодарским краевым судом при рассмотрении дела N 2-3863/2015 установлено, что ООО «Европа- Азия» не является членом ЖСК «Велена».
На момент рассмотрения спора первичное право собственности зарегистрировано за Кооперативом. Следовательно, Товарищество имело право требовать от Кооператива исполнения обязанности по передаче ему 1\2 доли в праве собственности на объект, а в случае уклонения Кооператива от исполнения в добровольном порядке, заявить требования в соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимся в пунктах 5, 6, 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54.
Повторно исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, руководствуясь статьями 209, 218, 223, 244, 251 и 551 Гражданского кодекса, статьей 35 Земельного кодекса, статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации), с учетом разъяснений, изложенных в пункте 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отменил решение первой инстанции и удовлетворил иск, констатировав действительность договора от 16.05.2013, надлежащее исполнение предпринимателем Анохиным Н.Н. обязательств по оплате спорной доли и уклонение общества «ЗОЛАН ИНВЕСТ ГРУП» от регистрации перехода к истцу права на соответствующую долю в праве собственности.
Исследовав и оценив в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, руководствуясь положениями статей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 8, 11, 12, 209, 218, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований ввиду ненадлежащего выбора истцом способа защиты права.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе акт приема-передачи имущества, проанализировав условия договора купли-продажи, руководствуясь статьями 309, 310, 329, 330, 450, 453, 454, 486, 549, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 1, 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктами 6, 7 Типовых правил охраны коммунальных тепловых сетей, утвержденных приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 17.08.1992 N 197, пришли к выводу об обоснованности иска общества «Т Плюс» и отсутствии оснований для удовлетворения иска общества «НЕО».
Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Закона о государственной регистрации, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
ВС: Имущественный налог уплачивает фактический пользователь недвижимости, а не титульный владелец
По мнению одного из экспертов «АГ», Верховный Суд сделал вывод о приоритете фактического владения объектом недвижимости над государственной регистрацией права на него, которая может быть оспорена. Другой отметил, что вывод Суда может быть полезен и другим налогоплательщикам, например в случаях ремонта или реконструкции основных средств, которые до окончания таких мероприятий не способны приносить экономические выгоды собственнику такого имущества.
С июня 2011 г. гражданке В. на праве общей долевой собственности (размер доли ½) принадлежали нежилые помещения в здании г. Екатеринбурга, которые впоследствии были внесены ею в уставный капитал ООО «Лоза». При этом с 2008 г. все помещения в вышеуказанном здании находились в оперативном управлении НГОУ высшего профессионального образования «Уральский финансово-юридический институт», о чем свидетельствовала запись в ЕГРН.
Вопрос о принадлежности прав на спорные помещения был предметом нескольких судебных разбирательств. Так, в деле № А60-32402/2011 суд отказал в удовлетворении заявления института о признании незаконными действий управления Росреестра по Свердловской области по государственной регистрации права общей долевой собственности на спорные помещения за В.
Также в рамках дела № А60-18402/2015 рассматривались требования общества «Лоза» к институту о взыскании неосновательного обогащения за незаконное пользование спорными помещениями. В рамках этого дела ВС РФ установил, что общество не изъявило свою волю на передачу принадлежащих ему прав в отношении спорных помещений институту, поэтому их закрепление на праве оперативного управления за институтом на основании решения единственного учредителя образовательного учреждения было незаконным. При новом рассмотрении дела апелляция взыскала в пользу истца с института неосновательное обогащение за незаконное пользование спорными помещениями в период с 26 ноября 2014 г. по 15 августа 2016 г., исходя из рыночных ставок аренды.
Одновременно суд взыскал с общества в пользу института расходы на содержание помещений, за исключением расходов на уплату налога на имущество.
Летом 2018 г. ИФНС по Ленинскому району г. Екатеринбурга провела выездную проверку общества «Лоза» за период с 1 января 2014 г. по 31 декабря 2016 г. По результатам этого мероприятия налогоплательщику были доначислены недоимка по налогу на имущество свыше 32 млн руб. и пеня почти в 10 млн руб. Кроме того, общество было оштрафовано на 14 млн руб. по ст. 119 и 122 НК РФ.
По мнению налоговиков, общество обязано было уплачивать имущественный налог в отношении спорных помещений в рамках принадлежащей ему доли в праве собственности за период 2014–2016 гг. Вышестоящий налоговый орган поддержал решение инспекции.
В связи с этим общество «Лоза» обратилось в арбитражный суд, который признал недействительным решение ИФНС об исправлении технической ошибки в части привлечения общества к ответственности, предусмотренной п. 1 ст. 119 НК РФ, в виде штрафа в размере 6,3 млн руб., но в удовлетворении остальной части требования было отказано. При этом первая инстанция указала на правомерность выводов налогового органа, поскольку общество являлось собственником спорных помещений и, следовательно, обязано было уплачивать налог.
Впоследствии апелляция признала недействительным оспариваемое решение налоговиков. Вторая инстанция указала, что спорные помещения в 2014–2016 гг. находились в оперативном управлении института, который учитывал их в качестве объектов основных средств и фактически использовал в своей деятельности. Соответственно, общество «Лоза» не могло признаваться плательщиком налога в отношении спорных помещений в этот период времени.
Апелляционный суд добавил, что имущественный налог был в полном объеме уплачен в бюджет институтом.
Тем не менее окружной суд отменил постановление апелляции и оставил в силе решение первой инстанции. Кассация сочла, что общество «Лоза» допускало ситуацию, при которой институт в течение двух лет беспрепятственно и безвозмездно пользовался имуществом, что не устраняет обязанность собственника помещений по уплате налога. По мнению окружного суда, в рассматриваемом случае не имеет правового значения и тот факт, что институт уплатил налог, поскольку впоследствии ИФНС подтвердила его право на возврат соответствующих сумм налога из бюджета.
В кассационной жалобе в Верховный Суд общество, ссылаясь на существенные нарушения судом округа норм материального и процессуального права, просило отменить его постановление.
После изучения материалов дела Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ заключила, что по общему правилу российская организация обязана уплачивать налог на имущество в отношении активов, которые признаются основными средствами и подлежат отражению в ее бухгалтерском учете. Таким критериям отвечает имущество, принадлежащее налогоплательщику на праве собственности. Если же имущество, отвечающее признакам основных средств, закреплено собственником на ограниченном вещном праве (праве оперативного управления за некоммерческой организацией), оно признается активом этой организации и, следовательно, именно некоммерческая организация-балансодержатель выступает плательщиком налога.
Как пояснил Суд, данный подход нашел свое отражение в его судебной практике: обязанность по исчислению и уплате налога связана с наличием у налогоплательщика реально существующих объектов имущества, способных приносить экономические выгоды его владельцу и потому признаваемых частью его активов – объектами основных средств.
В рассматриваемом деле, пояснил ВС, спорные помещения находились в оперативном управлении института, учитывались им в качестве объектов основных средств и использовались при ведении уставной (образовательной) деятельности. «Налоговым органом не представлены доказательства, которые бы свидетельствовали о том, что общество использовало спорные помещения в своей деятельности и (или) имело возможность извлечения выгоды до окончания судебных разбирательств в отношении принадлежности помещений. При таком положении является правомерным вывод суда апелляционной инстанции о том, что именно институт должен признаваться плательщиком налога в отношении спорных помещений за рассматриваемые налоговые периоды», – отмечено в определении.
Как пояснил ВС, тот факт, что начиная с 26 ноября 2014 г. запись о закреплении спорных помещений за институтом на праве оперативного управления сохранялась в ЕГРН в результате незаконного поведения института, не мог служить основанием для его освобождения от обязанности по уплате налога и возложения налогового бремени на общество, поскольку в данном случае нарушение закона, допущенное при оформлении права, не являлось препятствием для использования спорных помещений в уставной деятельности института, извлечения выгоды при ее ведении, в то время как общество названной возможности было лишено.
«Следовательно, возложение обязанности по уплате налога на институт в соответствии со сведениями, фактически отраженными в государственном реестре, отвечает экономическому основанию налога на имущество. Напротив, возложение этой обязанности на титульного собственника, лишенного возможности использовать принадлежащее ему имущество в силу противоправных действий лица, внесшего сведения о своем праве на имущество в государственный реестр, не обеспечивало бы равного и экономически оправданного распределения налогового бремени между участниками оборота в зависимости от их имущественной способности к уплате налога, формировало бы неправильные финансовые стимулы поведения участников оборота (подп. 1 и 3 ст.
3 Налогового кодекса)», – заключил ВС.
Таким образом, Суд не поддержал вывод окружного суда о том, что общество должно нести обязанность по уплате налога в связи с тем, что оно в течение двух лет допускало беспрепятственное и безвозмездное пользование своим имуществом со стороны института. Кроме того, принятие налоговым органом решения о возврате институту из бюджета налога на имущество за 2016–2018 гг. не может являться правовым основанием для возникновения обязанности по уплате налога за 2014–2016 гг. у иного лица, так как оценка законности действий ИФНС по возврату денежных средств и необходимость их обратного взыскания в бюджет могут являться предметом отдельного судебного разбирательства. Таким образом, ВС отменил постановление окружного суда и оставил в силе судебный акт апелляции.
Читайте также
Только Верховный Суд подтвердил, что на снесенное здание налог взиматься не может
ВС удовлетворил жалобу общества на решение ФНС, которым компании был доначислен налог на имущество за месяцы, когда здание уже было ликвидировано
28 сентября 2018 Новости
Адвокат, старший юрист налоговой практики Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP Дмитрий Кириллов отметил, что в рассматриваемом случае ВС РФ применил подход, закрепленный в определениях СКЭС от 20 сентября 2018 г. № 305-КГ18-9064; от 24 октября 2018 г. № 305-КГ18-12600, согласно которому обязанность по исчислению и уплате налога связана с наличием у налогоплательщика реально существующих объектов имущества, способных приносить экономические выгоды его владельцу и потому признаваемых частью активов налогоплательщика – объектами основных средств. «В указанных определениях рассматривалась радикальная ситуация, когда объект недвижимости был снесен (т.е. физически перестал существовать) в апреле 2015 г., а налоговые органы продолжали начислять налог на имущество до фактического исключения объекта из ЕГРН в сентябре», – пояснил он.
В налоговом споре с участием ООО «Лоза» объект недвижимости физически существовал, но, заметил эксперт, право налогоплательщика на него было спорным – объект фактически находился в оперативном управлении образовательного учреждения, а общество, получившее объект в качестве вклада в уставный капитал, оспаривало регистрацию прав института. «Судебная коллегия сделала вывод о приоритете фактического владения объектом недвижимости над государственной регистрацией права на него (которая может быть оспорена). По этой причине Суд возложил бремя налога на имущество на институт, который принял объект к учету и фактически использовал его, а не на общество “Лоза” как на титульного собственника, лишенного возможности использовать объект в силу противоправных действий института», – резюмировал Дмитрий Кириллов.
Старший партнер юридической фирмы INTELLECT Роман Речкин назвал дело довольно специфичным: «Споры в связи с правами на здание УрФЮИ длятся уже не один год, и они неоднократно доходили даже до ВС РФ. В любом случае, передача имущества в оперативное управление образовательного учреждения – достаточно редкая ситуация».
По словам эксперта, Судебная коллегия по экономическим спорам рассмотрела более общий вопрос об объекте налогообложения по налогу на имущество организаций, подтвердив, что суды в целом по-прежнему не связывают обязанность по уплате налога на имущество исключительно с формальными условиями, предусмотренными ст. 374 НК РФ (наличие прав на недвижимость и постановка ее на учет в качестве основного средства). «Еще в п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 148 была сформулирована позиция о том, что для обложения налогом на имущество организаций должна обеспечиваться возможность использовать соответствующее имущество в производственной деятельности, и только объект недвижимости, ставший пригодным к использованию по назначению, должен быть включен в состав основных средств. Коллегия вновь фактически подтвердила эту позицию.
Данный вывод может быть полезен и другим налогоплательщикам, например в случаях ремонта или реконструкции основных средств, которые до окончания таких мероприятий не способны приносить экономические выгоды собственнику такого имущества», – подытожил Роман Речкин.
Регистрация имущества в силу фактического владения
1 декабря 2024 Регистрация Войти
6 декабря 2024
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
13 декабря 2024
Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право В соответствии с п. 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества. В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор. Если прежний собственник имущества — юридическое лицо, которое в настоящее время ликвидировано, то кто является ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности?
Должен ли владелец обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного открытого и непрерывного владения?
В соответствии с п. 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества. В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.
Если прежний собственник имущества — юридическое лицо, которое в настоящее время ликвидировано, то кто является ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности? Должен ли владелец обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного открытого и непрерывного владения?
17 декабря 2021
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
К сожалению, дать однозначный ответ на данный вопрос не представляется возможным. Выбор требования для обращения в суд (иск о признании права собственности или заявление об установлении факта владения имуществом) зависит от конкретных обстоятельств дела.
Обоснование вывода:
В соответствии с п. 3 ст. 218 ГК РФ лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.
Приобретательная давность рассматривается судами в качестве самостоятельного способа приобретения права собственности (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 03.12.2013 N Ф06-10765/13 по делу N А55-23159/2012).
Согласно п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество.
Данная норма детализирована в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление N 10/22), в котором разъяснено, что давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении; признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. Владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине ст.
234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств.
При этом отсутствие (недоказанность) любого из перечисленных обстоятельств исключает признание за заинтересованным лицом права собственности на имущество по основанию давности владения (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2019 N 18АП-14203/19).
В соответствии с п. 19 Постановления N 10/22 возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.
В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.
Как следует из вопроса, прежним собственником имущества являлось юридическое лицо, которое на данный момент ликвидировано.
Вместе с тем необходимо учитывать, что сама по себе ликвидация юридического лица не означает безусловного отсутствия у имущества собственника, так как в соответствии с п. 8 ст. 63 ГК РФ оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество юридического лица передается его учредителям (участникам), имеющим вещные права на это имущество или корпоративные права в отношении юридического лица, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или учредительным документом юридического лица.
Более того, уже после завершения процедуры ликвидации оставшееся имущество юридического лица может быть распределено между заинтересованными лицами, имеющими на это право, включая его кредиторов и участников, в порядке, предусмотренном п. 5.2 ст. 64 ГК РФ.
В связи с изложенным анализ судебной практики свидетельствует о том, что выбор требования для обращения в суд (иск о признании права собственности или заявление об установлении факта владения имуществом) зависит от конкретных обстоятельств дела.
Прежде всего отметим, что суды исходят из того, что сам по себе факт ликвидации предыдущего собственника имущества не имеет правового значения, поскольку п. 19 Постановления N 10/22 не связывает возможность обращения давностного владельца в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным с ликвидацией предыдущего собственника, либо тем, что установить прежнего собственника спорного имущества (или его правопреемников) на момент подачи соответствующего заявления для давностного владельца является затруднительным (постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2014 N 05АП-3375/14).
В случае, если прежний собственник известен заявителю, суд может указать на то, что установление юридического факта владения и пользования имуществом как своим собственным по существу является спором о праве, который подлежит рассмотрению в порядке искового производства в соответствии со ст. 28 АПК РФ. Поскольку заявителю известно лицо, от которого оно получило во владение спорное имущество, то оно не может обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности.
Тот факт, что прежний собственник в настоящее время ликвидирован, не лишает заявителя права обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности на спорное имущество в силу приобретательной давности (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.03.2015 N Ф07-729/15 по делу N А21-4075/2014).
Аналогична позиция судов в ситуации, когда спорное имущество приобретено на основании договора, заключенного с собственником. При таких обстоятельствах суды рассматривают заявленное требование в качестве требования о признании права собственности в силу приобретательной давности, а не об установлении юридического факта (постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2013 N 11АП-3581/13, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2021 N 04АП-2343/21 по делу N А58-1001/2021).
В ином деле суд указал на то, что сам по себе факт ликвидации прежнего собственника спорного имущества на момент рассмотрения спора исключает возможность предъявления в суд иска к надлежащему ответчику. Следовательно, в целях реализации своего права на судебную защиту истцу следовало обратиться в суд с заявление об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. При этом в случае отсутствия возражений заинтересованных лиц против формы обращения истца в арбитражный суд путем предъявления искового заявления спор может быть рассмотрен по существу (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 01.06.2021 N Ф01-2057/21 по делу N А39-2403/2020).
Вместе с тем предъявление иска к лицам, не являющимся собственниками спорного объекта недвижимого имущества и не заявляющим на него какие-либо правопритязания (например, если в связи с ликвидацией прежнего собственника лицо обратилось с иском к Администрации), может быть рассмотрено судом как предъявление иска к ненадлежащим ответчикам, что является самостоятельным основанием для отказа в иске (постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2019 N 12АП-15188/19, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2019 N 18АП-14203/19).
Однако данная позиция находит свое опровержение в иных решениях, когда суды признают Администрацию надлежащим ответчиком по иску о признании права собственности на основании того, что спорное имущество находится на территории муниципального образования и при отсутствии зарегистрированного права собственности может перейти в муниципальную собственность как бесхозяйное. Того факта, что Администрация не является прежним собственником спорного имущества, недостаточно для утверждения о наличии условий для обращения в арбитражный суд с заявлением в порядке главы 27 АПК РФ, поскольку не означает, что прежний собственник не известен (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.04.2015 N Ф07-1129/15 по делу N А21-4076/2014).
Таким образом, если суды при рассмотрении дела придут к выводу о том, что заявленное требование об установлении факта, имеющего юридическое значение, в действительности связано с разрешением вопроса о праве, то такое требование подлежит рассмотрению в порядке искового производства (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17.01.2012 N Ф09-8814/11 по делу N А50-12757/2011). В такой ситуации заявление будет оставлено судами без рассмотрения (ст. 30, ч. 1 ст.
218, ч. 4 ст. 221 АПК РФ). В соответствии с п. 5 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение (утверждено информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2004 N 76), такое требование может быть заявлено только путем предъявления иска и должно рассматриваться в порядке искового производства.
В этом случае лицу следует обратиться в суд с требованием о признании права собственности (абзац 2 ст. 12 ГК РФ).
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Гентовт Ольга
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей
25 ноября 2021 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
Признание права собственности отсутствующим как исключительный способ защиты вещных прав: особенности предъявления и обоснования указанного требования
Разъяснения о том, что оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующимсодержатся в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – «Постановление от 29.04.2010 № 10/22»).
Согласно абзацу 4 пункта 52 Постановления от 29.04.2010 № 10/22 в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество) применяется указанный выше способ защиты прав.
Согласно пункту 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – «ГК РФ»)зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.
Статья 12 ГК РФ, в свою очередь, определяет перечень способов защиты гражданских прав, защита которых осуществляется как способами, указанными в данной статье, так и иными способами, предусмотренными законом.
Статьей 9 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В соответствии с пунктом 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019) иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Аналогичная позиция была изложена еще в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 12576/11 по делу № А46-14110/2010.
Особенности предъявления и обоснования требования о признании права собственности отсутствующим:
1. К требованию о признании права собственности отсутствующим не применяется срок исковой давности(статья 208 ГК РФ, пункт 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»[1], Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения»[2]).
2. Иск предъявляется к лицу, за которым зарегистрировано право на спорный объект.
В практике зарубежных стран такое требование также может быть предъявлено к регистратору. Однако в российской практике действует правило, согласно которомугосударственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора[3].
3. Истцу необходимо обосновать невозможность использования других способов защиты его прав(то есть нельзя оспорить сделку, применить виндикацию, признать право собственности и т.д.).
4. Истцу необходимо обосновать незаконность (ошибочность) регистрации права собственности ответчика на спорный объект недвижимости.
В практике встречаются следующие ситуации:
4.1. Право собственности на один и тот же объект недвижимости может быть зарегистрирован за разными лицами.
Такие ситуации возникают, например, когда объект недвижимости приобретается в ходе приватизации, на стадии предпродажной подготовки документов происходит переименование объекта недвижимости, а также когда впоследствии в отношении объекта неоднократно имеет место правопреемство[4].
В таком случае должен быть проведен глубокий анализ документов, которые являются основанием для возникновения права собственности на спорный объект, хода регистрации, ее хронологии, а также (в случае необходимости) экспертное исследование достоверности документов, которые были основанием для регистрации права собственности.
Особое внимание необходимо уделить фактам приостановки регистрационных действий, замены документов, предоставлению ответчиком дополнительных документов в ходе регистрации, оценить достоверность и полноту всей документации.
В случае ошибочной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости за разными лицами приоритет имеет тот субъект, который на законных основаниях ранее по хронологии приобрел право собственности (Определение Верховного Суда РФ от 22.06.2017 № 304-ЭС17-7243 по делу № А45-18260/2015).
Подобные ситуации также могут возникнуть в результате того, что при образовании земельного участка неверно были определены его характерные точки координат и, как следствие, в результате допущенной реестровой ошибки земельный участок ответчика фактически полностью накладывается на земельный участок, находящийся во владении истца (Определение Верховного Суда РФ от 21.07.2021 № 306-ЭС21-12956 по делу № А57-21821/2019).
4.2. Нередко возникают споры, связанные с признанием права собственности отсутствующим на объект, не являющийся недвижимым имуществом.
Такие споры возникают, в частности, между собственниками земельного участка и расположенного на нем объекта, который по своей природе не является объектом недвижимости, однако значится таковым в виду регистрации права собственности в ЕГРН.
- Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 12576/11 по делу № А46-14110/2010: «. невозможность отнесения конкретного объекта к категории недвижимого имущества следует рассматривать в качестве одного из обстоятельств, при которых иск о признании права отсутствующим подлежит удовлетворению».
- Определение Верховного Суда РФ от 08.07.2021 № 305-ЭС21-10121 по делу N А40-94009/2018: «. суд пришел к выводу, что спорное здание не является объектом капитального строительства, не может быть в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации отнесено к объектам, право собственности, на которые подлежит государственной регистрации, а также учитывая, что в настоящее время какие-либо права на земельный участок у ответчика не оформлены, признав срок исковой давности не пропущенным, суд. пришел к выводу, что регистрация права собственности ответчика на указанный объект и его нахождение на участке нарушают права города Москвы, как собственника земельного участка, и требования истцов в данной части удовлетворил».
Основной причиной обращения в суд в таких случаях становится невозможность собственника земельного участка использовать его по назначению, поскольку на нем находится спорный объект.
Негативное влияние такой ситуации на права собственника земельного участка было оценено Верховным Судом Российской Федерации (далее — «ВС РФ»), выводы отражены в Обзоре судебной практики ВС РФ № 1 (2016): «.Наличие в ЕГРП записи о праве собственности ответчика на недвижимое имущество накладывает на собственника соответствующего земельного участка, на котором оно находится, определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, в том числе по предоставлению под таким объектом земельного участка в пользование или в собственность в соответствии со ст. 36ЗК РФ.
Кроме того, поскольку спорный объект, права на который в ЕГРП зарегистрированы как на недвижимость, не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий».
Из указанного в настоящем пункте вытекает и тесно связано с ним следующее требование к обоснованию заявления о признании права собственности отсутствующим.
5. Истец должен обосновать, что его права нарушены, и удовлетворение судом заявленного требования их восстановит.
6. Истцу необходимо подтвердить тождественность объектов недвижимости(в случае, если на один объект право собственности необоснованно зарегистрировано за разными лицами).
Этому аспекту необходимо уделить особое внимание, если планируется заявлять требование о признании права собственности отсутствующим в рамках встречного искового заявления. В случае если тождественность не будет обоснована заявителем при подаче встречного иска, суд вернет встречное исковое заявление. Безусловно, собственник, считающий, что его права нарушены, может обратиться с самостоятельным иском, однако истребование регистрационных дел в рамках первоначального судебного процесса может существенно осложнить и затянуть разрешение спора по самостоятельному иску.
7. Истец должен доказать, что фактически владеет объектом недвижимости, право на который зарегистрировано за другим лицом.
По смыслу пункта 52 Постановления от 29.04.2010 № 10/22, правом на иск о признании права собственности отсутствующим обладает только владеющий собственник недвижимости, право которого зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Из обозначенного правила есть, тем не менее, исключение. В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 25.05.2017 № 308-ЭС16-20201 по делу № А53-31673/2015 высший судебный орган сделал вывод, что «. Предъявить иск о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект, который не обладает признаками недвижимого имущества, вправе собственник земельного участка, на котором этот объект расположен, арендатор земельного участка, которому участок предоставлен его собственником для строительства объекта недвижимости, а также в исключительных случаях лица, законные права которых нарушены юридическим фактом регистрации права собственности иного лица на спорный объект».
Важно!Надлежащим способом защиты прав собственника, в случаях, когда он лишен владения, является виндикационный иск. Предъявленное требование о признании права собственности отсутствующим в ситуации, когда не доказано фактическое владение истцом спорным объектом, удовлетворено судом не будет (Определение ВС РФ от 20.04.2018 № 310-ЭС18-4283 по делу № А83-5570/2016).
8. Целесообразно уже на стадии подготовки искового заявления или встречного требования привлечьк участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, Росреестр.
Согласно абзацу 2 пункта 53 Постановления от 29.04.2010 № 10/22 государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
9. В случае, когда объект недвижимости зарегистрирован за разными лицами, истцу необходимо заявить ходатайство об истребовании доказательств, а именно: материалов регистрационных дел в отношении спорного объекта.
Если доказать свое право собственности истец может на основании уже имеющихся у него документов, то полноценный правовой анализ и обоснование требования о признании права собственности ответчика отсутствующим возможен лишь после изучения документов, отражающих ход, хронологию регистрационных действий, а также документов, ставших основанием для регистрации права собственности ответчика.
Признание права собственности отсутствующим является исключительным способом защиты вещных прав, который одновременно с этим, является незаменимым в ситуациях, когда право собственности на объект зарегистрировано за хозяйствующим субъектом незаконно (ошибочно).
[1] Исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.
[2] Исковая давность на требование владеющего и реестрового собственника не распространяется, так как оно является разновидностью негаторного иска (статья 208 ГК РФ).
[3] Пункт 53 Постановления от 29.04.2010 № 10/22.
[4] Определение Верховного Суда РФ от 01.12.2017 № 306-ЭС17-13554 по делу № А65-19926/2015; Определение Верховного Суда РФ от 14.01.2015 № 308-ЭС14-6213 по делу № А53-26522/2005.