Продажа домовладения принадлежащего несовершеннолетнему

Наша команда стремится помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. Мы придерживаемся строгой редакционной политики. Данная статья может содержать ссылки на финансовые продукты наших партнеров. Мы открыто говорим о том, как мы зарабатываем деньги. —>

• В. э. образование.
• Работала 5 лет в банке.
• Независимый эксперт.
• Финансовый аналитик.
• Вконтакте.
• [email protected].

Несовершеннолетний может быть собственником недвижимости, владеть долей в квартире, а также иметь постоянную регистрацию по этому адресу. Если законные представители планируют продать жилье, принадлежащее ребенку, они обязаны соблюсти ряд законодательных требований, а также от «А до Я» пройти процедуру, предусмотренную по сделкам этой категории. Подробности — на Brobank.ru.

Защита интересов несовершеннолетнего

За малолетних детей (до 14 лет) сделки с любым видом имущества совершают их законные представители. Как правило, это родители. Реже — усыновители или опекуны (п.

1 ст. 28 ГК РФ). На защите интересов ребенка стоят органы опеки и попечительства (ООП). Без их предварительного разрешения ни родители, ни законные представители не имеют права совершать сделки от имени ребенка, либо давать согласие на их совершение.

Это безусловное правило.

Отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, допускается при наличии веских оснований. В их числе: продажа недвижимости с целью улучшения жилищных условий, дорогостоящее лечение, в котором нуждается ребенок, прочие обстоятельства.

Задача ООП заключается в проверке сделки на соблюдение интересов и имущественных прав несовершеннолетнего. При этом важно учитывать, что какого-либо списка причин, по которым органы опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на сделку, нет. Решение принимается с учетом фактических обстоятельств по каждому случаю.

Главное требование — если меняется местожительство ребенка, то новое жилье по своим качествам не должно уступать прежнему. Если в этой части соблюдены законные предписания, и предполагаемая к покупке квартиру лучше (или не хуже) прежней, родители или законные представители ребенка приступают к процедуре оформления сделки.

Обращение в органы опеки и попечительства

• Заявление — составляется по типовому шаблону ООП, подписывается обоими родителями (законными усыновителями).
• Паспорта обоих родителей (законных усыновителей).
• Свидетельство о рождении ребенка-собственника — если ему больше 10 лет, потребуется его согласие на продажу квартиры.
• Выписка из ЕГРН.
• Экспликация и поэтажный план жилого помещения.
• Выписка из домовой книги.
• Данные о приобретаемой квартире — если таковые имеются.

Срок рассмотрения заявления — до 15 рабочих дней. Решение органов опеки и попечительства выносится в письменной форме. Отказ должен быть мотивированным, с изложением всех объективных причин.

На решение ООП, с которым не согласны представители ребенка, подается жалоба в органы Прокуратуры.

Составление договора

При наличии положительного решения со стороны органов опеки и попечительства сделка переходит в стадию составления договора-купли продажи. Особенность сделок с участием несовершеннолетних заключается в том, что договоры по ним заверяются в нотариальном порядке.

• Личные данные сторон (продавца и покупателя) с полными паспортными данными.
• Характеристики недвижимости — адрес, этаж, площадь, стоимость, дополнительные значимые сведения.
• Выписка из ЕГРН — с 2016 года свидетельства о праве собственности не выдаются, поэтому в качестве подтверждения прав на объект используется выписка из ЕГРН.

Если есть лица, которые сохраняют право пользования жилым помещением после завершения сделки, они также поименно указываются в договоре купли-продажи. Сокрытие этих данных влечет ничтожность сделки.

Документы для нотариуса и подачи договора в Росреестр

1. Выписка из ЕГРН.
2. Письменное разрешение на сделку со стороны органов опеки и попечительства.
3. Выписка из домой книги.

Государственная пошлина рассчитывается в соответствии со ст. 333.24 НК РФ. Ее размер составляет 0,5%, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.

Регистрация перехода права собственности

• Заявление — заполняется по факту подачи документов на типовом бланке (заявление о регистрации перехода прав собственности).
• Паспорта заявителей и свидетельство о рождении ребенка-собственника жилого помещения.
• Нотариально-заверенный договор купли-продажи объекта недвижимости.

Заявление подается несколькими способами: непосредственно в территориальное отделение Росреестра или через МФЦ, почтовым отправлением (с объявленной ценностью), в электронном виде — через официальный интернет-ресурс регистрационного органа. Также подать документы на регистрацию может нотариус, заверивший договор купли-продажи. Государственная пошлина уплачивается покупателем объекта, ее размер составляет 2000 рублей.

Срок рассмотрения заявления

Длительность срока рассмотрения заявления зависит от способа его подачи. Если документы подавались непосредственно в территориальное отделение Росреестра, то срок регистрации составит 3 рабочих дня, не включая день подачи документов. При обращении в МФЦ — 5 рабочих дней.

При использовании электронной формы подачи документов регистрационные действия совершаются в течение одного рабочего дня. Течение срока в каждом случае начинается со следующего дня после подачи документов.

Тот факт, что фактическим собственником объекта был несовершеннолетний, не освобождает участников сделки от уплаты НДФЛ после ее совершения. Если нет оснований для освобождения от налогообложения, то налоговая декларация заполняется и подается в ФНС родителями (законными представителями) от имени ребенка в установленные законом сроки.

Источники:

• Статья 28 ГК РФ.
• Статья 333.24 НК РФ.
• Официальный сайт Росреестра.

Об авторе

Ирина Русанова — высшее образование в Международном Восточно-Европейском Университете по направлению «Банковское дело». С отличием окончила Российский экономический институт имени Г.В. Плеханова по профилю «Финансы и кредит».

Десятилетний опыт работы в ведущих банках России: Альфа-Банк, Ренессанс Кредит, Хоум Кредит Банк, Дельта Кредит, АТБ, Связной (закрылся). Является аналитиком и экспертом сервиса Бробанк по банковской деятельности и финансовой стабильности. [email protected]

Эта статья полезная?

Помогите нам узнать насколько эта статья помогла вам. Если чего-то не хватает или информация не точная, пожалуйста, сообщите об этом ниже в комментариях или напишите нам на почту [email protected].

Комментарии: 0

Если у вас есть вопросы по этой статье, вы можете сообщить нам. В нашей команде только опытные эксперты и специалисты с профильным образованием. В данной теме вам постараются помочь:

Почему органы опеки могут не дать разрешение на продажу квартиры?

Планируем продавать квартиру. Знакомые напугали нас органами опеки. Правда ли, что опека может фактически без причины запретить продажу квартиры, если в ней есть детская доля?

Получается, что сделка может сорваться из-за опеки, даже если на самом деле родители не собираются нарушать права ребенка? Что делать, если мы тоже получим отказ?

В Т—Ж есть много статей про сделки с детскими долями в семейной недвижимости. Суть их сводится к тому, что органы опеки выдают разрешения на продажу квартир с детскими долями не на все сделки. Они должны убедиться, что дети получат новое жилье не хуже по метражу и размеру доли, а также вообще не останутся без жилья.

Алиса Маркина

Действительно, при продаже квартиры, где есть доли несовершеннолетних, последнее слово чаще всего остается за органами опеки, поэтому знакомые не просто так вас пугают. Но все не настолько страшно, как кажется на первый взгляд. Я расскажу, могут ли органы опеки произвольно отказывать в продаже детского жилья.

И если все-таки опека отказала и родители идут в суд, то какие основания для запрета сделки суды считают обоснованными, а какие нет.

Как продавать квартиру, где есть детская доля

За разрешением нужно обращаться в отдел опеки городской, районной или сельской администрации. Он может называться и по-другому , например управлением по охране детства. Обращаться необходимо с письменным заявлением на получение разрешения на продажу жилья, часть которого принадлежит несовершеннолетним детям.

Список необходимых документов устанавливается внутренним регламентом и обычно есть на сайтах органов опеки. Но в него точно входят документы, где указаны сведения о жилье, которое родители хотят продать и купить, документы о праве собственности, свидетельства о рождении детей и паспорта родителей. Вместо документов на новую квартиру можно приложить реквизиты счетов, которые открыты на имя детей, или обязательство открыть такие счета и внести туда деньги за детские доли.

Органы опеки обязаны ответить в течение 15 дней с даты письменного обращения. Даже если опека отказала, это не повод опускать руки и считать, что продать неудобную недвижимость не удастся. Отказ можно обжаловать в суде в течение трех месяцев.

Идти надо в суд того района, администрация которого отказалась согласовать сделку. И уже суд решит, чья позиция — родителей или опеки — лучше защищает интересы детей.

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

В каких случаях суды считают причины для запрета сделки обоснованными

Замена на квартиру в строящемся доме.Допустим, семья хочет продать квартиру, в которой живет, и вложиться в стройку. Такая сделка, по мнению органов опеки, считается неравнозначной: получится, что дети, пока строится дом, будут без жилья и регистрации.

Максимум опека согласует сделку, если дом будет вот-вот сдан.

Многодетная семья из Уфы хотела получить разрешение на продажу старой двушки и покупку двушки той же площади в строящемся доме со степенью готовности 31%. В старом жилье детям принадлежало 39/100 квартиры . В новом родители были готовы увеличить долю детей до 89/100 . Но опека запретила сделку: в этом случае дети как минимум на несколько месяцев остались бы без прописки.

Родители не согласились с решением опеки и пошли в суд. Суд подтвердил, что покупка квартиры в доме, который не введен в эксплуатацию и находится на низкой стадии готовности, может повлечь нарушение прав несовершеннолетних.

В таких случаях возможен другой вариант — перечислить деньги от продажи детской доли на счет в банке. А позже получить второе разрешение в опеке, чтобы снять детские деньги и погасить ими долг за покупку квартиры в строящемся доме. Так сделали родители несовершеннолетней девочки в Сочи.

И хотя опека не хотела давать разрешение на погашение долга за покупку квартиры, суд обязал ее это сделать. Возможно, свою роль сыграл тот факт, что ответственность застройщика была застрахована, а это значит, что деньги ребенка в любом случае не пропали бы.

Замена на доли в ипотечной квартиретакже не отвечает интересам детей. Родители из Республики Коми хотели продать квартиру в поселке, часть которой была оплачена материнским капиталом. Они планировали погасить деньгами от продажи трешки в поселке часть долга по ипотеке за двушку в городе, где к тому моменту уже жили.

Но отдел опеки не согласился: дети в этом случае получали меньше метров, чем у них было. Вдобавок за счет денег от продажи сельской трешки невозможно полностью погасить кредит за городскую двушку.

Это означает, что в случае задолженности по кредиту банк может забрать квартиру и дети останутся без жилья. А банк, скорее всего, до момента, пока родители полностью не погасят кредит, не разрешит выделить доли детям в ипотечной квартире. Получается, что у детей в собственности еще много лет не будет жилья.

Суд согласился с отделом опеки и не разрешил продавать неиспользуемую квартиру.

Отсутствие согласия второго родителя,при условии что он не умер, не пропал без вести и не лишен родительских прав. Мать из Мурманска хотела продать однокомнатную квартиру, которую ее дочери подарила бабушка, и купить двухкомнатную в общую собственность. Но управление административного округа не одобрило эту сделку без согласия отца. Отец исчез из жизни дочери, не платил алименты, и управление МВД прекратило розыск, когда выяснило, что отец уехал из России.

Правда, документы об отце мать представила только в суд, но не в управление.

Что делать? 26.06.18

Суд решил, что управление действовало по закону: если нет информации об отсутствии отца в жизни ребенка, его согласие на сделки с имуществом ребенка необходимо. Раз согласия отца нет, разрешить такую сделку нельзя. Вот если мать передаст документы об отце в окружное управление, тогда ее просьба выдать разрешение на продажу квартиры будет рассмотрена по существу, то есть с точки зрения улучшения жилищных условий дочери.

Есть важное различие. Когда мнение отца о продаже неизвестно вообще, для опеки это основание для отказа. Но если отец письменно выразил свое несогласие с продажей, хотя интересы детей сделкой защищаются, то можно заявить в суде требование о понуждении отца дать нотариальное согласие.

Обычно судьи удовлетворяют такое требование, а значит, и у органов опеки исчезает основание запрещать сделку по причине несогласия второго родителя.

Пример из суда. Женщина хотела продать дом и земельный участок, чтобы переехать в пригород, где условия для проживания ребенка были благоприятнее. Отец ребенка не соглашался со сделкой.

В результате суд встал на сторону матери и обязал отца представить нотариальное согласие на продажу доли ребенка.

Дарение ребенку доли в другой квартире, если на его счет не вносят стоимость проданной доли.Раньше такие сделки проходили. Например, родителям нужно продать квартиру, где есть детская доля. Они дарят ребенку такую же долю, но в другой квартире. И даже если опека не разрешает продажу, на сторону родителей встает суд.

Например, так произошло в Сочи: ребенку подарили часть другой квартиры, а суд обязал выдать разрешение на продажу первой квартиры.

Но так бывает не всегда. В последние годы суды в подобных ситуациях отказывают. Родители дарят детям доли в других квартирах, чтобы получить разрешение на продажу конкретного жилья, а опека и суды все равно не разрешают продавать это жилье или просят вместе с дарением положить стоимость детских долей на счет ребенка.

И у людей вместо одной квартиры с детской долей оказываются две.

Что делать? 14.08.19

Семья из Казани хотела продать двухкомнатную квартиру, в которой треть принадлежала десятилетней дочери, и на полученные от продажи деньги строить дом. Родители обратились в районную администрацию с заявлением, что отец девочки может подарить ей треть в другой квартире — побольше.

Опека выдала разрешение на продажу, но с оговоркой, что в течение месяца после продажи первой квартиры ребенок получит не только треть другой квартиры по договору дарения, но и деньги от продажи трети квартиры на банковский счет. Родители пытались оспорить распоряжение администрации в части внесения денег на банковский счет, ведь у дочери в собственности стало больше метров.

Но суд сказал, что деньги на счет все равно должны быть внесены. Дарение — сделка безвозмездная, то есть деньги от продажи дочкиной трети не истрачены, так пусть лежат в банке до ее совершеннолетия. Инфляция — событие из будущего, а в настоящем деньги пусть хранятся.

Верховный суд Республики Татарстан подтвердил, что решение верное.

Отсутствие у родителей земли под застройку.Такие случаи бывают, когда родители хотят начать загородное строительство за счет денег от продажи квартиры. Например, семья из Липецка хотела продать одну из двух своих квартир, которая была в Воронеже и не использовалась, чтобы на эти деньги начать строительство дома.

Воронежская двушка, ⅗ доли в которой принадлежали несовершеннолетним детям, была меньше липецкой трешки. А значит, те же ⅗ доли в трешке лучше обеспечивали жилищные интересы детей.

Но воронежская опека — управление по охране прав детства — посчитала, что количество метров в трешке на каждого члена семьи на полметра меньше нормы, а значит, жилищные права несовершеннолетних детей будут ущемлены. Дополнительным поводом для отказа в выдаче разрешения администрация посчитала тот факт, что у семьи еще не было земельного участка для строительства. Суд подтвердил: негде строить дом — нет основания разрешать продажу квартиры.

Разная стоимость объектов— веская причина для отказа в выдаче разрешения на продажу. Существует мнение, что органы опеки могут запретить продавать принадлежащую детям недвижимость, если последующее жилье будет куплено в экологически неблагоприятном районе. Но оно, похоже, не соответствует действительности.

Мне не удалось найти судебные акты, где оспаривался бы запрет на продажу, поскольку будущее жилье экологически непригодно. Обычно всегда были другие, более веские факторы. Суды не придают значения голословной оценке экологической составляющей района проживания.

Например, в Казани родители хотели продать принадлежащий сыну земельный участок и купить новый в другом месте. Они обосновывали свою позицию тем, что нынешний участок находится рядом со свалкой в районе без асфальта, а новый участок будет в полтора раза больше и в экологически чистом районе с лесом, рекой, а также с инженерными коммуникациями и автобусным сообщением. Но очевидно, что ссылка на экологию была второстепенной и для опеки, и для суда.

Потому что суд учел только разницу в кадастровой стоимости участков и подтвердил, что продавать участок, пусть даже рядом со свалкой, но более дорогой, нельзя.

Что делать? 23.04.18

Непригодность нового объекта для проживанияявно нарушает имущественные и жилищные права детей. Родители из Пермского края хотели продать земельный участок, ⅗ доли которого принадлежали их несовершеннолетним детям, и купить домик без коммуникаций на условиях перемещения в другое место. Ближайшие школа и больница находились в соседней деревне — за восемь километров.

Опеке и суду подобный расклад не понравился, и продавать участок родителям не разрешили.

В каких случаях суды встают на сторону родителей

Бывают случаи, когда опека не права, и родителям удается это доказать.

Метраж меньше учетной нормы.Иногда опека ссылается на учетную норму жилья, которая действует в регионе. Но суды такое не поддерживают: учетная норма касается социального жилья, например когда государство выделяет семье субсидию.

Для сделок с долями несовершеннолетних имеет значение только общее улучшение условий для детей.

Семья из Уфы хотела продать двухкомнатную квартиру, в которой двум несовершеннолетним детям принадлежала ⅛ доли. Взамен родители покупали в другом районе точно такую же квартиру, даже на метр больше. Районная администрация города Уфы запретила продажу квартиры.

Причина отказа такова: в новой квартире будет меньше метров, чем положено по местному нормативу на семью из четырех человек, поэтому семья не будет считаться обеспеченной жильем.

Что делать? 03.02.20

1. Метраж квартиры больше, а значит, доля детей в метрах увеличится.
2. Родители были готовы выделить по ⅛ квартиры каждому из детей, а не ⅛ на двоих , как было раньше.
3. Рыночная стоимость новой квартиры была выше.

Значит, жилищные и имущественные права детей улучшаются.

Родители не перечислили стоимость доли ребенка на счет в банке.Это касается случаев, когда опека просит после продажи положить на счет в банке стоимость доли ребенка. Этими деньгами может воспользоваться сам ребенок, когда ему исполнится 18 лет, либо родители, если докажут, что будут тратить эти деньги на детей.

Иногда такое требование опека может предъявить уже после продажи квартиры.

Многодетная семья из Ивановской области хотела переехать из городской двушки в сельскую трешку площадью в два раза больше. Старшему ребенку принадлежало 7/10 двушки , и органы опеки и попечительства потребовали перечислить стоимость его доли на лицевой счет в банке. Сделать это было невозможно: деньги от продажи двушки родители уже потратили на покупку трешки, которую органы опеки посчитали непригодной для проживания.

Регистрацию сделки по продаже двушки задержали на полгода. За это время семья сделала в трешке ремонт, и новые жилищно-бытовые условия устроили администрацию, которая тем не менее продолжала настаивать, чтобы часть денег от продажи квартиры положили на счет старшего сына в банке. Родители пошли в суд. Суд счел позицию опеки противоречивой и обязал зарегистрировать продажу двушки

Что делать? 10.06.19

Отсутствие школ и статус покупаемого жильязначения не имеют. Сочинское управление по вопросам семьи и детства запретило продавать однокомнатную квартиру, ¾ доли в которой принадлежали малолетней девочке. Мать девочки хотела купить дом в садовом товариществе в деревне и утверждала, что в доме у ребенка будет в три раза больше метров и отдельная комната.

Но отец и администрация были против: в Сочи рядом детский сад, школа, вузы, пляж, а в деревне ничего этого нет.

Суд же решил, что главное — площадь покупаемого жилья, а то, что это садовый дом и рядом нет школ и пляжа, неважно. Мать получила разрешение на продажу.

Так ли зверствует опека, как говорят

Я изучила судебную практику и выяснила, что, каким бы ни было распоряжение опеки, суд в итоге разрешает сделки, которые не вредят детям. При этом надо понимать, что суды в разных городах могут принимать противоположные решения, но все же практика довольно однородна. Заводы и школы поблизости никак не влияют на целесообразность сделок, а вот если уменьшается стоимость детской доли или метраж и ухудшаются бытовые условия, то это вредит интересам ребенка. Такое ни опека, ни суд не разрешат.

Так что на произвол не похоже.

Что делать? 14.07.20

Соблюдайте интересы детей — и опека даст вам разрешение без проблем.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите.На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Дети в сделке: как правильно продать квартиру

В сделках по продаже квартир, где зарегистрированы несовершеннолетние, есть свои особенности и подводные камни. Вместе с экспертами разбираемся, какие формальности необходимо соблюсти, чтобы не нарушить права ребенка, а сделка купли-продажи не была признана недействительной.

• Виктория Шакина, управляющий партнер московской коллегии адвокатов «Юрсити»
• Дмитрий Сурков, адвокат-партнер адвокатского бюро города Москвы «Щеглов и Партнеры»
• Кирилл Стус, руководитель юридической практики компании «Интерцессия»

Важно помнить

Регистрация ребенка по месту жительства в квартире дает ему жилищные права: не только право пользования жилым помещением, но и право на участие в дальнейшей приватизации и реновации. В связи с этим жилищные права несовершеннолетнего охраняются государством особым образом, чтобы действия родителей не ущемляли интересы ребенка.

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником доли: главные шаги

Для успешной и законной продажи жилья, где доля собственности принадлежит несовершеннолетнему, необходимо соблюсти четкий алгоритм действий.

Шаг 1.Coбpать пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.

• зaявлeниe oбoиx poдитeлeй или иных зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй peбeнкa;
• пacпopт peбeнкa (для детей старше 14 лeт);
• свидeтeльcтвo o poждeнии;
• выпиcкa из Pocpeecтpa, пoдтвepждaющaя пpaвo coбcтвeннocти peбeнкa на недвижимость;
• пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт (дoгoвop кyпли-пpoдaжи, пpивaтизaции, дapeния, мeны, cвидeтeльcтвo o пpaвe нa нacлeдcтвo пo зaкoнy или зaвeщaнию, дoгoвop yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe);
• кaдacтpoвый пacпopт c экcпликaциeй;
• спpaвкa o кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти.

Шаг 2.Oфopмить pacчeтный cчeт или coбpать дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.

Шаг 3.Haписать зaявлeниe в органы oпeки и пoлyчить paзpeшeниe.

Шаг 4.Пoдписать дoгoвop кyпли-пpoдaжи. Еcли peбeнoк млaдшe 14 лeт, за него расписываются родители. Если старше, то подписывает самостоятельно.

Шаг 5.Kyпить нoвoe жильe, выдeлить в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлить нa его cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю дoлe в прежней квартире.

Шаг 6.Зарегистрировать сделку. В Росреестр предоставляются: дoгoвop кyпли-пpoдaжи, paзpeшeниe oтдeлa oпeки и пoпeчитeльcтвa.

Шаг 7.Пpeдcтaвить дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.

Что проверяет опека

Органы опеки и попечительства проверяют законность сделки по отчуждению недвижимости и устанавливают, соответствует ли эта сделка интересам несовершеннолетнего, не нарушает ли его имущественные права или законные интересы. При этом закон не устанавливает конкретных обстоятельств, при которых органы опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки, объясняет управляющий партнер московской коллегии адвокатов «Юрсити» Виктория Шакина.

Если покупатель приходит на просмотр и видит ребенка, резонно спросить не только о его дальнейшей регистрации, но и о том, когда была приватизирована квартира (Фото: YAY/TASS)

В каких случаях органы опеки не разрешат сделку:

• один из poдитeлeй или oпeкyнoв oткaзывaeтcя oт cдeлки;
• нoвoe жильe xyжe пpeдыдyщeгo. Нaпpимep, оно меньшей плoщaди, бeз peмoнтa или в aвapийнoм cocтoянии;
• рeбeнoк нe пpoпиcaн в нoвoм жильe. Пo зaкoнy выпиcкa peбeнкa из квapтиpы пpи пpoдaжe квapтиpы coпpoвoждaeтcя peгиcтpaциeй пo дpyгoмy мecтy житeльcтвa, его нельзя выписать «в никуда»;
• пoкyпaeмoe жильe нeдocтpoeнo;
• в нoвoм жильe нeт yдoбcтв (горячая и холодная вода, а также элeктpичecтвo);
• дoля ребенка в нoвoм жильe мeньшe. Ecли poдитeли peшили кyпить мeньшee пo плoщaди жильe, opгaны oпeки oбяжyт иx выдeлить несовершеннолетнему бóльшyю дoлю. Пo зaкoнy мeтpaж coбcтвeннocти peбeнкa нe мoжeт yмeньшaтьcя.

«На практике органы опеки и попечительства могут дать согласие на продажу квартиры при соблюдении родителями определенных условий. Например, при приобретении в собственность ребенка иного жилья (либо доли в праве общей собственности на жилье), которое должно быть равноценным принадлежавшему ему ранее. То есть не меньшим по площади и стоимости, чем отчуждаемое.

Как вариант, согласие может быть дано при условии перечисления денежных средств от продажи квартиры или доли в квартире, принадлежащей ребенку, на счет ребенка в банке», — объясняет адвокат-партнер адвокатского бюро города Москвы «Щеглов и Партнеры» Дмитрий Сурков.

Когда согласие опеки не нужно

Разрешения органов опеки и попечительства не требуется при продаже квартире, в которой зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, не являющийся собственником. Исключение — случай, когда такой ребенок находится под опекой или попечительством либо остался без попечения родителей и продажа затрагивает его права и интересы.

«До 14 лет ребенок должен быть зарегистрирован либо в квартире отца, либо с матерью. Таким образом, если покупатель приходит на просмотр и видит ребенка, резонно спросить не только о его дальнейшей регистрации, но и о том, когда была приватизирована квартира. Если на тот момент ребенок был в ней зарегистрирован, значит есть все основания полагать, что он должен владеть долей», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.

«Покупатели редко приобретают квартиру, зная о том, что в ней прописан несовершеннолетний. Поэтому продавцу придется снять его с регистрационного учета до совершения сделки или договориться сделать это в разумный срок после. Важно помнить, что заявление о снятии с регистрационного учета несовершеннолетнего должно быть обязательно подписано обоими родителями, а не одним из них», — добавляет адвокат-партнер адвокатского бюро города Москвы «Щеглов и Партнеры» Дмитрий Сурков.

Органы опеки и попечительства проверяют законность сделки по отчуждению недвижимости и устанавливают, соответствует ли эта сделка интересам несовершеннолетнего (Фото: Максим Коротченко/ТАСС)

Какие проблемы могут возникнуть у покупателя

Если при сделке были нарушены законные права несовершеннолетних детей, имевших долю в проданной квартире, то по достижении 18 лет они могут обратиться в суд, даже если с момента сделки прошло несколько лет и недвижимость была перепродана новому владельцу.

Это грозит проблемами новому собственнику — скорее всего, потребуется отстаивать свои права в суде. Чтобы такой ситуации не возникло, нужно перед заключением сделки очень внимательно отнестись к проверке всех нюансов.

«Покупателю следует настаивать, чтобы до подписания договора купли-продажи ребенок был снят с регистрационного учета в покупаемой квартире вместе с родителем, с которым он прописан, и поставлен на регистрационный учет по другому месту жительства. Это позволит избежать сложностей в краткосрочной перспективе», — рекомендует Кирилл Стус.

«Если речь идет про альтернативную сделку и новая квартира приобретается одновременно, то покупателю имеет смысл взять с родителей-продавцов обязательство сняться с регистрационного учета и зарегистрироваться по новому адресу. В этом обязательстве необходимо прописать адрес нового места жительства. Лучше заверить данный документ у нотариуса — продавцу это обойдется в пределах 2–3 тыс. руб.», — говорит Кирилл Стус.

Читайте также:

• Маткапитал-2021: как потратить полмиллиона на улучшение жилищных условий
• Росреестр разъяснил правила сделки купли-продажи жилья
• Не остаться без квартиры и денег: риски покупки на вторичном рынке

Юрист рассказала о сложностях при продаже жилья, которым владеют дети

Когда наступает необходимость продать квартиру, наличие детей среди собственников может стать серьезным препятствием.

Как рассказала «Российской газете» адвокат Софья Рубасская, несмотря на то, что сделки от имени лиц, не обладающих полной дееспособностью (а к ним относятся несовершеннолетние граждане), осуществляют их родители или опекуны, в целях защиты прав детей такие сделки должны проводиться с согласия органов опеки и попечительства.

«Без получения такого согласия сделка по продаже жилья может быть признана недействительной, что приведет к крайне неблагоприятным последствиям для всех участников сделки,- говорит юрист. — Если дети прописаны в квартире, но не являются ее собственниками, это все равно приводит к определенным трудностям при продаже такого жилья. Так, изменение места регистрации ребенка допускается исключительно в случае переселения на новое место жительства. В отличие от взрослого человека, «выписать в никуда» несовершеннолетнего нельзя».

А что нужно, чтобы продать квартиру, среди собственников которой есть ребенок? Как отмечает юрист, необходимо понимать, что главным в данном случае дополнительным документом является согласие от органов опеки и попечительства. Без него невозможно оформление сделки купли-продажи недвижимости у нотариуса и в целом осуществление данной процедуры.

«В случае, если ребенок достиг 14-летнего возраста, он также должен сам быть участником сделки и принимать решение о продаже своей доли. Это не отменяет необходимости получения согласия органов опеки и попечительства, но позволяет ребенку обладать определенной субъектностью и тоже принимать решение о том, нужна ли ему данная недвижимость на текущий момент или нет. Единственным исключением из данной ситуации является процедура эмансипации (это объявление несовершеннолетнего гражданина, не достигшего возраста 18 лет, полностью дееспособным, она предусмотрена и регламентирована ст.

27 ГК РФ).

Если лицо, достигшее 16-летнего возраста, прошло через эмансипацию, то оно вправе распоряжаться своей недвижимостью как полноценный взрослый человек, не дожидаясь решения органов опеки и попечительства. В таком случае, продажа доли этого ребенка не будет отличаться от продажи доли взрослого совершеннолетнего собственника», — рассказала Софья Рубасская.

Она уточнила, что основное, что интересует органы опеки и попечительства при продаже доли ребёнка в квартире, — это непосредственно защита прав самого ребенка. А именно — чтобы его положение и условия жизни как в настоящем, так и в будущем, не ухудшились от совершения данной сделки. К значимым условиям жизни в первую очередь относится:

1. Жилплощадь, принадлежащая ребенку. Если на новом месте жительства площадь в квадратных метрах, принадлежащая ребенку, будет меньше, чем на прошлом, это почти наверняка приведет к отказу

2. Стоимость жилплощади. Даже если площадь нового жилья будет больше, но при этом доля ребенка будет обладать значительно меньшей рыночной стоимостью, такую сделку вряд ли одобрят органы опеки.

3. Бытовые условия. В новом жилье у ребенка должны быть сравнимые жилищные условия. К ним относится обязательное наличие водоснабжения, электричества, отопления, водоотвода.

Также учитывается экологическая обстановка в регионе, расстояние до школы и других важных объектов.

Кроме этого, органы опеки также учитывают другие факторы и их совокупность. Так, могут отказать в продаже жилья, если новое приобретается в строящемся доме или в ипотеке. С другой стороны — на продажу жилья могут дать согласие, если семье срочно нужны деньги на лечение ребенка, даже если новые жилищные условия будут хуже.

В отдельных случаях допускается продажа жилья, если средства от продажи доли ребенка будут зачислены на его банковский счет.

«Следует также отметить, что решение органов опеки во многом зависит от воли случая и обстоятельств. Ситуация может серьезно отличаться в различных городах и тем более регионах. Более того — разные сотрудники органов опеки могут выносить различные решения даже в схожих ситуациях», — добавила юрист.

Подводя итоги, она уточнила, что продать квартиру, собственником доли в которой является ребенок, возможно. Но практически всегда потребуются дополнительные гарантии и оформление сделки продажи жилья одновременно с покупкой нового с обязательным предоставлением ребенку доли в нем.

Когда опека не разрешит семье с детьми продать недвижимость

Наша команда стремится помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. Мы придерживаемся строгой редакционной политики. Данная статья может содержать ссылки на финансовые продукты наших партнеров. Мы открыто говорим о том, как мы зарабатываем деньги. —>

• Высшее экономическое образование
• Финансовый журналист с 8 летним опытом
• Эксперт по экономическим вопросам
• Знания подтверждены сертификатами

Довольно часто случаются ситуации, когда семья с одним или несколькими детьми хотят расшириться, продать свою квартиру и купить жилье побольше. Однако, если несовершеннолетние дети являются собственниками продаваемой недвижимости, в сделке могут возникнуть нюансы. Когда опека может не разрешить семье с детьми продать свою недвижимость, обсудим далее.

Нюансы продажи недвижимости с несовершеннолетними собственниками

Многие семьи в нашей стране приобретают жилье при помощи материнского капитала. Оно и не удивительно – недвижимость в России дорогая, заработные платы не у всех позволяют купить квартиру за собственные сбережения, а помощь от государства в виде маткапитала является существенным подспорьем.

Но при направлении средств материнского капитала на покупку недвижимости есть важное правило: необходимо выделить детям доли в покупаемом жилье. Соответственно, квартира или дом оформляется в общую долевую собственность между родителями и детьми, где дети являются собственниками.

И если семья решает продать или обменять недвижимость, то им приходится для этого заручаться одобрением от органов опеки. Опека выдает разрешения на продажу недвижимости с детскими долями далеко не на все сделки, а только если убедится в том, что дети получат новое жилье не хуже, и не останутся вовсе без жилья.

Чтобы продать недвижимость с долей несовершеннолетнего ребенка,нужно обязательно получить разрешение от органов опеки и попечительства. Если его не будет, то сделку могут признать незаконной, и аннулировать её.

1. Обратитесь в отдел опеки сельской, районной или городской администрации.
2. Уточните список необходимых документов и соберите их.
3. С пакетом документов приходите на личный прием к специалисту опеки.
4. Напишите заявление на получение разрешения на продажу жилья, часть которого принадлежит ребенку.

Список необходимых документов устанавливается в каждом регионе отдельно на основании внутреннего регламента, чаще всего его можно найти на официальном сайте органа опеки. Сюда точно будут входить документы об имеющейся недвижимости, документы о праве собственности, личные документы, удостоверяющие личность родителей и детей.

Органы опеки будут проверять заявление в течение 15 дней, после чего дадут свой ответ. Даже если придет отказ, то его можно будет обжаловать в суде того же района, чья администрация отказалась согласовать сделку. Но лучше заранее узнать все условия и требования, на которые будут обращать внимание органы опеки, чтобы получить одобрение с первого обращения.

Какие требования предъявляет опека

• Доли, соразмерные площади в старой квартире;
• Регистрация в новой квартире;
• Деньги на расчетный счет, если продаваемая квартира не является единственной, либо если семья переезжает.

Например, в семье есть один ребенок, маме, папе и ребенку выделили по ⅓ от квартиры. Через некоторое время мама узнает, что она в положении, и на семейном совете принимается решение о том, что нужно купить жилье побольше, чтобы всем детям хватило места.

В этом случае родители должны обратиться в органы опеки и попечительства, чтобы те выдали разрешение на сделку. Сотрудники могут согласиться на это в том случае, если ребенок в новой квартире получит соразмерную долю, как в продаваемой квартире.

Еще пример: раньше у родителей была двухкомнатная квартира площадью 60 кв.м., при доле ⅓ на каждого, ребенку принадлежало 20 кв.м. Если семья купит трехкомнатную квартиру площадью 80 кв.м., то и здесь ребенку должны выделить также не менее 20 кв.м., то есть его доля, уже составит четверть от недвижимости.

Бывает так, что у семьи есть несколько квартир, и у родителей есть доли в каждой из них. И если продадут одну из квартир, то им необязательно выделять доли, они могут просто положить на расчетный счет своего ребенка деньги, потому что фактически, жилье у него будет.

Когда опека может запретить продавать недвижимость

Сделки с недвижимостью, где одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, не запрещены российским законодательством, но при этом они проходят под строгим надзором со стороны опеки, и имеют дополнительные ограничения. Органы опеки и попечительства тщательно следят за соблюдением и сохранением всех прав ребенка, а потому при определенных обстоятельствах могут запретить сделку, если увидят, что положение ребенка при этом ухудшается.

Какие это могут быть ситуации и причины:

Отсутствие согласия одного из родителей или опекунов

Продавать недвижимость можно только в том случае, если все участники сделки согласны с ее условиями. Так как несовершеннолетние дети не могут самостоятельно в ней участвовать, их интересы представляют родители или опекуны. И если один из родителей или опекунов не согласен на сделку, опека ее признает недействительной.

Ухудшение жилищных условий

Если новое жилье хуже предыдущего, например, если раньше родители жили в трехкомнатной квартире, а переезжают в однокомнатную. Либо в жилье отсутствует ремонт, либо оно находится в аварийном состоянии – опека также согласия не даст.

Покупка более дешевого жилья

Если разница между продаваемой и покупаемой недвижимостью существенна, то это будет серьезным аргументом для отказа со стороны опеки. Сотрудники могут посчитать это ухудшением жилищных условий. Важную роль здесь будет играть размер и стоимость детской доли.

Ущемление прав ребенка

Например, если у родителей была единственная квартира, они ее продают, и после этого не выделяют долю в новом жилье для несовершеннолетнего ребенка. Опека сразу даст отказ.

Отсутствие прописки

По российскому законодательству, детей нельзя выписывать «в никуда», то есть если несовершеннолетнего ребенка выписывают из старой квартиры, то его сразу должны зарегистрировать по другому месту жительства. И этот момент обязательно нужно учитывать при продаже.

Недострой новой недвижимости

Органы опеки и попечительства могут отказать в сделке в том случае, если новое покупаемое жилье еще не достроено. У каждого региона свой процент готовности жилья, например, в Тюменской области объект должен быть построен минимум на 70%.

Отсутствие удобств и коммуникаций

Если в новом жилье отсутствуют условия для нормальной жизни, опека откажет в сделке. Необходимо, чтобы в доме или квартире были исправные инженерные коммуникации, была в доступе горячая и холодная вода, а также электричество.

Невступление в права наследования

Если ребенок является наследником, который не успел вступить в свои права, продавать недвижимость запрещено. Нужно сначала несовершеннолетнему вступить в права на жилье, оформить собственность на ребенка, и только потом продавать объект.

Меньшая доля в новом жилье

Здесь важно обращать внимание именно на метраж – по закону он не может уменьшаться. И если по каким-то причинам семья переехала в квартиру или дом меньшей площади, то нельзя выделять такую же долю, как раньше, потому что метраж уменьшится. Нужно выделять большую долю.

Бывают случаи, когда родителям разрешают не выделять доли, а перечислить часть средств от продажи недвижимости в долевой собственности на счет ребенка. Позже их можно будет использовать на приобретение другой недвижимости, конечно, с разрешения органов опеки, и с обязательством по наделению ребенка собственностью в новом жилье.

Что сюда отнесем: переезд в другой город, субъект РФ или другую страну. В этом случае можно не выделять долю, нужно представить доказательства переезда в органы опеки, и перечислить на счет ребенка причитающиеся ему деньги.

Исключительные случаи при сделках с несовершеннолетними собственниками

Закон строг, но в некоторых случаях органы опеки могут принимать решения в индивидуальном порядке, если того требует ситуация. Иногда можно получить послабление, если удастся доказать его необходимость.

1. Покупка недостроенного жилья или жилья в новостройке. Оформить право собственности ребенка можно позже, после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию. Но при этом ребенок должен быть где-то прописан.
2. Тяжелое заболевание. Если у ребенка проблемы со здоровьем, ему нужно дорогостоящее лечение, и родители хотят продать свою квартиру и купить поменьше, чтобы выручить деньги, то опека может дать свое согласие. Даже если приобретаемое жилье будет хуже прежнего. Но нужно будет доказать, что разница в суммах купли-продажи пошла именно на лечение.
3. Состояние ребенка. Бывает так, что у ребенка тяжелая аллергия или хроническое заболевание, серьезная патология, при которой жить в старом фонде нельзя. Опека может дать согласие на продажу более комфортной квартиры и покупки небольшого частного дома за городом, если это пойдет на пользу здоровью малыша.
4. Специальные потребности. Если у ребенка есть особенности в развитии или здоровье, из-за которых ему нужны специализированные учреждения для обучения и интеграции в общество, то в этом случае опека может закрыть глаза на незначительное ухудшение жилищных условий.

Здесь важно понимать, что у сотрудников из органов опеки и попечительства нет четкого регламента, как им действовать, они каждую ситуацию рассматривают индивидуально со всеми её нюансами. Поэтому хоть сделки с несовершеннолетними гражданами и имеют свои особенности, чаще всего, опека идет навстречу родителям, которые смогут доказать, что они действуют исключительно в интересах своих детей.