Подвал многоквартирного дома

В каждой семье есть крупные вещи, которые необходимы, но в квартире вечно всем мешают: зимняя резина, садовый и спортивный инвентарь, крупные детские игрушки, коляски и санки. Наверняка многие задумываются о том, как хорошо было бы использовать подвал или чердак в качестве кладовки. Но имеют ли жильцы на это право?

Правовой режим использования нежилых помещений

Подвал жилого дома относится к общему имуществу, теоретически он принадлежит всем, кто владеет квартирами в этом здании, и эти люди могут им пользоваться. Но так как именно в подвале проходят коммуникации, сделать это по собственному желанию и усмотрению нельзя, необходимо соблюдение ряда условий (например, вещи не должны никаким образом соприкасаться с трубами), а также разрешение. Чтобы получить его, нужно действовать вместе с управляющей компанией.

Важно! В новых правилах пожарной безопасности указывается, что использовать подвалы и цокольные помещения по не прямому назначению нельзя. На практике это означает, что жильцы не могут самовольно организовывать кладовые и помещения иного назначения в подвалах – только в том случае, если они согласуют подобное использование помещений, а в документацию по дому будут внесены соответствующие изменения.

Можно ли хранить вещи в подвалах и местах общего пользования? И как превратить подвал в кладовку?

Первым делом требуется провести коллективное собрание жильцов, на котором принять решение об использовании подвального помещения (цокольного этажа) как места хранения личных вещей жильцов. При этом все инициаторы должны понимать, что им придется вложиться материально, ведь любое переоборудование будет произведено за счет самих жильцов.

Если такое решение принято, необходимо вместе с управляющей компанией подготовить план перепланировки и получить разрешение на перепланировку (например, в Москве – в Мосжилинспекции).

Для составления плана перепланировки требуется провести инженерное обследование подвала, которое подтвердит хорошее состояние коммуникаций и возможность обустроить обособленное помещение для использования под кладовку. Проект перепланировки можно заказать в проектной организации, которая работает со свидетельством СРО.

Важно! Процесс перепланировки подвала – трудоемкий и затратный. Поэтому велико искушение самовольно перестроить подвал и использовать его в интересах жильцов. Но делать этого нельзя!

Несогласованные изменения легко обнаружат сотрудники коммунальных служб. Виновные будут вынуждены заплатить административный штраф и самостоятельно вернуть помещению первоначальный вид.

Если же вы пройдете процедуру согласования и сделаете все по закону, то сможете смело пользоваться новыми кладовками, не опасаясь, что первая же проверка сведет на нет все усилия.

Кладовые в подвалах есть, но место вам не дают?

В новом жилом фонде нередко подвалы сразу оборудованы таким образом, чтобы жильцы могли хранить в отдельных помещениях свои личные вещи. Но тут можно столкнуться с другой трудностью: нередко новым жильцам не достается кладовка, потому что «все давно распределено между теми, кто въехал раньше». Это нарушение ваших прав! Все жильцы имеют равное право пользоваться общим имуществом.

И если состав проживающих изменился, могут измениться и правила, по которым распределяются метры в подвале.

Чтобы добиться справедливости, необходимо инициировать общее собрание жильцов, а на нем пересмотреть условия использования общего имущества. Если ранее проживающие в доме вкладывали свои средства на обустройство подвала, новичков могут попросить внести определенные суммы.

Если договориться полюбовно не получается, можно обратиться с жалобой в управляющую компанию.

Можно ли использовать чердак?

Чердак могут использовать жители квартир на верхнем этаже. У них есть право взять участок чердака в аренду и организовать перепланировку с целью совмещения квартиры и чердака или оборудования отдельного помещения под свои нужды.

Но для этого необходимо, чтобы выполнялся ряд требований: чердак должен быть не приватизирован кем-то еще; на участке, о котором идет речь, не могут проходить важные коммуникации; кроме того, требуется согласие других жильцов дома.

Последний пункт – самый сложный. Нужно получить согласие 2/3 жильцов дома, а это зачастую задача нетривиальная. Если же удалось этого добиться, необходимо сообщить о своем желании в управляющую компанию и подготовить документы на перепланировку, которые утверждаются в Государственной жилищной инспекции.

Зато у жильцов верхних этажей может появиться двухуровневая квартира, что зачастую стоит всех трудов.

Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.

При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.

Право собственности на подвальное помещение

Подборка наиболее важных документов по запросу Право собственности на подвальное помещение (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Многоквартирный дом:
• Автономное отопление
• Адресные таблички
• Акт о протечке
• Акт опломбировки
• Благоустройство дворовых территорий
• Ещё.

• Нежилые помещения:
• Аварийное здание
• Акт возврата нежилого помещения
• Акт возврата помещения
• Акт о затоплении нежилого помещения
• Акт приема-передачи нежилого помещения по договору купли-продажи
• Ещё.

Судебная практика: Право собственности на подвальное помещение

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 289 «Квартира как объект права собственности» ГК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ») Отказывая в признании общим домовым имуществом многоквартирного жилого дома подвальных помещений, прекращении права собственности муниципального образования на эти помещения, суд в порядке статьи 289 ГК РФ исходил из того, что помещения, находящиеся в спорном подвале и принадлежащие на праве собственности ответчику, изначально не предназначались только для обслуживания МКД, согласно архитектурно-планировочному заданию изначально были спроектированы и построены для использования в самостоятельных целях, а наличие в спорных помещениях инженерных коммуникаций, обслуживающих многоквартирный дом, само по себе не свидетельствует об отнесении их к общему имуществу.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 378.2 «Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества» главы 30 «Налог на имущество организаций» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY») Налогоплательщик прекратил право собственности на здание и помещение (подвал), которые были включены в перечень имущества, налоговая база в отношении которого определяется как кадастровая стоимость, и зарегистрировал право собственности на нежилые помещения, площадь которых не соответствует критериям площади, установленным абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ, п. п. 1, 2 ст. 1.1 закона Тамбовской области от 28.11.2003 N 170-3 «О налоге на имущество организаций на территории Тамбовской области», а потому не облагал вновь образованные помещения налогом на имущество организаций, поскольку применял УСН. Налоговый орган пришел к выводу, что общество занизило налог, умышленно разделив ранее существовавший облагаемый налогом объект на отдельные помещения.

Поскольку общая площадь спорных помещений превышала установленный предел, налоговый орган указал, что налог должен исчисляться по кадастровой стоимости. Суд признал доначисление налога на имущество правомерным, отметив, что в перечень были включены первоначальные здания и помещение (подвал), а вновь образованные в результате разделения помещения в перечне отсутствуют, так как образованы и поставлены на государственный кадастровый учет после утверждения перечня. Суд указал, что если здание (строение, сооружение) было включено в перечень как административно-деловой или торговый центр, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам, подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости независимо от их включения в перечень.

Суд также отметил, что здание является единым объектом, помещения в нем не обособлены, не могут существовать сами по себе, отдельно, являются неотъемлемой частью здания. Помещения, образованные в результате разделения старого помещения (подвала), также являются единым объектом. Кроме того, что все помещения в здании фактически принадлежат налогоплательщику, поскольку площадь зарегистрированных помещений в сумме совпадает с фактической площадью здания.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Право собственности на подвальное помещение

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Защита права на вид, открывающийся с недвижимой вещи (в аспекте сравнения права России и Германии)
(Волочай Ю.А.)
(«Вестник гражданского права», 2018, N 2) Согласно его фабуле истцы приобрели у застройщика право собственности на квартиру и подвальное помещение в многоквартирном доме, а также долю в общей собственности на соответствующий земельный участок. Но после передачи им объекта финансирования застройщик возвел на смежном земельном участке трехэтажное здание («Х-проект»), значительно ухудшившее вид на горизонт г. Франкфурта-на-Майне, открывавшийся из квартиры истцов; помимо того, у последних имелись претензии и относительно звукоизоляции помещений (красивый вид и хорошая шумоизоляция следовали из описания объекта (строительного паспорта) и проспекта продаж).

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Перспективы использования информационных технологий для обеспечения доступности правосудия при рассмотрении дел о защите прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме
(Степанов В.В.)
(«Пермский юридический альманах. Ежегодный научный журнал», 2019, N 1) С другой стороны, непривлечение участников материального правоотношения к участию в соответствующем деле и невозможность лишения кого-либо права на судебную защиту оставляет возможность повторного и даже многократного рассмотрения спора относительно одного и того же вопроса. Так, например, трижды рассматривалось дело о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Пермь, Комсомольский проспект, 71, на подвальные помещения. Сначала спор был рассмотрен в арбитражном суде по иску товарищества собственников жилья.

В иске было отказано . В дальнейшем разный состав собственников помещений в многоквартирном доме дважды предъявлял иски в отношении помещений, статус которых ранее устанавливался арбитражным судом, в Свердловский районный суд г. Перми. В результате на часть подвальных помещений право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме было признано . Аналогичная ситуация сложилась и в других случаях .

Правовые ресурсы

• «Горячие» документы
• Кодексы и наиболее востребованные законы
• Обзоры законодательства
  • Федеральное законодательство
  • Региональное законодательство
  • Проекты правовых актов и законодательная деятельность
  • Другие обзоры
  • Календари
  • Формы документов
  • Полезные советы

  Подвал многоквартирного дома

  

  1 декабря 2024 Регистрация Войти
  6 декабря 2024

  Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

  13 декабря 2024

  Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

  Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 2 декабря 2019 г. № 42191-ОГ/04 Об обеспечении требуемого температурно-влажностного режима подвалов и технических подполий многоквартирного дома

  Обзор документа

  Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 2 декабря 2019 г. № 42191-ОГ/04 Об обеспечении требуемого температурно-влажностного режима подвалов и технических подполий многоквартирного дома

  4 февраля 2020

  Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение и в пределах своей компетенции сообщает следующее.

  23 ноября 2019 г. Правительством Российской Федерации принято постановление Правительства Российской Федерации N 1498 «О внесении изменений в Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» (далее — постановление).

  Постановление определяет, что содержание общего имущества включает в себя в том числе поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях, посредством постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года открытия одного продуха помещений подвалов и технических подполий, входящих в состав общего имущества, в случае наличия продухов в таких помещениях.

  Дополнительно обращаем внимание, что в соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее соответственно — Закон N 384-ФЗ, Технический регламент) здания и сооружения любого назначения (в том числе входящие в их состав сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения), а также связанные со зданиями и с сооружениями процессы проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) являются объектом технического регулирования.

  В соответствии с частью 5 статьи 3 Технического регламента дополнительные требования безопасности к зданиям и сооружениям (в том числе к входящим в их состав сетям инженерно-технического обеспечения и системам инженерно-технического обеспечения), а также к связанным со зданиями и с сооружениями процессам проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) могут устанавливаться иными техническими регламентами. При этом указанные требования не могут противоречить требованиям Закона N 384-ФЗ.

  Следует отметить, что в соответствии со статьей 6 Технического регламента соблюдение требований Закона N 384-ФЗ обеспечивается путем применения национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), включенных в Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Закона N 384-ФЗ, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2014 г. N 1521 (далее — Перечень).

  Согласно пункту 38 Перечня требования СП 54.13330.2011 «СПиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные». Разделы 1 (пункт 1.1), 4 (пункты 4.3 — 4.7, абзацы третий — шестой пункта 4.8, пункты 4.9, 4.10 (за исключением слов «все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 ч»), 4.11, 4.12), 5 (пункты 5.5, 5.8), 6 (пункты 6.2, 6.5 — 6.8), 7 (пункты 7.1.2, 7.1.4 — 7.1.14, абзац второй пункта 7.1.15, пункт 7.2.1 — 7.2.15, 7.3.6 — 7.3.10, 7.4.2, 7.4.3, 7.4.5, 7.4.6), 8 (пункты 8.2 — 8.7, 8.11 — 8.13), 9 (пункты 9.2 — 9.4, 9.6, 9.7, 9.10 — 9.12, 9.16, 9.18 — 9.20, 9.22, 9.23, 9.25 — 9.28, 9.31, 9.32), 10 (пункт 10.6), 11 (пункты 11.3, 11.4) являются обязательными для применения.

  Так, пунктом 9.10 указанного СП установлены следующие требования к строительству многоквартирного дома: в наружных стенах подвалов, технических подполий и холодного чердака, не имеющих вытяжной вентиляции, следует предусматривать продухи общей площадью не менее 1/400 площади пола технического подполья или подвала, равномерно расположенные по периметру наружных стен. Площадь одного продуха должна быть не менее 0,05 м 2 .

  Кроме того, постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Правила N 170) (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 N 5176) установлены требования к содержанию подвалов и технических подполий.

  Так, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить в том числе температурно-влажностный режим помещений подвалов и технических подполий, препятствующий выпадению конденсата на поверхностях ограждающих конструкций, а также защиту помещений от проникновения животных: грызунов, кошек, собак.

  Также на все проемы, каналы и отверстия технического подполья должны быть установлены сетки (размер ячейки — 0,5 см), защищающие здания от проникновения грызунов.

  При этом Правила N 170 применяются в части, не противоречащей законодательству Российской Федерации.

  Соответственно обозначенные выше положения Правил N 170 в связи с внесением изменений постановлением, не подлежат применению.

  Таким образом, реализация постановления позволит, с одной стороны, обеспечить требуемый температурно-влажностный режим подвалов и технических подполий многоквартирного дома, а с другой стороны — обеспечить гуманное отношение к бездомным животным, попавшим в подвал или техническое подполье многоквартирного дома.

  Директор Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства

  С.В. Никонова

  Обзор документа

  В ноябре 2019 г. в Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме были внесены изменения, согласно которым для поддержания необходимых температуры и влажности в подвалах и технических подпольях 1 продух в таких помещениях (при условии наличия продухов) должен быть постоянно открыт в течение всего года.

  Минстрой указал, что данные изменения позволят обеспечить требуемый температурно-влажностный режим подвалов и технических подполий многоквартирного дома, а также гуманное отношение к бездомным животным, попавшим в эти помещения.

  Разъяснен порядок применения ранее установленных норм, в т. ч. правил технической эксплуатации жилфонда.

  Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

  Засыпать самовольно вырытый подвал в МКД нельзя, если это ухудшит техническое состояние дома

  УК не смогла обязать ответчика снести самовольную постройку – подвальное помещение в пределах первого этажа магазина, расположенного в МКД, и привести фундамент этого жилого дома в первоначальное положение (Определение Верховного Суда РФ от 5 июня 2020 г. № 302-ЭС20-7227, Решение АС Иркутской области от 11 июля 2019 г. по делу № А19-9053/2017).

  Ранее собственник нежилого помещения осуществил самовольное строительство в виде устройства подвала в МКД площадью более 400 кв метров с заменой части элементов общедомовой канализационной и отопительной систем и устройством в подвале помещения для доступа к общедомовому имуществу – инженерным конструкциям (до самовольного строительства коммуникации пролегали под полом первого этажа, а прямого доступа к ним просто не было).

  Правда, признать право собственности на эту самовольную постройку ему не удалось – суд отказал в удовлетворении данного иска, сославшись на то, что строительство подвала было проведено не только без разрешения органов власти (законность отказа в согласовании реконструкции была подтверждена судом в ином деле), но и вопреки воле жителей дома и собственников помещений в нем. Кроме того, собственники жаловались, что строительство подвала сопровождалось многонедельными отключениями света и воды, а после строительства истец получил возможность перекрывать водопровод и канализацию для некоторых квартир, а сверх того, собственники в принципе возражают против расширения магазина, поскольку это повлечет увеличения пешеходного и автомобильного траффика. Следовательно, пояснил суд, самовольно реконструированное помещение магазина и постройка подвала нарушает права жильцов дома, а требования истца являются неправомерными.

  Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться

  Спустя несколько лет УК, управляющая домом, попыталась добиться снесения самовольной постройки, но безрезультатно:

  • спорная реконструкция, действительно, является незаконной. В том числе и потому, что она изменила параметры МКД и его частей, в результате появился подвал, увеличилась общая площадь дома, его объем. В случае признания за магазином права собственности на самовольный объект увеличилась бы и его доля в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. В таком случае в силу ст 37, ст. 40 Жилищного кодекса магазин должен был получить согласие на реконструкцию всех до единого собственников помещений в МКД, чего сделано не было;
  • в настоящее время спорное подвальное помещение представляет собой неузаконенную самовольную постройку, которая используется ответчиком для осуществления предпринимательской деятельности;
  • УК вправе обращаться в суд с иском о сносе постройки, поскольку ранее на ОСС были приняты решения об обязании ответчика восстановить общее имущество собственников помещений в МКД (то есть привести подвальное помещения в пределах первого этажа магазина ответчика в состояние до создания самовольной постройки) и о наделении УК правом на обращение в суд с соответствующим исковым заявлением. Кворум упомянутого ОСС составил 73,99% всех голосов, «за» высказались собственники, обладающие 61,5% доли общего имущества МКД. Протокол данного ОСС никем не оспаривался;
  • при этом для принятия указанного решения достаточно было простого большинства от принявших участие в голосовании, а набирать по данному вопросу 2/3 голосов необязательно;
  • ст. 208 Гражданского кодекса установлено, что исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304), а согласно п. 22 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, общие положения ГК РФ об исковой давности не применяются в случаях, когда предъявляется требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан. Следовательно, срок исковой давности не пропущен;
  • однако судебной строительно-технической экспертизой установлено, что 1. незаконная реконструкция подвального помещения в целом улучшила состояние несущих конструкций жилого дома, 2. устройство монолитного перекрытия и балок по первому этажу, усиление фундаментов и стен, железобетонное покрытие подвала способствует сейсмоустойчивости здания, 3. устранение техногенных протечек, замена прогнивших коммуникаций также способствует улучшению состояния основных несущих конструкций, их долговечности;
  • вследствие этого демонтаж железобетонных конструкций, возведенных в процессе реконструкции подвала, и приведение его в первоначальное состояние, соответствующее техпаспорту на МКД, невозможен без ущерба для многоквартирного жилого дома;
  • по мнению эксперта, допрошенного в судебном заседании, прекращение существования спорного подвала без удаления результатов работ по усилению фундамента дома,- например, если подвал просто засыпать, – невозможен, поскольку в случае засыпки грунтом последний будет оседать. Кроме того, при проведении спорной реконструкции были изменены коммуникации МКД, в связи с чем в случае засыпки подвала будет прекращен доступ к элеваторным узлам. Ввиду последнего обстоятельства нецелесообразно также устранять подвал путем заливки цементом или бетоном;
  • таким образом, удовлетворение иска о сносе самовольной постройки и приведении фундамента МКД в первоначальное положение, с учетом характеристик указанной самовольной постройки, повлечет нарушение прав и законных интересов собственников помещений в МКД, создаст угрозу их безопасности. А безопасного способа прекращения существования указанного объекта, созданного ответчиком самовольно и с нарушением требований действующего законодательства, суду не предложено и никем из лиц, участвующих в деле, не обосновано;
  • следовательно, в иске следует отказать.

  При этом УК в процессе рассмотрения дела пыталась изменить свои требования – и просила запретить ответчику пользоваться самовольной постройкой. Однако не смогла объяснить суду, какие требования к истцу в целом заявляются в таком случае, а также, как могут быть защищены и восстановлены права и законные интересы собственников помещений в МКД в случае установления такого запрета. В итоге УК заявила, что спорное помещение подлежит освобождению ответчиком как относящееся к общему имуществу собственников; а какого-либо иного правового обоснования указанного требования не привела.

  Суд счел, что требование об освобождении спорного помещения как общего имущества собственников является одновременным изменением основания и предмета иска и не может быть принято судом. При этом суд отметил, что согласно п. 29 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. положения ст. 222 ГК РФ (использование самовольной постройки не допускается) не распространяются на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

  Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании п. 1 ст.

  1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.

  Решение суда устояло во всех инстанциях. Верховный Суд РФ отказал УК в пересмотре дела.