Оплата аренды помещения во время карантина

Первое желание, которое возникает при анализе арендных правоотношений – защита слабой стороны, которой воспринимается Арендатор.

Но арендный бизнес зачастую построен на привлеченных денежных средствах, предусматривает жесткий ежемесячный график обслуживания кредита Арендодателем в соответствии с согласованной бизнес-моделью.

В связи с этим юридический анализ арендных правоотношений стоит производить без предположений о слабой стороне и давать оценку буквальному содержанию закона и договора с учетом принятого 21 апреля 2020 года Верховным судом РФ обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1 (далее – Обзор № 1 ВС РФ).

На сегодняшний день очевидны следующие выводы:

1. Верховный суд РФ в Обзоре № 1 дал крайне общие ориентиры на пересмотр арендных правоотношений;

2. Релевантных судебных дел по арендным правоотношениям в практике не было. Были похожие, но не аналогичные дела.

3. Принимаемые нормативные акты (№98-ФЗ от 01 апреля 2020 и 439 Постановление Правительства РФ от 06 апреля 2020 (далее – 439 ПП РФ)) не вносят однозначного понимания в правоприменение.

Итак, к анализу арендных правоотношений.

Стороны свободны в заключении договора, а его условия должны исполняться. При этом в силу п.1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам.

Пунктом 2 названной статьи определено, что изменение на законодательном уровне обязательных для сторон договора правил после его заключения не меняет условий исполнения договора, заключенных до принятия изменяющего закона, за исключением случаев, когда на это прямо указано в принятом законе.

Принятый № 98-ФЗ определил требования к договорам аренды, заключенным до принятия субъектом РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на соответствующей территории (далее для сокращения – карантин).

Статья 19 названного закона состоит из трех частей, выводы по каждой из которых представлены ниже.

Выводы по ч.1 ст.19 № 98-ФЗ:

— обязательность заключения дополнительного соглашения об отсрочке по арендной плате.

Логика законодателя в заключении дополнительного соглашения (а не просто нормативного регулирования отсрочки без дополнительного соглашения) позволяет сторонам заключить соглашение на условиях, отличных от описанных в 439 ПП РФ, которые не будут ухудшать положение арендатора (к самой формулировке есть вопросы – уменьшение цены по договору, но добровольный отказ Арендатора в предоставлении ему отсрочки можно ли считать ухудшением положения Арендатора);

— правила отсрочки урегулированы 439 ПП РФ (возникает вопрос: если названное ПП РФ регулирует только требования к условиям и срокам отсрочки, зачем в нем указано, что Арендодателям рекомендовано при предоставлении отсрочки предусмотреть уменьшение арендной платы? Говорит ли это о том, что нет иных правовых механизмов уменьшения арендной платы?).

Выводы по ч.2 ст.19 № 98-ФЗ:

— нет никакой новой правовой нагрузки.

Сакральный смысл названной части может сводиться к тому, что скидка по аренде в условиях пандемии не будет необоснованной, и государство не начислит налоги Арендодателю, предоставившему её.

Выводы по ч.3 ст.19 № 98-ФЗ (самая спорная часть):

— период, за который можно требовать уменьшения — 2020 год;

— невозможность использования объекта аренды в связи с карантином – ограничительными мерами субъекта (а не в связи с Указами Президента о нерабочих днях);

— Арендатор наделен правом требовать уменьшения арендной платы;

— при этом не содержится корреспондирующей обязанности Арендодателя уменьшить арендную плату;

— отсутствует транспарентный и понятный механизм уменьшения арендной платы;

— скорее всего, по аналогии с ч. 1 ст. 19 распространяет своё действие на все виды собственности (государственную, муниципальную, частную) и все виды недвижимости (земля, строения и т.п., кроме жилья).

Самый простой юридический анализ сводился бы к тому, что законодатель, принимая № 98-ФЗ и 439 ПП РФ, определил судьбу арендных правоотношений и предоставил императивную отсрочку по оплате арендной платы, а также дал возможность сторонам заключить после направленного Арендатором требования дополнительное соглашение об уменьшении размера платежей.

Вместе с тем, скупые формулировки ст.19 № 98-ФЗ требуют её анализа во взаимосвязи с иными правовыми инструментами, предусмотренными ст. 328 (встречное непредставление), 417 (прекращение обязательства), 451 (существенное изменение обстоятельств) и 614 (арендная плата) ГК РФ. В Обзоре № 1 ВС РФ нет упоминания про ст.

614 ГК РФ, вместе с тем в дискуссиях юристами делаются предположения о возможном её применении.

Взаимосвязь со ст. 451 ГК РФ.

Ч. 3 ст. 19 №98-ФЗ дает арендатору право потребовать уменьшения аренды. В названном пункте нет механизма уменьшения размера арендной платы.

Вместе с тем, п. 2 ст. 451 ГК РФ гласит: если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие (уточняет последствия направления требования арендатором по ч. 3 ст. 19 №98-ФЗ) с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут (согласно п.4 названной статьи расторжение в приоритетном порядке) или изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии условий, перечисленных в п. 4.

При этом должны наличествовать условия, перечисленные в п.2 ст. 451 ГК РФ. Пандемия коронавируса не освобождает от доказывания обстоятельств, приведённых в названном пункте, в каждом отдельно взятом случае. Значение для применения п.2 ст.

451 ГК РФ будут иметь и условия заключенного договора аренды (целевое использование объекта аренды, место его расположения, срок аренды, распределение последствий существенного изменения обстоятельств между сторонами договора, даже наличие самостоятельного входа может иметь значение), срок и объем ограничительных мер, принимаемых региональными властями, последствия пандемии в каждом конкретном регионе, данные яндекс-карты о соблюдении режима самоизоляции могут быть приняты во внимание, например, в Калининградской области на 21 апреля 2020 рейтинг 2,8, и региональные власти активно начали выводить из ограничительного режима отдельные виды бизнеса.

Но если делать общий анализ названной статьи, то абсолютно непонятно, почему имущественные интересы Арендатора должны быть поставлены в приоритет по сравнению с интересами Арендодателя, а именно соотношение баланса интересов необходимо искать через пп. 3 п. 2 ст. 451 ГК РФ. Скорее всего, на требование Арендатора об уменьшении размера аренды, Арендодатель ответит своим письмом, в котором предложит свой вариант урегулирования карантинного срока аренды.

Это может быть частичное (меньше требуемого Арендатором) уменьшение платежей или возврат к ч.1 ст. 19 ФЗ № 98, который актуален, потому что законодатель предоставил отсрочку только пострадавшим отраслям, в то время как очевидно, что предприниматели, не попавшие в этот перечень, также несут убытки, а, следовательно, нуждаются хотя бы в отсрочке платежей.

Можно предположить, что по некоторым помещениям (наиболее выигрышно расположенным в торговых центрах) Арендаторы не согласятся на расторжение договора аренды, если в ответ на просьбу об освобождении от арендной платы, направить письмо с предложением о расторжении договора. А это означает, отсутствие нарушенного права в будущем и невозможность расторжения договора по ст. 451 ГК РФ, которому отдается предпочтение по названной статье.

Маловероятным представляется изменение договора по иску Арендатора: не понятны и не разъяснены критерии такого изменения ни в законе, ни в Обзоре №1 ВС РФ.

По сути, ограничительные меры касаются именно вида деятельности Арендатора (особняком стоит вопрос по торговым центрам, что релевантно не ст. 451 ГК РФ, а ст. 328 ГК РФ), в то время как арендный бизнес не подпадает под ограничительные меры, а в отдельных регионах даже разрешен (на примере Калининградской области, где постановлением от 15 апреля 2020 №208 разрешены виды деятельности из 68 класса ОКВЭД 2, куда входит аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом).

Многие арендаторы в настоящее время самостоятельно отказываются от любой деятельности (работать на вынос или дистанционно), ссылаясь на неэффективность и нерентабельность такой работы, что может быть расценено, как отсутствие должной степени заботливости и осмотрительности, необходимых для применения ст. 451 ГК РФ.

Значение для оценки ситуации могут иметь и региональные меры поддержки, например, калининградским предпринимателям из областного бюджета предоставляется до 100 000 рублей на покрытие арендной платы (требования к предпринимателям и основаниям выдачи субсидий установлены постановлением регионального правительства от 14 апреля 2020 № 205).

Обзор ВС РФ № 1 предлагает рассматривать отказ от договора или изменение его условий через ст. 328 ГК РФ и ст. 19 № ФЗ-98. Представляется правильным сделать следующую связку: отказ от договора через ст. 328 ГК РФ, изменение условий договора через ст.

19 № ФЗ-98. При этом употребляется термин «изменение договора», который включает, как возможность уменьшения размера платежей, так и предоставление отсрочки; разъяснений по спорной ч.3 ст. 19 № ФЗ-98 не приведено.

А с такой логикой Арендодателю снова можно уходить только в отсрочки платежей.

Обобщая всё выше сказанное, с учетом отсутствия со стороны государства мер поддержки Арендодателей (нет освобождения от налогов, нет материальных компенсаций, в 439 ПП РФ говорится лишь об отсрочке по налогу на имущество и земельному налогу на срок, аналогичный отсрочке перед Арендатором, дополнительно еще и кредитная нагрузка), а также, принимая во внимания формулировки ст. 451 ГК РФ и дополнительно 439 ПП РФ, где сказано: рекомендовать Арендодателям при предоставлении отсрочки предусмотреть уменьшение арендной платы, полагаю, арендная плата должна вносится Арендатором в размере, определенном договором, если стороны о другом не договорились.

Кроме того, государство, реализуя свои правомочия в качестве Арендодателя, в Распоряжении Правительства РФ 19 марта 2020 г. № 670-р также не идет по пути полного освобождения от уплаты арендной платы (или уменьшения ее размера), а предоставляет исключительно механизм отсрочки оплаты.

Обоснование неприменимости ст. 328, 417 и 614 ГК РФ к арендным отношениям.

Специалисты, выступающие за освобождение от арендной платы на период действия ограничительных мер по карантину, ссылаются на следующую судебную практику: определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29 января 2015 г. №302-ЭС14-735, определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 89-КГ16-7, обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), цитируя, что «договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы».

Вместе с тем, детальный анализ приведенной судебной практики показывает, что у Арендатора были претензии или к объекту аренды (объект аренды был испорчен в результате пожара), или к Арендодателю (именно в части физической не передачи объекта по акту – просрочка кредитора).

При этом, в самом определении от 2015 года указано: «в таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора».

В обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017) помимо вышеуказанного вывода приводится следующий: «арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества».

В случае с пандемией коронавируса ничто не зависит от действий Арендодателя и характеристики объекта аренды не изменены. Выводы, сделанные по конкретным делам, не говорят о том, что нормы права будут прочитаны аналогичным образом в делах с абсолютно другими фактическими обстоятельствами.

Для применения ст. 328 ГК РФ требуется бездействие Арендодателя по передаче помещения. Здесь спорным представляются только действия собственников или операторов торговых центров, которые должны закрыть свои объекты из-за карантина.

Такое закрытие может фактически лишить Арендаторов доступа в помещения. На примере Калининградской области формулировки ограничительных мер неоднократно менялись, так первоначально закрыли торговые центры (постановление от 27 марта №154), а спустя три дня изменили формулировку на запрет работы объектов торговли (постановление от 30 марта №157).

Ст. 328 ГК РФ не подлежит применению, так как объекты аренды первоначально были предоставлены Арендодателями, на период карантина находятся во владении и пользовании Арендатора, право доступа в помещение за Арендатором сохраняется, имущество Арендатора хранится в помещении. Принятие ограничительных мер относится к компетенции региональных властей и не освобождает Арендатора от внесения арендной платы.

Такие ограничительные меры не могут быть и основанием для прекращения исполнения обязательств по ст. 417 ГК РФ, так как приостанавливаются различные виды деятельности, осуществляемые именно Арендаторами, но арендная деятельность не приостанавливается, а тем более не приостанавливаются обязательства по оплате арендной платы.

Относительно п. 4 ст. 614 ГК РФ, он не подлежит применению по двум основаниям: во-первых, в самом пункте сказано, что он подлежит применению, если законом не предусмотрено иное (после принятия №98-ФЗ предусмотрено самостоятельное регулирование карантинного периода), во-вторых, не изменились условия пользования, предусмотренные договором аренды, не ухудшилось состояние объекта аренды. Сами условия пользования остаются прежними (приходи и пользуйся, но деятельность не веди), в связи с принятием ограничительных мер меняются обстоятельства, что было рассмотрено выше.

Вывод: надо договариваться, всё остальное очень долго и интересно только юристам. Но, в общем, я склоняюсь в пользу Арендодателя.

Вопросы-ответы по аренде в период эпидемии

Арендатор вправе попросить арендодателя предоставить отсрочку по уплате арендных платежей или уменьшить размер арендной платы, сославшись на пандемию коронавируса как на наступления форс-мажора (то есть наступления обстоятельства непреодолимой силы). Данная точка зрения основана на следующих нормах гражданского законодательства: Случаи форс-мажора регулируются п. 3 ст. 401 ГК РФ, согласно которому «если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. То есть, форс-мажорные обстоятельства, обстоятельства непреодолимой силы — чрезвычайные, непреодолимые, не зависящие от воли и действий участников экономического соглашения обстоятельства, в связи с которыми участники оказываются неспособными выполнить принятые ими обязательства.

К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств. Возникновение форс-мажорных обстоятельств освобождает участника, исполнителя договора от ответственности за выполнение принятых им обязательств.

• землетрясения;
• наводнения;
• войны;
• крупные забастовки;
• эпидемии.

Таким образом, введение карантина из-за эпидемии коронавируса безусловно можно отнести к форс-мажору.

Как правило, понятие форс мажора расписывается в договоре аренды.

И в случае введения карантина из-за эпидемии коронавируса, арендатор может воспользоваться этим пунктом и вести переговоры с арендодателем, ссылаясь на форс-мажор.

Если арендодатель не пожелает признать ситуацию форс-мажором, арендатор может сослаться на ст. 451 ГК РФ, согласно которой «Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях».

Также арендатор в ходе переговоров с арендодателем может воспользоваться правом потребовать уменьшения арендной платы или предоставления отсрочки по уплате арендных платежей сославшись на п. 4. ст. 614 ГК РФ, который гласит «если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились».

Вопрос 2. Как попросить снизить плату за аренду на время коронавируса, чтобы арендодатель согласился? Достаточно ли в таком случае уведомления о снижении арендной платы или нужно еще подписать дополнительное соглашение к договору или другие документы?

Любые изменения условий договора по общему правилу допускаются только по соглашению сторон (ст. 421 ГК РФ), если договором или законом не предусмотрено иное.

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

То есть гражданское законодательство не обязывает собственника помещения снижать арендную плату.

Вопрос снижения размера арендной платы или отсрочки по уплате арендных платежей — это всегда вопрос договорённостей между арендодателем и арендатором.

Если в стране введут карантин из-за пандемии коронавируса, то арендатору нужно направить арендодателю уведомление о том, что он не может выполнить обязанность по внесению арендной платы в полном объеме за период, на который введён запрет, потому что не может пользоваться помещением по причине непреодолимой силы, которой является такой-то запретительный акт государственных органов.

Кроме этого арендатору, в уведомлении следует изложить просьбу о снижении размера арендной платы или о предоставлении отсрочки по уплате арендных платежей.

В уведомлении просьбу можно изложить следующим образом:

«Нестабильная экономическая ситуация в стране негативно отразилась на материальном состоянии нашей компании.

В связи с эти обстоятельством мы просим Вас снизить арендную ставку.

Обращаем Ваше внимание на то, что наша организация никогда не задерживала выплаты и вносила денежные средства в полном объеме и своевременно (в срок, указанный в договоре аренды).

Если Вы войдете в наше положение и согласитесь снизить размер арендной платы, то мы гарантируем, что все обязательства по выплате арендной платы будем выполнять своевременно и в полном объеме, не взирая на тяжелую кризисную ситуацию».

После этого, и только при согласии арендодателя, следует подписать двумя сторонами дополнительное соглашение к договору аренды о снижении арендной платы.

Если же договориться не удалось, то арендатор может попробовать добиться от арендодателя снизить размер арендной платы или предоставить отсрочку по уплате арендных платежей через суд.

Выводы и рекомендации

На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы:

• Эпидемии, в том числе пандемия коронавируса, относятся к форс-мажору;
• Введение в стране строгого карантина из-за пандемии коронавируса освобождает арендатора от ответственности за неуплату арендной платы;
• Вопрос снижения размера арендной платы или отсрочки по уплате арендных платежей — это всегда вопрос договорённостей между арендодателем и арендатором;
• Арендатор вправе попросить Арендодателя предоставить отсрочку по уплате арендных платежей или уменьшить размер арендной платы, сославшись на пандемию коронавируса как на наступления форс-мажора.
• При этом арендатору рекомендуется следовать следующему алгоритму действий:
• Изучить внимательно договор аренды, в особенности положения о возможности изменения арендной платы, порядке действий при форс-мажоре;
• Сразу после объявления карантина из-за пандемии коронавируса уведомить арендодателя о наступлении обстоятельств непреодолимой силы (обычно такая обязанность прописана для арендатора в договоре);
• В том же письме-уведомлении попросить не начислять неустойку, снизить размер арендой платы или предоставить отсрочку по уплате арендных платежей (арендные каникулы);
• При согласии арендодателя заключить с владельцем помещения дополнительное соглашение к договору аренды об отсрочке по уплате арендных платежей или об уменьшении размера арендной платы;
• Если договориться не удалось, то попробовать добиться от арендодателя снизить размер арендной платы или предоставить отсрочку по уплате арендных платежей через суд.

• аренда
• коронавирус
• арендная плата
• чрезвычайная ситуация

Меры по защите прав и интересов арендаторов в связи с коронавирусом: полный обзор

Очень хороший и полный материал, подготовленный моим коллегой, первым заместителем руководителя группы компаний «Налоги и финансовое право» Евгением Александровичем Гринемаером.

I. Возможность уменьшения размера арендной платы

Пунктом 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее — Закон № 98-ФЗ) предусмотрено, что: Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Таким образом, если в связи с введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации арендатор в принципе утратил возможность использовать арендованную недвижимость в своей деятельности, он может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы.

Причем, как нам представляется, здесь важна именно юридическая невозможность использования арендованной недвижимости. Например, если установлен запрет на осуществление определенных видов деятельности (рестораны, фитнесс-клубы, кинотеатры, салоны красоты, парикмахерские и т.п.) или запрет на использование определенных объектов (к примеру, если установлен запрет на функционирование торгово-офисных объектов, вследствие чего арендаторы не имеют доступа к арендованным ими помещениям). Если же запрет на осуществление деятельности, для осуществления которой была арендована недвижимость, не установлен (иные ограничения также не введены), то право требовать уменьшения размера арендной платы у арендатора не возникает. Так, если арендатор не использует арендованное помещение не потому, что ему это запрещено, а потому, что в этом нет необходимости или смысла (все сотрудники находятся дома по причине введения нерабочих дней, существенно уменьшилось количество посетителей, клиентов и т.д.), то это не дает право арендатору требовать уменьшения размера арендной платы.

В то или иной степени это подтверждается и постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», в п. 2 которого сказано: 2. Рекомендовать: юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям — арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества в соответствии с требованиями, утвержденными настоящим постановлением, предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента РФ о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией Кроме того, в подп. «д» п. 3 «Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», утвержденных Постановлением Правительства РФ№ 439, сказано, что размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть сниженпо соглашению сторон. Иными словами, если невозможность использования помещений является не юридической, а фактической, то даже арендаторы, подпадающие по действие вышеуказанного постановления Правительства РФ (то есть арендаторы, осуществляющие деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики), не вправе требовать уменьшения размера арендной платы.

Этот вопрос даже для данной категории арендаторов может быть решен исключительно по договоренности с арендодателями.

Также отметим, что поскольку в вышеуказанном случае у арендатора есть право требовать уменьшения арендной платы, то у арендодателя возникает корреспондирующая этому праву обязанность уменьшить размер арендной платы. Соответственно, если арендодатель от этого отказывается, или же стороны не могут договориться о новом (уменьшенном) размере арендной платы, арендатор вправе обратиться с соответствующим заявлением в суд.

II. Предоставление отсрочки внесения арендной платы

• авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки (коды ОКВЭД 2 — 49.3, 49.4, 51.1, 51.21, 52.21.21., 52.23.1)
• культура, организация досуга и развлечений (код — 90)
• физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт (коды — 93, 96.04, 86.90.4)
• гостиничный бизнес (код — 55)
• деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (коды — 95, 96.01, 96.02)
• деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма (код — 79)
• общественное питание (код — 56)
• деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений (коды — 85.41, 88.91)
• деятельность по организации конференций и выставок (код — 82.3)

Эти же сферы российской экономики были упомянуты в качестве наиболее пострадавших в Информации Минэкономразвития России от 27.03.2020 г.

Таким образом, если вышеуказанные условия соблюдаются, арендатор вправе требовать предоставления ему отсрочки, а значит, арендодатель обязан ему эту отсрочку предоставить. В противном случае, если арендодатель отказывается предоставить отсрочку, или стороны не могут договориться о конкретных условиях отсрочки, арендатор вправе обратиться с соответствующим заявлением в суд.

2.2. Условия отсрочки

Согласно п. 2 ст. 19 Закона № 98-ФЗ требования к условиям и срокам отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Как мы отметили выше, данные Требования были утверждены Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 и сводятся к следующему:

Во-первых, отсрочка предоставляется в отношении арендной платы за пользование недвижимым имуществом за период с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до 01.10.2020 г.

Соответственно, если арендатор имеет задолженность перед арендодателем, образовавшуюся за период до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, то в отношении такой задолженности отсрочка не предоставляется.

Во-вторых, отсрочка предоставляется в следующих размерах:

а) за период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (то есть за период с момента введения режима и до момента его прекращения) — отсрочка предоставляется в отношении 100 % арендной платы, начисленной за этот период. Иными словами, арендатор в этот период времени не платит арендную плату вообще;

б) за период с момента прекращения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до 01.10.2020 г. — отсрочка предоставляется в отношении 50 % арендной платы, начисленной за этот период. То есть в течение этого периода времени арендатор уплачивает арендодателю половину от начисленной арендной платы, в отношении остальной половины предоставляется отсрочка.

В-третьих, задолженность по арендной плате, образовавшаяся за время отсрочки, подлежит уплате не ранее 01.01.2021 г. и не позднее 01.01.2024 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

Что это означает? В частности, означает ли это, что арендатор может потребовать, чтобы погашение задолженности независимо от ее размера было «растянуто» на два года или арендодатель может требовать ее погашения в более короткий срок?

На наш взгляд, если бы законодатель имел в виду, что погашение образовавшейся в связи с отсрочкой задолженности по арендной плате должно производиться в течение двух лет, начиная с 01.01.2021 г., то в Требованиях так и было бы написано.

Вместе с тем, в Требованиях сказано, что задолженность подлежит уплате не ранее 01.01.2021 г. и не позднее 01.01.2024 г. Это не то же самое, что «в течение двух лет».

По нашему мнению, подход должен быть следующим (рассмотрим на примере).

Допустим, сумма задолженности арендатора перед арендодателем в связи с предоставлением отсрочки составила 500 000 руб. При этом размер ежемесячной арендной платы по договору аренды, начиная с 01.01.2021 г., составляет 100 000 руб.

Как мы уже отметили выше, погашение задолженности должно производиться поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

В нашем примере 50 % от ежемесячной арендной платы составляет 50 000 руб.

Соответственно, учитывая, что погашение может производиться не чаще одного раза в месяц, а общая сумма долга составляет 500 000 руб., арендодатель может настаивать, чтобы арендатор в течение 10 (десяти) месяцев ежемесячно перечислял ему по 50 000 руб.

В то же время, если арендодатель согласен, то, безусловно, стороны могут договориться о том, что погашение задолженности будет производиться в течение двух лет, начиная с 01.01.2021 г. (то есть, в нашем примере арендатор будет платить по 20 333 руб. в месяц).

В-четвертых, Требованиями предусмотрены и другие условия отсрочки:

а) не подлежат применению штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой;

б) не допускается установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки;

в) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен, но по соглашению сторон;

г) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется.

То есть, в этом случае из арендной платы нужно «вычленять» ту часть, которая направляется на погашение коммунальных расходов и расходов на содержание имущества. Эту часть денежных средств арендатор должен продолжать уплачивать в установленные сроки. Остальная же часть арендной платы вносится с отсрочкой.

Исключением составляет случай, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации арендодатель освобождается от оплаты коммунальных услуг и (или) несения расходов на содержание и имущества. В этом случае отсрочка распространяется на всю предусмотренную договором арендную плату.

В-пятых, если предметом аренды является недвижимое имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, то Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления могут быть установлены иные условия предоставления отсрочки в отношении аренды такого имущества.

Если предметом аренды является недвижимость, находящаяся в частной собственности, стороны договора аренды также могут установить иные условия предоставления отсрочки.

Главное, чтобы во всех этих случаях установление иных условий отсрочки не приводило к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных Требованиями.

• аренда недвижимости
• арендатор
• арендодатель
• коронавирус

Мнение «Налоги и финансовое право» может не совпадать с мнением редакции «Клерка». Хотите высказаться сами?

Арендные каникулы из-за коронавируса: как бизнесу получить отсрочку платежей

Этот материал уже неактуален. Перечисленные меры поддержки бизнеса действовали только в 2020 году, а сейчас не работают. В конце 2021 года работают другие программы:

• субсидии на работников;
• льготные кредиты под 3%.

Екатерина Мирошкина

Из-за коронавируса, самоизоляции людей и введения ограничений для бизнеса многие арендаторы не могут платить за свои офисы, торговые площади, склады и выставочные залы. Государство решило предоставить пострадавшим отраслям специальную меру поддержки — так называемые арендные каникулы. Это период, когда можно законно не вносить арендную плату по договору, даже если помещением владеет не государственная, а частная компания.

Каникулы не освобождают от платежей насовсем, а позволяют временно их не вносить. Когда кризис закончится и все ограничения снимут, придется частями возвращать накопившиеся долги. Но на время ограничений это поможет сохранить права на помещение и не потерять деньги.

Вот как использовать арендные каникулы и что будет, когда они закончатся.

Что такое арендные каникулы

Эта формулировка используется в разных значениях. Например, до коронавируса так называли период, когда арендатор после заключения договора мог не вносить платежи за время переезда или пока не обоснуется на новом месте.

Из-за пандемии арендные каникулы были введены на федеральном уровне — постановлением правительства. Это отсрочка для арендаторов на условиях, которые устанавливает государство, — они для всех общие. И соблюдать их тоже должны все стороны, даже если изначально в договоре или гражданском кодексе написано что-то другое.

Арендные каникулы — это одна из мер господдержки. Но бюджет не оплачивает ее напрямую арендатору или арендодателю. Государство только регулирует эту сферу, дает послабления, но денег именно по этой программе никому не выделяет.

Арендную плату можно снизить или не вносить и другими законными способами. В этом разборе — только о тех каникулах, что предусмотрены постановлением правительства № 439 от 3 апреля 2020 года и касаются арендаторов коммерческой недвижимости, принадлежащей частным владельцам. То есть тех арендаторов, каких большинство.

Кто может использовать арендные каникулы

Отсрочка арендной платы предусмотрена только для арендаторов коммерческой недвижимости. То есть арендатор офиса, магазина или склада может получить отсрочку на основании постановления правительства. А те, кто снимает квартиру, не могут ссылаться на эту норму.

Чтобы можно было не платить за аренду, должны совпасть такие условия:

1. Арендатор — это компания или ИП из пострадавших отраслей экономики.
2. Арендуемое имущество — нежилое помещение, в том числе федеральное, муниципальное или частное. Жилье не подходит.
3. Договор аренды заключен до того, как в регионе введен режим повышенной готовности: для Москвы — до 5 марта, для Перми — до 15 марта, для Томска — до 18 марта.
4. Арендатор на самом деле пострадал или может пострадать из-за коронавирусных ограничений. То есть он действует добросовестно, а не просто использует льготу, чтобы не платить.

Например, компания арендует магазин в торговом центре — его используют для розничной продажи дверей. Из-за режима повышенной готовности розничную торговлю с посещением магазинов запретили, а торговые центры закрыли. Компания не может работать, но должна платить за аренду.

Она может использовать арендные каникулы, чтобы получить отсрочку. Даже если арендодатель против, постановление правительства — более надежный аргумент в переговорах, чем просто партнерские отношения. А в суде это и вовсе будет убойный аргумент: тут налицо добросовестность и реальный ущерб.

Та же компания может арендовать склад в промзоне для хранения дверей. При этом их продают через сайт: дистанционная торговля с доставкой разрешена даже во время режима повышенной готовности. Арендодатель видит, что на складе постоянно загружаются машины, там работают кладовщики, приезжают грузовики для разгрузки товара, выписываются пропуска для въезда и выезда.

А еще фирма завезла на склад антисептик и активно им торгует оптом. Той же компании могут отказать в арендных каникулах в отношении склада, потому что тут есть вопросы по поводу добросовестности при запросе отсрочки. Даже если остальные условия соблюдаются, право на каникулы под вопросом.

Других условий для арендных каникул нет. И устанавливать их арендодатель не может. Например, малым или средним бизнесом быть необязательно, хотя для других мер поддержки это требование должно соблюдаться.