Разбираем плюсы и минусы закона для самозанятых, который позволяет платить меньше налогов с доходов от сдачи квартиры в аренду.
Кто такие самозанятые
это термин, употребляемый в отношении тех, кто получает доход, работая исключительно на себя, без наёмных работников и подчинённых. Но большому счёту в законе пока нет чёткого определения этого понятия.
Самозанятый –
Раньше эти люди платили налоги в очень редких случаях. И поэтому с начала 2019 года стартовал государственный эксперимент по выводу из тени этих доходов. Людям предлагалось платить минимальный налог — 4%. Это даже ниже, чем ИП.
Оформление сделали максимально простым. Эксперимент проходил в течение года в Москве, Московской области, Татарстане и Калужской области.
Первыми как самозанятые смогли зарегистрироваться те, кто работает с самыми незащищёнными слоями населения: няни, сиделки и репетиторы. Также среди первых самозанятых были люди, связанные с сельским хозяйством. Сейчас к самозанятым относятся практически все фрилансеры: фотографы, косметологи, фитнес-тренеры, частные сантехники и таргетологи.
Все те, кому легко получать деньги за услуги «из рук в руки».
Исключением стали только специалисты, чья деятельность связана с покупкой или продажей полезных ископаемых или подакцизных товаров, а также люди, работающие по договору поручения.
Все остальные могут пользоваться статусом самозанятого, если их ежегодный доход не превышает 2,4 млн рублей, а это 200 тыс. рублей в месяц.
Может ли самозанятый сдавать в аренду квартиру? Конечно. Более того – это основная «аудитория» этого закона.
Сервис Аренда от Яндекс.Недвижимости берёт на себя всё. Собственник заключает договор и сразу начинает получать деньги, а Аренда ищет и проверяет жильцов. Ни дня простоя: в среднем жильцы находятся за 10 дней, а сервис возмещает до 1 месяца поиска арендаторов.
Кликайте на блок, чтобы узнать подробнее о Яндекс.Аренде.
Яндекс.Аренда
Платим собственнику, пока ищем жильцов!
Почему арендодателю выгодно выходить в легальное поле
Во-первых, владельцам жилья, которые скрывают факт аренды, грозят серьёзные юридические проблемы — от штрафов до судебных разбирательств.
Во-вторых, квартиросъёмщики могут в любой момент начать угрожать «сообщить куда следует», если собственник не согласится на их условия.
А значит, сдавать квартиру как самозанятый проще и безопаснее. Тем более, процесс оформления этого статуса, как и вся последующая отчётность, занимают считанные минуты.
Как стать самозанятым для сдачи квартиры и платить налог за сдачу квартиры
Оформление происходит полностью онлайн, вам не придётся куда-то ехать и собирать бумаги. Достаточно скачать мобильное приложение «Мой налог» из AppStore или GooglePlay и нажать соответствующую кнопку, отправив заявление. Всё остальное произойдёт без вашего участия.
А вот если вы были ИП и переходите на новый режим, придётся сообщить в налоговую по месту жительства о новом статусе. Это можно сделать в течение 1 месяца после перехода, отправив уведомление по специальной форме.
Когда получите плату за аренду квартиры – вне зависимости, будут это наличные или безнал − этот доход нужно занести в приложение. В случае с безналом часто банки позволяют и это сделать в один клик: они сами сформируют чек, который нужно отправить арендатору.
Это можно сделать и по электронной почте: при создании чека «Мой налог» сам предложит отправить чек по почте, нужно только ввести нужный адрес. Всё остальное приложение сделает самостоятельно. Информация о новой сумме дохода автоматически отправится в налоговую, которая определит сумму налога и применит вычет, если он вам полагается.
Оплатить налог также можно онлайн.
Если самозанятый не предоставит в ФНС информацию о доходе, на него наложат санкции. За первое нарушение предусмотрен штраф 20% от дохода, за повторное нарушение в ближайшие полгода — 100% от дохода.
Как это работает
После того, как вы занесёте доход в приложение, то укажете ИНН арендатора. Это позволит налоговой самостоятельно определять, кто отправил деньги — физическое или юридическое лицо, а затем посчитать налог по нужной ставке.
Затем «Мой налог» определит предварительный размер налога и покажет, какая сумма вычета осталась. Увидеть её можно в профайле, в графе «Налоговый аванс».
Если размер платежа будет указан некорректно, его можно аннулировать одной кнопкой также прямо в приложении. После этого операция станет неактивной и не будет учитываться при расчёте налога.
Налог начисляется каждый месяц: до 12-го числа ФНС определяет сумму налога за предыдущий месяц и реквизиты для оплаты. Оплатить указанный налог нужно до 25-го числа. Чтобы было удобнее, настройте автоматическое списание.
Если налог за прошедший месяц меньше 100 рублей, то его прибавят к сумме налога в следующий раз.
Преимущество в том, что самозанятым не понадобятся кассы, не нужно тратить время на составление отчётностей, подачу налоговых деклараций и стоять в длинных очередях в ФНС.
Сколько налогов нужно будет заплатить, если сдавать квартиру официально как самозанятый
Итоговая сумма налога напрямую зависит от размера дохода, то есть от той суммы, которую собственник получает от квартиросъёмщика каждый месяц.
При этом доходом не считается страховой депозит, который при подписании договора найма жильцы передают собственнику. Это объяснимо: когда арендаторы будут съезжать, хозяин квартиры вернёт эти деньги, если жильё и вещи в порядке. А вот если дефекты всё же найдутся, например, сломается кровать или холодильник, то хозяин вычтет их стоимость из депозита, – и в этом случае он уже будет считаться доходом.
Если арендатор оплачивает коммунальные расходы не по счётчикам, это тоже доход и с него потребуется заплатить налог. Соответственно, все расходы по счётчикам считаются тратами в интересах нанимателя и не облагаются налогом (Письмо Минфина России от 11.07.2008 № 03-04-06-01/194).
Вы сдали квартиру семейной паре за 20 тыс. рублей, они также будут оплачивать «коммуналку» без счётчиков — 5 тыс. рублей, а сверху вы попросили депозит 10 тыс.
Считаем доход для налога: 20 000 + 5000 = 25 000 рублей.
Считаем налог: 25 000 × 4% = 1000 рублей. Эту сумму нужно будет платить каждый месяц.
Как самозанятому получить налоговый вычет
По закону РФ, всем самозанятым полагается единоразовый налоговый вычет, общей суммой не превышающий 10 000 рублей.
Для налога 4% предоставляется вычет 1%, а для налога в 6% — 2%. Эти проценты ежемесячно применяются к сумме дохода. Как только сумма вычета достигает отметки 10 000 рублей, право на применение вычета прекращается.
С этого момента налог нужно будет платить полностью.
Но имейте в виду, что деньги из налога вычитаются постепенно. Совсем не платить налог, пока не «накопится» 10 000 рублей, не разрешено. А ещё вычет можно получить один раз за всё время самозанятости.
Сдача квартиры как самозанятый: плюсы и минусы
Главный плюс очевиден: у налога самая небольшая ставка по сравнению с любым другим способом. Это сэкономит деньги тем, кто раньше платил с доходов НДФЛ 13%, и уменьшит налоговую нагрузку для тех индивидуальных предпринимателей, у которых сдача жилья не является единственным способом получения прибыли.
При этом закон запрещает пересматривать ставку по налогу в течение 10 лет − ежегодное повышение налога самозанятым точно не грозит.
Ещё одно преимущество – простой и понятный процесс регистрации и оплаты. Достаточно скачать приложение, отправить заявление, вносить доходы и выдавать чеки. И ещё:
- не нужно даже запоминать дату платежа – платить можно автоматически;
- без налоговых деклараций;
- без касс;
- без самостоятельных расчётов налога и походов в ФНС.
Собственник, который платит налоги, не боится государства, штрафов и шантажа от нанимателей.
За счёт налогового вычета в первый год система налогообложения становится ещё выгоднее.
А если система всё же не устроит, можно очень быстро вернуться к ИП с патентом или УСН, или даже к НДФЛ, если по каким-то причинам эта схема более удобна.
Кроме того, от самозанятости легко отказаться. Если собственник перестал сдавать квартиру, достаточно отправить заявление об этом через «Мой налог». Уже на следующий день налоговая снимет владельца жилья с учёта как самозанятого.
Но есть у системы и недостатки. Например, главный плюс может стать и главным минусом: всё происходит онлайн. Соответственно, очень многое зависит от работы приложения.
Как и у любого технического изобретения, в работе «Моего налога» могут происходить сбои.
В законе прописано, что в этом случае налогоплательщик вправе исполнить свои обязанности на следующий день после восстановления работы, однако это крайний срок. Впрочем, данный недостаток легко предупредить, не откладывая оплату налога на последний день.
Ещё один минус заключается в том, что доходы необходимо вносить самостоятельно. Если случайно что-то забыть, налоговая может это заметить и выписать штраф.
У самозанятых нет трудового стажа.
Если вы работаете официально, а квартиру сдаёте только для дополнительного дохода, то этот минус аннулируется, поскольку все отчисления и социальные гарантии даёт вам основной работодатель. Но если самозанятость – единственная «работа», то трудовой стаж идти не будет. А это, как известно, влияет на размер пенсии.
Дело в том, что ваш налог от сдачи квартиры в аренду распределяется только в региональный бюджет и Фонд обязательного медицинского страхования. А страховые взносы в Пенсионный фонд нужно платить самостоятельно — если хочется. Соответственно, о пенсии самозанятым придётся позаботиться самостоятельно, например, откладывая какую-то сумму ежемесячно на сберегательный счёт.
Если обобщить, то вот какие получаются данные:
Плюсы сдачи квартиры самозанятыми:
- всё можно сделать очень быстро и онлайн;
- сумма налога рассчитывается системой автоматически;
- без кассы;
- без бухгалтерских отчётов;
- есть 10 дней на то, чтобы пробить чек о получении денег за аренду;
- если вы ошиблись при оформлении чека, его можно аннулировать и создать с нуля;
- вы можете получать доход на любую удобную карту, счёт или даже наличными.
Минусы сдачи квартиры самозанятыми:
- самозанятые могут сдавать только жилые помещения, а значит, для апартаментов или коммерческой недвижимости это не подойдёт;
- лимит годового дохода достаточно невысок: 2,4 млн ₽;
- налог необходимо оплачивать каждый месяц, не позднее 25-го числа месяца, следующего за отчётным.
Таким образом, за последние 5 лет в России действительно появилась простая и удобная для вывода из тени арендодателей, которые в прошлом были бы и не против платить налог, но не хотели связываться с длительной бумажной волокитой. Лёгкое оформление статуса самозанятого, невысокая налоговая ставка и отсутствие необходимости подавать декларацию — и вот вы уже работаете в правовом поле, получая все возможности официального оформления отношений с квартиросъёмщиками.
А чтобы ещё больше облегчить процесс сдачи квартиры, можно воспользоваться серисом долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости. С его помощью можно быстро найти проверенных жильцов, оформить ваши отношения официально и не переживать о внезапном съезде: Аренда возмещает до 1 месяца простоя квартиры, если она внезапно освобождается.
Самозанятые арендодатели. Опасно ли «светиться»?
Какие налоги платят самозанятые, если они сдают жилье в аренду? Нужно ли платить НДФЛ при продаже недвижимости?
Представьте ситуацию: вы платите налог от сдачи квартиры в аренду. А через некоторое время решаете продать жилье. Нужно ли в этом случае платить налог на доходы физлиц в 13%?
И если да, можно ли рассчитывать на имущественный налоговый вычет? Давайте разбираться.
Налог при сдаче в аренду
Раньше с доходов от сдачи в аренду нужно было отдавать стандартные 13% (НДФЛ). Но с 2019 года можно зарегистрироваться в качестве самозанятого и выплачивать налог на профессиональный доход (НПД).
если вы сдаете в аренду жилплощадь физическому лицу, то заплатить в бюджет надо будет лишь 4% от дохода, а если организации или предпринимателю — 6%.
Воспользоваться новым налогом пока могут только жители четырех регионов – Москвы, Подмосковья, Калужской области и Татарстана. Именно в них проводится эксперимент по установлению нового спецрежима «Налог на профессиональный доход». Однако на днях стало известно, что Минфин планирует с 2020 года ввести профессиональный налог и в остальных регионах страны.
Самозанятые — граждане, которые получают доход от своей деятельности, но не имеют работодателя и не привлекают наемных работников.
Если вы станете самозанятым, то можете быть уверены: в течение 10 лет пока проводится эксперимент государство не изменит ставки в 4 и 6% (п. 3 ст. 1 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ).
Это значит, что, зарегистрировавшись в специальном мобильном приложении как самозанятый, до 31 декабря 2028 года за сдачу в аренду жилья вы будете платить указанную сумму.
Имущественный вычет при продаже
Не секрет, что при продаже жилья с полученного от покупателя дохода нужно заплатить НДФЛ. Причем налоговое законодательство разрешает уменьшить доходы от продажи жилища, в том числе, на сумму имущественного налогового вычета (1 млн рублей). Однако, как поясняет Анна Артамонова, адвокат, партнер адвокатского бюро «ЕМПП», здесь есть большое «НО».
Если квартира использовалась в предпринимательской деятельности, налоговые вычеты не предоставляются.
Но как это ограничение действует в отношении самозанятых арендодателей? Является ли сдача в аренду квартиры предпринимательской деятельностью? Самозанятые – не обязательно индивидуальные предприниматели (ИП).
Поэтому можно предположить, что если они будут продавать недвижимость, то эта норма на них распространяться не будет. Ведь без статуса ИП они вроде бы предпринимательскую деятельность не осуществляют.
Хотя, как рассказывает Аркадий Брызгалин, генеральный директор группы компаний «Налоги и финансовое право», налоговые инспекторы могут посчитать иначе.
В отношении отдельных видов предпринимательской деятельности закон может предусматривать условия ее осуществления без государственной регистрации в качестве ИП, но это деятельность будет все равно являться предпринимательской. Поэтому даже не являясь предпринимателем, но применяя спецрежим «Налог на профессиональный доход», недвижимость, которая сдавалась в аренду, будет считаться используемой в предпринимательской деятельности со всеми вытекающими налоговыми последствиями.
Аркадий Брызгалин генеральный директор группы компаний «Налоги и финансовое право »
Поспорить с налоговиками здесь можно. Для определения видов предпринимательской деятельности, которые можно осуществлять без регистрации, должен быть специальный закон. И он есть – закон от 27.12.2018 № 546-ФЗ, согласно которому только три вида деятельности могут осуществлять предпринимательство без регистрации ИП.
Это уборка жилья, репетиторство и уход за людьми.
«Для всех остальных видов деятельности, в том числе и для доходов от сдачи жилой недвижимости в аренду, статуса именно «предпринимательской» пока не установлено. Это как бы некий «профессиональный доход» физлица от использования имущества, который подвергается налогообложению в особом порядке. Ведь если физлицо сдает квартиру в аренду, декларирует доходы, и, не являясь ИП исчисляет НДФЛ, то при продаже такой квартиры на него не распространяются ограничения, установленные подп.
4 п. 2 ст. 220 НК РФ (о не предоставлении налоговых вычетов на жилье, используемое в предпринимательской деятельности)», – добавляет Аркадий Брызгалин.
По его словам, это явная недоработка законодателя, который, кажется, сам запутался, где и когда гражданин становится предпринимателем и как квалифицировать осуществляемую им деятельность. Если законодатель в ближайшее время не урегулирует данную ситуацию и не внесет соответствующие поправки в законодательство с ответом на вопрос «можно ли самозанятым, облагающим свой доход от сдачи квартиры в порядке НПД считать это предпринимательством», то ответ на него даст уже только судебная практика.
Продажа квартиры без налога
Но все эти риски можно избежать, если продать квартиру после минимального положенного срока ее владения. Налоговое законодательство в некоторых случаях освобождает продавца жилья от уплаты НДФЛ. В частности, если он владел квартирой больше трех или пяти лет.
Минимальный срок владения жильем, при продаже которого не нужно платить НДФЛ (п. 17.1 ст. 217, п. 3 и 4 ст. 217.1 НК РФ)
3 года
5 лет
– приняли в подарок от супруга, родителя, ребенка, бабушки, дедушки, внука, брата, сестры (с одним или двумя общими родителями)
Во всех остальных случаях (купили после 01.01.2016)
– досталась по наследству
– получили по договору пожизненного содержания с иждивением (рента)
– купили до 01.01.2016 (п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ)
Как посчитать срок?
По общему правилу: с момента, когда вы зарегистрировали право собственности на недвижимость (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Посмотреть дату можно в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на жилье (выдавали до середины 2016 года) либо в выписке из ЕГРН.
(Абзац поправлен).
Итак: самозанятый, сдававший квартиру в аренду, может ее продать и будет полностью освобожден от уплаты НДФЛ, если владеет ей дольше трех или пяти лет. Если же этот срок меньше, то он может столкнуться с тем, что налоговики откажут ему в предоставлении имущественного налогового вычета.
Самозанятые арендодатели. Почему выгодно платить налоги?
Кто из арендаторов не слышал от хозяйки квартиры драматичного шепота: «Если что, вы — мой племянник!» Недобросовестные наймодатели переживают не зря: им грозит серьезное наказание.
Правонарушение и наказание
По словам Алексея Василенко, представителя юридической фирмы «Клифф», уклонение от уплаты налогов с доходов — арендных платежей от сдачи имущества — помимо погашения задолженности повлечет за собой начисление штрафа за неуплату налога в размере 20% недоимки. Если же суд докажет, что действия производились умышленно, придется заплатить до 40% сокрытой суммы.
«Неуплаченный налог могут взыскать принудительно, для физических лиц судебный порядок обязателен. Налоговый орган вправе ходатайствовать о наложении ареста на имущество должника. После неисполнения требования об уплате налога по счетам для индивидуальных предпринимателей могут приостановить операции на неуплаченную сумму».
Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России
Как уточняет Алексей Василенко, для собственников, которые ранее привлекались за такие правонарушения, ответственность ужесточается — размер штрафа увеличивается в двукратном размере.
Для граждан, которые сдают несколько объектов недвижимости, существует вероятность признания этой деятельности незаконным предпринимательством в связи с отсутствием статуса ИП либо самозанятого. Это означает куда более серьезное наказание: от штрафа до 300 тыс. рублей до ареста на срок до полугода.
Как налоговая узнает, что я сдаю квартиру?
Сотрудники Федеральной налоговой службы получают сведения о нелегальной деятельности наймодателя с помощью классической четверки «информационных агентств»: соседи, риелторы, миграционная служба, Росреестр. Как показывает практика, чаще всего сдают нелегальных арендодателей… соседи. Если арендаторы шумят, нарушают порядок, принимают много гостей, которые ведут себя неподобающе, соседи будут обращаться с жалобами во все инстанции.
«С гражданами другой страны, проживающими в квартире без прописки, ситуация еще проще: миграционная служба обязательно сообщит о факте сдачи жилья в аренду в ФНС. Зарегистрированная сделка аренды в Росреестре также попадает в налоговую. Если вы искали арендатора через агентство недвижимости, то при возможной проверке деятельности компании факт сделки будет установлен».
Юлия Маливанчук, заместитель руководителя отдела аренды Apple Real Estate
Сейчас ФНС обладает полномочиями для запросов в банки об операциях по счетам налогоплательщиков, чтобы определить законность источников получения дополнительных доходов, уточняет Алексей Василенко. Банки обязаны такие сведения предоставить согласно пункта 2 статьи 86 Налогового кодекса РФ.
«Если вы заключили договор найма, но не платите налоги, будьте готовы, что договор может послужить доказательством получения дохода. Систематическое поступление денег на карту также может быть рассмотрено как получение дохода, с которого нужно было оплатить налог», — предупреждает Галина Баркус.
личный опыт
«Когда муж остался без работы, мы решили сдать двухкомнатную квартиру, доставшуюся мне в наследство (до этого там жил наш сын-студент). Подписали договор аренды с молодоженами, с обязательствами сторон, указанием суммы ежемесячной оплаты — всё как положено. Арендаторы платили регулярно, проблем не было.
Когда через четыре года они собрались съезжать, обнаружила, что дорогие обои в детской испорчены (ребенок разрисовал фломастерами), ковролин заляпан клеем, в ванной сломана раковина.
Я потребовала привести квартиру в надлежащий вид и заменить раковину, но арендаторы сказали, что это “естественный износ”, ничего платить они не намерены. А если мы решим обратиться в полицию, они предъявят договор аренды — я как наймодатель, не плативший все это время налоги, попаду на такой штраф, что мало не покажется.
В итоге пришлось ремонт оплачивать самим. Кстати, после того как арендаторы выехали, мы обнаружили, что микроволновка тоже сломана».
Анна Васильевна, Москва
Комментарий юриста
Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России:
«Уплата налогов гарантирует собственнику спокойствие, арендатору — отсутствие риска быть замешанным в проверках при налоговых нарушениях. Хозяин квартиры также будет уверен, что у нанимателя нет такого «козыря», как «пойду в налоговую, если вы не сделаете то-то или не пойдете навстречу в решении каких-то вопросов». Проще говоря, когда происходит ссора (а это бывает часто), наниматель запугивает собственника заявлением в налоговую о сокрытии дохода».
Почему быть добросовестным арендодателем выгодно?
Перечисляет Диана Маклозян, глава юридического департамента компании Heads:
— Налогоплательщику нет необходимости скрывать своих арендаторов при появлении участкового, сотрудников налоговых органов, которые проверяют квартиры в случае, если в собственности одного человека находится более одной квартиры. Такие проверки проводятся для установления лиц, которые уклоняются от налогообложения.
— У добросовестного арендодателя нет необходимости встречаться ежемесячно с арендатором для передачи денег наличными, можно спокойно получать их на счет в банке.
— Арендодатели, зарегистрированные в качестве ИП, вправе использовать льготы по налогу на имущество.
— В случае споров с арендатором по неоплате или возмещению расходов при нанесении ущерба квартире и необходимости выселения с помощью сотрудников полиции, собственнику гораздо проще доказать свою правоту, если договор аренды будет также предоставлен в налоговую, а платежи по нему будут официально поступать на счет наймодателя.
— Если действия арендаторов привели к тому, что ущерб нанесен жилью соседей, гораздо проще доказать, что в квартире проживали иные лица по договору аренды, который легализован.
По словам Галины Баркус, большим преимуществом легальной деятельности является расширение круга арендаторов. Это особенно важно в сфере элитной недвижимости: дорогие квартиры привлекают платежеспособных клиентов (они, кстати, настороженно относятся к контрагентам — неплательщикам налогов).
Если квартира сдается юридическому лицу, компания-арендатор будет удерживать налог за собственника, то есть не платить налог не получится. Добросовестные собственники обычно приветствуют арендаторов — юридических лиц, так как бухгалтерия компании сделает за них все необходимое для исполнения налоговых обязательств.
Неуплата налогов от сдачи жилья в аренду влечет ответственность при любом режиме налогообложения и для любого наймодателя: самозанятого, физического лица, индивидуального предпринимателя, подчеркивает Юлия Маливанчук.
Когда платить налог?
Самозанятый арендодатель обязан уплатить налог до 25-го числа каждого месяца. Обратите внимание: налог выплачивается за предыдущий месяц. Например, до 25 сентября нужно уплатить налог за август.
Если 25-е выпадает на выходной день (как, допустим, в сентябре этого года), срок уплаты автоматически переносится на следующий рабочий день, то есть на понедельник, 27 сентября.
Если вы получили статус самозанятого 15 сентября, первый налоговый период будет считаться со дня регистрации до конца следующего месяца, и уплатить налог можно до 25 ноября.
А если самозанятый пропустил время уплаты налога?
Пока законодательство не предусматривает штрафа за своевременную неуплату налога. Но за каждый день просрочки начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка России. Сегодня она составляет 6,75% — это значит, что платить придется 0,02% в день.
Самозанятый не отправил чек клиенту
Самозанятый обязан предоставить чек клиенту (кстати, это можно сделать по электронной почте) — даже в том случае, если клиент говорит, что чек ему не требуется. Забывчивость рискует повлечь за собой неприятные последствия. Так, в первый раз самозанятому придется заплатить штраф в размере 20% суммы сделки.
Если память откажет второй раз в течение шести месяцев, штраф составит уже 100% суммы сделки.
Годовой доход оказался больше, чем 2,4 млн рублей. Что делать?
Если вы видите, что дела у вас идут хорошо и ваш годовой доход уже превышает 2,4 млн рублей (максимально допустимый уровень дохода для самозанятого), следует перейти на другую форму налогообложения — на УСН (упрощенную систему налогообложения). Тогда ваш статус ИП будет аннулирован.
Заявление о переходе на УСН требуется отправить в течение 20 дней. Если не написали заявление или не уложились в 20 дней, ИП автоматически будет переведен на общую систему налогообложения. Тогда со всех поступлений свыше 2,4 млн рублей вам придется платить 13% НДФЛ.
Самозанятые арендодатели. Шаг 2. Вопросы и ответы
«Специально заполнять какие-то бланки, собирать копии документов не потребуется. Перейти в стату самозанятого максимально просто, сделать это можно несколькими способами. Первый – пройти по ссылке https://lknpd.nalog.ru/.
Для регистрации вам потребуется только ИНН.
Второй способ предполагает использование мобильного приложения «Мой налог». Открывается как со стационарного компьютера, так и с мобильного устройства (телефона, планшета). В этом случае нужен паспорт и камера смартфона, чтобы сделать селфи.
Оно нужно программе, чтобы удостовериться, что документ действительно ваш.
Также зарегистрироваться можно через любой из уполномоченных банков («Альфа-банк», «Тинькфф-банк» и др.). Мобильное приложение «Сбербанк» само формирует соответствующее заявление и подает его в ИФНС. Временем постановки на учет считается день регистрации заявления в ФНС».
ИП или самозанятый?
Вопрос: сейчас я сдаю квартиру как ИП. Имеет ли смысл мне переходить в категорию самозанятых?
Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России:
«Менять статус однозначно выгодно, если вы сдаете квартиру физическому лицу. В этом случае сумма вашего подоходного налога уменьшится с 6% до 4%. Если ваш арендатор – юридическое лицо, то имея ИП или будучи самозанятым, вы платите один и тот же налог – 6%.
Однако многие все же предпочитают закрывать ИП и становиться самозанятым, прежде всего по причине меньшего количества формальностей: не надо готовить отчетность, декларировать доходы и т.д.».
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:
«В отличие от индивидуальных предпринимателей, самозанятым не нужно платить страховой взнос в размере 30 тыс. рублей ежегодно, а также взносы за ОМС (6,88 тыс. рублей каждый год). Поэтому действительно есть смысл стать самозанятым, это позволит снизить сопутствующие расходы по ведению деятельности».
Елена Медведева, налоговый консультант компании «Этажи»:
«Вы можете зарегистрироваться в качестве самозанятого, если ваш доход не превышает 2,4 млн рублей в год, это примерно 200 тысяч рублей ежемесячно. Не имеет смысла закрывать ИП, если вы предоставляете какие-либо другие услуги помимо аренды квартир».
Из ИП – в самозанятого
Вопрос: что нужно сделать, чтобы из «ипэшника» перейти в статус самозанятого?
Александра Воскресенская, юрист КА «Юков и партнеры»:
«Сначала нужно скачать приложение “Мой налог” на свой смартфон (айфон) или зарегистрироваться в кабинете налогоплательщика НПД. В первом случае вам понадобится паспорт и селфи (программа сличит его с фото на развороте паспорта), во втором – только ИНН. Процедура максимально проста и не требует много времени.
Получив подтверждение о том, что вы поставлены на учет как самозанятый, нужно в течение месяца направить в ФНС уведомление о прекращении применения прежнего налогового режима (например, УСН). Это все».
Ирина Бычкова, юрист ООО «Национальная юридическая служба»:
«Если же через некоторое время вы захотите вернуться в прежний статус (по любой причине), нужно в приложении «Мой налог» выбрать функцию «Снятие с учета», и с помощью всего одного клика вы перестанете быть самозанятым. Вернуться в другую систему налогообложения можно будет сразу после отказа. Для этого необходимо подать заявление о постановке на учет плательщика в срок до 30 календарных дней».
Как отчитываться
Вопрос: планирую сдавать в аренду квартиру, но боюсь, что придется тратить много времени на походы в налоговую, составление отчетов, деклараций. Расскажите, как часто самозанятому придется отчитываться о своих доходах? Как это происходит, сколько времени занимает?
Елена Медведева, налоговый консультант компании «Этажи»:
«Хорошая новость: самозанятым вообще не придется ходить в налоговую, составлять декларации, платить страховые взносы. Все доходы нужно будет фиксировать через приложение ФНС «Мой налог»: вписываете сумму оплаты, название услуги, например, «арендная плата за квартиру», дату, номер телефона или адрес электронной почты арендатора. Также необходимо будет указать, является ваш арендатор физическим лицом или юридическим, от этого зависит сумма налога, которую вы будете оплачивать. Это займет не более 5 минут.
Как правило оплата за квартиру поступает раз в месяц, поэтому фиксировать доходы в приложении нужно будет ежемесячно».
Где должна находиться квартира
Вопрос: могу ли я оформиться как самозанятый, если живу в Москве, а квартира, которую планирую сдавать, в Санкт-Петербурге?
Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России:
«На текущий момент это невозможно, так как квартира, которую вы сдаете в аренду, должна находиться на территории четырех субъектов, которые входят в периметр эксперимента, а именно в Москве и Московской области, Калужской области и в Татарстане».
Льготы для пенсионеров
Вопрос: недавно вышел на пенсию, жить на эти гроши невозможно, решили с женой переехать на дачу, а квартиру сдавать. Думаем зарегистрировать мужа как самозанятого. Подскажите, есть ли какие-то налоговые льготы для пенсионеров, сдающих квартиру?
Александра Воскресенская, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»:
«Лица, которые получают пенсию, имеют право на получение льготы по налогу на имущество лишь в отношении квартиры, не используемой для предпринимательства. При этом сдача жилья внаем в целях неоднократного получения прибыли в любом случае считается предпринимательской деятельностью, так что в этом случае имеется риск, что налоговая откажет в назначении пенсионеру льготы по данному налогу, если придет к выводу, что квартира сдается им систематически и для получения коммерческой выгоды.
Что касается подоходного налога, то для пенсионеров предусматривается такая специфическая льгота как перенос остатка единоразовых имущественных вычетов на квартиру на предыдущие налоговые периоды. Однако сами по себе такие вычеты касаются, как правило, случаев приобретения или строительства жилого помещения, а не факта сдачи такого помещения внаем. Каких-либо иных льгот для пенсионеров в этом случае, к сожалению, не предусмотрено.
Тем не менее, в данной ситуации, если пенсионер планирует осуществлять сдачу квартиры на постоянной основе в регионе, на территории которого проводится эксперимент по налогу на профдоход для самозанятых, экономически целесообразно будет перейти на эту систему для применения более низкой ставки налога, она составляет всего 4%, если сдавать квартиру физическому лицу».
Взносы, помимо налогов
Вопрос: какие взносы, кроме налогов, мне придется еще вносить, если я буду получать доход от сдачи в аренду квартиры как самозанятый?
Елена Медведева, налоговый консультант компании «Этажи»:
«Вам придется платить только налог 4% или 6% Оплата производится ежемесячно. Процент зависит от того, сдаете вы квартиру физическим лицам или юридическим, то есть организациям. Никаких дополнительных налогов и взносов, например, на медицинское страхование или пенсию, платить не нужно. Однако, если вы хотите, можно добровольно перечислять деньги в Пенсионный фонд России.
Если этого не делать, самозанятый получит только социальную пенсию».
Потеря льгот для пенсионеров
Вопрос: слышал, что потеряю московскую доплату для пенсионеров, если буду сдавать квартиру официально. Так ли это?
Александра Воскресенская, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»:
«Московские надбавки к пенсии в настоящее время устанавливаются лишь для неработающих пенсионеров. При этом работающими считаются не только те, кто официально работает по трудовому договору, но и лица, осуществляющие иную деятельность, во время которой они подлежат обязательному пенсионному страхованию. К такой деятельности относится в том числе и самостоятельное обеспечение себя доходом, включая занятие предпринимательством.
Однако в законе установлено одно важное исключение, касающееся лиц, применяющих налоговый режим для самозанятых. Таким образом, при сдаче квартиры в городе Москве целесообразным будет перейти на уплату налога на профессиональный доход, так как в этом случае нет риска лишиться московской надбавки».
Социальные льготы
Вопрос: какие социальные льготы от государства получают самозанятые? Они платят налоги, но не получают ни пенсии, ни медицинского обслуживания. Или все-таки получают?
Ирина Бычкова, юрист ООО «Национальная юридическая служба»
«Самозанятые налогоплательщики имеют право самостоятельно уплачивать страховые взносы в ПФР, что дает им возможность учитывать страховой стаж и рассчитывать о начислении пенсии при достижении пенсионного возраста. Размер уплачиваемых страховых взносов определяется плательщиком самостоятельно.
При уплате налога часть суммы в размере 1,5% от налоговой ставки отчисляется в Фонд обязательного медицинского страхования, что дает самозанятому гражданину право на медицинское обслуживание».
Налог самозанятого от сдачи квартиры на booking com
Страховой депозит не доход. Если его вернуть
При подписании договора найма жильцы передают собственнику депозит — страховку сохранности имущества. Когда они будут съезжать, хозяин квартиры вернёт эти деньги, если жильё и вещи в порядке. Или вычтет стоимость испорченных вещей.
С депозита не нужно платить налог, потому что он становится доходом лишь тогда, когда хозяин квартиры забирает его в счёт оплаты (например, если арендатор сломал шкаф или разбил люстру).
Если арендатор оплачивает коммунальные расходы НЕ по счётчикам — это доход
То есть все платежи «не по счётчику», которые квартиросъёмщик возмещает хозяину квартиры, — это доход, и с него потребуется заплатить налог.
Все расходы, оплаченные по счётчикам, — не доход
Считается, что это расходы в интересах нанимателя. Такова точка зрения и Министерства финансов (для любознательных — Письмо Минфина России от 11.07.2008 № 03-04-06-01/194).
Пример:
Вы сдали квартиру студенту за 15 тысяч рублей, он же будет оплачивать «коммуналку» без счётчиков — 3 тысячи рублей, а сверху вы попросили депозит 10 тысяч.
Считаем доход для налога: 15 000 + 3 000 = 18 000 рублей
Считаем налог: 18 000×4% = 720 рублей. Ежемесячно
Налоговый вычет
Заплатить можно меньше, если использовать налоговый вычет. Для налога 4% предоставляется вычет 1%, а для налога в 6% — 2%. Эти проценты каждый месяц применяются к сумме дохода.
Вычет не может превысить 10 000 рублей: как только сумма вычета достигнет этой цифры, право на применение вычета прекратится. С этого момента налог придётся платить полностью.
Обратите внимание:
- Деньги вычитаются из налога постепенно. То есть вообще не платить налог, пока не «накопится» 10 000 рублей, нельзя.
- Вычет можно получить один раз за всё время самозанятости.
Как стать самозанятым, платить налоги и спать спокойно
Чтобы стать самозанятым, нужно скачать мобильное приложение «Мой налог» с AppStore или GooglePlay и подать заявление. Если до этого вы были ИП и решили перейти на новый режим, не забудьте сообщить в налоговую по месту жительства о своём новом статусе. Это можно сделать в течение 1 месяца после перехода, отправив уведомление по принятой форме.
После того, как вы получили деньги за аренду квартиры (наличными или безналом), этот доход заносится в приложение «Мой налог». Оно само сформирует чек, который нужно отправить нанимателю квартиры. Это можно сделать даже по электронной почте: при формировании чека приложение само предложит отправить чек по почте, и вы просто введёте нужный адрес. Остальное «Мой налог» сделает за вас. Информация о новой сумме дохода отправится в налоговую автоматически.
Она сама определит сумму налога и применит вычет, если он ещё полагается.
Пример чека из приложения
Сначала законодатели хотели ввести ответственность за невыдачу чека покупателю, но в финальной версии эксперимента остались санкции только за то, что самозанятый не передаёт информацию о доходе в налоговую. За первое нарушение он получит штраф 20% от дохода, а за повторное нарушение в ближайшие полгода — 100% от дохода.
Как это выглядит на практике
Занося доход в приложение, вы указываете ИНН контрагента (то есть арендатора), и это позволяет налоговой самостоятельно определять, кто вам заплатил — физическое или юридическое лицо, а затем посчитать налог по нужной ставке.
Сразу после этого приложение рассчитает предварительную сумму налога и покажет, какая сумма вычета у вас осталась. Она будет указана в профайле, в графе «Налоговый аванс».
Если вы ввели неправильный платёж, аннулировать его можно одной кнопкой в приложении, — он станет неактивным и не будет учитываться при расчёте налога. Так же просто отправить информацию о том, что платёж по какой-то причине вернулся.
Налог начисляется ежемесячно: до 12-го числа ФНС определяет сумму налога за прошлый месяц и реквизиты для его оплаты. Оплатить налог нужно до 25-го числа. Можно настроить автоматическое списание.
Если налог за прошедший месяц меньше 100 рублей, то его прибавят к сумме налога в следующий раз.
Никаких касс, отчётностей, налоговых деклараций и походов в ФНС не потребуется.
Плюсы и минусы нового режима
Говорить о плюсах, минусах и подводных камнях эксперимента пока рано, но мы всё же попробуем.
Чем привлекателен новый режим
Небольшая ставка налогаЭто позволит сэкономить деньги тем, кто раньше платил с тех же доходов НДФЛ 13%, и уменьшить налоговую нагрузку для некоторых индивидуальных предпринимателей.
Кроме того, маленькая ставка может привлечь «уклонистов», которых раньше пугала перспектива платить 13% от доходов.
Изменять ставку нельзя в ближайшие 10 лет
Закон прямо запретил пересматривать ставку по налогу в течение 10 лет эксперимента, так что ежегодного повышения налога для самозанятых можно не бояться.
Всё очень просто
Весь процесс регистрации и оплаты предельно прост: достаточно скачать приложение, отправить заявление, вносить доходы и выдавать чеки. Оплату налогов можно сделать автоматической.
Нет налоговых деклараций. Нет касс. Нет самостоятельных расчётов налога и походов в ФНС.
В перспективе — прозрачный рынок съёмного жилья
Собственник, который платит налоги, может спать спокойно: не бояться ни государства и штрафов, ни нанимателей, которые прибегают к манипуляциям из-за того, что хозяин квартиры не платит налоги. Пожалуетесь в налоговую? Да пожалуйста!
Есть налоговый вычет
Вычет небольшой, но с ним тестировать новую систему ещё «дешевле». Если не понравится, можно вернуться к ИП с патентом или УСН, или даже к НДФЛ.
Можно не платить страховые взносы
После перехода на экспериментальный режим самозанятый освобождается от уплаты страховых взносов.
Легко отказаться от самозанятости
Если собственник перестал сдавать квартиру, то достаточно отправить заявление об этом через то же приложение. Уже на следующий день налоговая обязана снять человека с учёта как самозанятого.
А вот какие подводные камни могут быть
Многое зависит от работы приложения
Приложение «Мой налог» разработали недавно, поэтому не исключены технические накладки. В законе прописано, что в этом случае налогоплательщик может исполнить свои обязанности на следующий день после восстановления работы (но не позднее).
Доходы нужно вносить самостоятельно
Налог начисляется только на те доходы, которые вы запишете в приложение сами. Для забывчивых плательщиков такая система может обернуться штрафом от налоговой, если во время проверки она обнаружит неучтённые доходы.
Не идёт трудовой стаж
Для сдающих квартиры это не такая уж большая проблема. Многие параллельно «официально» работают и не переживают за стаж. Но если самозанятость — единственное, чем занят собственник, то трудовой стаж идти не будет.
А он влияет на размер пенсии.
Не отчисляются взносы в Пенсионный фонд
Налог от сдачи квартиры в аренду распределяется только в региональный бюджет и Фонд обязательного медицинского страхования. А страховые взносы в Пенсионный фонд нужно платить самостоятельно — если хочется.
Так что о пенсии, скорее всего, самозанятому придётся заботиться самостоятельно.