Как оформить перепланировку квартиры в БТИ Каков алгоритм проведения процедуры, и сколько она стоит

Перепланировка собственной квартиры многими воспринимается несерьезно. Владельцы попадают в сложные ситуации, если без предварительного согласования затеяли крупные изменения. В некоторых случаях такой шаг оборачивается необходимостью вернуть помещению прежний вид, что очень материально затратно, а порой и вообще невозможно.

Избежать неприятных последствий можно вовремя пройдя процедуру регистрации перепланировки.

Как Бюро технической инвентаризации связано с переустройством жилого помещения?

Перепланировкой квартиры принято называть такие изменения, которые отразились на конфигурации помещения, внесенных в технический паспорт жилплощади. Назначение жилого объекта остается тем же, а вот размеры полезной площади могут меняться, например, при сносе стены кладовой и увеличение за счет нее комнаты.

Перепланировка может никак не отражаться на жилой площади, а выражаться в переносе/увеличении/уменьшении дверных или оконных проемов, изменение хода коммуникационных линий и многое другое.

Независимо от объемов внесенных изменений, их требуется согласовать и внести в технический план. Эта процедура проводится при содействии БТИ. Без обращения в данный орган внести данные не получится.

Бюро технической инвентаризации (БТИ) – государственная организация, которая ведет картотеку всех объектов недвижимости в стране. Структура включает в себя штат специалистов разных уровней, которые занимаются разработкой проектов по перепланировке, проверкой выполненного, изменением технических характеристик жилплощади.

Каталогизация актуальных данных позволяет в любой момент получить полную информацию об объекте. На основании имеющейся информации даются выписки и справки. Систематический учет исключает совершение ошибок и неточностей при купле-продаже квартиры или проведение с ней других операций.

Сколько стоит оформить документы, когда стоимость выше?

Перед тем как оценивать будущие затраты по оформлению документации в Бюро технической инвентаризации, следует уточнить, что существует два варианта узаконивания перепланировки:

1. Законный. Собственник жилья хочет переделать конфигурацию и обращается с этим вопросом в БТИ. Там ему составляют будущий план, оговаривают материалы для строительства, другие моменты, дают добро на проведение работ.
2. Через суд. Владелец сначала провел переустройство жилплощади, а только потом решил его внести в документы. Это более сложная и, как итог, дорогостоящая процедура.

Важно. Действовать по закону всегда проще, дешевле и быстрее. К тому же не стоит забывать, что не любые уже произведенные изменения, получится узаконить.

Такой поворот грозит необходимостью возвращения жилью прежнего вида, но об этом позже.

Любой вариант событий требует материальных затрат, а вот какой будет конечная цена зависит от того, будет ли собственник прибегать к услугам посредников. Сегодня на рынке работает множество компаний, которые помогают быстро и без хлопот провести нужные изменения. Цены на их услуги варьируются в очень широком диапазоне и напрямую зависят от города, где находится жилплощадь.

При самостоятельной подготовке документом и обращению в БТИ необходимо заплатить за:

• техпаспорт – от 900 руб;
• кадастровый паспорт – от 200 руб;
• подготовка проекта перепланировки от 4 000 руб и выше.

Если речь идет об узаконивании через суд, то следует учитывать госпошлину за рассмотрение иска, услуги юриста и многое другое. Рассчитать заранее точную стоимость не удастся. Нередко обращение к платным услугам обходится ненамного дороже, чем самостоятельно проведенная процедура, особенно если учитывать экономию времени.

Как оформить самостоятельно: пошаговая инструкция

Самостоятельное оформление перепланировки заключается в необходимости осуществления ряда обязательных шагов:

1. Заказать эскиз или план перепланировки. Эскиз подойдет для некрупных изменений, в остальных случаях составляется официальный проект. Набросать эскиз можно самостоятельно, если все нормально, инженер просто поставит свою визу. Проект можно сделать в БТИ или другой аккредитованной на данный вид деятельности организации. На этом этапе желаемые изменения могут претерпеть корректировку, так как не любая прихоть владельца может быть воплощена в жизнь.
2. Собрать необходимый пакет документов. В список могут входить разные бумаги, все зависит от региона и конкретной ситуации. Узнать точный перечень бланков можно непосредственно в БТИ, МФЦ или районной администрации.
3. Подать собранные бумаги в БТИ. Сделать это можно через МФЦ или через онлайн-сервис Госуслуг. В Москве следует обращаться в Мосжилинспекцию, именно она принимает заявки на проведение будущей перепланировки.
4. На обработку запроса и выдачу окончательного решения отводится 45 дней, но чаще разрешение дается в течение 20-30 дней.

Образец плана перепланировки квартиры представлен на фото:

После получения разрешения можно начинать работы. Все этапы перепланировки вносятся в специальный журнал, который выдается собственнику для заполнения.

Согласование уже сделанной перепланировки проходит по-другому пути:

1. Сначала потребуется заказать технический паспорт, в котором красной пастой вносятся данные о проведенных изменениях.
2. Получить техническое заключение от проектного бюро, о том, что выполнены работы не несут вреда для других владельцев и не скажутся на конструкции МКД.
3. Обратиться в суд с исковым требованием об узаконивании перепланировки. В некоторых регионах можно обойтись без суда, просто передав документы в органы местного самоуправления.

Внимание. Отказ в выдаче разрешения решается только в судебном порядке.

Заявление, чтобы согласовать и узаконить

При подаче документов в БТИ необходимо составить заявление. Оно пишется по установленной форме. По правилам бланк должен содержать такие сведения:

1. Название органа, в который заявление направляется (МФЦ, Мосжилинспекция или др.).
2. ФИО владельца/заявителя.
3. Адрес, по которому находится квартира.
4. Просьба разрешить проведение перепланировки.
5. Какие работы планируется провести, подробно списком.
6. Сведения о номере свидетельства о собственности или реквизиты договора социального найма.
7. Предполагаемый срок проведения работ.
8. Перечень документов, которые подаются вместе с заявкой.
9. Дата подачи.
10. Подпись заявителя и ее расшифровка.

Заявление можно набрать печатным методом, но подпись проставляется от руки.

• Скачать бланк заявления на перепланировку квартиры
• Скачать образец заявления на перепланировку квартиры

Необходимые документы для согласования и регистрации

Пакет обязательной документации напрямую зависит от того, когда владелец обращается в БТИ. Если перепланировка проводится по закону, то потребуется:

• удостоверение личности заявителя/собственника;
• письменные согласия от всех совладельцев и зарегистрированных жильцов;
• подтверждения прав собственности на жилплощадь или выписка из ЕГРН;
• техпаспорт;
• проект перепланировки или эскиз.

Справка. Если квартира находится в соцнайме, не обойтись без письменного разрешения от администрации и договора найма. Если дом включен в список архитектурного наследия, необходимо согласие комитета по охране культурного наследия.

Также может потребоваться согласие соседей, выписка из домовой книги о количестве прописанных и др.

О техническом плане планировки

Технический план – это официальный документ, завизированный БТИ. Он хранится в Бюро технической инвентаризации, чтобы никто не смог внести изменения самовольно. План эксплицирует помещение, указывая его размеры, конфигурацию, количество комнат, наличие технических коммуникаций и многое другое.

Технический паспорт включает себя целый ряд обязательных сведений. Он состоит из нескольких листов формата А4:

1. Титульный лист: адрес квартиры, кадастровый номер, этаж, где расположено помещение, дата составления техпаспорта и его фактического изготовления.
2. Адресный план объекта: на нем изображен участок земли, где расположен МКД.
3. Поэтажный план – это собственно графическое изображение самой квартиры.
4. Экспликация, где указано сколько помещений в квартире, какова их площадь и функциональное назначение.
5. Последний лист содержит в себе данные о всем здании и конкретном помещении.

По данным в паспорте можно сразу определить какие работы можно проводить, а какие запрещено. Это исходит из материалов для возведения МКД, года постройки, этажности и многом другом.

Получить техпаспорт можно без обследования техником, но чаще специалист выезжает на дом, чтобы проверить соответствует ли реальное помещение, указанному в плане. Выезд инженера не производится. Если в последние 5 лет производился фактический осмотр помещения.

Для заказа техпаспорта потребуется:

• удостоверение личности;
• заявление;
• свидетельство о праве собственности на жилплощадь.

При получении готового плана, ничего кроме паспорта и выданной при приеме заявки выписки, не потребуется.

Стоимость подготовки технического паспорта зависит от региона и организации, в которую обращается заявитель. В Москве такой документ обойдется примерно от 2 400 рублей и выше.

Восстановление переделанного жилья

Самый плохой вердикт, который может получить собственник, – вернуть квартире прежний вид. Это случается в тех случаях, когда сделанная перепланировка нарушает существующие нормы и напрямую влияет на все строение. Речь чаще всего идет о несущих стенах, которые в ходе ремонта были полностью или частично демонтированы.

Зачастую восстановить самостоятельно прежний вид довольно трудно. Следует понимать, что подразумевается не просто как-нибудь заделать проем, а восстановить целостность, придав стене прежней крепости. Самовольные работы порой крайне небезопасны.

В таких ситуациях сначала разрабатывается специальный проект. Подготовить его могут только аккредитованные компании. Документ будет стоить немало, да и сами восстановительные работы потянут гораздо больше денег, чем было потрачено при незаконной перепланировке.

Важно. При отказе от восстановления Жилинспекция может подать в суд на жильца. Такие нарушения могут закончиться для него крайне плачевно, начиная от крупных штрафов, заканчивая выселением.

При проведении перепланировки важно своевременно обратиться в БТИ с просьбой о внесении некоторых изменений в собственную квартиру. Законный путь согласования займет немало времени, но сэкономит деньги, а главное нервы и время. Процедуру можно выполнить самостоятельно или переложить все хлопоты на специальные компании, занимающиеся такими видами документального оформления.

Основные особенности перепланировки в новостройке. Согласование, сроки и стоимость

Согласно жилищному законодательству РФ, любое изменение планировки квартиры должно согласовываться с госорганами. Это касается как давно эксплуатируемого жилья, так и новостроек. Рекомендуется получить разрешение уполномоченных ведомств еще до проведения строительных работ.

В противном случае незаконная планировка грозит владельцу помещения административной и даже уголовной ответственностью.

Можно ли делать процедуру?

В новых домах зачастую уже на этапе проектирования закладывается возможность планирования пространства помещения. Однако такие решения должны укладываться в строительные нормы, в противном случае узаконить перепланировку не удастся.

Проводимые работы не должны касаться важнейших конструкций дома, в новостройке не допускается:

1. Демонтировать или ослаблять несущие стены.
2. Организовывать единое пространство кухни и гостиной без двери при наличии газоснабжения.
3. Подключать «теплый пол» к общедомовым сетям.
4. Выносить систему отопления на балкон.
5. Увеличивать размер кухни или санузла свыше 25% жилплощади.
6. Перемещать, убирать общедомовые коммуникации.
7. Увеличивать балкон за счет жилплощади и другие радикальные работы.

Если перепланировка не нарушает законодательные нормативы, проводить ее можно.

Внимание! Владельцам жилья рекомендуется изучить проект дома на этапе строительства или приобретения квартиры. Техспециалисты застройщика дадут консультации, какие работы допускаются в помещении, а что делать не следует.

Нужно ли согласовывать?

Получать разрешение на перепланировку требуется обязательно и рекомендуется еще до осуществления работ. Однако зачастую владельцы квартир пренебрегают этим условием и пытаются узаконить уже проведенные изменения. В некоторых случаях госведомства отказывают в процедуре и обязывают собственников вернуть помещение в прежний вид.

Самовольная перепланировка может представлять угрозу для здоровья и жизни жильцов, если в работах были задействованы несущие конструкции, общедомовые коммуникации. Вызывает трудности продажа таких объектов. Возможный отказ в проведении сделки или вынужденное значительное снижение цены квартиры.

Выделяют 2 вида согласования перепланировки в новостройке:

• разрешительное;
• уведомительное.

Первое необходимо при осуществлении капитальных работ (перемещения санузла, создания проема в несущей стене, организации перегородок и так далее). Уведомительное согласование может требоваться на незначительные изменения (смену полового покрытия, перестройку ненесущих перегородок и так далее).

Важно! На перепланировку должны быть согласны все собственники квартиры, в том числе несовершеннолетние. Каждый владелец оформляет письменное одобрение работ.

С чего начать?

При планировании проведения работ, изменяющих конфигурацию помещения, рекомендуется изучить проект новостройки, определить строительные особенности: расположение несущих стен, коммуникаций и так далее.

Перепланировка проводится поэтапно:

1. Создается проект, подлежащий согласованию в местной администрации.
2. Проводятся непосредственно работы по разрешенному плану.
3. Совершенные изменения фиксируются администрацией, оформляется новая документация на объект.

То есть начинать согласование требуется с определения допустимого перечня строительных работ.

Как узаконить?

Чтобы узаконить перепланировку, требуется действовать последовательно:

1. Подготовить проектную документацию и согласовать ее в уполномоченном ведомстве.
2. Провести работы по перепланировке.
3. Согласовать уже проведенные изменения.
4. Получить техпаспорт в БТИ.
5. Ввести жилье в эксплуатацию и представить сведения о нем в Росреестр.

Только после прохождения всех этапов изменения жилплощади признаются узаконенными.

Куда обращаться?

На различных этапах согласования перепланировки требуется обращаться в уполномоченные инстанции:

1. Строительную компанию — для создания проекта работ по изменению жилплощади.
2. Местную администрацию — урегулирование работ осуществляется архитектурно-строительным отделом. Направить документацию допустимо также через МФЦ.
3. БТИ — для оформления техпаспорта.
4. Росреестр — для внесения уже совершенных изменений в документацию.

Внимание! При несогласии гражданина с решением уполномоченных ведомств о запрете работ гражданин также вправе обратиться в суд для обжалования вердикта.

Документы для оформления

На законодательном уровне нет утвержденного перечня документации, необходимого для проведения процедуры согласования. Исходя из правил в отдельном субъекте РФ или из вида работ, пакет бумаг может дополняться, поэтому перед посещением ведомства информацию рекомендуется уточнить. Например, если осуществлялся перенос газовой плиты, потребуется приложить справку из газовой службы о правильности подключения.

В общий перечень входят:

• заявление о перепланировке;
• удостоверение личности заявителя;
• техпаспорт;
• бумаги о собственности;
• письменное согласие собственников — если их несколько;
• проект перепланировки.

Для оформления акта приемочной комиссии о вводе помещения в эксплуатацию потребуются:

• заявление об оказании данной услуги;
• акты освидетельствования скрытых работ.

Ранее узаконить перепланировку могли только собственники, представляющие в инстанцию бумагу о владении объектом. Теперь провести процедуру допустимо до официальной регистрации.

Создание проекта

Документ заказывают в компании, у которой присутствуют допуски СРО на осуществление проектных работ. СРО выступает саморегулируемой организацией (реестром) строителей. Перед заключением договора необходимо запросить у выбранной компании свидетельство о допуске к работам — в нем можно посмотреть, в какой СРО состоит предприятие и номер в перечне.

Далее рекомендуется проверить факт наличия организации в реестре на официальном сайте. Если в перечне СРО фирма присутствует, можно заказывать в ней проект. Для этого понадобится представить техпаспорт помещения.

Проект издается в течение 5 дней. Компания также согласовывает и выносит техзаключение о допустимости проведения конкретных работ. Этот документ прилагается к проекту.

Согласование проекта с местной администрацией

Проектная документация и техзаключение направляются в местную администрацию в отдел архитектуры. Также прилагаются:

• правоустанавливающие бумаги на владение помещением;
• согласие других собственников;
• заявление на перепланировку.

О принятии бумаг выдается расписка.

Рассмотрение возможности проведения работ осуществляется в течение 45-48 дней. При положительном исходе выдается разрешение. При отказе в перепланировке придется переделывать проект, гражданин также вправе обратиться в суд для обжалования решения.

Строительные работы

На следующем этапе проводятся непосредственно строительные работы, в соответствии с подготовленным проектом. Если будут допущены отклонения от официальной документации, комиссия администрации не примет перепланировку.

При заключении договора со строительной бригадой в документе рекомендуется обозначить, что работы осуществляются из материалов по проекту заказчика, указав их полный перечень и количество. Это послужит подтверждением соответствия проведенных изменений официальному плану.

Оформление техпаспорта

По завершении строительных работ из БТИ вызывают кадастрового инженера для проведения замеров. На их основании оформляются новый техпаспорт, техплан (на диске). Сотрудники ведомства в электронном варианте укажут сделанные изменения.

Срок изготовления документа насчитывает 7 дней.

Согласование факта

С новым техпаспортом, справкой о совершенной перепланировке обращаются в районную администрацию. Приемочная комиссия ведомства проверяет соответствие проделанных изменений разрешенному проекту.

При отсутствии отклонений от плана владельцу помещения передается акт о перепланировке и решение о ее законности. В случае отказа в согласовании его можно обжаловать в судебном порядке.

Ввод в эксплуатацию и обращение в Росреестр

Для ввода квартиры в эксплуатацию в районную администрацию направляют:

• заявление об издании акта приемочной комиссии;
• удостоверения личности владельцев квартиры (или доверенности);
• вердикт администрации о согласованности перепланировки;
• новый техпаспорт.

Разрешение на ввод в эксплуатацию подготавливается в течение 1 месяца.

Далее, следует внести изменения об объекте в кадастр недвижимости. Для этого всю имеющуюся документацию о перепланировке и соответствующее заявление направляют в Росреестр. Допустимо обратиться в ведомство напрямую или через МФЦ.

Через неделю Росреестр предоставит выписку из ЕГРН с новым планом помещения.

Сроки

Длительность согласования зависит от скорости рассмотрения документации в ведомствах, вида и объема проводимых работ. Средние сроки согласования перепланировки без задействования несущих конструкций насчитывают:

1. Получение разрешения —1,5-2 мес.
2. Сдача проведенной перепланировки и оформление документации — 1-1,5 мес.

Если затронуты несущие конструкции, сроки согласования увеличиваются:

1. Получение разрешения — 2-2,5 мес.
2. Сдача проведенных изменений и оформление соответствующих бумаг — 1-1,5 мес.

Стоимость

Совокупные затраты на согласование перепланировки значительно различаются для отдельных объектов и зависят от объема и вида проводимых изменений. Стоимость может составлять от 5 тыс. рублей (при небольших работах) до 45-60 тыс. рублей (без учета непосредственно ремонта).

Дороже всего обходится проект перепланировки, примерная стоимость за средний объем работ — 30 тыс. руб. Оформление техпаспорта в БТИ стоит 2 -2,5 тыс. рублей, новых правоустанавливающих бумаг на квартиру в Росреестре — 1 тыс. руб. (госпошлина). При обращении в суд с целью обжалования отказа в перепланировке потребуется оплатить госпошлину 200 руб.

Порядок процедуры до получения собственности

Сейчас присутствует возможность выполнить перепланировку до официальной регистрации прав владения на квартиру. Для согласования изменений требуется представить:

• договор на участие в долевом строительстве;
• договор об уступке прав по договору на долевое строительство;
• акт приема-передачи объекта;
• копию разрешения на ввод здания в эксплуатацию;
• справку от застройщика о выполнении обязательств по договору (если данного пункта нет в передаточном акте).

Однако возможность такого согласования следует уточнять на региональном уровне, поскольку преимущественно для проведения процедуры нужна выписка из ЕГРН.

Особенности при ипотеке на квартиру

При пребывании жилья в ипотеке для согласования перепланировки обязательно потребуется письменное одобрение банка. В финансовое учреждение направляется проектная документация и заявление о рассмотрении возможности проведения работ. При положительном решении банк установит срок, когда требуется завершить работы.

После этого в течение 6 мес. владелец квартиры должен представить в финансовое учреждение новую документацию на объект.

Внимание! Иногда в кредитном договоре присутствует пункт о невозможности изменений конфигурации помещения. В этом случае перепланировку допустимо проводить только после погашения ипотеки.

Чем грозят незаконные действия?

При выявлении несогласованных изменений конфигурации помещения в новостройке на владельца помещения накладывается административное взыскание —2000-2500 руб.(ст. 7.21 КоАП РФ). Если перепланировка включает запрещенные виды работ, нарушающие строительные нормы, собственника обязуют вернуть жилье в прежний вид.

Если этого не произойдет, Жилищная инспекция вправе инициировать судебное разбирательство.

Статья 7.21 КоАП РФ. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению — влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

В ходе процесса квартира собственника продается с публичных торгов. Деньги передают бывшему владельцу за вычетом штрафа (если он не был удержан), затрат на осуществление вердикта суда с возложением на нового покупателя обязательства по возвращении жилья в прежний вид.

Если по причине незаконной перепланировки пострадало здание, люди, их имущество, на собственника возможно наложение не только административной, но и уголовной ответственности.

Изменение конфигурации квартиры допустимо проводить только по согласованию с уполномоченными ведомствами. Перепланировка не должна нарушать безопасность здания, причинять дискомфорт, угрозу здоровью и жизни других жильцов. При этом согласовать изменения следует до проведения работ, что позволит избежать судебных разбирательств и штрафных санкций.

Полезное видео

О нюансах и правилах перепланировки в новостройке рассказано в видео:

Как согласовать перепланировку: пошаговая инструкция

Если планировка квартиры устарела, ее можно изменить: снести одни стены, поставить другие. Согласование перепланировки требует времени (от четырех месяцев) и денег (десятков, а порой и сотен тысяч рублей — на стоимость влияет сложность и то, в каком регионе находится квартира). Поэтому многие делают перепланировку на авось и сильно рискуют: если о ней узнает администрация или управляющая компания, в лучшем случае они потребуют вернуть все как было.

В худшем есть шанс лишиться квартиры.

Известный режиссер Тимур Бекмамбетов приобрел квартиру 226 кв. м в Москве, в доходном доме Мазинга, что в Малом Знаменском переулке. Здание построено в 1912 году и является объектом культурного наследия регионального значения.

Доходный дом К.К. Мазинга, Малый Знаменский пер., 7/10, стр. 2/Фото: um.mos.ru

Прежде чем заселиться, режиссер решил сделать в ней перепланировку и ремонт. Были демонтированы несущие перегородки, вскрыты полы. В декабре прошлого года комиссия установила, что произведенные изменения не совпадают с техническим паспортом помещения. Кроме того, в стенах исторического дома выявлены трещины. Перепланировку признали незаконной.

Требования вернуть помещение в исходное состояние владелец проигнорировал, ремонтные работы продолжались. В итоге столичная мэрия потребовала изъять квартиру в судебном порядке.

«Местная администрация или УК вправе обратиться в суд, — отмечает управляющий партнер юридической компании «Позиция права» Егор Редин. — Если перепланировка будет признана не соответствующей нормам, собственника обяжут привести помещение в первоначальное состояние за свой счет. Если он этого не сделает в отведенные сроки, ему выпишут штраф, а квартиру выставят на торги».

Зачем согласовывать перепланировку:

— Чтобы получить актуальные документы для продажи квартиры.

— Если квартира куплена в ипотеку: в договоре заемщик обязуется согласовывать перепланировку с банком и соответствующими органами.

— Громкие работы рискуют привлечь внимание соседей, которые обратятся в управляющую компанию или администрацию.

— Чтобы не стать источником опасности, когда мокрые зоны (санузел) в вашей квартире окажутся над сухими зонами соседей (над жилыми комнатами).

— Чтобы дом попросту не рухнул — например, после демонтажа несущих стен.

Процесс согласования перепланировки сильно отличается в разных регионах. В Москве подать документы, заказать проект и получить разрешение удастся полностью удаленно. А в случае несложной перепланировки в доме типовой серии проект допускается взять бесплатно из регионального каталога.

В других регионах придется обратиться в МФЦ или местную администрацию, а проект делать на заказ.

Шаг 1. Убеждаемся, что согласование необходимо

Есть довольно много работ, которые не являются перепланировкой. Их не надо согласовывать — сразу смело приступайте к ремонту.

Когда согласование не требуется:

— перегородки внутри квартиры без изменений;

— дверные и оконные проемы остаются на месте;

— двери на местах, предусмотренных на плане БТИ;

— конструкция пола не меняется;

— сантехника, трубы, газопровод — всё остается на своих местах.

При планировании ремонта ориентируйтесь на данные техпаспорта, советует управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум» Дмитрий Галанцев. Если в результате ремонта какая-то информация устареет, это придется согласовать.

Допустим, в техпаспорте указан материал, из которого сделаны полы, а вы решили сменить линолеум на ламинат. Или отмечено, что балкон не остеклен, а вы собираетесь его остеклить.

Важны и региональные особенности. «Замена остекления балкона или установка оконных решеток к работам по перепланировке или переустройству в Москве уже не относится, тогда как в Санкт-Петербурге замена остекления потребует проекта и согласования», — приводит пример эксперт. Региональные требования можно уточнить в местном комитете по архитектуре или МФЦ.

Шаг 2. Заказываем проект перепланировки Если перепланировке все же быть, необходимо заказать проект. Составлять его имеет право только компания, у которой есть так называемый допуск СРО для выполнения проекта. СРО — саморегулируемая организация, фактически реестр профессионалов.

Проверьте, есть ли компания в таком реестре или нет на сайте соответствующей СРО.

Составление проекта перепланировки — быстрая (от двух до десяти дней в зависимости от региона), но затратная часть процесса. Стоимость составления одного и того же проекта в разных компаниях отличается в разы. Не пожалейте времени и обзвоните максимальное количество проектных фирм в вашем регионе — это позволит сэкономить существенную сумму.

Москвичам повезло больше остальных — у них есть шанс получить проект бесплатно. «В Москве существует Каталог типовых проектов перепланировок в жилых домах массовых серий , откуда можно взять готовый проект. Но в регионах версий каталога, утвержденных местными муниципальными органами или жилищными инспекциями, нет», — комментирует Егор Редин.

Вместе с готовым проектом заказчику выдается техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке.

Работы, которые нельзя согласовать, — следовательно, их запрещено проводить:

• снос несущих стен;
• вывод радиаторов центрального отопления на холодный балкон или лоджию;
• объединение жилой комнаты с холодной лоджией;
• объединение газифицированной кухни с гостиной без установки двери;
• организация мокрых зон над сухими;
• демонтаж вентканала или объединение вентканалов кухни и санузла.

Шаг 3. Подаем документы на перепланировку

После получения проекта перепланировки собираем остальные документы и идем с ними (опять же в зависимости от региона) в МФЦ или местную администрацию, где перепланировками занимается межведомственная комиссия.

В Москве документы на перепланировку направляются удаленно, на сайте mos.ru: «Каталог услуг» → «Жилье, ЖКУ, двор» → «Документы» → «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме» → «Согласование».

• проект перепланировки;
• техническое заключение о допустимости и безопасности работ;
• заявление на перепланировку;
• нотариально заверенное согласие совладельцев квартиры;
• договор купли-продажи и акт приемки-передачи квартиры;
• технический паспорт или поэтажный план, экспликация (выдаются в БТИ);
• свидетельство о праве собственности.

Техпаспорт квартиры и свидетельство о праве собственности администрация получает самостоятельно в электронном виде благодаря межведомственному взаимодействию.

«На перечень требуемых документов влияет специфика помещения, расположение здания, его функциональное назначение и другие факторы. Например, иногда для согласования требуют обязательное разрешение МЧС, заключение санитарной экспертизы, технические условия управляющей компании на увеличение мощностей электричества или подведение инженерных сетей».

Егор Редин, управляющий партнер юридической компании «Позиция права»

После подачи документов ждем — ответ должен прийти в течение полутора месяцев (плюс-минус несколько дней). После получения разрешения на перепланировку наступает время ремонтных и перепланировочных работ.

Шаг 4. Работа со строительной бригадой

Наняв бригаду рабочих, придется строго следить, чтобы все изменения соответствовали утвержденному проекту. Иначе комиссия, которая будет принимать работу, заставит все переделывать.

Не торопитесь с отделкой: комиссии нужно предъявить голые стены — построенные или то, что осталось после сноса.

Решение о согласовании перепланировки действует в течение года с момента подписания. За этот год надо провести все работы и подать заявление на получение акта о выполнении работ.

Шаг 5. Приемка и завершающий этап

Принимать перепланировку придет комиссия, в большинстве регионов это межведомственная комиссия. После осмотра она выдает акт о перепланировке и решение, согласно которому все произведено по закону и в соответствии с проектом.

Но и на этом еще не все. Там же, в администрации, необходимо получить акт ввода перепланированного объекта в эксплуатацию, приложив решения комиссии и новый техпаспорт.

Теперь остается подать полученные разрешения в Росреестр для регистрации изменений. Проще всего это сделать в МФЦ.

Сроки и цены

Основные траты по согласованию перепланировки — проведение экспертиз и оплата услуг проектных организаций. Разброс цен очень большой: от бесплатного получения проекта из каталога в Москве до выплаты сотен тысяч рублей за экспертизы и проект сложной перепланировки в доме — памятнике архитектуры. Мелкие расходы (скажем, изготовление техпаспорта через сайт госуслуг) обойдутся в 2,4 тыс. рублей.

Сроки тоже связаны со сложностью перепланировки: могут понадобиться разные разрешения от компетентных органов. Процедура — от замеров и составления проекта до регистрации в Росреестре — занимает в среднем от четырех месяцев до года — такие сроки приводят эксперты.

Как узаконить перепланировку в новостройке

Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.

Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоило бы порядка 15-20 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле.

Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.

Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.

Согласуйте проект с местной администрацией

Готовый проект надо в орган местного самоуправления. В Москве перепланировку и переустройство квартиры в многоквартирном доме согласовывает Мосжилинспекция, в других городах могут быть районные отделы архитектуры или другие организации. Уточнить, куда вам надо обратиться, можно на сайте местной администрации или по справочным телефонам администрации. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:

С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии

1. Паспорт.
2. Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
3. Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
4. Согласованный проект перепланировки.

Правильное название — «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»

У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Если они на руках — проще отдать. В противном случае можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».

После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.

В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ

Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

Строительство

Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.

Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.

Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ. Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой.

Это платная услуга. За изготовление паспорта, плана и справки в 2024 году в среднем просят от 12 000 Р .

Согласование перепланировки и новые документы

С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.

Обжалование отказа

Администрация может отказать вам в согласовании перепланировки. Вы вправе обжаловать такой отказ в суде. Для этого нужно подать в суд исковое заявление.

Заявление будет называться «О признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме». Его подают в районный суд по вашему месту жительства или по адресу администрации, которая вам отказала. На обращение в суд будет три месяца с того дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.

В заявлении укажите наименование и дату принятия оспариваемого решения. Напишите, что отказ в согласовании переустройства нарушает ваши жилищные права.

К заявлению нужно приложить:

1. Квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 рублей. Люди с инвалидностью первой или второй группы освобождены от уплаты госпошлины.
2. Копию решения об отказе в согласовании перепланировки.
3. Копии правоустанавливающих документов на квартиру. Это, например, договор участия в долевом строительстве, договор купли-продажи, договор дарения.
4. Копии документов БТИ: технический паспорт, поэтажный план и экспликацию до или после перепланировки. Это отдельные документы. БТИ обычно сначала делает техпаспорт, а потом к нему выдает поэтажный план и экспликацию.
5. Копию проекта перепланировки квартиры.
6. Копию договора с проектной организацией.
7. Копии заключений компетентных органов: Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора. Эти ведомства проверяют, что проект соответствует градостроительным нормам. Заключения обычно получает компания, которая делает проект, и прикладывает к нему.

Можете приложить и другие документы, подтверждающие вашу позицию.

Когда суд вынесет решение, оно должно вступить в законную силу. После вступления в законную силу вынесенного в вашу пользу решения суда вы сможете обратиться в регистрирующий орган, чтобы ввести в эксплуатацию квартиру в перепланированном виде.

Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости

Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:

1. Заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
2. Паспортов собственников или доверенности;
3. Решения администрации района о том, что перепланировка согласована;
4. Нового техпаспорта.

Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!

Тэги: недвижимость, новостройка, документы, застройщики, ремонт Обложка — Тим Яржомбек, консультант — юрист Андрей Таргашов

Это какой-то лютый пижнец, походу. Походу нельзя брать новостройки со свободной планировкой. Потому что после ремонта узнаёшь, что возможно все придется снести к+у ям

Семь кругов ада????

А какой закон говорит, про проект перепланировки (точнее проектная или рабочая документация выполненная организацией с СРО) обязателен? Я сейчас сужусь по этому поводу и кроме как фразы в ЖК «оформленный в установленном порядке проект переустройства» ничего в законах не нашёл. Нигде на написано что это за порядок и какой должен быть проект: эскизный, рабочий, концептуальный. Я же могу от руки начертить проект. ЖК же не требует чтобы его выполнила организация с СРО.

К тому же ГрК говорит что «проектная документация» делается для объектов связанных с бюджетными средствами. А если квартира частная, то «проектную документацию» выходит для неё делать не обязательно, так как здесь не задействованы бюджетные средства.
У меня встроенные шкафы на плане БТИ идут как отдельные помещения. Если я их снесу, это будет перепланировка, так как меняется площадь помещений. И администрация у меня требует проект на демонтаж шкафов выполненный организацией с СРО.

Никогда для демонтажа мебели не делается проект, а тут требуют.
Для сравнения в Москве перегородки можно сносить без проекта в некоторых случаях. То есть проект как бы не обязателен, и кроме как на сайте правительства Москвы об это нигде не написано. И судья этому не верит .