Изменения по налогам для застройщиков и инвесторов с 2024 года

В 2021 г. в Налоговом кодексе произошли изменения, которые частный инвестор должен учитывать в своей инвестиционной стратегии. Хотя изменения вступили в силу 1 января 2021 г., впервые платить налоги, согласно новым правилам, предстоит в 2024 г. по итогам налогового периода. Разберёмся, что ждёт инвесторов в этом году.

1. Прогрессивная шкала налогообложения для доходов граждан

До 2021 г. в России действовала единая ставка налога на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13%. С 2021 г. НДФЛ был повышен до 15% для доходов свыше 5 млн руб. по итогам года.

Повышенная ставка действует только на ту часть дохода, которая превышает порог в 5 млн руб.

Если ваш совокупный доход за год составил 5 450 000 руб., то с 5 млн руб. будет удержано 13%, а с 450 тыс. руб. — 15%.

Фактически уплаченный налог составит: 650 000 + 67 500 = 717 500 руб.

Продажа имущества (за исключением ценных бумаг) не включается в расчёт совокупного дохода за налоговый период.

Если ваш основной доход за год составил 2,5 млн руб., а также вы продали квартиру стоимостью 8 млн руб., то с суммы 2,5 млн руб. налог будет удержан по ставке 13%. Если квартира находилась в собственности менее трёх или пяти лет, в зависимости от условий получения права собственности, налог с продажи необходимо будет уплатить отдельно, подав декларацию 3-НДФЛ.

2. Новый налог на купоны по облигациям

С 2021 г. с выплаченных купонов по всем облигациям будет удерживаться НДФЛ по ставке 13%.

Исключение: общий доход, превышающий 5 млн руб. в год. С суммы превышения удержат 15%.

с государственных (ОФЗ) и муниципальных облигаций налог не удерживался;

Инвестируя в облигации, инвестор получает доход от:

Погашение облигации происходит вместе с выплатой последнего купона. Поэтому это не только возврат тела долга, но и получение инвестором дохода.

Для налоговых нерезидентов РФ во всех случаях будет удержан налог 30%.

3. Налоговые изменения для ИИС

Изменения относятся к типу вычета А — на взносы (возврат уплаченного ранее налога, но не более 52 000 руб. в год).

При получении вычета на взносы на индивидуальный инвестиционный счёт (ИИС) за период с 2021 г. больше нельзя учитывать уплаченный НДФЛ с прибыли по обычному брокерскому счёту. Основным видом дохода, который можно использовать для получения вычета типа А, остаётся заработная плата.

До 2021 г. у инвесторов была возможность зачесть налог, уплаченный по операциям с ценными бумагами. Поскольку у ИИС есть ограничение по сумме взносов в 1 млн руб. в год, а сумма к возврату не превышает 52 000 руб., инвесторы часто использовали ИИС как второй счёт. Основные инвестиции совершали на обычном брокерском счёте, а уплаченный НДФЛ применяли к вычету по ИИС.

Больше так делать не получится.

Доход от операций с ценными бумагами исключили из перечня доходов, к которым можно применять вычет по ИИС.

4. Налогообложение банковских вкладов

Раньше налог на вклады начислялся, только если ставка по вкладу превышала ключевую ставку ЦБ на 5%. В остальных случаях банковские вклады НДФЛ не облагались.

В 2024 г. мы впервые будем платить налог по банковскому вкладу за налоговый период с 2021 г.

Есть необлагаемая налогом часть: произведение 1 млн руб. и размера ключевой ставки на 1 января отчётного года.

На 1 января 2021 г. ключевая ставка ЦБ была равна 4,25%. Это значит, что необлагаемая налогом часть за 2021 г. составит: 1 000 000 * 4,25% = 42 500 руб. С суммы, превышающей 42 500 руб., будет удержан НДФЛ по ставке 13%.

Налогом не облагаются счета и вклады со ставкой до 1% годовых.

По валютным вкладам налог рассчитывается в рублях по курсу на дату зачисления дохода. Но, в отличие от инвестиций, налога на валютную переоценку не будет. НДФЛ насчитывается только с выплаченных процентов по вкладу.

Налоговым агентом в данном случае выступает банк, гражданам делать ничего не нужно. Если вклады открыты в нескольких банках, то налоговая база будет определяться как сумма процентных доходов по вкладам во всех банках. До 1 февраля года, следующего за отчётным, банки передадут в ФНС информацию о своих клиентах.

На основании этих сведений ФНС сформирует налоговое уведомление, которое придёт вместе с имущественным уведомлением во второй половине года. Оплатить нужно до 1 декабря 2024 г.

Мы рассмотрели четыре основных изменения в налоговом законодательстве с 2021 г., которые напрямую касаются частных инвесторов. С дополнительной информацией по налогам и налоговым льготам можно ознакомиться здесь и здесь.

Новые антикризисные поправки к налоговому законодательству: НДС, НДФЛ, налог на прибыль и КИК

14.07.2022 президент подписал закон № 323-ФЗ с многочисленными поправками в часть II НК. Мы отобрали наиболее интересные и значимые, на наш взгляд, изменения и предлагаем вам ознакомиться с ними в серии наших публикаций. В завершающем выпуске поговорим о точечных изменениях, которые выполняют антикризисные задачи, касаются широкого круга налогоплательщиков и (или) решают наболевшие проблемы.

НДС

Обнулён НДС на продажу судов в лизинге

Введена нулевая ставка НДС на продажу лизинговыми компаниями судов, зарегистрированных в Российском международном реестре судов (п. 10 ст. 164, п. 13 ст.

165 НК).

Изменение принято в связи с зарубежными санкциями, из-за которых суда некоторых российских лизинговых компаний утратили возможность участвовать в международном судоходстве. Обнуление НДС на продажу таких судов облегчит их передачу лицам, которых санкции не коснулись, и их возвращение в море.

Изменения распространяются на правоотношения, возникшие с 01.01.2022.

Требуется помощь? Задайте безлимитное количество вопросов на консультации! Наши эксперты оперативно найдут верный ответ и помогут.

Все подробности здесь.

НДФЛ

Освобождена от НДФЛ продажа акций (долей) в 2024 году в связи с санкциями

Освобождены от НДФЛ доходы от реализации акций (долей) российских организаций, полученные в 2024 году по заключённым в этом же году сделкам, если в отношении налогоплательщика введены иностранные санкции, запрещающие расчёты и (или) осуществление операций, связанные с займами и (или) ценными бумагами (долями) (п. 17.2 ст. 217 НК).

Освобождение применяется при условии, что акции (доли) непрерывно принадлежали налогоплательщику более одного года на дату реализации.

Изменение призвано облегчить налоговое бремя держателей капитала, которым в кризис пришлось вынужденно передать свои активы или избавиться от них под санкционным давлением.

Освобождение распространяется на доходы, полученные начиная с 01.01.2022.

Освобождена от НДФЛ продажа золота в слитках в 2024-2024 гг.

Освобождение предусмотрено п. 92 ст. 217 НК и призвано дополнительно повысить привлекательность золота как объекта инвестиций для граждан. Ранее продажу золота в слитках населению освободили от НДС (закон от 09.03.2022 № 47-ФЗ).

Освобождение распространяется на доходы, полученные начиная с 01.01.2022.

Социальные налоговые вычеты распространены на детей — студентов-очников

Теперь можно получить налоговый вычет по НДФЛ с расходов на лечение и физкультуру, если расходы понесены на детей до 24 лет, которые проходят обучение в очной форме в образовательных организациях (пп.пп. 3, 7 ст. 219 НК).

Право на вычет распространяется на доходы, полученные с 01.01.2022.

Исключено налогообложение НДФЛ при передаче активов налогоплательщика при смене брокера

Подобная передача не признаётся выплатой денежных средств или дохода в натуральной форме (п. 10 ст. 226.1 НК).

Это техническое, но важное изменение, призванное не допустить налогообложения в условиях, когда из-за санкций клиенты вынужденно переходят от одного брокера к другому.

Изменения распространяются на правоотношения, возникшие с 01.01.2022.

Налог на прибыль

Уточнено и расширено освобождение от налогообложения на случай прощения долга

• заёмщика по договору займа (кредита), права требования по которому были получены российской организацией или физическим лицом;
• цессионария по оплате приобретённого права требования по договору займа (кредита), заключённому российской организацией с иностранной организацией (иностранным гражданином);
• ООО по выплате иностранному участнику действительной стоимости доли при выходе в 2024 году из состава участников добровольно или в судебном порядке.

В итоге российские организации с их кредиторами и участниками получили больше возможностей оперативно прекратить отношения друг с другом путём прощения долга без возникновения дополнительной налоговой нагрузки у российских должников, что безусловно полезно в условиях ухода иностранных инвесторов с российского рынка.

Изменения распространяются на правоотношения, возникшие с 01.01.2022.

Расширен список инфраструктурных расходов застройщиков, учитываемых для целей налога на прибыль

Объекты инженерной, коммунальной и транспортной инфраструктуры теперь включены в перечень инфраструктурных объектов, расходы на создание которых учитываются застройщиками для целей налога на прибыль при их безвозмездной передаче в государственную или муниципальную собственность (пп. 19.4 п. 1 ст. 265, пп.

11 п. 7 ст. 272 НК).

Расширенный перечень применяется ретроспективно с 01.01.2022. Ранее он ограничивался инфраструктурными объектами социального назначения.

Помимо того, что данная поправка облегчает налоговую нагрузку застройщиков и, возможно, повлияет на цены на рынке недвижимости, она также уменьшает неопределённость по поводу того, что считать социальным объектом.

Теперь ясно, что для целей налогообложения законодатель не включает в эту категорию объекты инженерной, коммунальной и транспортной инфраструктуры. Жел Вместе с тем поправка может подвергнуть риску тех, кто ранее расширительно толковал понятие «социальный» и включал в него все возможные объекты инфраструктуры населённых пунктов.

Введён кассовый метод признания доходов по иностранным облигациям

Датой получения доходов в виде погашения иностранных облигаций или выплаты по ним процентов, начисленных в 2024-2024 гг., считается дата фактического поступления денежных средств на счёт налогоплательщика (абз. 5 п. 3 и пп. 14.1 п. 4 ст.

271 НК).

Если проценты по иностранным облигациям, начисленные в данный период, вовсе не будут выплачены, отсрочка признания соответствующих доходов действует до 31.03.2024.

Кассовый метод признания доходов по иностранным облигациям применяется в период с 01.01.2022 по 31.12.2024.

Данные поправки направлены на предотвращение начисления «виртуальных» налогооблагаемых доходов у российских организаций, которые не могут получить выплаты по иностранным облигациям несмотря на наступление сроков уплаты из-за введения иностранными государствами ограничительных мер.

Безналоговое получение активов от КИК

Федеральным законом от 26.03.2022 № 67-ФЗ в НК ранее были внесены изменения о так называемом безналоговом получении активов от контролируемых иностранных компаний (КИК). Закон 323-ФЗ дополняет блок новых норм.

Освобождена от НДС передача активов КИК

Освобождена от налогообложения передача имущества и имущественных прав физическому лицу налогоплательщиком — иностранной организацией или структурой без образования юридического лица, если доходы физического лица от такой передачи освобождены от НДФЛ на основании п. 60.2 ст. 217 НК.

Напомним: п. 60.2 ст. 217 НК был введён в этом году для того, чтобы российские контролирующие лица имели возможность перевести на себя принадлежащие их КИК активы без возникновения НДФЛ. Закон 323-ФЗ закрывает данный вопрос с точки зрения НДС.

По умолчанию передача имущества и имущественных прав иностранной организацией или структурой может приводить к возникновению объекта налогообложения НДС (например, если имущество находится в РФ), но теперь на этот случай НК предусматривает специальное освобождение.

Изменение вступает в силу 01.10.2022 и оно не синхронизировано с действием п. 60.2 ст. 217 НК, которая распространяет своё действие на правоотношения, возникшие с 01.01.2022.

Установлен порядок определения стоимости имущества, полученного от КИК в рамках освобождения от НДФЛ и передаваемого в капитал российских организаций, для целей налога на прибыль

При внесении в уставный капитал российской организации физическими лицами имущества и имущественных прав, которые были получены ими от КИК в 2024 году без уплаты НДФЛ согласно п. 60.2 ст. 217 НК, стоимость такого имущества у российской организации — получателя:

• определяется по данным налогового учёта иностранной организации

• признается равной нулю, если (остаточная) стоимость не определялась.

Данное уточнение позволяет обеспечить преемственность ранее сформированной стоимости имущества для целей налогообложения при переносе иностранной структуры в Россию. Таким образом устраняется пробел в механизме безналогового получения активов от КИК, изначально предусмотренном законом от 26.03.2022 № 67-ФЗ.

Преемственность важна, поскольку стоимость внесённого имущества будет формировать расходную часть операции в случае его последующего отчуждения, а также в случае его возврата участнику (акционеру) при ликвидации или уменьшении уставного капитала организации. Вместе с тем, если оценка (остаточной) стоимости имущества не проводилась, его «дооценка» в момент дальнейшего внесения в капитал российской организации, согласно новым поправкам, невозможна.

Изменения применяются ретроспективно с 01.01.2022, в связи с чем уточнённый порядок определения стоимости активов должен охватывать все случаи переноса активов КИК, проведённого после этой даты.

Что изменилось в налогообложении застройщиков по ДДУ

Застройщик, работающий по договору долевого строительства (ДДУ), по закону освобождался от налогообложения, так как покупатели жилья — дольщики выступали инвесторами. Но после введения счетов эскроу средства дольщиков уже не могут рассматриваться как инвестиции, следовательно, меняется и налоговый учет. Какие налоги теперь должен платить застройщик, если проектом предусмотрено строительство апартаментов, машино-мест и индивидуальных кладовых?

В соответствии с подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации следующие операции: услуги застройщика на основании ДДУ, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).

К объектам производственного назначения в целях настоящего подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).

На основании этого отношения сторон по договору долевого строительства рассматривались как инвестиционные отношения, а поступающие от дольщиков деньги по ДДУ не включались в облагаемый НДС оборот. В налоговую базу по НДС (впрочем, как и по налогу на прибыль) попадала только экономия по результатам строительства в виде разницы между суммой поступивших застройщику средств дольщиков и затратами на строительство помещений, передаваемых этим дольщикам. В нашем случае проектом предусмотрено строительство апартаментов, машино-мест и индивидуальных кладовых, что является нежилыми помещениями непроизводственного назначения. Следовательно, услуги застройщикам при их реализации по ДДУ освобождаются от уплаты НДС.

Однако средства участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу, являются собственностью дольщика, а не застройщика. Распоряжаться находящимися на эскроу-счетах средствами для целей строительства застройщик не может, поэтому в данной трактовке он не рассматривается как посредник. Отношения между застройщиком и дольщиком уже не могут носить инвестиционный характер, поскольку при аккумулировании денежных средств на счетах эскроу до момента ввода дома в эксплуатацию исчезает сама суть инвестиций в долевое строительство. Тем самым ставится под сомнение возможность определения финансового результата в виде экономии.

В Письме Минфина РФ от 22 января 2020 года № 03-07-07/3382 по данному вопросу разъясняется лишь следующее: «Сообщаем, что вопрос определения стоимости вышеуказанных услуг, плата за которые поступает со счетов эскроу, кодексом не регулируется».

В связи с этим остается неясным подход налоговых органов к определению налогооблагаемой базы застройщика при реализации посредством ДДУ апартаментов, машино-мест и кладовых (нежилые помещения непроизводственного назначения для личного пользования граждан) при условии расчетов через счета эскроу. В данном случае речь идет об увеличении налоговой нагрузки по НДС в размере порядка 146 млн руб., что является существенным для проекта.

В целях налогообложения прибыли и бухгалтерского учета выручка застройщика определяется исходя из стоимости объекта долевого строительства, указанной в договоре. В целях исчисления НДС по нежилым объектам налоговая база также определяется исходя из стоимости объекта. При этом в целях налогообложения прибыли расходы на строительство уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль.

Налог на прибыль

В целях налогообложения прибыли не учитывается имущество, полученное налогоплательщиком в рамках целевого финансирования (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Так, в частности, к средствам целевого финансирования относится имущество в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов (абзац тринадцатый подп.

14 п. 1 ст. 251 НК РФ). При использовании в долевом строительстве счетов эскроу денежные средства дольщиков аккумулируются на специальных счетах дольщиков в банке (ч. 1, 2 ст.

15.5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее — Закон № 214-ФЗ, ст. 860.7 ГК РФ). В связи с этим, исходя из прямого прочтения абзаца тринадцатого подп.

14 п. 1 ст. 251 НК РФ, полагаем, что денежные средства дольщиков, находящиеся в уполномоченном банке на счетах эскроу (не на счетах организации-застройщика), не могут признаваться в целях налогообложения прибыли средствами целевого финансирования. По нашему мнению, этот довод подтверждается и тем, что при привлечении средств дольщиков с использованием счетов эскроу требования, предусмотренные ст.

18–18.2 Закона № 214-ФЗ, не применяются (ч. 4 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ).

Иных норм, позволяющих не включать в доходы денежные средства, поступающие в оплату стоимости построенных объектов по договору долевого строительства, положения ст. 251 НК РФ не содержат. Поскольку специальных норм по учету доходов и расходов для застройщиков гл.

25 НК РФ не установлено, то доходы и расходы застройщику необходимо учитывать в общеустановленном порядке.

Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ стоимость услуг застройщика в цене договора с 30 июля 2017 года не выделяется. В связи с этим полагаем, что доход застройщика должен определяться исходя из стоимости объекта строительства, определенной в договоре (без учета НДС), на дату передачи готового объекта строительства дольщику по акту приемки-передачи (п.

1 ст. 248, п. 3 ст. 271 НК РФ). Одновременно в расходах учитывается налоговая себестоимость объекта строительства, сформированная из прямых расходов застройщика (ст. 318, 319 НК РФ).

Положения п. 17 ст. 270 НК РФ в данном случае не применяются.

НДС

Объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, а также передача имущественных прав (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Реализацией товаров, работ или услуг признается, соответственно, передача права собственности на товары, результаты выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу (п.

1 ст. 39 НК РФ). При определении налоговой базы выручка от реализации товаров (работ, услуг), передачи имущественных прав определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав, полученных им в денежной и (или) натуральной формах, включая оплату ценными бумагами (п.

2 ст. 153 НК РФ). Налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) в общем случае определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога (п. 1 ст.

154 НК РФ).

Каких-либо особенностей для застройщиков положения ст. 153, 154 НК РФ не устанавливают. Так как в цене ДДУ вознаграждение застройщика не выделяется и вся стоимость объекта формирует доход застройщика, то, полагаем, налоговая база по НДС должна определяться застройщиком на дату подписания акта приемки-передачи построенного объекта (п.

16 ст. 167 НК РФ) как стоимость объекта, указанная в договоре.

При этом реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них не облагается НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). В Письме от 11.09.2018 № 03-07-07/64777 (исходя из совокупности положений НК РФ и ЖК РФ) представители Минфина России сделали вывод, что освобождение от налогообложения НДС, предусмотренное подп.

22 п. 3 ст. 149 НК РФ, применяется при осуществлении операций по реализации указанных в ЖК РФ жилых помещений, пригодных для постоянного проживания граждан. В случае реализации жилых помещений (апартаментов), предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию), вышеуказанное освобождение от налогообложения НДС не применяется и, соответственно, операции по реализации таких жилых помещений (апартаментов) подлежат налогообложению НДС в общем порядке. Из приведенной позиции финансового ведомства можно заключить, что в случае если апартаменты предназначены для постоянного проживания граждан (где имеется право на постоянную регистрацию по месту жительства), то их реализация не облагается НДС.

Если же апартаменты являются гостиницей, то освобождение от НДС не применяется. В случае если налогоплательщиком осуществляются операции, подлежащие налогообложению, и операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии с положениями ст. 149 НК РФ, налогоплательщик обязан вести раздельный учет таких операций (п. 4 ст.

149 НК РФ). Каких-то иных разъяснений уполномоченных органов о порядке определения налоговых обязательств застройщиками при привлечении средств дольщиков с использованием счетов эскроу нет.

Бухгалтерский учет

Поскольку денежные средства дольщиков на расчетный счет застройщика до окончания строительства не поступают и не находятся под его контролем, то активом они не являются. Поэтому учет денежных средств, поступивших на счета эскроу, необходимо вести за балансом по каждому ДДУ (например, на счете 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные»). Выручка определяется исходя из цены, установленной договором между организацией и дольщиком (п.

6, 6.1 ПБУ 9/99).

Поэтому в данном случае выручка будет определяться на дату подписания акта приемки-передачи объекта строительства в размере стоимости переданного объекта, установленной в договоре (п. 12 ПБУ 9/99). Расходы на строительство собираются в общем случае на счете счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» (п.

2.3 Письма Минфина России от 30.12.1993 № 160, Письмо Минфина РФ от 18.05.2006 № 07-05-03/02).

Согласно подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежат обложению НДС (освобождаются от обложения НДС) на территории РФ услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Исключение составляют услуги застройщика, оказываемые при строительстве объектов производственного назначения. К объектам производственного назначения в целях указанного подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).

Согласно позиции Минфина России и ФНС России если договором долевого участия в строительстве предусмотрена передача нежилых помещений, не входящих в общее имущество многоквартирного дома и предназначенных для производства товаров (выполнения работ, оказания услуг), то услуги застройщика не освобождаются от НДС. Также есть разъяснения Минфина России, согласно которым если объектами долевого строительства являются нежилые помещения в составе многоквартирного дома, то услуги застройщика освобождаются от НДС при условии, что эти помещения не признаются объектами производственного назначения. В то же время есть судебные акты, в том числе Определение Верховного суда РФ (приведено в п. 10 Обзора правовых позиций, направленного Письмом ФНС России от 23.12.2016 № СА-4-7/24825@ нижестоящим налоговым органам для использования в работе), с выводом о том, что застройщики многоквартирных жилых домов вправе воспользоваться освобождением от НДС независимо от наличия в них нежилых помещений.

Наше мнение совпадает с судебной практикой: многоквартирный дом (как здание в целом) является объектом непроизводственного (жилого) назначения независимо от наличия в нем нежилых помещений. Данные выводы содержатся в Определении Верховного суда Российской Федерации от 21.09.2016 № 302-КГ16-11410 по делу № А78-10467/2015 (ООО «Тантал» против Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 2 по г. Чите).

Таким образом, услуги застройщика по ДДУ при реализации апартаментов, машино-мест и индивидуальных кладовых освобождены от уплаты НДС. При условии, что речь идет о построении многоквартирного жилого дома. Использование счетов эскроу на налоговую нагрузку не влияет.

• договор долевого участия
• застройщик
• машиноместо
• ДДУ
• учет в строительстве

Налоговые изменения с 2024 года: к чему готовиться

2024 год готовит для бухгалтеров множество изменений в сфере налогов. Новшества коснутся правил уплаты налоговых платежей, заполнения и сроков представления отчетности и других сфер работы бухгалтера. Расскажем о важных нововведениях.

Единый налоговый счет

Одна из самых резонансных налоговых новаций 2024 года – переход на уплату налогов и сборов через единый налоговый счет , из-за которого меняется порядок перечисления фискальных платежей в бюджет и вводится новая отчетность. Перечисление денежных средств в бюджет будет выполняться не отдельно по каждому виду ( отдельно – налог на прибыль, отдельно – НДС и так далее ), а общим переводом с расчетного счета организации ( ИП ). В дальнейшем – сумма платежа будет зачитываться в счет погашения задолженности по налогам и сборам. Важное нововведение, связанное с единым налоговым счетом, – изменились правила, по которым платежи в бюджет будут считаться уплаченными . С нового года налог будет считаться уплаченным на дату перечисления денежных средств на единый счет, при условии, что на соответствующую дату отражены обязательства по налогу. Другой возможный вариант: налог считается уплаченным на дату отражения обязательства на счете, если до этого на нем было положительное сальдо ( т. е. сумма перечисленных средств была больше суммы обязательств ).

Важно отметить, что налоговые декларации и другие отчетные формы по налогам и сборам, которые будут уплачиваться с использованием механизма единого налогового счета, придется сдавать в общем порядке. По отчетности изменения коснулись только тех платежей в бюджет, по которым нет налоговых деклараций.

• в счет будущих платежей по конкретному налогу и взносу;
• уплаты налогов и взносов третьего лица;
• исполнения решений налоговой инспекции о привлечении к ответственности;
• погашения задолженности по налоговым платежам, которые не учитываются в совокупности обязательств.

Новый механизм уплаты налогов изменит порядок взыскания неуплаченных налогов . Инспекция будет выставлять требование об оплате долга на сумму отрицательного сальдо по единому счету. Если требование не выполнить, ИФНС обратится в банк для взыскания задолженности с расчетного счета.

При блокировке банковских счетов налогоплательщика, расходные операции будут приостановлены в пределах отрицательного сальдо. Блокировку снимут, когда компания (ИП) перечислит денежные средства на единый налоговый счет и сальдо станет положительным или нулевым.

На закрытом семинаре «Как защитить бизнес» , который пройдет 21-23 декабря 2024 года, вы узнаете как избежать блокировки банковского счета, откуда взять законную наличку без привлечения внимания органов и как не попасть под 115-ФЗ.

Что нового в НДФЛ

Большой блок изменений предусмотрен по налогу на доходы физлиц. Для налоговых агентов будет действовать новый срок уплаты в бюджет НДФЛ: перечислить денежные средства надо будет до 28 числа текущего месяца .

При этом расчетный период, за который будет рассчитываться и перечислять налог сдвинется: вместо календарного месяца будут периоды с 23-го числа прошлого по 22-е число текущего месяца. Для выплат доходов в декабре и январе будут свои сроки:

1. для зарплаты в начале декабря – с 23 ноября по 22 декабря;
2. для предновогодних выплат – с 23 по 31 декабря;
3. январские зарплаты – с 1 по 23 января и далее – в обычном порядке.

Одновременно с изменениями по датам уплаты и расчетным периодам, меняется порядок и формы предоставляемой отчетности по НДФЛ. Квартальную 6-НДФЛ надо будет сдавать в ИФНС не позднее 25-го числа месяца , следующего за отчетным периодом, а годовую форму – до 25 февраля следующего года. Причем отчетность за 2024 год, сдаваемую в следующем году, надо отправить в налоговую инспекцию уже в новый срок.

Форму 6-НДФЛ доработали с учетом изменений по расчетным периодам: в разделе 1 оставили только четыре строки для заполнения сумм налога, которые перечисляются в течении отчетного квартала. При этом срок уплаты НДФЛ указывать не придется. Перед отправкой отчетной формы – обязательно проверьте ее актуальность.

Нововведения коснутся правил налогообложения НДФЛ при перечислении сотруднику заработной платы за первую часть месяца ( аванса ): начиная с 2024 года из перечисляемой суммы необходимо удерживать сумму НДФЛ. Это новшество связано с изменением алгоритма определения даты получения дохода: в новом году датой получения будет считаться фактическая дата поступления денежных средств.

Ранее действовал другой порядок: датой получения дохода с авансовой выплаты зарплаты признавалось последнее число месяца, за который был начислен заработок, соответственно НДФЛ удерживался только при итоговом (за месяц) расчете с работником.

НДФЛ по повышенной ставке 15% будет рассчитываться по совокупности налоговых баз. Лимит 5 млн рублей, сверх которого применяется новая ставка, будет определяться по сумме всех видов доходов за год – зарплата, премии, отпускные, доходы от ценных бумаг и прочие. Исключение из этого правила – доходы от долевого участия, по которым налогооблагаемая база определяется по текущим правилам.

С 1 января снимают запрет на перечисление НДФЛ в бюджет за счет средств работодателя . Это изменение связано с тем, что перечисление денежных средств на единый налоговый счет для уплаты НДФЛ может потребоваться до фактического удержания налога из доходов сотрудников.

Выплаты мобилизованным освободили от уплаты НДФЛ . Это касается правоотношений, которые возникли с начала 2024 года:

• Безвозмездные выплаты и передача иного имущества мобилизованным, служащим по контракту, а также членам их семей. При условии, что доходы связаны с прохождением службы по мобилизации или по контракту.
• Доходы, полученные из-за прекращения обязательства по кредитам или займам, оформленным на мобилизованного, контрактника, участника спецоперации или членов их семей, в случае гибели военнослужащего или получения им инвалидности первой группы.

Какими законными способами можно снизить налоговую нагрузку на бизнес расскажет Евгений Сивков на своем семинаре «Как защитить бизнес» .

Кому важно не пропустить семинар:

• Главному бухгалтеру – вы получите практические советы о том, как обеспечить личную безопасность.
• Директору – у вас есть право первой подписи и вы отвечаете за все денежные средства компании. Все, что нужно знать о субсидиарной ответственности. Как сохранить то, что заработали.
• Собственнику – узнайте, как обезопасить себя и свой бизнес. Сотрудники решают вопросы ведения деятельности, а отвечать вам.

Изменения по страховым взносам

С 2024 года произойдут изменения в части расчета предельной базы по взносам. Показатель устанавливается исходя из размера средней зарплаты, увеличенной в 12 раз, и повышающего коэффициента 2,3 .

Безвозмездно полученные выплаты, а также передача имущества мобилизованным и контрактникам освобождается от страховых взносов и взносов на травматизм при условии, что такие выплаты связаны со службой по мобилизации или контракту. Применение этой меры касается правоотношений, возникших с 1 января 2024 года.

Изменения в НДС

Безвозмездная передача мобилизованным, контрактникам и членам их семей необлагаемых НДФЛ доходов в виде денежных средств и имущества, освобождается от НДС. Мера применяется с 1 января 2024 года.

Новшества по налогу на прибыль

Начиная с отчетности за 2024 год необходимо использовать новую форму налоговой декларации , основные изменения в отчетной форме касаются компаний, зарегистрированных на Курильских островах, и международных холдингов. Порядок заполнения основных показателей не изменился.

С 2024 года наступает денонсирование соглашения об избежании двойного налогообложения между Россией и Украиной. Это приведет к увеличению налоговой нагрузки российских компаний, т. к. фискальные платежи придется уплачивать в бюджеты обеих стран.

Важное изменение – перенесен срок сдачи отчетных форм , а также зафиксирован в НК срок уплаты налога. Квартальную декларацию необходимо представлять в налоговую инспекцию до 25 числа следующего месяца, а годовую – до 25 марта 2024 года. Перечисление в бюджет авансовых платежей и итоговой суммы налога теперь не привязано к сроку направления декларации.

Перечислять аванс нужно до 28 числа следующего месяца, а окончательный налог – до 28 марта следующего года.

В 2024-2024 годах отрицательные курсовые разницы нужно будет признавать в расходах только на дату погашения обязательств. Аналогичные правила действуют с 2024 года в отношении положительных курсовых разниц.

Важные изменения вступят в силу в отношении амортизации НМА : активы в виде компьютерных программ и баз данных можно будет амортизировать с повышающим коэффициентом не выше трех. Его же можно применять в отношении основных средств, включенных в единый реестр российской радиоэлектронной продукции.

Расходы в виде выплат и другого имущества, безвозмездно переданные мобилизованным, контрактникам или членам их семей и необлагаемые НДФЛ, подлежат включению в состав внереализационных расходов. Это касается расходов, понесенных с начала 2024 года.

Суммы прекращенных обязательств по кредитам и займам, оформленным на мобилизованных, контрактников и членов их семей, признаются безнадежными долгами. Отнесение к безнадежным долгам возможно с 1 января 2024 года в случае гибели военнослужащего или получения инвалидности первой группы.

Больше полезных материалов на нашем телеграм-канале . Подписывайтесь!

Изменения в налоге на имущество

Внесено множество изменений по налогу на имущество организаций. С 2024 году не будут повышать кадастровую стоимость , используемую для целей налогообложения. Налоговая база на будущий год будет определяться как стоимость, указанная в ЕГРН по состоянию на 1 января 2024 года. Исключение будет действовать для объектов, у которых изменились характеристики ( например, из-за достройки или реконструкции ).

Начиная с отчетности за 2024 год российские компании освобождены от обязанности сдавать декларации по налогу на имущество в отношении «кадастровой» недвижимости. ИФНС будет самостоятельно рассчитывать налог и уведомлять организацию. Если организация не подавала заявление на льготу и не получила такое сообщение, она обязана направить инспекторам сообщение о наличии «кадастровой» недвижимости, которую признают объектом налогообложения.

Одновременно с этим нововведением, компании в общем порядке будут рассчитывать и перечислять в бюджет суммы авансовых платежей и налога по данному имуществу.

С 1 января 2024 года действует обновленная форма и порядок заполнения декларации по налогу на имущество. Налоговая служба уточнила правила заполнения разделов 1-3, включила в отчет новый раздел 2.2, а также актуализировали коды налоговых льгот. По новому шаблону нужно подавать декларацию начиная с отчетности за 2024 год.

Что нового в акцизах

Сахаросодержащие напитки отнесут к подакцизным товарам. Ставка составит 7 рублей за 1 литр . Изменения вступят в силу с 1 июля 2024 года.

Изменения в спецрежимах

По упрощенке сдвинули сроки уплаты авансовых платежей и итогового налога, а также – сроки направления декларации. Заплатить авансовые платежи необходимо до 28-го числа месяца , следующего за отчетным периодом. Итоговый годовой налог придется платить до 28 марта ( для организаций ) или до 28 апреля ( для индивидуальных предпринимателей ). Декларацию надо сдать до 25 марта ( организации ) или до 25 апреля ( для предпринимателей ).

С нового года вступает запрет на применение УСН налогоплательщиками, которые производят или торгуют ювелирными изделиями или другими товарами, изготовленными из драгоценных металлов. Дополнительно: для предпринимателей, занимающихся ювелирным бизнесом, будет установлен запрет на применение патентной системы налогообложения.

В перечень расходов включили расходы в виде необлагаемых НДФЛ выплат и имущества, безвозмездно переданных мобилизованным, контрактникам и членам их семей. Это касается расходов, понесенных с начала 2024 года.

На закрытом семинаре «Как защитить бизнес» Евгений Сивков расскажет обо изменениях НК, о которых должен знать каждый. А также поделится кейсами как проходить различные проверки и не допустить суда с ФНС.

• ИП Сивков
• единый налоговый платеж
• 2024
• изменение законодательства
• налоговые изменения

Какие налоговые изменения в сфере недвижимости ждут россиян в 2024 году

Подходит к концу 2021 год, на пороге — 2024-й со своими планами и сюрпризами. Нововедения ждут и собственников недвижимости. Например, семьи с детьми смогут не платить налог с продажи жилья.

Какие еще изменения ждут россиян в новом году, «РБК-Недвижимость» рассказывает вместе с экспертами Федеральной налоговой службы (ФНС) и юристами.

Продавцов недорогой недвижимости освободят от налога

• Основание — Федеральный закон от 02.07.2021 № 305-ФЗ.

С 1 января 2024 года меняется порядок предоставления налоговой декларации по форме 3-НДФЛ при продаже недвижимого имущества. С этого момента в декларации 3-НДФЛ можно не указывать доходы от продажи недорогой недвижимости или иного имущества (за исключением ценных бумаг) до истечения трех или пяти лет владения.

Данные доходы можно не отражать, если налогоплательщик в отношении недвижимого имущества (имущества) имеет право на имущественные налоговые вычеты в следующих размерах:

• 1 млн руб. за налоговый период (календарный год) — для жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовые дома или земельные участки (доли в указанном имуществе);
• 250 тыс. руб. — для иного недвижимого имущества (например, гараж).

«Стоимость проданного объекта недвижимого имущества (имущества) или совокупность доходов от продажи нескольких объектов не должна превышать предельный размер вычета. Если доходы от продажи имущества превышают размер вычетов, обязанность по предоставлению в инспекцию декларации по форме 3-НДФЛ сохраняется», — пояснили в пресс-службе ФНС.

Бычкова Ирина, ведущий юрист налоговой практики Amulex.ru:

— С января 2024 года физические лица, продавшие недорогую недвижимость, которая находилась у них в собственности менее трех или пяти лет, освобождаются от обязательного декларирования полученного дохода и представления налоговой декларации по форме 3-НДФЛ, если имущественный вычет полностью перекрывает полученный доход. То есть если доход от проданной недвижимости не превышает 1 млн руб. и для иного имущества (гаражи, автомобили и иные) — 250 тыс. руб., то декларация не подается. Это касается как одного проданного объекта, так и нескольких недорогих объектов.

Главное, чтобы не был превышен лимит по вычету. Если же доход от продажи превысит указанные лимиты, то обязанность декларировать доход остается, как и прежде.

Налоговый вычет по упрощенке

• Основание — Федеральный закон от 20.04.2021 № 100-ФЗ

С 2024 года получить имущественный вычет станет проще. Чтобы получить выплату, физлицам не придется сдавать декларацию 3-НДФЛ. Теперь заявить право на вычет можно через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.

По итогам года в отношении всех лиц, у которых имеется неиспользованный остаток имущественного вычета, налоговая автоматически проведет проверку всех условий и при наличии возможности получения вычета сформирует в личном кабинете предзаполненное заявление для подписания. «Данный порядок будет применяться с 2024 года и распространяться на вычеты, частично полученные в 2021 году (право на получение которых возникло с 2020 года)», — пояснили в ФНС.

Любовь Филимонова, руководитель бухгалтерской компании «Фаворит»:

— По новым правилам, суммы вычетов инспекторы определят по сведениям, которые получают от налоговых агентов, банков и онлайн-касс. Вычет дадут, если в ФНС есть данные о доходах физлица и перечисленных суммах НДФЛ. Заявление на новом бланке с реквизитами банковского счета граждане смогут сформировать и отправить в ИФНС через личный кабинет на сайте nalog.ru. Поступающие заявления инспекторы будут проверять только один месяц вместо трех, а на выплату отводится 15 дней вместо прежних 30.

Однако если налоговики заподозрят нарушения, срок камералки продлят до трех месяцев.

Сам вычет может переноситься на следующий год, поскольку не у всех доходы позволяют получить сумму разово. Например, если взять оклад 40 тыс. руб. в месяц, то в год доход составляет 480 тыс. руб., где вычет составит 13%, или 62,4 тыс. руб. С учетом того, что сумма вычета предоставляется с суммы в размере 2 (или 3) млн руб., вычет дополнительно можно будет подать в следующем году, пока весь лимит не исчерпается.

Если доход у физлица высокий, то он может получить вычет единоразово.

Семьи с детьми освобождаются от налога при продаже жилья

• Основание — Федеральный закон от 29.11.2021 № 382-ФЗ

С 1 января 2024 года семьи с двумя и более детьми освобождаются от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже жилой недвижимости независимо от того, сколько по времени она находилась в собственности. Сегодня собственник при продаже квартиры должен заплатить налог в размере 13% с дохода от продажи имущества. Благодаря нововведению семьи с детьми не будут платить налог, но лишь при соблюдении ряда условий, пояснили в ФНС:

• возраст детей до 18 лет (или до 24 лет в случае обучения ребенка по очной форме). Возраст детей определяется на дату перехода от налогоплательщика к покупателю права собственности на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение;
• в год продажи объекта или до 30 апреля года, следующего за годом продажи, следует купить новое жилье или большее по площади, или с более высокой кадастровой стоимостью;
• кадастровая стоимость проданного объекта недвижимости не должна превышать 50 млн руб.;
• у членов семьи физлица — получателя дохода не должно быть в собственности иного объекта недвижимости, площадь которого больше 50% от той, что в новом жилье.

«Нововведение распространяется и на те случаи, когда доходы от продажи объекта имущества получает несовершеннолетний ребенок из такой семьи», — добавили в ведомстве.

С 2024 года семьи с двумя и более детьми освобождены от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже жилой недвижимости независимо от того, сколько по времени она находилась в собственности (Фото: New Africa/shutterstock.com)

Кадастровая стоимость вырастет

С 2024 года будут применяться новые результаты государственной кадастровой оценки (ГКО), вступившие в силу с 2021 года. С этими результатами можно ознакомиться, получив выписку из Единого государственного реестра недвижимости.

Для расчета налога за налоговый период 2021 года во всех регионах станет применяться кадастровая стоимость недвижимости, при этом для исчисления налога будут использоваться понижающие коэффициенты, уточнили в ФНС:

• 0,2 — для Севастополя, где кадастровая стоимость применяется в качестве налоговой базы первый год;
• 0,4 (в 2021 году был 0,2) — для десяти регионов (Республика Алтай, Республика Крым, Алтайский край, Приморский край, Волгоградская, Иркутская, Курганская, Свердловская, Томская области, Чукотский автономный округ), где кадастровая стоимость применяется в качестве налоговой базы второй год;
• 0,6 (в 2021 году был 0.4) — для четырех регионов (республики Дагестан и Северная Осетия — Алания, Красноярский край, Смоленская область), где кадастровая стоимость применяется в качестве налоговой базы третий год;
• 10%-ное ограничение роста налога по сравнению с предшествующим налоговым периодом — для 77 регионов, где кадастровая стоимость применяется в качестве налоговой базы третий и последующие годы (за исключением объектов, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ, а также объектов, предусмотренных абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ);
• 0,6 в отношении объекта налогообложения, образованного начиная с четвертого налогового периода, в котором налоговая база определяется в соответствующем муниципальном образовании (городе федерального значения), исходя из кадастровой стоимости, применительно к первому налоговому периоду, за который исчисляется налог в отношении этого объекта налогообложения.

Кирилл Кулаков, первый замгендиректора Центра независимой экспертизы собственности (ЦНЭС), президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков», д. э. н.:

— В ряде субъектов, включая Москву, в 2021 году была проведена очередная государственная кадастровая оценка (ГКО) объектов недвижимости. Ее результаты будут применены для расчета налога на имущество и земельного налога физических лиц в 2024 году. Так, например, в Москве новая кадастровая стоимость квартир в среднем выросла на 21% относительно предыдущей оценки 2018 года.

Кадастровая стоимость жилья служит налоговой базой по имущественному налогу. Соответственно, налоговое бремя может вырасти пропорционально увеличению кадастровой стоимости. Однако, согласно законодательству, сама сумма налога за год не может увеличиться более чем на 10% по сравнению с прошлым годом.

Поэтому годовой прирост будет не выше этого значения.

В течение 2024 года также произойдет окончательный переход к новому алгоритму оспаривания кадастровой стоимости — с обязательной досудебной стадией рассмотрения заявления налогоплательщика и приложенного к нему отчета независимого оценщика в ГБУ по кадастровой оценке. В случае отрицательного решения налогоплательщик будет вправе оспорить его в судебном порядке, одновременно заявив исковые требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Повышенный налог для нарушителей

В 2024 году в силу вступят новые правила применения повышенной налоговой ставки — до 1,5% в случае выдачи органами госземнадзора предписаний об устранении нарушений обязательных требований к использованию и охране объектов земельных отношений:

• в связи с неиспользованием для сельхозпроизводства земельного участка, «принадлежащего физическому лицу на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, отнесенного к землям сельхозназначения или к землям в составе зон сельхозиспользования в населенных пунктах» (за исключением земельных участков, указанных в абзацах четвертом и пятом подпункта 1 пункта 1 статьи 394 НК РФ);
• в связи с использованием не по целевому назначению (неиспользованием по целевому назначению) земельного участка, «принадлежащего физическому лицу на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества, в случае выявления факта использования такого земельного участка в предпринимательской деятельности».

«В такой ситуации исчисление налога будет производиться по налоговой ставке, установленной в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 394 НК РФ (для «прочих земель»), начиная со дня совершения нарушений обязательных требований к использованию и охране объектов земельных отношений либо со дня обнаружения таких нарушений и до первого числа месяца, в котором уполномоченным органом установлен факт устранения таких нарушений», — рассказали в ФНС. Норма направлена на обеспечение использования земель по целевому назначению, добавили там.

Фото: Alexey Smyshlyaev / Shutterstock.com

Степан Хантимиров, юрист адвокатского бюро Asterisk:

— Подобная практика применялась и раньше: налоговая выявляла нарушение и в судебном порядке доначисляла налог по повышенной ставке. Теперь закон позволяет делать это напрямую. Речь идет о нецелевом использовании участков для ведения сельскохозяйственного производства, личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества и ИЖС.

По закону земля должна использоваться в соответствии со своим назначением. Если собственник не соблюдает это условие, то он должен платить земельный налог по повышенной ставке — 1,5%. Сейчас ставка для указанных земель составляет 0,3% (максимальный порог, саму ставку устанавливают муниципалитета).

Например, если у человека сельхозземля, а он не выращивает на ней культуры и построил дом для круглогодичного проживания. В таком случае ставка земельного налога для него будет 1,5% вместо 0,3%.

Любовь Филимонова, руководитель бухгалтерской компании «Фаворит»:

— По повышенной ставке нарушители будут платить в 2024 году, поскольку начисление земельного налога происходит в следующем году по окончании налогового периода. Земельный налог для указанных категорий земель рассчитывается по ставке 0,3%. Допустим, кадастровая стоимость участка 6 млн руб., налог составит 18 тыс. руб. Если условия использования нарушены, то нужно будет заплатить по ставке 1,5%, или 90 тыс. руб. Получается на 72 тыс. руб. больше.

Уменьшат налог только в случае, если собственник приведет участок в первоначальный вид, но сделать это практически невозможно.

Читайте также

• Это нужно знать каждому дачнику: гайд по налогам и льготам 2020 года
• Налог на имущество: кто может его не платить
• Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ