Настоящая статья посвящена отдельным вопросам государственной регистрации изменения договора аренды, в отношении которых подходы судов развивались и менялись на протяжении достаточно продолжительного периода времени. Рассмотрение данных подходов в их развитии позволит сформировать более точное понимание существующих тенденций в судебной практике.
Подходы судов к вопросу об обязательности государственной регистрации изменений в договор аренды и о последствиях не совершения такой регистрации
Согласно одной из позиций, государственной регистрации подлежат только те соглашения, которые изменяют содержание регистрационной записи об аренде, например, соглашения об изменении срока или об изменении объекта аренды. При этом соглашения, не изменяющие содержания регистрационной записи, например, об изменении порядка уплаты компенсации за неотделимые улучшения, не требуют государственной регистрации (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 03.11.2016 по делу № А35-7371/2015; Постановление ФАС Поволжского округа от 28.12.2011 по делу № А57-22497/2009).
Согласно противоположной позиции, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему, как часть этого договора, также подлежат государственной регистрации (Постановление Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 № 11680/08 по делу № А70-2321/10-2007; Постановление Президиума ВАС РФ то 05.02.2013 № 11241/12; Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.04.2017 по делу № А51-17551/2016).
Рассмотрим последствия не совершения регистрации изменений в договор аренды.
Достаточно длительный период времени суды придерживались мнения о том, что отсутствие регистрации дополнительного соглашения к договору аренды влечет незаключенность такого дополнительного соглашения. Применяя такой подход, суды приходили к выводу, что не прошедшее государственную регистрацию дополнительное соглашение не порождает прав и обязанностей для сторон договора аренды.
Данный подход создавал возможность для стороны договора аренды злоупотреблять своими правами. Так, например, если арендатор не желал исполнять условия подписанного им, но не зарегистрированного дополнительного соглашения об увеличении арендной платы, он мог отказаться от его исполнения, заявив о незаключенности такого соглашения (Пункт 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.09.2007 по делу № А19-25747/06).
Однако уже в 2011 году Высший Арбитражный Суд РФ указал в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», что если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон независимо от нарушения требования к регистрации данного соглашения.
При этом ВАС РФ отметил, что права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. Данная мысль была подтверждена также в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».
Таким образом, согласно актуальной судебной практике, незарегистрированные изменения в договор аренды влекут возникновение прав и обязанностей для сторон сделки в момент заключения или фактического исполнения соответствующего дополнительного соглашения.
Следуя вышеуказанному подходу, суды, например, отклоняют доводы стороны о том, что повышение арендной платы, осуществленное путем заключения сторонами дополнительного соглашения, не подлежит применению, поскольку соглашение не было зарегистрировано в установленном законом порядке.
Однако необходимо учитывать, что если в дополнительном соглашении установлено, что оно вступает в силу (начинает действовать) только с момента его государственной регистрации, то данное соглашение не будет порождать правовые последствия для его сторон до осуществления такой регистрации (см. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.02.2018 по делу № А70-6861/2017).
В то же время для третьих лиц незарегистрированные дополнительные соглашения не являются заключенными в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ.
Так, например, Арбитражный суд Северо-Западного округа в Постановлении от 12.12.2017 по делу № А05-3316/2016 признал, что поскольку дополнительные соглашения, изменяющие размер арендной платы, не были зарегистрированы, то предусмотренные в них условия не могут быть противопоставлены третьим лицам, в частности, конкурсным кредиторам в деле о банкротстве.
Одностороннее изменение размера арендной платы
Условия о возможности одностороннего изменения арендной платы включается в договоры аренды достаточно часто. Такой односторонний порядок распространен, например, в договорах аренды государственного или муниципального имущества. В данном случае, в договоре, как правило, предусматривается, что об изменении арендной платы арендодатель информирует арендатора путем направления письменного уведомления.
Согласно сформированной на настоящей момент позиции судов, одностороннее изменение арендной платы следует толковать не как изменение договора аренды, а как реализацию арендатором одного из условий ранее зарегистрированного договора аренды. А поскольку реализация условия об одностороннем пересмотре арендной платы не изменяет договора аренды, то, следовательно, подписание дополнительного соглашения об изменении арендной платы и его государственная регистрация не требуются (Определение Верховного Суда РФ от 20.03.2015 № 310-ЭС14-6794 по делу № А62-8257/2012; Определение Верховного Суда РФ от 22.08.2016 № 308-ЭС16-9526 по делу № А53-21597/2015; Определение Верховного Суда РФ от 30.01.2017 № 310-ЭС16-19880 по делу № А62-9551/2015).
Необходимо, однако, учитывать ряд требований к изложению условий об одностороннем изменении размера арендной платы, соблюдение которых необходимо для признания судом данного порядка согласованным (реализация которого не требует заключения дополнительного соглашения и осуществления государственной регистрации изменений в договор аренды):
- В договоре аренды должно быть прямо прописано право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы.
Условие о том, что стороны согласуют изменение размера арендной платы при наступлении определенных событий, не признается судами условием, наделяющим сторону договора правом требовать внесения таких изменений или вносить их в одностороннем порядке.
- В договоре аренды необходимо предусмотреть периодичность одностороннего изменения арендной платы; размер, на который она может быть изменена, или порядок его определения; а также условия для такого одностороннего изменения.
Так, например, если право на одностороннее изменение размера арендной платы возникает в связи с изменением арендной ставки, устанавливаемой нормативным актом соответствующего уполномоченного органа, то необходимо прямо указать об этом в договоре аренды.
Вопросы регистрации изменений, вносимых в договор аренды, при переходе прав и обязанностей по такому договору в порядке правопреемства в результате реорганизации юридического лица
В части регистрации изменений в договор при переходе прав и обязанностей по данному договору в результате реорганизации юридического лица можно выделить два вопроса:
- Требуется ли регистрация обременения правом аренды в пользу юридического лица, ставшего стороной договора аренды в результате реорганизации прежней стороны договора.
- Достаточно ли для регистрации изменений представить документы, подтверждающие реорганизацию прежней стороны договора аренды и возникновение ее правопреемника, или необходимо заключать соответствующее дополнительное соглашение.
По первому вопросу Верховный суд РФ выразил свое мнение в Определении от 25.07.2017 № 304-ЭС17-3429 по делу № А70-5203/2016, отменив акты судов нижестоящих инстанций, обязавших арендатора, ставшего правопреемником по договору аренды в результате реорганизации, зарегистрировать обременение объекта недвижимости правом аренды данного юридического лица. Суд также отразил в Определении, что возложение указанной обязанности на арендатора повлекло для него возникновение убытков в размере свыше 20 000 000 рублей, образовавшихся в результате уплаты пошлины.
Необходимо отметить, что по второму вопросу об обязательности заключения и предоставления для регистрации дополнительного соглашения о замене стороны договора аренды, в судебной практике нет единства мнений.
Так, например, Арбитражный суд Центрального округа в Постановлении от 18.01.2017 по делу № А68-3677/2016 признал отказ Росреестра в регистрации изменений в договор аренды земельных участков, связанных с заменой арендатора на его правопреемника, возникшего в результате реорганизации прежнего арендатора, законным. Суд указал, что поскольку заявителем не было представлено дополнительное соглашение о внесении соответствующих изменений в договор аренды, то у Росреестра не было оснований для регистрации таких изменений.
Вместе с тем, существует и противоположная судебная практика.
Так, в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 25.04.2017 по делу № А60-34773/2016 указано, что при реорганизации юридического лица в форме присоединения, а также при смене фирменного наименования юридического лица заключение дополнительных соглашений к договору аренды не требуется. При этом суд подкрепляет свою позицию ссылкой на пункт 12 «Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2016)», утвержденного Президиумом ВС РФ от 19.10.2016. В связи с этим суд признал незаконным отказ Росреестра в регистрации изменений в части наименования арендатора по причине непредставления дополнительного соглашения к договору аренды.
Регистрация дополнительного соглашения после истечения срока аренды и (или) срока действия договора аренды
Остановимся на вопросе о правомерности регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, если на момент обращения с соответствующим заявлением срок аренды и (или) срок действия договора истек.
По мнению Росреестра, регистрация изменений к договору аренды в данном случае является неправомерной. Суды, однако, придерживаются противоположной позиции, согласно которой истечение указанного в договоре срока само по себе не является препятствием для государственной регистрации представленного дополнительного соглашения, поскольку из положений статей 450, 452, 610, 621 Гражданского кодекса РФ не следует невозможность изменения по соглашению сторон условий договора аренды, возобновленного по истечении определенного с нем срока (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.06.2017 по делу № А56-52192/2016; Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.04.2017 по делу № А21-5227/2016).
Таким образом, с учетом рассмотренных в настоящей статье вопросов, рекомендуем сторонам договора аренды при принятии решения касательно регистрации изменений договора аренды учитывать описанные выше подходы судов.
Статья 621 ГК РФ. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (действующая редакция)
1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Статья 620 Статья 621 Статья 622
Постоянная ссылка на документ
URL документа [ скопировать ]
HTML-код ссылки для вставки на страницу сайта [ скопировать ]
BB-код ссылки для форумов и блогов [ скопировать ]
в виде обычного текста для соцсетей и пр. [ скопировать ]
Скачать документ в формате
Комментарий к ст. 621 ГК РФ
1. Преимущественное право на заключение договора аренды означает приоритетное перед всеми остальными субъектами (потенциальными арендаторами) право на заключение договора аренды. Соответственно, арендодатель не вправе отказать такому арендатору в заключении договора аренды при отсутствии для этого правовых оснований.
Преимущественное право на заключение договора аренды предоставляется арендатору, который в течение срока действия договора аренды надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды. Надлежащее исполнение обязанностей по существу означает полное отсутствие существенных нарушений условий договора аренды либо наличие незначительных нарушений таких условий, например, нарушение срока внесения арендной платы на один-два дня. Такому арендатору предоставляется право заключения договора аренды на новый срок, что является своего рода поощрением такому арендатору.
Безусловно, реализовать такое преимущественное право арендатор может только при наличии у него желания на заключение такого договора. Выразить данное желание арендатор может путем направления арендодателю письма (уведомления), в котором содержится его намерение заключить договор аренды на новый срок. Срок направления такого письма (уведомления), как правило, указывается, в договоре.
В случае если в договоре такой срок не указан, то арендатор должен направить такое письмо (уведомление) в срок, в течение которого арендодатель до окончания срока действия договора аренды сможет с учетом желания арендатора принять решение о заключении договора аренды на новый срок (разумный срок).
В случае заключения договора аренды на новый срок арендатор и арендодатель вправе по соглашению изменить условия договора аренды.
Арендатору предоставляется право потребовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору аренды, заключенному с другим арендатором на новый срок, а также потребовать возмещения убытков либо только возмещения убытков, в случае отказа арендодателя от заключения с ним договора аренды на новый срок и заключения в течение года с момента прекращения действия предыдущего договора аренды, договора аренды с другим арендатором. Возмещение убытков возможно только при условии, если они будут связаны с отказом арендодателя заключить с этим арендатором договор аренды на новый срок, то есть, например, если арендатор не получит доходов, которые он мог бы получить в случае заключения с ним арендодателем договора аренды.
Такие требования могут быть предъявлены как путем направления арендодателю письменных требований, так и путем направления искового заявления в суд. Но в этом случае арендатор обязан будет доказать факт причинения ему убытков.
Договор аренды также может быть пролонгированным на новый срок, если ни одна из сторон не потребует после истечения срока действия договора аренды его расторжения, а арендатор будет продолжать пользоваться арендованным имуществом.
2. Применимое законодательство:
— ФЗ от 04.12.2006 N 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации»;
— Письмо Министерства экономического развития РФ от 16.02.2010 N Д05-408.
3. Судебная практика:
— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;
— Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2014 N 14АП-4894/14;
— Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2013 N 11АП-4360/13;
— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2012 N 18АП-5778/12;
— Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2012 N 12АП-5509/12;
— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2011 N 15АП-1951/11;
— Постановление ФАС Московского округа от 24.01.2014 N Ф05-17493/13 по делу N А41-19191/2013.
Источник комментария:
«КОММЕНТАРИЙ К ГРАЖДАНСКОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. ЧАСТЬ ВТОРАЯ ОТ 26 ЯНВАРЯ 1996 ГОДА № 14-ФЗ»
Н.А. Баринов, С.А. Барышев, Е.А. Бевзюк, М.А.
Беляев, Т.А. Бирюкова, Ю.Н. Вахрушева, Р.Р. Долотина, Н.В. Елизарова, Р.Ю.
Закиров, Н.А. Захарова, П.З. Иванишин, С.Ю.
Морозов, Т.Н. Михалева, 2014
Судебная практика по статье 621 ГК РФ:
Таким образом осмотр 22.07.2015 арендуемых Обществом помещений на предмет нецелевого использования после возобновления действия договоров на новый срок произведен Департаментом правомерно, так же как и отказ от договоров по правилам статей 610, 621 ГК РФ. При этом арендодатель направил сообщение об отказе от договора за два месяца до подачи Обществом заявления о выкупе.
Аналогичное правило закреплено во вступившей в действие с 01.01.2015 статье 450.1 ГК РФ. Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). В таком случае согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Судами установлено, что по истечении срока действия договора от 19.06.2008 со стороны департамента или администрации возражений об использовании участка не заявлено, следовательно, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок (статья 621 Гражданского кодекса Надлежащее использование испрашиваемого земельного участка подтверждено материалами дела. Суды апелляционной и кассационной инстанций правомерно признали что заявитель отвечает требованиям подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса и пункта 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, отказ департамента в предоставлении главе хозяйства в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:09:0201001:11, выраженный в письме от 17.03.2015 № 52-4617/15-32.20, является незаконным и нарушающим его права.
К вопросу о порядке реализации права на одностороннее изменение цены договора аренды недвижимого имущества
Юридический консультант ООО «Солантек» (Санкт-Петербург), к. ю. н.
специально для ГАРАНТ.РУ
В материале
- Оформление одностороннего изменения цены договора аренды недвижимого имущества
- Договорно-правовые приемы и методы обоснования ценовой коррекции
- Условие об одностороннем пересмотре цены договора аренды с точки зрения кабальности
Любое одностороннее изменение существенных условий договора не может не проецироваться на общие условия реализации гражданского обязательства, имея в виду, в частности, запреты на злоупотребление правом (ст. 10 Гражданского кодекса) и на произвольный отказ от его исполнения без предусмотренных договором и (или) законом вынуждающих обстоятельств (ст. 309-310 ГК РФ), учет публично-правового режима осуществления сделок (ст.
422 ГК РФ) и т. д. Таким образом, пределы свободы усмотрения и диспозитивность поведения сторон сделки всегда должны оцениваться под углом зрения фундаментальных основ осуществления договорных обязательств с учетом установленного в п. 1 ст. 307.1 ГК РФ коллизионного правила (lex specialis derogat generali): «к обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам), общие положения об обязательствах применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил – общими положениями о договоре».
По общему правилу, обязательства должны исполняться надлежащим образом (ст. 309 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ или иными правовыми актами, а по обязательствам, связанным с осуществлением обеими сторонами предпринимательской деятельности, также в случаях, предусмотренных договором (ст.
310 ГК РФ). При этом, если одна из сторон договора не осуществляет предпринимательскую деятельность, такое право может быть предоставлено договором лишь экономически более слабой стороне.
Законодатель также допускает расторжение или изменение договора при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (ст. 451 ГК РФ – клаузула rebus sic stantibus).
Изложенное выше особенным образом касается договора аренды недвижимости, поскольку в случае одностороннего изменения его цены заинтересованным в ценовой эскалации лицом, как правило, выступает субъект предпринимательской деятельности – арендодатель (коммерческая организация или ИП) и, как правило, экономически более сильная сторона сделки. Если ставки арендной платы не нормируются актами органов публичной власти, стороны вправе самостоятельно урегулировать этот в вопрос в договоре. Интерес же представляют ограничения в порядке реализации принципов автономии воли и свободы договора.
При рассмотрении вынесенного в заголовок вопроса затронем два наиболее значимых аспекта:
- оформление соответствующего волеизъявления с точки зрения законодательных условий действительности сделок;
- пределы свободы усмотрения заинтересованной стороны договора на изменение цены в одностороннем порядке.
Оформление одностороннего изменения цены договора аренды недвижимого имущества
В качестве отправной точки позволим себе обратиться к Постановлению Президиума ВАС РФ от 11 мая 2010 г. № 2015/10 по делу № А40-26457/09-54-204, согласно которому исполнение положения договора аренды, определяющего порядок изменения размера арендной платы, не противоречит ч. 1 ст. 452 ГК РФ. Оно представляет собой исполнение согласованного сторонами условия этого договора, в связи с чем не требуется заключения дополнительного соглашения и его регистрация.
В данном деле арендодатель исправил допущенную им при заключении договора аренды ошибку в расчете суммы арендной платы и привел ее в соответствие с распоряжением мэра Москвы, которым установлен порядок расчета размера арендной платы за пользование объектами культурного наследия, находящимися в собственности города.
В силу п. 1 ст. 3 Федерального конституционного закона от 4 июня 2014 г. № 8-ФКЗ только постановления Пленумов ВАС РФ по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом ВС РФ. При этом относительно юридической силы постановлений Президиума ВАС РФ в законе умалчивается. Тем не менее, согласно абз.
5 подп. 3 ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса в мотивировочной части решения могут содержаться ссылки на сохранившие силу постановления Президиума ВАС РФ. В определении Конституционного Суда РФ от 28 сентября 2017 г. № 1898-O разъяснено же, что полномочие, ранее предоставленное Президиуму ВАС РФ (ст.
16 Федерального конституционного закона от 28 апреля 1995 г. № 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации») ничем не отличается по своей правовой сути от соответствующих полномочий ВС РФ, закрепленных в подп. 1 и подп. 7 ч. 1 ст.
7 Федерального конституционного закона от 5 февраля 2014 г. № 3-ФКЗ «О Верховном Суде Российской Федерации», согласно которым Президиум ВС РФ в соответствии с процессуальным законодательством РФ и в целях обеспечения единства судебной практики и законности проверяет в порядке надзора, в порядке возобновления производства по новым или вновь открывшимся обстоятельствам вступившие в силу судебные акты и рассматривает отдельные вопросы судебной практики.
Отнюдь не все позиции упраздненного ВАС РФ ныне востребованы правоприменительной практикой в связи с их фактической утратой силы или принятием последующих постановлений Пленума ВС РФ. Именно поэтому так важно собирать по крупицам и тщательно анализировать кейсы из практики ВС РФ, в которых он своим авторитетом для нижестоящих инстанций «засиливает» правовые позиции Президиума ВАС РФ.
Здесь интересен прецедент, в котором ВС РФ в определении от 22 августа 2016 г. № 308-ЭС16-9526 по делу № А53-21597/2015 как раз опирается на значимое наследие ВАС РФ, используя выработанный в недрах арбитражного судопроизводства довод о том, что в случае одностороннего изменения арендодателем цены в порядке, предусмотренном договором, не требуется заключать дополнительное соглашение. Так, ВС РФ, в частности, указал, что согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Президиума ВАС РФ от 26 января 2010 г. № 11487/09, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Договорно-правовые приемы и методы обоснования ценовой коррекции
Практически во всех обнаруженных нами юридических конфликтах, дошедших до судебного разбирательства, фабула дела, как правило, строится вокруг закрепленного в договоре аренды права арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы со ссылкой:
- на регулируемый на публично-властный порядок ценообразования;
- публично доступный инфляционный индекс роста цен (или инфляции);
- оценку рыночной стоимости права аренды и т. п.
В Решении Арбитражного суда Московской области от 10 июня 2024 г. по делу № А41-25174/22 также установлено, что право увеличения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы за владение и пользование арендованным федеральным имуществом в связи с изменением рыночной стоимости права пользования и владения арендованными объектами предоставлено ответчику п. 4.9 договора и п. 3 ст. 614 ГК РФ.
Возникает вопрос: а вправе ли арендодатель в уведомительном порядке увеличить арендную плату лишь с формальной адресацией к соответствующему условию договора о праве на одностороннюю корректировку цены договора?
В приводимых выше примерах из судебной практики повышение цены договора обосновывалось, как правило, объективными факторами роста издержек арендодателя и (или) изменением рыночной стоимости права аренды недвижимого имущества на сопоставимых условиях.
Тем не менее, согласно Решению Арбитражного суда Красноярского края от 4 мая 2021 г. по делу № А33-1530/2021, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
В данном деле суд провозгласил общее правило об одностороннем изменении цены договора аренды без привязки его к каким-либо объективным факторам, находящимся вне сферы контроля заинтересованной стороны (динамика индекса инфляции; текущая рыночная конъюнктура и т. п.).
Условие об одностороннем пересмотре цены договора аренды с точки зрения кабальности
Заметим, что по общему правилу, условие гражданско-правовой сделки не может быть признано кабальным на основании п. 3 ст. 179 ГК РФ только в связи с его несправедливостью для одной из сторон предпринимательского правоотношения.
С одной стороны, согласно весьма распространенной практике опция на односторонний внесудебный пересмотр арендной платы по инициативе, как правило, экономически доминирующей в арендном правоотношении стороны (арендодатель) предполагает ее увеличение не более чем на 15%, что заметно ниже порога чрезмерного превышения цены договора, который обычно исчисляется в кратном размере к сопоставимым условиям аналогичных сделок (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10 декабря 2013 г. № 162 «Обзор практики применения арбитражными судами ст. 178 и 179 ГК РФ»).
По первому впечатлению здесь нельзя усмотреть корреляцию с доктриной laesio enormis в ее крайне усеченной и избирательной цивилистической интерпретации на уровне позитивного права (п. 3 ст. 179 ГК РФ, п. 2 ст.
174 и иные положения ГК РФ).
В этой связи наилучшим ориентиром (и в определенной степени – карт-бланшем) для практики может служить п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» (далее – Постановление Пленума № 73), в котором сформулирована правовая позиция, сводящаяся к нижеследующим постулатам:
- право арендодателя на одностороннее увеличение цены не является абсолютным даже, если такая опция предусмотрена в договоре аренды в отношении которого не применяется государственное регулирование цен;
- в случае, если размер арендной платы в результате одностороннего волеизъявления арендодателя увеличился настолько непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысил, то суд на основании п. 2 ст.10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
По тексту п. 22 Постановления Пленума № 73 речь идет буквально о «непропорциональном изменении» среднерыночных ставок. И действительно ценообразование крупных арендодателей может оказывать настолько решающее влияние на баланс спроса и предложения в конкретном муниципальном образовании или даже регионе, что объективность критерия существенности превышения может подвергнуться риску эрозии в силу злонамеренного создания арендодателем выгодной для себя конъюнктуры цен.
Также в Постановлении Пленума № 73 не раскрывается понятие «существенность» превышения средних рыночных ставок, что оставляет широкие дискреционные просторы для судов в плане оценки конкретных фактических обстоятельств дела. Представляется, что немотивированное объективными экономическими или иными причинами изменение цены договора аренды не должно приводить к существенному изменению обстоятельств для арендатора (rebus sic stantibus), поскольку в таком случае право арендатора на расторжение или изменение договора носило бы встречно-зачетный характер, что заключает в себе элемент абсурда и не может быть признано соответствующим целям гражданско-правового регулирования.
Если применять по аналогии закона критерий существенности диспаритета договорной и рыночных цен, то можно обратиться к практике применения специального законодательства о банкротстве. Согласно п. 1 ст. 61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – закон о банкротстве) сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
В одном из своих решений ВС РФ установил, что расхождение между общей договорной ценой шести взаимосвязанных сделок и совокупной рыночной стоимостью отчужденных по ним транспортных средств составило 15,5%, что «не является существенным, а значит не является достаточным основанием для признания взаимосвязанных сделок недействительными на основании п. 1 ст. 61.2 закона о банкротстве» (Определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 21 ноября 2019 г. № 306-ЭС19-12580 по делу № А65-10085/2016).
Таким образом, любая договорная модель призвана на основе принципов диспозитивности и автономии воли (при неукоснительном соблюдении запрета на злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ) обеспечивать разумный баланс между правами и законными интересами обеих сторон сделки. Равным образом императивы добросовестности поведения распространяются и на участников арендного правоотношения, имея в виду изложенные выше соображения и комментарии, а также существующий правоприменительный формат.
Изменение условий договора аренды согласно гк рф
Если же в договоре пункт об увеличении арендной платы был упущен как таковой, возможно повышение стоимости только по соглашению сторон. В этом случае заключают дополнительное соглашение к уже существующему договору или же создают новый, с соблюдением п. 3 ст. 614 ГК РФ.
Сервис Аренда от Яндекс.Недвижимости берёт на себя всё. Собственник заключает договор и сразу начинает получать деньги, а Аренда ищет и проверяет жильцов. Ни дня простоя: в среднем жильцы находятся за 10 дней, а сервис возмещает до 1 месяца поиска арендаторов.
Кликайте на блок, чтобы узнать подробнее о Яндекс.Аренде.
Яндекс.Аренда
Платим собственнику, пока ищем жильцов!
Что такое периодичность изменений?
На периодичности изменений стоит остановиться чуть более подробно. Размер арендной платы по соглашению сторон не должен изменяться чаще раза в год, если это не предусмотрено заранее, в процессе подписания договора. Хотя стоит отметить, позиция Высшего Арбитражного суда в данном вопросе такова, что повышать стоимость чаще раза в год незаконно в случае твёрдых сумм, но делается исключение для процентного способа подсчёта. Если в договоре закреплён только механизм расчёта арендной платы (процент), то вычисляемая в таком порядке сумма может меняться в любой момент. Это не считается изменением размера арендной платы и не нарушает оговоренных условий.
Есть и другая сторона. Оговорка «если иное не предусмотрено договором» означает, что в соглашении допустимо установить запрет на пересмотр размера арендной платы даже в течение всего срока аренды помещения.
Увеличение арендной платы в одностороннем порядке: с чего начать
Первое, что необходимо сделать, – это уведомить вторую сторону об изменениях в договоре. Желательно не менее чем за месяц до вступления изменений в силу; но существует и поправка, обязующая арендатора начать выплачивать новую стоимость с момента получения уведомления. Вопрос спорный даже в юридической среде.
Этот пункт тоже стоит внести в договор аренды недвижимости. Если способ уведомления об изменениях в условиях договора не определён заранее, это возможно сделать следующим образом:
- уведомление посредством почтовой связи;
- публикация в определённом СМИ (по предварительному согласованию);
- личное вручение уведомления;
- отправка по электронной почте, указанной в договоре;
- через мессенджеры, используя обозначенный в документации номер телефона.
Лучше всего заранее согласовать в договоре способ получения уведомления об изменении размера арендной платы. А ещё, если это необходимо, перечень документов, которые нужно приложить для подтверждения необходимости данного действия. Так как, если в договоре устанавливаются конкретные случаи, которые могут повлиять на решение о повышении стоимости ренты, нужны подтвердить их наступление.
Как мы уже упоминали, обычно прописывается возможность изменять арендную плату не чаще раза в год. Но при составлении соглашения можно изменить этот пункт в сторону увеличения времени.
Согласно п. 4 ст. 421 ГК, разрешается указать в договоре, что изменение условий возможно только при наступлении определённых случаев. Это позволит арендатору защитить своё право и не дать арендодателю злоупотребить своим.
Выше мы затрагивали эту тему и сейчас остановимся на ней подробнее. Основанием для изменения твёрдой суммы арендной платы могут быть:
- изменение оценочной стоимости объекта недвижимости;
- ремонт или покупка собственником новой мебели и техники;
- улучшение транспортной системы вблизи квартиры или дома (крупная развязка, магистраль; открытие станции метро в шаговой доступности);
- рост рыночной стоимости объекта, определённой отчётом независимого оценщика;
- изменение тарифов и экономических условий в сфере, в которой используется объект аренды;
- изменение ключевой ставки Банка России;
- изменение индекса инфляции.
К примеру, сформулировать это в соглашении можно подобным образом: «Условия договора могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке, если индекс потребительских цен на услуги, установленный Госкомстатом России, по отношению к аналогичному месяцу предыдущего года превысит определённый процент».
Предел изменения устанавливается как в виде твёрдой суммы (пример: увеличение на 5000 руб.), так и в виде процента. Если стороны не предусмотрели подобные ограничения, собственник волен сам определять сумму.
Как изменить арендную плату в одностороннем порядке в связи с инфляцией
В договоре необходимо прописать порядок расчёта в связи с инфляцией: коэффициенты, формулы и тарифы. Возможен более простой вариант: «Размер арендной платы на данный момент составляет 50 000 рублей и подлежит ежеквартальной индексации в соответствии с индексом потребительских цен, установленным федеральной службой государственной статистики».
Стоит учесть, что если необходимо изменить саму формулу расчёта, то понадобится заключать новый договор или же подписывать дополнительное соглашение сторон.
Сам по себе рост инфляции не повод для увеличения цены, если это заранее не прописано в документах (ст. 451 ГК РФ). Но, даже если в договоре указано, что в случае инфляции арендная плата может быть изменена, не всегда удаётся её увеличить, если не прописаны коэффициенты (Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10).
В случае, если арендодатель и арендатор не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в спорный договор невозможно.
Каждый продавец пытается продать подороже, а каждый покупатель – купить подешевле и с бо́льшей выгодой. Поэтому юридически грамотно составленный договор и открытый конструктивный диалог между собственником и арендатором – лучшее решение, чтобы в дальнейшем избежать многих проблем.
Если вы пользуетесь сервисом долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости, решать любые вопросы с жильцом можно через менеджера. А в случае внезапного съезда арендатора Аренда возместит до месяца простоя на время поиска новых кандидатов!