Документы для продажи квартиры

Поделиться

Сделка по продаже квартиры от А до Я

У метро

• Щёлковская
• Первомайская
• Измайловская
• Партизанская
• Семёновская
• Электрозаводская

В районе

Другие миллионники

Комнатность

Города в области

Улицы, районы, метро

• Улицы
• Районы
• Станции метро
• Станции пригородных поездов

Тип сделки

У метро

В районе

• Сокольники
• Солнцево
• Капотня
• Куркино
• Левобережный
• Кузьминки
• Бибирево
• Мещанский
• Тверской
• Щукино
• Царицыно
• Хорошёвский
• Проспект Вернадского
• Чертаново Северное
• Соколиная Гора
• Кунцево
• Академический
• Новокосино
• Южное Тушино
• Южнопортовый
• Нагатино-Садовники
• Митино
• Текстильщики
• Рязанский
• Поселение Внуковское
• Поселение Рязановское
• Печатники
• Южное Бутово

• Некрасовка
• Северный
• Северное Тушино
• Ясенево
• Хорошёво-Мнёвники
• Измайлово
• Крылатское
• Покровское-Стрешнево
• Алтуфьевский
• Аэропорт
• Бескудниковский
• Братеево
• Бутырский
• Вешняки
• Орехово-Борисово Южное
• Отрадное
• Очаково-Матвеевское
• Косино-Ухтомский
• Москворечье-Сабурово
• Войковский
• Восточное Дегунино
• Восточное Измайлово
• Выхино-Жулебино
• Гагаринский
• Головинский
• Гольяново
• Даниловский
• Дмитровский

• Донской
• Дорогомилово
• Замоскворечье
• Западное Дегунино
• Зюзино
• Зябликово
• Ивановское
• Коптево
• Красносельский
• Северное Измайлово
• Сокол
• Строгино
• Таганский
• Тимирязевский
• Фили-Давыдково
• Хамовники
• Можайский
• Арбат
• Ховрино
• Беговой
• Черёмушки
• Ломоносовский
• Чертаново Центральное
• Чертаново Южное
• Северное Бутово
• Северное Медведково
• Южное Медведково

• Якиманка
• Ярославский
• Лосиноостровский
• Бабушкинский
• Люблино
• Марфино
• Марьина Роща
• Марьино
• Нагатинский Затон
• Нагорный
• Нижегородский
• Новогиреево
• Ново-Переделкино
• Обручевский
• Орехово-Борисово Северное
• Перово
• Преображенское
• Пресненский
• Раменки
• Останкинский
• Савёловский
• Свиблово
• Тёплый Стан
• Лианозово
• Молжаниновский
• Восточный
• Бирюлёво Восточное

• Бирюлёво Западное
• Коньково
• Лефортово
• Басманный
• Богородское
• Ростокино
• Алексеевский
• Метрогородок
• Внуково
• Поселение Воскресенское
• Котловка
• Филёвский Парк
• Тропарёво-Никулино
• Поселение Мосрентген
• Поселение Сосенское
• Поселение Кленовское
• Крюково
• Матушкино
• Савёлки
• Старое Крюково
• Силино
• Поселение Первомайское
• Поселение Московский
• Поселение Краснопахорское
• Поселение Щаповское
• Поселение Киевский
• Поселение Новофёдоровское

Секреты успешной продажи, ч.15. Готовим документы к сделке

Покупатель найден, аванс внесен, теперь нужно собрать документы к сделке. Здесь важно позаботиться о сроках, чтобы все было готово вовремя.

Что подтверждаем

Все документы для сделки можно систематизировать в зависимости от их предназначения. Они должны подтвердить, что:

1. вы являетесьсобственникомнедвижимости и законно распоряжаетесь имуществом. Напоминаем, чтоправоустанавливающие документы, например, договор купли-продажи с подписанным передаточным актом вы должны были подготовить заранее, когда еще только планировали продажу (об этом мы подробно рассказывали в серии «Секреты успешной продажи, ч.1. Готовимся к сделке»);
2. в квартире не было незаконных перепланировок, и вы передаете квартиру в надлежащем виде (состояние ремонта не в счет). Если перепланировка имела место, то вы ее уже узаконили заранее;
3. за вами не числится задолженностьпо коммунальным и иным платежам, в квартире не зарегистрированы «лишние» люди (если такие лица прописаны, то о сроках их выписки нужно договориться отдельно;
4. продавец находится во вменяемом состояниии полностью отдает себе отчет о происходящем.
5. Добавим, что самый главный документ для сделки – это ваш паспорт. Его надо содержать в должном состоянии: в паспорте не должно быть никаких лишних записей, которые делают его недействительным.

Куда идем и что берем

Рассказываем, какие учреждения вам нужно посетить, чтобы собрать нужные для продажи квартиры бумаги.

МФЦ

Сначала следует обратиться в МФЦ «Мои документы» в своем районе, чтобы взять выписку из единого жилищного документа (ЕЖД). Отметим, что ЕЖД сейчас объединил в себе несколько справок, которые раньше собирали дополнительно: копию финансово-лицевого счета, справку об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ, выписку из домовой книги, копию карточки учета для собственника квартиры, справку о регистрации по адресу, справку о составе семьи и другие справки. Все они делаются в МФЦ в момент обращения и бесплатно.

Нотариальная контора

Если вы находитесь в браке, то в зависимости от того, когда и при каких обстоятельствах была приобретена квартира, вам может потребоваться нотариально заверенное согласие супруга на сделку.

Имейте в виду, что если квартира была получена вами безвозмездно (в наследство, по договору дарения), то согласие вашей «второй половины» получать не надо.

При посещении нотариуса не забудьте захватить с собой свидетельство о браке. Нотариус заверяет все бумаги в день обращения. Обойдутся его услуги примерно в 1500-2000 рублей.

Органы опеки и попечительства

При участии в сделке несовершеннолетних собственников вам потребуется разрешение органов опеки и попечительства (куда надо представить свидетельства о рождении детей). Разрешение получают не за один день, сроки могут варьироваться от двух недель и более. По этой и другим причинам некоторые избегают сделок, в которых принимают участие несовершеннолетние (хотя если разрешение опеки получено, то риски минимизируются).

Обращение в органы опеки может потребоваться также, если в числе собственников есть пожилые люди. Кроме того, в некоторых случаях необходимо психиатрическое освидетельствование.

Медицинские учреждения

Вопрос о справках из наркологического и психоневрологического диспансеров решается в сделках индивидуально. Как правило, для подтверждения вменяемости «обычного» продавца бывает достаточно показать действующее водительское удостоверение (оно ведь тоже выдается на основании данных из наркологического и психоневрологического диспансеров).

В том случае, если покупатели требуют справку из диспансера, вам придется пойти навстречу и получить все необходимые подтверждения у врачей.

БТИ

Для ипотечных сделок банки потребуют от вас дополнительные справки из БТИ: технический паспорт с поэтажным планом и экспликацией. Срок оформления этих документов составляет месяц. Если хотите получить бумаги срочно, придется доплатить.

Размер доплаты может варьироваться от 5 000 до 7 000 рублей (за оформление в течение одного дня).

Документы, полученные в БТИ, действительны в течение 5 лет. (Кадастровый паспорт сейчас выдается в выписке из ЕГРН, которая выдается в трехдневный срок и действует 30 дней).

Кстати, при самостоятельной подаче документов на регистрацию сделки через МФЦ не следует слишком полагаться на его работников (они не знают, какие именно документы нужно подавать, чтоб регистрация прошла без проблем, это не в их компетенции). А о том, что каждая сделка индивидуальна, мы уже говорили.

Помните, что отсутствие хотя бы одного из требуемых для сделки документов может повлиять на приостановку регистрации перехода права собственности.

Чек-лист для документов, которые потребуются при продаже квартиры

Если вы благополучно прошли все этапы подготовки к сделке и покупатель на вашу квартиру найден, пора переходить к полному списку документов для сделки.

Некоторые документы необходимо проверить еще до выхода на сделку: это правоподтверждающие и правоустанавливающие документы, разрешение супругов на сделку, доверенность от отсутствующих собственников и паспорта присутствующих. Если с этими документами что-то не в порядке, сделка не состоится.

Список документов

Некоторые документы имеют короткий «срок годности» — возможно, их потребуется обновить. Проверьте, всё ли у вас есть:

1. Свежая выписка из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости).
2. Документы — основания возникновения права собственности на квартиру (или правоустанавливающие документы): договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда, справка ЖСК о полной оплате пая, документ о приватизации — передаче квартиры в собственность.
3. Выписка из домовой книги.
4. Справка об отсутствии задолженности (в том числе по ЖКУ и капремонту).
5. ЕЖД (единый жилищный документ, содержит сводную информацию о квартире, ее владельце и проживающих в ней гражданах). Документ не строго обязательный, так как заменяет и справку об отсутствии долгов, и выписку из домовой книги.
6. Документы БТИ (Бюро технической инвентаризации) (поэтажный план и экспликация) для проверки проведения перепланировки.
7. Паспорт собственника.
8. Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
9. Нотариальное согласие на сделку супруги/супруга.
10. Разрешение опеки (при наличии детей, владеющих долей в квартире).

Как выглядят эти документы, смотрите здесь .

Проверка квартиры

Какие документы попросит предоставить покупатель? Список таков:

— Выписка из домовой книги(ее можно получить в МФЦ). В документе содержатся все данные по зарегистрированным в объекте недвижимости лицам: их паспортные данные, гражданство, дата и вид (постоянная или временная) регистрации. Выдается бесплатно, срок ее действия — один месяц.

— Единый жилищный документ(ЕЖД), который тоже можно получить в МФЦ и в котором указывается информация не только о зарегистрированных, но и по самой квартире — например, долги по коммунальным услугам. Получить ЕЖД может только собственник. Выдается бесплатно, срок действия — два месяца.

— Справка по форме 9(проще всего заказать ее через портал «Госуслуги»). В ней перечислены все зарегистрированные в квартире люди. Бывает двух видов — обычная и архивная.

Учитывая, что она предоставляется бесплатно, лучше попросить обе. Справка не является обязательным документом, но лишней не будет.

— Справка по форме 12(взять ее можно в том же МФЦ) покажет, числятся ли в квартире выписанные временно, — возможно, эти люди пропали без вести, находятся в тюрьме или на принудительном лечении. Отметим, что имена в этой справке не указываются — только число выписанных людей. Если их нет, то все в порядке, а если есть — готовьтесь к вопросам покупателя о том, кто может посягнуть впоследствии на его свежеприобретенную квартиру.

Форма 9 и форма 12, по сути, заменяют выписку из домовой книги.

— Копия финансово-лицевого счета, в котором указываются, например, временно зарегистрированные жильцы. Получить документ может только собственник или доверенное лицо.

— Справка об отсутствии долгов за ЖКУ(включая взносы за капремонт). Справка об отсутствии задолженности не имеет срока действия, она просто сообщает, что на определенную дату задолженности нет.

Выписка из домовой книги, копия финансового лицевого счета и справка об отсутствии задолженностивыдаются в МФЦ или управляющей компании. ЕЖД заменяет эту троицу, но по отдельности они все же информативнее (к тому же в ЕЖД нередко допускаются ошибки).

— Справка о погашении ипотекипонадобится, если квартира, которую вы продаете, вы приобретали в ипотеку. Выглядит эта справка как уведомление, из которого следует, что обязательства по кредитному договору выполнены в полном объеме — номер договора и дата прилагаются, по состоянию на актуальную дату остаток долга составляет ноль рублей, ноль копеек.

Также в уведомлении должна быть фраза об отсутствии просроченных долгов как по самому кредиту, так и по выплате процентов по нему. Если же кредит до конца не выплачен и предполагается, что он ляжет на плечи покупателя, продавцу следует еще до подачи объявления выяснить у банка, согласится ли тот на такой вариант, — если нет, сделку придется отложить или продумать другие варианты.

Документы для проверки продавца

Если вы продаете квартиру, будьте готовы к тому, что покупатель захочет дополнительных гарантий безопасности: ему нужна страховка от возможных попыток оспорить сделку в дальнейшем, и в этом должны помочь следующие документы:

Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Эти справки собственник берет по месту жительства (это позволяет избежать получения фальшивых справок). В справках должно быть указано, что вы не состоите на учете.

Нотариальное согласие супруга или супруги на сделку, если квартира приобреталась и продается в браке. Здесь описано , как оформляются такие документы.

Разрешение органов опеки(при наличии детей, владеющих долей в квартире).

Кредитная история продавца. Это совсем уж редкий случай, который вовсе не обязателен, но если мнительный покупатель настаивает, то почему бы и нет. Оформить такую выписку можно практически в любом банке (в том числе онлайн), а стоит она примерно 200–400 рублей.

Если вы продаете квартиру, в которой есть дети-сособственники и/или которая куплена с использованием маткапитала, прочитайте нашу статью, где мы описали план действий .

Если продаете ипотечную квартиру, то вам тоже потребуется поглубже изучить вопрос. Все нюансы собраны здесь .

Договор купли-продажи

Самый важный документ на сделке — договор купли-продажи (ДКП). В нем фиксируются все детали сделки. Можно условно разделить ДКП на несколько составляющих: это поможет вам не запутаться.

I. Участники сделки

1. Перечислите всех участников сделки: кто продавец, кто покупатель. Если с одной стороны сделки участвуют несколько человек, в договоре перечисляются все.

2. Укажите полностью фамилию, имя и отчество каждого участника сделки, а также адреса их регистрации, гражданство, данные документа, удостоверяющего личность (серия, номер, дата и место выдачи), при желании — СНИЛС.

3. Если участники сделки находятся в зарегистрированном браке, это следует отметить в договоре.

II. Все данные по объекту сделки

2. Общие параметры, которые подтвердят, что покупатель приобретает именно тот объект, на который рассчитывает: статус (квартира, апартаменты, дом), количество комнат, общая площадь, этаж.

3. Кадастровый номер (опционально) поможет точнее идентифицировать объект.

III. Детали оплаты

1. Здесь прописывается именно та сумма, которую покупатель должен выплатить продавцу: во всяком случае, если говорить о безопасной сделке. Циан.Журнал настоятельно не рекомендует связываться с занижением суммы сделки, потому что впоследствии это может привести к неприятным последствиям для обеих сторон.

3. Механизм расчетов (наличные, ячейка или аккредитив, наименование банка).

4. Если используется рассрочка, прописываются даты и объем выплат, а также способ расчета и порядок снятия обременения.

5. Если используется ипотечный кредит, указываются детали: банк, получатель, условия, дата заключения и номер кредитного договора.

По закону, если товар не оплачен, он оказывается в залоге у продавца. Так как деньги обычно выплачиваются после подписания договора купли-продажи, в договоре нужно зафиксировать, что объект не будет находиться в залоге. Если этого не сделать, а оплата происходит после регистрации сделки, на квартиру может быть наложено обременение залогом (ипотекой) и придется потратить силы и время на его снятие.

IV. Порядок освобождения квартиры:

1. Когда продавец освобождает квартиру и передает ее покупателю по передаточному акту.

2. Когда выпишутся все зарегистрированные в квартире.

А еще в договоре обязательно указываются актуальная дата (не задним числом!) и город, где он заключен.

Не стоит подписывать договор с помарками — лучше переписать (каждый раз перечитывая) и подать на регистрацию чистый вариант. При этом перед подписанием разрешается вносить сколько угодно изменений — разумеется, при согласии обеих сторон.

После подписания договор лучше прошить — это убережет стороны от добавления в него лишних листов.

V. Что прописать в ДКП дополнительно?

1. Риск банкротства продавца. Оформляется эта фраза просто: продавец пишет, что он не собирается подавать на банкротство сам, не имеет долгов и не знает, что его кто-то хочет банкротить. Отдельно допустимо указать, что квартира не входит в капитал юридического лица.

2. Договоренности на случай расторжения договора.

3. Договоренности о переходе (или не переходе) мебели и бытовой техники новому владельцу.

Здесь можно узнать , как быть, если какие-то пункты договора нарушаются.

Акт приема-передачи

Акт приема-передачи — еще один важнейший документ на сделке. Этот акт нужен для подтверждения факта не только передачи квартиры, но и обязанностей по ее содержанию. Обычно подписание акта приема-передачи проводится на квартире, а после него теперь уже бывшие хозяева отдают новым владельцам все комплекты ключей и уходят.

Единой формы не существует, но обычно в акте прописываются данные сторон сделки (в том числе паспортные), описание состояния квартиры, ее расположение, характеристики, а также сведения о ДКП. Стороны подтверждают отсутствие претензий (в акте должна быть соответствующая фраза) и подписывают документ.

Как оформить договор купли-продажи квартиры

Если вы решили купить или продать квартиру, без договора купли-продажи не обойтись.

Договор купли-продажи нужен, чтобы зафиксировать все условия сделки и зарегистрировать право собственности на квартиру.

Что вы узнаете

• Самые важные термины
• Как оформить договор купли-продажи квартиры
• Как подать документы на регистрацию права собственности на квартиру
• Сколько регистрируется право собственности на квартиру
• Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры
• Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры
• Как восстановить договор купли-продажи квартиры
• Как переоформить договор купли-продажи квартиры
• Кто платит за договор купли-продажи квартиры
• На что обратить внимание в договоре
• Сколько действителен договор купли-продажи квартиры
• В каких случаях договор купли-продажи может быть признан недействительным

Самые важные термины

Стороны договора купли-продажи— это продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица.

Если обе стороны договора физические лица, они должны быть дееспособными. Дееспособность — это когда у человека есть права и обязанности, за которые он несет ответственность. Как правило, дееспособность наступает в 18 лет.

До совершеннолетия от имени гражданина выступают его законные представители — родители или опекуны.

Суд может признать недееспособным совершеннолетнего человека, если он страдает психическим заболеванием либо злоупотребляет алкоголем или азартными играми. Тогда для продажи квартиры потребуется согласие опекуна.

Часто суд принимает решение о недееспособности гражданина очень долго. Иногда человек уже не понимает, что делает, но решения о лишении дееспособности еще нет. Это риск для второй стороны.

Посоветуйтесь с юристом, прежде чем подписывать договор купли-продажи.

Продавец квартиры обязательно должен быть ее собственником. Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

1. Цена.
2. Предмет договора, включая адрес и кадастровый номер квартиры.
3. Перечень лиц, которые вправе пользоваться квартирой после ее продажи, и права, которые они будут иметь на квартиру.

Акт приема-передачи квартиры.Без акта приема-передачи продавец не сможет продать, а покупатель принять квартиру. Передаточный акт — это важная часть договора купли-продажи квартиры.

Он подтверждает факт исполнения обязательств сторон по договору.

Если вы покупатель, не подписывайте акт до тех пор, пока не проверите состояние квартиры.

Передаточный акт можно составить как отдельный документ или включить соответствующий пункт в договор купли-продажи. В нем пишут примерно так: «Стороны пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи квартиры и с момента подписания настоящего договора обязанность продавца по передаче покупателю квартиры считается исполненной».

Как оформить договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры может быть только в письменной форме. Его можно написать от руки, скачать образец в интернете или составить у нотариуса.

Любой договор купли-продажи можно заверить у нотариуса добровольно для собственного спокойствия и дополнительной правовой экспертизы сделки. Договор обязательно заверять, если вы продаете или покупаете:

1. Долю в квартире. Но если все собственники одновременно продают свои доли в квартире по одному договору, то к нотариусу можно не обращаться.
2. Квартиру вашего ребенка или опекаемого человека.
3. Квартиру с пожизненной рентой.

Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента подписания. Чтобы официально владеть квартирой, зарегистрируйте право собственности в Росреестре.

Документы.Перечень документов для государственной регистрации права собственности индивидуален в каждом случае. Уточняйте его в МФЦ, региональном управлении Росреестра или по телефону 8 (800) 100-34-34 .

В любом случае для регистрации сделки понадобятся паспорта всех продавцов и покупателей — физических лиц или учредительные документы юридических лиц, оригиналы и копии договора купли-продажи.

Документы, которые нужны для проверки юридической чистоты квартиры, и документы для государственной регистрации — это два разных комплекта. В этой статье рассказываем только о документах, которые попросят для государственной регистрации права собственности.

Список для проверки юридической чистоты квартиры будет совсем другим. Как минимум понадобится выписка из домовой книги и технический паспорт.

В законе строгих требований к количеству экземпляров договора купли-продажи нет. Один экземпляр заберет себе Росреестр, а остальные экземпляры делают по количеству продавцов и покупателей.

Как подать документы на регистрацию права собственности на квартиру

В Росреестре или МФЦ.Для физических лиц это самый простой и недорогой способ. Подать документы на регистрацию права собственности можно в региональном управлении Росреестра или в МФЦ.

Запишитесь через интернет или прямо на месте получите талон электронной очереди и дождитесь специалиста.

Дома.Специалист из Росреестра может приехать домой к заявителю и принять документы на регистрацию права собственности. Такая возможность есть только у ветеранов Великой Отечественной войны, людей, получивших инвалидность в результате Великой Отечественной войны, людей с инвалидностью первой и второй группы, если они являются собственниками продаваемой квартиры.

Уточняйте подробности по телефону в ближайшем территориальном подразделении Росреестра.

Почтовым отправлением.Отправить документы на государственную регистрацию права собственности можно по почте с описью вложения и уведомлением о вручении в офис Росреестра по месту нахождения квартиры.

Обязательно заверьте у нотариуса заявление о государственной регистрации права, договор купли-продажи квартиры и доверенность с полномочиями вашего представителя, если сами не можете подписать документы.

У нотариуса.С 1 февраля 2019 года нотариусы сами отправляют в Росреестр документы на регистрацию договоров купли-продажи , которые они удостоверяют. Кроме нотариуса идти никуда не нужно.

Это бесплатно. Заплатить придется только за удостоверение договора.

В интернете.Подачу документов на регистрацию права собственности онлайн применяют некоторые банки в отношении договоров купли-продажи квартир своих клиентов. Обычно такая форма подачи документов слишком сложна: договор купли-продажи должен быть подписан электронной цифровой подписью всех участников сделки.

Сколько регистрируется право собственности на квартиру

Если вы подали документы на регистрацию права собственности в Росреестр, все будет зарегистрировано через 7 рабочих дней. Если в МФЦ — через 9 рабочих дней.

Если документы на государственную регистрацию отправил нотариус в электронной форме, право собственности будет зарегистрировано уже на следующий рабочий день. Так быстро потому, что государственный регистратор не будет проводить правовую экспертизу договора купли-продажи . Эту работу уже сделал нотариус.

После регистрации права собственности вы получите экземпляр договора купли-продажи со штампом о государственной регистрации перехода права собственности и выписку из ЕГРН. Где и как получать документы, скажет специалист, принявший у вас документы на регистрацию.

Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры

За регистрацию права собственности на жилое помещение нужно уплатить государственную пошлину — 2 тысячи рублей. Госпошлину платит покупатель.

Если обязательно нотариальное удостоверение договора купли-продажи , за него придется заплатить 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 и не более 20 тысяч рублей.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Расторжение договора — это прекращение его действия. Покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец — деньги. Расторжение может быть добровольным по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в случае нарушения условий другой стороной.

По соглашению сторон.Если заявление о регистрации права собственности на квартиру еще не подано, расторгнуть договор по соглашению сторон проще всего: заключите соглашение о расторжении договора. Если деньги за квартиру уже были переданы продавцу, пропишите в соглашении о расторжении порядок их возврата.

Если заявление о регистрации права собственности уже подано на государственную регистрацию, но право собственности еще не зарегистрировано, стороны подают заявление о прекращении регистрации права собственности. А уже после заключают соглашение о расторжении договора.

Если право собственности покупателя на квартиру уже зарегистрировано, а продавец получил оплату, расторгнуть договор невозможно, он считается исполненным. В этом случае проще всего заключить обратный договор купли-продажи на тех же условиях. Стороны просто поменяются местами, и квартира вернется продавцу, а деньги — покупателю.

Но в этом случае новому продавцу нужно будет отчитаться в налоговую — заполнить декларацию 3-НДФЛ, потому что он продает квартиру, которой владеет менее 5 лет.

Налог платить не придется: если квартира дороже миллиона рублей, налог уплачивается с прибыли от продажи, а ее нет. Отсутствие прибыли можно доказать первоначальным договором купли-продажи. Т—Ж уже писал, как не платить налог с продажи квартиры и как его уменьшить.

По требованию одной из сторон.Чаще всего расторжение договора купли-продажи после государственной регистрации перехода права собственности требуется, когда одна из сторон не получила обещанное по сделке.

Например, продавец не получил оплату за квартиру. Или после оформления всех документов покупатель нашел в квартире такие недостатки, при которых за уплаченную сумму она становится ему не нужна.

В таких случаях расторгнуть договор купли-продажи возможно только в судебном порядке.

Как восстановить договор купли-продажи квартиры

Без договора купли-продажи невозможно заключить ни одну сделку с квартирой: продать, подарить или отдать в залог. Если вы потеряете договор, есть риск, что мошенники найдут его и попытаются продать квартиру или присвоить ее себе.

Если вы потеряли договор купли-продажи, заключенный до 31 января 1998 года, найти его будет сложно, потому что государственной регистрации сделок с недвижимостью в то время не было. Информация о квартире до 31 января 1998 года есть в Бюро технической инвентаризации.

Сейчас все правоустанавливающие документы хранятся в архивах государственных органов вечно, но получить документ, равноценный утерянному, не получится. В управлении Росреестра могут предоставить только копию договора купли-продажи. Она не имеет юридической силы и подойдет только для ознакомления.

Запрос на копию договора можно подать лично в отделении Росреестра, в МФЦ, почтой или с помощью электронного сервиса на сайте Росреестра. Документ предоставляется в бумажном или электронном виде. Для его получения нужно уплатить госпошлину в размере 300 рублей за один бумажный документ или 150 рублей за один электронный.

Только дубликат равносилен договору. Если вы заверяли договор купли-продажи у нотариуса, у него же можно получить дубликат. Нотариусы хранят удостоверенные документы в своих делах и выдают именно дубликаты, а не копии.

Как переоформить договор купли-продажи квартиры

Если стороны подписали договор купли-продажи, а потом решили внести еще какое-то условие, нужно составить дополнительное соглашение к этому договору и зарегистрировать его вместе с основным.

Если стороны уже подали заявление на государственную регистрацию права собственности, то порядок такой же, как и для расторжения договора: подать заявление о прекращении государственной регистрации, затем заключить дополнительное соглашение. После этого нужно снова подать документы на государственную регистрацию вместе с дополнительным соглашением.

После оформления права собственности на покупателя и оплаты стоимости квартиры изменить договор невозможно, так как он считается исполненным.

Кто платит за договор купли-продажи квартиры

Стороны сами договариваются о расходах на оформление договора купли-продажи квартиры. В такие расходы входят юридические услуги на составление договора, нотариальные расходы и государственная пошлина за регистрацию права собственности.

Расходы на юридические и нотариальные услуги стороны оплачивают пополам, а госпошлину за регистрацию права собственности — покупатель.

На что обратить внимание в договоре

В договоре купли-продажи квартиры нет неважных пунктов, но иногда стороны прописывают в нем несущественные условия.

Залог квартиры в случае неоплаты.Чтобы защитить права продавца, необходимо внести в договор купли-продажи пункт о залоге объекта недвижимости в пользу продавца до полной оплаты стоимости квартиры.

По закону это условие действует автоматически, поэтому в договор специально можно ничего не включать. Но проследите, чтобы не было оговорки об отсутствии залога квартиры в пользу продавца в случае неоплаты.

Заверения сторон.Этот пункт также касается продавца. В нем он гарантирует достоверность всех сведений о состоянии квартиры и ее юридической чистоте. А в дальнейшем отвечает за предоставленные гарантии.

Особенно это касается сведений о других лицах, имеющих право пользоваться квартирой, технического состояния сантехники и электрики.

Мебель.Если квартира продается с мебелью, кондиционером и другими движимыми вещами, это нужно указать в договоре. Подойдет фраза: «Все имущество продавца, находящееся в квартире в день ее передачи покупателю, переходит в собственность покупателя, цена указанного имущества включена в стоимость квартиры».

Лучше всего описать это имущество в договоре или акте приема-передачи.

Сколько действителен договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры действует до полного исполнения сторонами обязательств, то есть до передачи квартиры покупателю и денег продавцу.

В каких случаях договор купли-продажи может быть признан недействительным

Недействительные договоры бывают двух видов: оспоримые и ничтожные.

Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет. То есть формально сделка была, но юридически она не повлекла никаких последствий.

Несмотря на это, в суд все равно придется обратиться, чтобы доказать ничтожность и вернуть стороны договора в исходное положение, как было до заключения сделки.

К ничтожным сделкам относятся:

1. Сделки, не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов. Например, покупатель купил квартиру, а продавец купил ее у другой семьи, и в той сделке были нарушены права несовершеннолетних детей. Купля-продажа признается недействительной, и вся цепочка становится ничтожной.
2. Сделки с нарушением правопорядка и нравственности. Например, договор купли-продажи с поддельной подписью или документами.
3. Мнимые и притворные сделки. Мнимая сделка — это сделка без намерения заключить правовой договор. Например, продажа квартиры родственнику, чтобы скрыть имущество от судебных приставов. Притворная сделка нужна, чтобы прикрыть другую сделку. Например, под видом дарения продать недвижимое имущество.
4. Сделка, совершенная недееспособным гражданином. Опекун такого гражданина может обратиться в суд с требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
5. Сделка, заключенная малолетним гражданином до 14 лет. Правда, на практике такие случаи встречаются крайне редко.

Срок исковой давности о признании таких сделок недействительными — 3 года. Он начинается со дня исполнения ничтожной сделки. Если договор предъявляет не одна из сторон сделки, а другое заинтересованное лицо, срок начинается со дня, когда это лицо узнало о начале исполнения сделки.

Второй вид недействительных договоров — оспоримые. Такие договоры заключены с нарушением закона, но будут работать, если никто не обратится в суд с требованием признать их недействительными. Не факт, что суд согласится с иском.

К оспоримым сделкам относятся:

1. Сделки, которые заключают под угрозой насилия или по сговору представителей сторон. Сюда же относятся сделки, которые вы были вынуждены совершить на крайне невыгодных для себя условиях.
2. Сделки, совершенные ограниченно дееспособными гражданами без согласия попечителей.
3. Сделки, заключенные подростком 14—18 лет без согласия родителей.
4. Сделки, совершенные без согласия третьего лица, когда его согласие нужно по закону. Если муж продал квартиру без согласия жены, она имеет право потребовать признать договор купли-продажи недействительным.
5. Сделки, которые лица совершают, не понимая значения своих действий. Например, в состоянии алкогольного опьянения.

Срок исковой давности для признания сделки оспоримой — 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Если одна из сторон оспаривает сделку, совершенную под угрозой насилия или расправы, срок исковой давности начинается со дня прекращения угроз.