Права соседей в коммунальной квартире

Взаимоотношения между соседями в коммунальной квартире в большинстве случаев складываются не очень хорошо. Большинство жильцов не знают, что существуют правила проживания в коммунальной квартире. Если каждая конфликтующая сторона изучит их, то все проблемы будут решаться в рамках закона.

Коммунальная квартира: определение, категории жильцов

Коммунальная квартира — это объект недвижимости, состоящий из нескольких жилых помещений, которые принадлежать нескольким собственникам. Как правило, в квартире проживает несколько семей, которые используют совместно места общего пользования: кухню, коридор, ванную комнату, туалет.

Закон допускает, что в квартире одновременно могут проживать и собственники своей доли, и наниматели. Каждая сторона имеет право на владение и пользование своей территорией, а собственники еще могут и распоряжаться имуществом (ст. 30 ЖК РФ).

Права каждого домохозяйства в коммунальной квартире

Лица, являющиеся собственниками жилых помещений в коммунальной квартире, имеют право проживать в них самостоятельно или сдавать в аренду. При этом согласие соседей на вселение третьих лиц по договору аренды не требуется. При необходимости они могут сделать регистрацию в жилье арендаторам.

В случае получения жилья по договору социального найма сдать свою территорию в аренду окажется сложнее. Для этого должен быть соблюден ряд требований:

• соблюдение норматива жилой площади (12 кв. метров на 1 человека);
• письменное согласия наймодателя;
• согласие соседей по коммунальной квартире.

И собственники, и наниматели могут поселить к себе жильцов на безвозмездной основе. Согласие других сторон не требуется. Такое правило распространяется и на гостей. В Правилах пользования жилым помещением нет ограничений на количество гостей и время их пребывания.

Они могут пользоваться общими местами в коммунальной квартире наравне с собственниками или нанимателями. Однако их срок проживания без регистрации не должен превышать 90 дней.

Для всех жильцов едины правила проживания в коммунальной квартире. Закон не предусматривает привилегии ни одной из сторон.

Места общего пользования: права и обязанности

Каждая сторона вправе пользоваться общей территорией. По умолчанию на ней можно расположить мебель или другие предметы, но чтобы не ущемлять права других жильцов. Загромождать общую территорию нельзя. Общее имущество не подлежит реализации.

Все проживающие имеют одинаковые права.

При продаже своей доли в квартире продавец лишается права пользования общими помещениями. Все вопросы, связанные с общей территорией, решаются через суд.

Ремонт общего имущества ложится на плечи всех сторон. Решение о проведении ремонтных работ может быть принято собственниками долей или привлеченными экспертами. По факту работ составляется смета.

Каждый владелец помещений в квартире оплачивает ремонт пропорционально своей доле. Если сторона отказывается платить, что деньги на ремонт взыскиваются через суд.

Шум

Режим тишины установлен с 23:00 до 07:00. В этот период шум не должен превышать 45 децибел, что характерно для спокойного разговора. При нарушении шумового комфорта соседи имеют право вызвать полицию. Днем жильцы имеют право повышать уровень шума до 55 децибел.

Претензии других сторон к ним не законны ( Гражданский Кодекс РФ).

Действия, нарушающие тишину в ночное время в коммунальной квартире, сводятся:

• к использованию радиоприемников, усилителей, магнитофона, телевизора при превышении уровня шума;
• к игре на музыкальных инструментах, пению и крику;
• к выполнению ремонтно-строительных работ с использованием мощного инструмента, повлекшего к повышенному шумообразованию;
• к использованию пиротехники;
• иные действия, которые нарушают тишину.

На нарушителя может быть наложен штраф в размере до 2000 рублей.

Курение

Законов, запрещающих курение в коммунальной квартире нет. Однако использовать места общего пользования для курения нельзя, так как соседи вынуждены «вдыхать дым тлеющих изделий» (ФЗ № 87 «Об ограничении курения табака»). Соседи могут попробовать на курящих жильцов подать в суд или вызвать участкового для поучительной беседы.

Животные

Правила проживания в коммунальной квартире с животными не нашли отражение в Постановлении Правительства № 25 « Об утверждении Правил пользования жилым помещением». Ранее допускалось проживание кошек и собак только с письменного согласия всех жильцов. Сейчас такой нормы нет.

Собственники и наниматели могут держать на своей территории животных, если у соседей нет противопоказаний к ним. В противном случае необходимо их согласие.

Стоит отметить, что владельцы животных несут полную ответственность за санитарно-гигиеническую чистоту. Если права других сторон ущемляются при проживании в коммунальной квартире животных, например: собака лает по ночам, то они могут обратиться в суд.

Уборка

Эта процедура регулируется нормами ЖК РФ и ГК РФ. Правила проживания в коммунальной квартире, «кодекс ответственности» за которые закреплен законодательно, лишь дополняют данные нормативно-правовые акты.

Каждый жилец обязан нести финансовое бремя за содержание имущества квартиры (ст. 43 ЖК РФ). Гражданский Кодекс лишь дополняет, что ответственность должна быть пропорциональной доле в общем имуществе.

При уборке общих мест пользования учитывается число проживающих в каждом помещении и доля собственника в квартире. На практике уборка производится в соответствии с установленным графиком.

Оплата коммунальных услуг

Жильцы оплачивают коммунальные услуги соразмерно своей доли в общем имуществе.

Вариант 1 — индивидуальных приборов учета нет. В этом случае производится по соглашению сторон, например: в зависимости от занимаемой площади или количества проживающих лиц.

Вариант 2 — приборы учета есть. Каждая сторона оплачивает услуги по своим счетчикам, а коммунальные услуги за пользование общей территорией распределяются по договоренности.

Если соседи не нашли компромисс, то правила оплаты услуг таковы:

Законодательство не устанавливает обязанность жильцов об уплате коммунальных услуг за недобросовестного соседа-неплательщика.

Перепланировка

Имущество коммунальной квартиры является общей собственностью, поэтому осуществление перепланировки возможно только с согласия всех собственников и нанимателей. Причем их жест доброй воли должен быть оформлен письменно и заверен нотариально. В противном случае за такое деяние грозит внушимый штраф и требование вернуть былую конфигурацию жилья.

Одного разрешения соседей не достаточно. Потребуется разрешение соответствующих органов. Для его получения необходимо подготовить эскиз перепланировки и документы, подтверждающие право собственности на долю.

В перепланировке будет отказано, если она затрагивает несущие стены.

Как продать свою долю: общие правила

Здесь не обойтись без статьи 250 ГК РФ. В соответствии с ней первоочередное право на приобретение доли предоставляется соседям по коммуналке. Если они отказываются от этой привилегии, то должны предоставить письменный отказ.

Данный документ необходим для регистрации сделки по отчуждению имущества.

Порой соседи не желают покупать долю и не предоставляют отказ. В этом случае необходимо отправить им письменные извещения, заверенные нотариально. Считается, что сосед не оповещен, если ему не вручено извещение.

Отсутствие ответа в течение месяца после получения документа истолковывается как отказ.

Если собственником помещения в коммунальной квартире является несовершеннолетнее лицо, то отказ предоставляется только с согласия органов опеки и попечительства.

Оповещать соседей о продаже доли не нужно, если в роли покупателя выступает собственник коммунальной квартиры.

Если продавец не оповестил других собственников, то в регистрации сделки ему могут отказать. Сделка, осуществленная без оповещения соседей, может быть оспорена в суде в течение одного месяца с момента реализации имущества.

Если сосед пропустил срок оспаривания сделки по уважительным причинам, то он может оспорить продажу по статье 205 ГК РФ. Ему будут переведены права и обязанности покупателя и сделана соответствующая запись в Госреестре. Подробнее о продаже комнаты в коммунальной квартире, читайте здесь.

Права на освободившуюся комнату

Жилое помещение достается нанимателям или собственникам, если на момент его освобождения они признаны малоимущими. Если таких нет, то комната достается семье, в которой в расчете на одного человека не соблюдается норматив обеспеченности жильем.

При отсутствии этой категории проживающих комната может быть выкуплена по рыночной цене любыми соседями. Если они отказываются от привилегии, то она продается людям «с улицы».

Тонкости приватизации помещения

Приватизация распространяется только на помещения, арендуемые по договору социального найма. Наниматель может перевести в свою собственность одно или несколько помещений, но не коммунальную квартиру в целом.

Для осуществления приватизации потребуется согласие всех членов семьи. Если хотя бы один из них не хочет становиться собственником, то он должен предоставить нотариально заверенный отказ.

Если в комнате проживают несовершеннолетние дети, то дополнительно потребуется согласие органов опеки и попечительства. Их решение зависит от доводов в пользу интересов ребенка. Должны быть соблюдены следующие требования:

• ребенку предоставят жилье, равнозначное предыдущему;
• на новом месте будут соблюдены санитарные и гигиенические требования.

При приватизации согласие соседей не требуется.

Что делать с нарушителями порядка

Правила проживания в коммунальной квартире и борьба с нарушителями тесно взаимосвязаны. Каждый человек имеет право на защиту своих интересов в сфере жизни и деятельности (Конституция РФ).

При невозможности решения проблемы мирным путем единственным вариантом устранения проблемы является подача иска в суд. Именно с коммунальными квартирами связано понятие негаторного иска. Он имеет место при нарушении прав жильцов на места общего пользования.

При вынесении судебного приговора контролировать исполнение обязательств по нему будут приставы.

Что касается тишины, то здесь следует обращаться в правоохранительные органы. Желательно отправлять обращение в письменной форме. В компетенцию данных органов относятся и вопросы, связанные с курением в местах общего пользования, хранением токсических веществ, порче имущества и т.д.

При незаконной перепланировке, угрожающей целостности конструкции дома, жильцы могут обратиться в БТИ.

По статистике около 18% граждан до сих пор живут в коммунальных квартирах. Отношение с соседями разумнее выстраивать на дружеской ноте, так как судебные разбирательства только накалят обстановку.

Правила проживания в коммунальной квартире и права соседей, ремонты, перепланировки и животные, места общего пользования и закон

Бессмертная фраза «Москвичей испортил квартирный вопрос» актуальна и сегодня. И применима она не только к жителям столицы. Проблема жилья во многих городах нашей страны, особенно в крупных, до сих пор является острой.

Чтобы хоть как-то решить эту проблему и существуют коммунальные квартиры.

В статье мы разберем особенности проживания здесь согласно российскому законодательству.

Закон о коммунальных квартирах, правила проживания

Прежде всего, давайте разберем сам термин. Термин «коммунальная квартира» в официальном законодательстве не закреплен. Однако он используется на региональном уровне и означает жилье, состоящее из изолированных комнат с несколькими собственниками.

Правила проживания в коммунальных квартирах зафиксированы в Жилищном кодексе РФ.

Так, статья 41 определяет основные права собственников на свои комнаты и на места общего пользования (МОПы).

Статья 42 разъясняет, как определить доли на общее имущество в коммунальной квартире.

А содержание МОПов в коммуналках определяет статья 43.

Местами общего пользования являются:

• прихожая;
• коридор;
• кухня;
• ванная;
• туалет;
• балкон;
• сушилка (если таковая имеется).

В кодексе имеются и другие правила, относящиеся к проживанию в данных квартирах, и дальше в статье мы будем придерживаться этих положений.

Права и обязанности жильцов

Права собственников на свою комнату не особо отличаются от обычной квартиры. Они имеют право:

• проживать в своей комнате сам или сдавать его;
• продавать, дарить, оставлять в наследство;
• беспрепятственно пользоваться общими помещениями.

Некоторые ограничения есть. Если жилье находится не в частной собственности, а в муниципальной, тогда человек проживает здесь по договору социального найма, и продавать, дарить и т. д. не имеет право, но сдавать его в аренду может.

Кроме прав, есть, конечно, и обязанности по проживанию:

• поддерживать чистоту как в своей комнате, так и в общих помещениях;
• оплачивать коммунальные услуги, даже если его помещение и пустует в настоящее время;
• придерживаться графика дежурств;
• участвовать в ремонте квартиры;
• соблюдать этические нормы поведения.

Кто имеет право проживать в коммуналке без согласия соседей

Вариантов здесь немного. Прежде всего, это собственники помещений, или те, кто проживает там по договору социального найма.

К соседям могут приходить гости, и никто не вправе этому воспрепятствовать. Но жить постоянно гости не могут. Или же по истечении 90 дней нужно оформить временную регистрацию в паспортном столе.

Бывают ситуации, когда на своей жилплощади нужно прописать кого-то из родственников. Собственники могут это сделать без чьего-либо согласия. А вот наниматели обязаны согласовать этот вопрос с муниципальными властями и спросить разрешение у соседей.

Приватизированная комната и права соседей

Если комната является не частной собственностью, а муниципальной, или находится в ведении определенного предприятия, может быть приватизирована. Условия приобретения жилья в собственность определены Законом «О приватизации жилищного фонда РФ». Обратите внимание, что в собственность приобретается только определенная комната (или несколько комнат), а места общего пользования эксплуатируются всеми проживающими.

Согласие на приватизацию должны дать все члены семьи, включая несовершеннолетних 14 –18 лет.

Еще нужно собрать ряд документов:

• копию паспорта;
• копии документов, подтверждающие, что собственность является муниципальной;
• заявление на приватизацию;
• квитанцию об уплату госпошлины;
• план помещения;
• справку с ЖЭУ или ТСЖ о количестве проживающих.

Как делятся места общего пользования

МОПы – кухня, ванная, туалет, коридор, балкон – эксплуатируются в равной степени всеми проживающими без каких-либо ограничений.

Расходы на их содержание делятся согласно доли собственности в квартире. Если количество комнат одинаковое, то учитывается и число членов семьи.

Чтобы избежать конфликтов, лучше соблюдать некоторые правила:

• в коридоре поставить несколько тумбочек, по одной на каждую семью;
• конфорки на кухне разделить между жильцами;
• составить график принятия ванны с учетом индивидуального распорядка дня;
• не занимать место различными вещами в проходах, коридорах.

Препятствование использованию общих помещений может являться поводом для привлечения органов власти. Поэтому все вопросы лучше решить между собой.

Если сосед неправомерно занял коридор своими вещами, которые создают неудобства, необходимо в первую очередь собраться всем, кто от этого страдает, и обратиться к нарушителю. Можно испугать человека угрозой вызова полиции, ведь захламление проходов может привести к ужасным последствием в случае пожара! Существует даже практика обращения в суд, если ситуацию не удается решить мирно.

Еще, как вариант, можно самостоятельно аккуратно переместить мешающие вам вещи из прохода в кладовку или куда-то еще. Но будьте осторожны, владелец «барахла» может решить, что вы как-то претендуете на его собственность и неправомерно берете на себя право ей распоряжаться.

Оплата мест общего пользования в коммунальной квартире

Все проживающие в квартире обязаны платить квартплату. Замечательно, если у каждой семьи установлены свои приборы учета. Например, электрические счетчики и газовый счетчик.

Что делать, если счетчик один на всю квартиру или его нет вовсе?

Тогда платежи распределяются следующим образом:

• счет за отопление распределяется между всеми жильцами согласно их доле в общем имуществе;
• оплата за воду и газ – согласно количеству членов семей;
• счета в ЖЭУ (ТСЖ) – также согласно их долям.

Сосед не платит коммунальные платежи, что делать

Случается, что кто-то из соседей не платит свою долю за коммунальные услуги. Или в комнате проживает, например, 3 человека, при этом из них двое незарегистрированные. И доля выплаты рассчитывается только на одного человека.

Как поступить в этом случае?

Главное, что нужно уяснить – остальные жильцы не должны оплачивать чужие долги. И по закону никто не может их к этому принудить.

Отключить электричество, воду и газ за неуплату можно в том случае, если есть возможность отключить их только отдельной комнате. Ведь остальные платят по счетам исправно.

Лучшим выходом будет установка отдельных внутриквартирных счетчиков. В некоторых городах (Москва, Санкт-Петербург) при наличии таких счетчиков, квитанции в коммунальные квартиры приходят раздельно для каждого собственника.

Если внутриквартирные счетчики не установлены, то остается только обращаться в суд с заявлением на неплательщика.

Образец заявления вы можете скачать здесь. ⇐

Правила сдачи жилья

Собственник имеет право сдать свое жилье внаем. Порядок сдачи в коммунальной квартире ничем не отличается от обычной. Только в договоре о найме должна стоять не только подпись собственника, но и подписи всех совершеннолетних членов семьи.

Их подписи будут означать, что они дают согласие на сдачу в аренду.

Но если помещение находится в муниципальной собственности, то есть несколько нюансов. Во-первых, нужно получить письменное согласие от собственника. Им будет являться Жилищный комитет или определенное предприятие.

Во-вторых, необходимо согласовать с соседями.

Относительно сдачи внаем коммунальных квартир в законе есть ограничение по количеству арендаторов в отдельной комнате.

Норма жилой площади на одного человека не должна быть меньше 12 кв. м. Если в комнате площадью те же 12 кв. м. будет проживать не один, а несколько человек, то соседи имеют право жаловаться в суд. Так как этим будет ущемляться их право пользоваться общими помещениями.

Ремонт МОПов в коммунальной квартире за чей счет

За счет государства

В своей изолированной комнате каждый жилец может делать ремонт сам или нанимать рабочих. Главное, чтобы это происходило в дневное время, и шум не мешал соседям.

Что касается мест общего пользования, то здесь ремонт может производить управляющая компания. Тогда ею составляется смета расходов и акт осмотра помещений.

Ремонт в коммунальной квартире без согласия соседей, план действий

Если жильцы решат, что состояние мест общего пользования неудовлетворительное, то ремонт они могут сделать за свой счет. Тогда вся стоимость распределяется между собственниками поровну. Ведь данными помещениями все пользуются сообща.

Но даже в этой ситуации, когда вроде бы все согласны на ремонт, часто случаются конфликты при выборе материалов (цвета, фактуры), их стоимости, времени проведения ремонта. Конечно, лучше обговорить все эти моменты заранее. Иначе придется вмешивать суду и ЖЭУ.

Случается, что ремонт необходим, но не все соседи соглашаются его оплачивать. В этом случае порядок действий таков:

• обратиться в ЖЭК для составления акта обследования состояния помещения;
• составить смету;
• обратиться к соседям с этим актом.

Дальше возможны 2 варианта развития событий.

Первый — соседи все-таки соглашаются на ремонт и оплачивают его.

Второй – согласия по-прежнему не дает, и тогда ремонт производится за счет остальных соседей. А после его завершения они обращаются суд для взыскания доли затрат на ремонтные работы. А акт обследования помещений, выданный ЖЭКом, послужит доказательством того, что ремонт был необходим для сохранения целостности всей квартиры.

Перепланировка коммунальной квартиры

Перепланировка комнаты

Если собственнику принадлежит несколько комнат в коммунальной квартире, он может решить сделать в них перепланировку. Если перепланировка не затронет общие зоны, то можно начинать ее оформление.

Если в результате перепланировки произойдет увеличение площади жилых помещений, то письменное согласие остальных собственников обязательно. При отказе хоть одного жильца это согласие дать, перепланировка невозможна. В противном случае соседи имеют полное право обратиться суд.

Только после получения согласия от соседей можно оформлять разрешительные документы в СЭС, пожарной инспекции и других инстанциях.

Перепланировка МОПов

Для проведения перепланировки мест общего пользования также необходимо согласие все собственников.

Обратите внимание, такое согласие должен дать именно собственник жилья. Если семья проживает по договору социального найма, то за разрешением придется обращаться к муниципальным властям или на предприятие.

Если согласие получено от всех, то его нужно заверить у нотариуса и тогда уже обращаться в жилищную инспекцию. Они обязаны вынести решение в течение 45 дней.

Если согласие от всех собственников не получено, то жилищная инспекция разрешение на перепланировку не даст.

Определение порядка пользования местами общего пользования

Уборка

Следить за чистотой и порядком в коммунальной квартире обязаны все проживающие. Этот момент зафиксирован в Жилищном и Гражданском кодексах РФ. Однако именно по этому вопросу наиболее часто случаются ссоры и конфликты.

Возможно, потому, что понятие «чистота» для каждого человека разное.

Чтобы хоть как-то избежать ссор из-за уборки совместных помещений надо составить график. Он составляется произвольно, но подписать его должен каждый жилец.

При составлении графика необходимо учесть количество проживающих и их индивидуальный распорядок дня. Ведь в одной комнате могут проживать двое, но находиться в квартире практически круглосуточно, да еще принимать гостей. А в соседних комнатах – четверо, но с утра до вечера находиться на работе.

Как заставить соседей по коммуналке убираться

Если не все жильцы выполняют график уборки, нечистоплотны и просто непорядочные, заставить их это делать вполне возможно. Надо бороться за чистоту и обратиться за помощью к органам власти. Тогда к ним будут приняты санкции:

• визит представителей СЭС;
• штраф в суде за несоблюдение санитарно-гигиенических норм;
• выселение (в случае, если жилец не собственник, а квартирант или живет по договору социального найма).

Официально в российских законах не зафиксированы какие-либо запреты по содержанию в коммунальных квартирах домашних животных. Однако надо соблюдать некоторые правила. В частности, животное не должно доставлять никому неудобства. Например, собака не должна лаять по ночам.

У соседей может быть аллергия на шерсть. И санитарно-гигиенические условия жилища не должны быть нарушены. Животное нужно содержать в чистоте и следить за его здоровьем.

Иначе соседи могут подать жалобу в суд.

Можно ли курить

В соответствии с новыми законами, курить без ограничений в коммунальной квартире можно лишь в своей комнате. А остальные помещения (например, туалет, балкон) относятся к местам общего пользования. А федеральный закон №15-ФЗ «Об охране здоровья граждан от воздействия окружающего табачного дамы и последствий потребления табака» курение в общественных местах запрещает.

Чтобы избежать конфликтов, лучше обговорить с соседями, где можно будет курить. Хороший вариант – это установить хорошую новую вытяжную вентиляцию. Тогда дым никому не будет мешать.

Особенно если курильщиков несколько.

Закон о тишине в коммунальной квартире

Гости после 23 часов

Для россиян законодательно закреплено время, когда запрещается нарушать тишину. Это время с 23:00 до 7:00 часов.
В это время нельзя включать музыку, танцевать, делать ремонт и т. п. Ситуация с конкретным временем также может меняться в зависимости от региона. Например, в Московской области действуют особые правила.

Кликните для увеличения.

Поэтому днем гости могут приходить беспрепятственно. Могут пользоваться общими помещениями. Но после 11 часов вечера посторонних в квартире быть не должно.

Если гости приехали издалека, то на 90 дней их можно временно зарегистрировать.

При этом необходимо соблюдать порядок поведения общежитий, не шуметь, не мусорить.

Кстати, нормы поведения должны соблюдать не только гости, но и сами проживающие. И не от случая к случаю, а всегда.

Проживание в коммунальной квартире имеет свои нюансы и ограничения. Но жить здесь можно. Надо просто стараться сохранять нормальные взаимоотношения со всеми проживающими.

И тогда можно избежать недоразумений, конфликтов, отстаивания прав и обращений в суд.

Как жильцы коммуналки запретили своим соседям сдавать комнаты

У одной семьи была комната в коммуналке в центре Москвы. Это было их единственное жилье, больше жить им было негде.

Две другие комнаты в коммуналке принадлежали другой семье, которая в них не жила, а сдавала разным посторонним людям. Постоянным жителям коммуналки не нравились чужие люди в их квартире: они шумели и вели себя так, что несколько раз приходилось вызывать полицию.

Тогда семья, которая все время жила в коммуналке, решила через суд выселить надоевших соседей и запретить другим собственникам пускать новых жильцов в места общего пользования — на кухню, в туалет — без согласования. А за значительные неудобства семья попросила выплатить ей 300 000 Р в качестве компенсации морального вреда.

Аргументы сторон

Старожилы. Комната, в который мы живем, — наше единственное жилье. Собственники двух других комнат в квартире не живут, но вселили туда троих посторонних людей по договорам безвозмездного пользования.

Нашего согласия они не спрашивали, хотя знали, что новые жильцы будут вместе с нами пользоваться общим имуществом квартиры — кухней, коридором, туалетом. Считаем, что этим они нарушили наши права.

Просим суд выселить всех посторонних жильцов, обязать собственников других комнат впредь спрашивать нашего согласия на заселение посторонних граждан. И еще взыскать с собственников компенсацию причиненного нам морального вреда — 300 тысяч рублей.

Собственники других комнат. Всех посторонних мы уже и так выселили. В комнате живет только одна женщина, которой мы подарили часть нашей доли.

То есть она стала полноправным собственником и имеет право жить в этой квартире сколько хочет. Иск не признаем, ничего платить не будем.

Как победить выгорание

Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами

Что сказали суды

Разберемся, требовалось ли вообще согласие других собственников при подселении новых жильцов.

Когда собственник комнаты предоставляет ее во владение другому человеку, предполагается, что этот человек будет пользоваться и общим имуществом квартиры — но по соглашению со всеми собственниками. Участники спора такое соглашение не заключали и никак не определяли, как именно будут пользоваться общими помещениями, если кто-то из них вселит новых жильцов.

В связи с этим считаем, что, заселив чужих людей без согласия своих соседей, владельцы комнат нарушили их права.

Старожилы просят еще выселить посторонних жильцов. Но тут они неправы. В квартире помимо них живет только одна женщина — новый собственник 1/ 4 комнаты.

Она въехала в коммунальную квартиру и зарегистрировалась в ней на законных основаниях. Причин выселять ее нет.

Больше в квартире никто не зарегистрирован и не проживает. Это подтвердили и приезжавшие по вызову сотрудники полиции.

Что касается компенсации морального вреда, то в законе есть исчерпывающий перечень оснований, когда ее нужно выплачивать. Старожилы не доказали, что собственники других комнат причинили им физические и нравственные страдания.

Иск удовлетворяем частично. Запрещаем соседям сдавать комнаты, а их арендаторам — пользоваться туалетом, кухней и коридором в коммунальной квартире, если старожилы-собственники не давали на это согласия в письменной форме. Те, кто владеет этой квартирой, в том числе собственница четверти комнаты, могут свободно пользоваться общими местами.

В остальной части в иске отказываем.

Обе стороны остались недовольны решением и обжаловали его в вышестоящем суде.

Свои возражения представил и участвовавший в деле прокурор. Он не был согласен с тем, что судья отказался взыскивать компенсацию морального вреда. И с наложенным судьей запретом он тоже не согласился: зачем запрещать что-то в судебном решении, если принудительно исполнить его в этой части не получится.

Вызывать полицию, как только арендатор идет в туалет или на кухню, невозможно.

Московский городской суд: ????

Коллеги правильно отказали в выселении и взыскании компенсации морального вреда. Однако мы еще считаем, что нельзя запрещать другим собственникам сдавать комнаты в коммунальной квартире без письменного согласия их соседей.

Из закона и так следует, что передавать жилье в пользование нужно с учетом интересов соседей. Сдавать комнату в коммунальной квартире можно, только если на это дали согласие жильцы других комнат, и это согласие ответчики обязаны получить в силу закона. Дополнительно закреплять эту обязанность в судебном решении не надо.

И вообще, старожилы уже дважды судились с остальными собственниками — в 2016 и 2017 годах. И тогда суды не стали накладывать запрет на вселение постояльцев без согласования.

Решение районного суда отменяем, в иске полностью отказываем.

Согласны с коллегами. Оставляем в силе определение Московского городского суда, а жалобы отклоняем.

Старожилы и на этом не остановились — подали жалобу в Верховный суд.

Коллеги из апелляционной и кассационной инстанций ошиблись. А вот решение районного суда было правильным.

Неважно, что по закону и так нужно получать согласие всех собственников, чтобы передать комнату в пользование другим лицам. Это не мешает наложить запрет и повторить это требование еще и в судебном решении.

Суды знали, что другие собственники систематически нарушали права старожилов, которые уже два раза, в 2016 и 2017 году, через суд пытались выселить соседей. По закону права можно защищать разными способами: например, пресекать действия, которые нарушают права или могут их нарушить в будущем.

Считаем, что суд первой инстанции был абсолютно прав, наложив запрет. Решение апелляционной и кассационной инстанций отменяем. Оставляем решение районного суда в силе.

Что в итоге

Собственники-старожилы получили судебное решение, где прямо указано, что соседи не вправе без их письменного согласия предоставлять во владение и пользование иным лицам общее имущество в их квартире. Это значит, что если у старожилов не спросят согласия, то квартиранты не смогут пользоваться туалетом, готовить на общей кухне и даже ходить по коридору.

Конечно, вторая семья по-прежнему вправе сдавать комнаты, но, вероятно, с этим запретом они станут тщательнее выбирать арендаторов. Если же первая семья начнет необоснованно отказывать во вселении всем подряд, уже вторая семья может подать иск, чтобы суд определил порядок пользования общим имуществом.

Какие выводы можно сделать из этой истории

Судебная война этих двух семей идет уже несколько лет. Свой первый иск о выселении старожилы подали еще в 2016 году — и проиграли. Через год семья снова пришла в суд — с требованием выселить троих соседей и запретить сособственникам вселять людей без согласования.

Тогда суд жильцов выселил, но запрет на вселение без согласия истцов накладывать не стал, сославшись на то, что это и так запрещено законом.

В 2019 году представитель второй семьи подарил часть комнаты посторонней женщине, и это стало поводом для нового иска. Старожилы попробовали выселить новую собственницу. На этот раз — через признание договора дарения доли недействительным.

Но суд им отказал.

Скорее всего, это не последний судебный процесс между этими семьями. Нам остается только наблюдать и делать выводы.

Если вы сдаете комнаты в коммуналке, лучше получить письменное согласие других собственников перед тем, как вселять туда квартирантов. А еще лучше — письменно согласовать порядок того, как будут пользоваться общим имуществом все жильцы.

п. 37 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8 от 01.07.1996PDF, 269 КБ

Подписывают это соглашение только собственники, но соблюдать его должны будут и подселенные ими жильцы.

Если достичь согласия не получится, придется обращаться в суд. Он определит, кому и как можно пользоваться общим имуществом. При этом суд учтет фактически сложившийся порядок: кто из собственников как пользовался имуществом, насколько каждый из них нуждается в этом имуществе и могут ли они совместно пользоваться им в реальной жизни.

Если суд выделит в ваше пользование меньшую площадь, чем было бы соразмерно вашей доле, вы вправе требовать от собственников, которым досталось больше, соответствующую компенсацию — например денежную.

Определить порядок пользования непросто, поэтому часто приходится назначать судебные экспертизы. Эксперты могут подробно описать и изобразить на схеме, кто какими территориями в квартире пользуется, и определить, должен ли кто-то кому-то доплачивать. Расходы на экспертизу взыщут с обеих сторон поровну.

Например, в другом деле суд разделил кухню и одну комнату на части, выделив:

• истцам — часть кухни площадью 1,9 м² и часть комнаты площадью 3,4 м²;
• семье ответчиков — часть кухни площадью 2,3 м² и часть комнаты площадью 4,5 м²;
• в общее пользование всех собственников — коридор, душевую, туалет, кладовую, часть кухни площадью 9,3 м² и часть комнаты площадью 9,3 м².

Тем, кто снимает комнату в коммуналке, нужно понимать, что другие собственники могут их выселить, если наймодатель не спросил согласия на вселение. Поэтому лучше до заселения убедиться, что такое согласие получено, а также поинтересоваться, был ли закреплен порядок пользования общим имуществом. С учетом этого можно принять взвешенное решение: вселяться в эту комнату или поискать другие варианты.

Наталия Сивонина
Как вы считаете, изменится что-то в этой коммуналке после судебного запрета или нет?

Я бы продала комнату цыганам каким-нибудь. Если люди судятся на постоянной основе, то, возможно, в них дело, а нев арендаторах.

Зоя, или, возможно, они алкашей подселяют постоянно.

Artem, ни один хозяев не горит желанием сдавать недвижку маргиналам. Скорей всего, просто из нормальных снимать и не хочет, остаётся селить тех, кого нашли.

Зоя, до кучи хозяев, которым всё равно кому сдавать, лишь бы денежки платили . У моей знакомой родственники отселили сыночка- алкаша в коммуналку и аккуратно оплачивают аренду. Хозяин доволен . денежка идёт. На соседей всем наплевать.

Зоя, коммунальная квартира — это не хостел и не общежитие.
Хотя там есть администраторы, которые быстро объяснят правила проживания и выкинут взашей, если что. А в коммунальной квартире некому заступиться

Artem, если бы только алкаша. Уже все пройдено! Маньяки,наркоманы,извращенцы.

Зоя, Есть такие соседи что и гитлера с годзилой не надо,я в детстве в 50-х и 60-х жил в комуне во Владивостоке,и сейчас на старости лет тоже живу в комуне только в Одессе,на Пересыпи,в пролетарском припортовом районе (на свою обычную квартиру дочке и внукам дарственную сделал).Во Владике на Моргородке комуна была такая что цирка и комнаты ужасов не надо,вечно склоки из за очереди в ванну или сортир,кто то чужую лампочку включил,кто то у кого то керосин с примуса или керогаза слил,кто то кому то в отместку пачку соли в суп закинул,мусор к чужим дверям подмели-подлянок было разных в изобилии,там жило четырнадцать семей. сейчас в Одесской комуне нас со мной пять семей,живём как одна большая дружная Семья,общие горести и радости,на общей кухне никаких склок,все друг дружку угощают,по очереди дежурства в ,,местах общего пользования,, без ,,белой вороны,,конечно никак,есть конечно одна из тех как говорят ,,баба Яга против,не знаю как-но не так,,самая старожил,более пятидесяти лет прожила в нашей комуне,и то,бухтеть начинает только как остограмится,но это крайне редко,и то,побухтела и наутро все забыли.Жить в КОМУНЕ это искусство дипломатии. )))

Отредактировано

Слава, если копать очень глубоко то все раздражения — от несовпадения желаемого и действительного. А с раздражениями часто люди справляться не умеют и пытаются их или просто выместить, или силой (читай вредностью) эту действительность изменить.

В детстве вы жили вместе с молодыми людьми, которые зачастую имели «свой вид на жизнь», который не совпадал с реальностью. Сейчас же, как минимум у вас — все хорошо. У вас была квартира, вы её отдали родным, которым больше нужно. Есть ли тут какое-то несовпадение желаний и действительности?

Нет, все так как вы хотели.

Вот поэтому, по крайней мере с вашей стороны, все и гладко. И вы никому соль в суп не сыплете, да и вам тоже, чо доброго человека то троллить почем зря.

А дипломатия это уже другое, это искусство менять реальность так, чтобы вам ещё и улыбались

Правила поведения и проживания в коммунальной квартире

Коммунальные квартиры все еще занимают значительную часть жилищного фонда в РФ.

Тесное соседство и незнание основных правовых норм часто оборачивается конфликтами между жильцами.

Решать спорные ситуации помогают законодательные акты и нормативы, которые регулируют правила проживания в коммунальной квартире и права соседей в условиях совместного пользования общим имуществом.

Право проживания

Согласно Жилищного Кодекса РФ, коммунальная квартира относится к жилым помещениям. В ее состав входят несколько изолированных комнат, в которых проживают отдельные семьи и общее имущество, среди которого:

• коридор;
• кухня;
• санузел;
• технические и подсобные помещения, нормативно включенные в состав квартиры.

Правом на пользование общим имуществом наделены в одинаковой степени все жильцы, независимо от их текущего статуса.

Коммунальную квартиру недопустимо использовать в качестве гостиницы или базы для промышленных производств.

Законодательство классифицирует жильцов коммунальной квартиры по нескольким категориям:

Независимо от категории, жильцы имеют право на свободное пользование общим имуществом в соответствии его назначением (в бытовых целях).

Ни одна категория проживающих не имеет право самостоятельно отчуждать часть общего имущества и вовлекать его в процесс перепланировки или расширения собственной жилой площади.

Особенности продажи и поднайма комнаты в коммунальной квартире

Собственники жилья (частные владельцы и муниципальные образования) наделены правом распоряжаться своей частью имущества и несут за него полную ответственность (ст. 30 Жилищный Кодекс РФ).

При продаже другие собственники имеют преимущественное права выкупа. Арендатор имеет право передать жилье в пользование другим гражданам с согласия наймодателя (собственника) и всех соседей при условии, что площадь на одного человека не менее 12 м2.

Правила пользования жильем

Ст. 17 п. 4 Жилищного Кодекса (в редакции от 23.07.2008 N 160-ФЗ) определяет общие аспекты пользования коммунальной квартирой и правила пользования местами общего пользования в коммунальных квартирах.

В соответствии с законодательством, эксплуатация изолированных комнат и общей площади должна осуществляться с учетом следующих норм:

• все жильцы обязаны соблюдать права и законные интересы соседей;
• проживание должно обеспечивать соблюдение противопожарных требований;
• эксплуатация всех помещений должна соответствовать санитарно-гигиеническим, экологическим и прочим государственным нормативам.

Проживание также регламентируется Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства РФ и иными федеральными органами исполнительной власти.

Правила поведения проживающих

Независимо от правового статуса, жильцы коммунальной квартиры обязаны соблюдать несколько правил проживания.

Выделяют следующие правила поведения в коммунальной квартире:

В настоящее время нет единого свода правил, который бы полностью регламентировал правила коммунального проживания. Отсутствие четких рекомендаций часто является причиной внутренних конфликтов и дает основания для судебных тяжб.

Спорные ситуации, разрешение которых невозможно по причине разногласий сторон, решаются в судебном порядке.

Правила поведения проживающих в коммунальной квартире являются договорными и устанавливаются при взаимном согласии сторон, в соответствии с законами и подзаконными актами РФ.

Основными поведенческими моментами являются:

• уборка;
• шум;
• курение;
• содержание домашних животных.

Успешное соседство также подразумевает соблюдение общепринятых моральных норм и ценностей. Обязанности и правила поведения в коммунальной квартире не прописанных людей ничем не отличаются от стандартов, установленных для зарегистрированных по месту пребывания или проживания граждан.

Защита от шума

Шумные соседи – беда не только коммунальных квартир, а любых жильцов многоквартирных домов. В отношении любителей ночной музыки, неурочного ремонта и другого шума в регионах приняты ограничения.

В частности, ОЗ №16/2014-ОЗ предусматривает:

• запрет на громкую музыку, ремонтные работы и другой шум, превышающий 45-50 децибел с 21.00 до 7.00 в рабочие дни (с понедельника по пятницу);
• запрет на шум, превышающий 45-50 дБ с 22.00 до 10.00 в выходные и праздничные дни.

Запрет также действует на время тихого часа, который может действовать с 12.00 до 14.00.

При первом нарушении предусмотрено предупреждение. Повторные нарушения влекут административную ответственность и облагаются штрафом.

Курение в помещении

Законодательно курение на территории жилой площади, к которой причисляют общее имущество коммуналок, не запрещено.

Однако, курение часто становится камнем преткновения для соседей в коммунальной квартире – табачный дым мешает некурящим жильцам и провоцирует конфликтные ситуации. Решить спор можно мирно, на общем собрании проживающих в квартире или с помощью судебного разбирательства.

В 2024 году введены новые правила для коммунальных квартир и квартир в многоквартирных домах в отношении курения на балконах. Законодатели усмотрели в курении на балконе нарушение требований пожарной безопасности.

В Постановлении Правительства № 1216 от 20.10.2019 указано, что опасность представляет не курение, а открытый огонь, который теперь запрещено использовать на балконах, лоджиях и эркерах.

Законодательство РФ не запрещает содержать животных в коммунальной квартире, за исключением редких и охраняемых видов.

Запретить содержание питомцев можно только несколькими способами:

Жильцы коммунальной квартиры также могут ограничить проживание животных на территории кухни, санузла и общего коридора. Поскольку общее имущество должно эксплуатироваться в соответствии с соблюдением прав и интересов соседей, они могут выдвинуть протест против присутствия питомцев.

Правила поведения жильцов в коммунальной квартире – зыбкая почва со множеством тонкостей. Чтобы не настраивать против себя соседей и самим не оказаться в ущемленном положении, необходимо придерживаться законодательных требований и стараться мирно решать возникающие споры.