После покупки квартиры на первичном рынке стать ее полноправным, а не номинальным владельцем можно лишь после регистрации права собственности. Однако не все уделяют этому вопросу должное внимание, а зря. Эксперты подробно рассказали Новострой-М, какие для этого нужны документы, куда обращаться и почему откладывать эту процедуру на потом крайне нежелательно.
Всё о праве собственности: краткий ликбез
Право собственности – это юридическая норма, которая указывает на принадлежность конкретной вещи определенному лицу. И недвижимость в этом плане не исключение. Единственная форма, подтверждающая владение ею на законных основаниях – государственная регистрация собственности.
Поскольку право собственности гарантируется Конституцией, то для государства охрана этих прав является одной из приоритетных задач, поясняет юрист Юрий Крюков. Данную функцию выполняет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и ее территориальные подразделения. Она же ведет единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), который содержит всю информацию в электронном виде.
До июля 2016 года право собственности подтверждалось бумажным свидетельством. Теперь же его заменяет электронная запись в ЕГРН. Получить из него выписку может любой человек, сделав соответствующий запрос и оплатив госпошлину, рассказывает Василий Шарапов, ведущий юрисконсульт «Сити-XXI век».
«Право собственности – это право владеть, пользоваться и распоряжаться определенной вещью. Наиболее полное вещное право. Например, если вещь принадлежит кому-либо на праве аренды, то арендатор может пользоваться имуществом, но не может им распоряжаться.
Это право ограниченное. А право собственности дает максимальный объем полномочий собственнику»
Артем Сидоров, адвокат коллегии «Правовая защита»
Кстати, наличие собственности на имущество не означает лишь права, оно предполагает и встречные обязанности, обращает внимание Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege. Так, в соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему недвижимого имущества.
Речь идет о необходимости оплаты налогов, коммунальных, эксплуатационных и иных платежей – такая обязанность возникает уже с даты подписания акта приема-передачи (ст. 153 Жилищного кодекса).
Сроки оформления права собственности и последствия отказа от регистрации
Закон не устанавливает строгих временных рамок, в которые нужно успеть оформить право собственности в новостройке. Поэтому, строго говоря, можно вообще ничего не регистрировать. Но в этом случае для владельца квартиры будет больше минусов, чем плюсов.
Вот что можно делать с квартирой без оформления права собственности:
— проживать в ней;
— сдавать в аренду;
— делать косметический ремонт;
— не платить налог на имущество (он начисляется лишь когда недвижимость оформлена в собственность).
Что нельзя сделать без оформления права собственности:
— продать, подарить или оставить квартиру в наследство;
— прописаться самому и зарегистрировать в ней своих детей;
— встать на очередь в детский сад, подать заявление на поступление в ближайшую от дома школу (приоритет у тех, кто «идет по прописке»), прикрепиться к поликлинике;
— получить налоговый вычет.
Таки образом, каждый собственник сам решает, как поступать со своей недвижимостью. Но все же эксперты не рекомендуется долго тянуть с оформлением права собственности на квартиру. Почему?
Разъясняет Денис Артемов: «Дело в том, что для регистрации нужны документы в том числе и от застройщика (в первую очередь, акт приема-передачи), а обязанности хранить документацию длительный период времени у него нет. У нас был случай в практике, когда женщина обратилась к застройщику для оформления права собственности через 10 лет после окончания строительства. За это время в компании сменились все сотрудники, и никто не смог даже вспомнить ее жилой дом, не то, что найти по нему необходимые для регистрации документы.
В итоге право собственности пришлось регистрировать через суд».
«Неторопливость некоторых владельцев недвижимости оформлять право собственности может объясняться различными причинами: юридическими дефектами в документах, желанием сэкономить на налоге на имущество и т.д. Но это рискованная практика. Например, если правообладатель квартиры умрет до регистрации своего права на нее, то у наследников возникнут юридические сложности с оформлением документов.
В наследственную массу войдет не сама квартира, а имущественные права по сделке. Более того, наследники могут в принципе не знать о факте такой сделки, так как она не регистрируется»
Василий Шарапов, ведущий юрисконсульт «Сити-XXI век»
Самостоятельное оформление
Оформить право собственности на квартиру в новостройке вполне можно самостоятельно. Регистрация осуществляется по заявлению участника долевого строительства после подписания с застройщиком акта приема-передачи. При этом необходимо, чтобы объекту недвижимости был присвоен адрес, и он был поставлен на кадастровый учет.
Собственнику нужно собрать полный пакет документов и обратиться через МФЦ в территориальный отдел Росреестра РФ. Какие документы для этого понадобятся:
— паспорта всех участников долевого строительства по ДДУ;
— допсоглашения к ДДУ (если таковые имеются);
— акт приема-передачи по количеству дольщиков, указанных в ДДУ, +1 (если покупатель один, то актов должно быть два, если покупателей двое, то три акта и т.д.);
— свидетельство о браке (если квартира оформляется в совместную собственность супругов);
— свидетельства о рождении детей (если оформляется собственность на детей);
— квитанция об оплате госпошлины (2 тыс. руб.);
— договор ипотеки (если квартира приобреталась в ипотеку).
Если в договоре ипотеки содержится обязательство по оформлению закладной, то нужно согласовать оформление собственности с банком. И либо подписать соглашение об отмене закладной, либо подготовить отчет об оценке стоимости квартиры, оформить закладную и подать ее на регистрацию вместе с пакетом документов, отмечает Юрий Крюков.
Процедура регистрации права за первым участником строительства будет немного отличаться от стандартной, заостряет внимание Артем Сидоров. Так, например, нужно сдать разрешение на ввод в эксплуатацию, а застройщик должен предоставить комплект документов по всему дому.
Регистрация через МФЦ занимает обычно 9 рабочих дней. Однако в некоторых сложных случаях – когда, например, застройщик отказывается или не может подписать акт приема-передачи квартиры, возможна регистрация права собственности через суд, предупреждает Денис Артемов.
Такое бывает, когда к квартире имеются существенные претензии по качеству, которые застройщик не хочет фиксировать и признавать, или когда у него не получается договориться с местной администрацией об оформлении документов по застройке (доля администрации в жилом доме и т.п.).
Здесь речь идет уже о других суммах и сроках оформления – ведь до признания права собственности судом нужно пройти все этапы судебного процесса, а после зарегистрировать право собственности уже в ЕГРН – на основании судебного решения.
«После оформления прав собственности вы становитесь полноправным владельцем квартиры, и можете смело поступать с ней так, как считаете нужным: например, регистрировать по месту жительства любых лиц или заниматься продажей и обменом»
Юрий Крюков, юрист
Почему пользуются услугами посредников
По закону регистрационному органу предоставлены широкие полномочия по приостановлению регистрации с последующим отказом в ней. Даже незначительные ошибки могут стать поводом для приостановки процедуры регистрации, которая может затянуться до 90 дней.
Поэтому люди, у которых нет времени, или они не хотят рисковать и ждать, обычно нанимают профессиональных агентов, которые за небольшую плату берут хлопоты по регистрации перехода права собственности на себя, говорит Василий Шарапов. Для этого достаточно оформить на агента у нотариуса типовую доверенность.
Правда, при оформлении доверенности важно строго определить круг правомочий агента, и ограничить его только теми действиями, которые необходимы для регистрации перехода права собственности, и не более того. Иначе может возникнуть риск злоупотреблений с его стороны слишком широкими полномочиями, предупреждает эксперт.
А если квартира в ипотеке?
Формально квартира не может быть в ипотеке до оформления права собственности, поясняет Артем Сидоров. При заключении ДДУ с использованием кредитных средств в залог передаются права по договору долевого участия. После регистрации в залоге будут уже не права по ДДУ, а квартира как объект недвижимого имущества.
На саму регистрацию залог (ипотека) не влияет.
При этом надо понимать, что ипотека является обременением права собственности и накладывает определенные ограничения на владельцев. Нередко нельзя совершать сделки с квартирой без согласия банка (продавать, дарить, обменивать и т.п.). Также довольно распространена практика, когда собственник обязан согласовать с кредитором сдачу ипотечного жилья в наем.
Судебные дела, долевая собственность, несовершеннолетние дети
Оформление права собственности – это не всегда стандартная процедура. В некоторых случаях приходится регистрировать его через суд. Например, если реализация квартир осуществлялась по схеме, отличной от ДДУ, или если застройщик не сдал в Росреестр необходимый комплект документов.
Также могут возникнуть проблемы с кадастровым учетом или даже может быть начата процедура банкротства застройщика, рассказывает Артем Сидоров. Во всех перечисленных случаях необходимо обращаться в суд. В случае, если введена процедура банкротства застройщика – в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве.
Если препятствие для оформления другое, то надо обращаться в суд общей юрисдикции (для физических лиц) по месту нахождения объекта недвижимости.
Нередко случается ситуация, когда у квартиры сразу несколько покупателей. Тогда она оформляется в общую долевую собственность. Доля каждого покупателя определяется договором купли-продажи недвижимости.
Если в договоре нет никаких специальных указаний, то доли на недвижимость признаются равными, разъясняет Василий Шарапов.
В случае общей долевой собственности собственники распоряжаются, пользуются и владеют недвижимостью по соглашению между собой. По общему правилу, если иное не предусмотрено их соглашением, ни один из них не вправе распоряжаться недвижимостью единолично.
Каждый из долевых собственников вправе отчуждать свою долю в общей долевой собственности на недвижимость. Однако другие сособственники по закону имеют преимущественное право на выкуп такой доли. Следует подчеркнуть, что такое право распространяется только на куплю-продажу.
Оно не работает на случаи дарения или мены доли в праве общей долевой собственности.
Для регистрации права общей долевой собственности все ее участники подают заявления в Росреестр РФ совместно с продавцом недвижимости. Доля в общей долевой собственности может быть заложена в обмен на кредит или заем.
Наличие несовершеннолетних детей вносит в стандартную процедуру свои коррективы, говорит Денис Артемов. Регистрация права собственности на детей до 14 лет делается по заявлению родителей, которые являются их законными представителями, с 14 лет дети подписывают заявление самостоятельно с согласия родителей.
В частности, такая процедура имеет место при использовании для приобретения квартиры средств материнского капитала, так как обязательным условием его использования является оформление доли в квартире на ребенка.
Регистрация по месту жительства в квартире (прописка) детей осуществляется в территориальных органах УФМС по заявлению родителей. При этом для того, чтобы быть зарегистрированным по месту жительства, ребенок вовсе не обязательно должен быть собственником квартиры. Более того, несовершеннолетние дети при регистрации по месту жительства «следуют» за родителями, то есть зарегистрировать ребенка в квартире одного, без отца или матери, невозможно.
Читайте также
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 15 июля 2020
Как оформить собственность на квартиру в новостройке: рекомендации и список документов
Для дольщика получение права на квартиру в новостройке – как финиш для марафонца, который прошел четыре круга: томительное ожидание, ввод в эксплуатацию, приемка квартиры и, наконец, – оформление собственности. Новострой-М рассказывает, как получить документы на квартиру без лишних усилий.
Когда можно оформить право собственности?
Возможность приступить к оформлению права собственности возникает не сразу после того, как дом получил разрешение на ввод в эксплуатацию. Этому моменту предшествует еще одна процедура – приемка квартиры. Этот этап «пропустить» не получится, так как в пакет необходимых для регистрации права собственности документов входит акт приема-передачи.
Его можно получить и сразу, если у покупателя не возникает к застройщику никаких претензий по качеству или площади построенной квартиры.
«По результатам приёмки составляется акт осмотра, где фиксируются все недоделки, которые застройщик обязуется устранить, либо подписывается акт приёмки в нескольких экземплярах. Если оформлением права собственности занимается агентство или застройщик, будущий собственник должен передать пакет документов (в том числе и акт приемки квартиры) с доверенностью»
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
Подписывать акт не глядя, рассчитывая на то, что дом все равно находится на гарантии, не стоит. «Если акт приема-передачи подписан покупателем без замечаний, но при этом дефекты присутствовали, доказать их возникновение по вине застройщика очень сложно. Поэтому следует указать все выявленные недочеты в данном акте и контролировать процесс их устранения», – рекомендует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
Андрей Колочинский соглашается с коллегой и напоминает, что не все недоделки подлежат устранению в рамках гарантийного срока: «Чтобы избежать подобного рода спорных ситуаций, акт приёмки квартиры должен быть подписан до того, как будущий собственник начнет пользоваться жилым помещением. В свою очередь для Росреестра наличие акта приемки квартиры означает, что у собственника нет претензий к застройщику. Как бы нам ни хотелось ускорить оформление документов, существующий регламент предусмотрен законодательством, и мы не в силах его изменить».
Итак, после ввода дома в эксплуатацию шаг первый: принять квартиру у застройщика, при необходимости дождаться устранения дефектов, получить акт приема-передачи (если дольщик один, то на регистрацию подают 3 экземпляра актов – по одному от каждой из сторон и 1 экземпляр для архива Росреестра). Если вы по какой-то причине потеряли акт приемки квартиры, обратитесь к застройщику, и он выдаст заверенную копию, а если акт утерян после оформления права собственности, то запросить копию акта можно в Росреестре через обращение в МФЦ.
Ликбез по самостоятельному оформлению новостройки в собственность
Документы для регистрации
Список документов для регистрации права собственности исчерпывающий (то есть едва ли вам понадобится что-то дополнительно).
- Договор долевого участия или договор уступки права;
- Дополнительные соглашения к этим договорам (если составлялись);
- Оригиналы актов приема-передачи объекта недвижимости;
- Кредитный договор;
- Паспорта всех дольщиков;
- Свидетельство о браке, если супруги оформляют недвижимость в совместную собственность;
- Квитанция об оплате госпошлины + копия;
- Доверенность, если документы на регистрацию подает представитель агентства недвижимости или застройщика.
Сколько дольщиков указано в ДДУ – столько же готовится и пакетов документов, за исключением квитанции об оплате: все содольщики суммарно должны уплатить один сбор в размере 2000 руб.
Эксперты «Метриум» также уточняют, что в случае, если квартира приобреталась с использованием заемных средств, то следует заранее уточнить, содержится ли в кредитном договоре положение об оформлении закладной: при наличии такой нормы с банком подписывается дополнительное соглашение (причем всеми дольщиками).
Чаще всего кредитный договор предполагает, что дольщик должен в определенный срок сообщить банку о том, что дом получил разрешение на ввод в эксплуатацию, затем предоставить в банк отчет об оценке предмета залога, а банк в свою очередь приступит к оформлению закладной, которая будет храниться у него до момента полного погашения ипотечного кредита.
Сроки оформления права собственности
Сроки оформления права собственности на жилье строго регламентированы: это 7 рабочих дней при подаче пакета документов в территориальный орган Росреестра и 9 дней – если документы сданы в МФЦ. «Разумеется, данная услуга может быть оказана быстрее. Но иногда наблюдаются задержки по разным причинам, к примеру, из-за сбоев в информационных системах», – отмечает Надежда Коркка.
Существуют регламенты и по срокам регистрации электронных документов. Если вы выбрали электронную регистрацию права собственности, то услугу должны оказать в течение 7 дней с момента получения заявления, а в случае нотариальной сделки – за 1 день. Исключение – электронные ипотечные сделки: право собственности на жилье, купленное в кредит, зарегистрируют за 5 дней.
Самый простой, дешевый и популярный способ подачи документов на оформление права собственности. В этом случае покупатель квартиры платит только госпошлину в размере 2000 рублей.
Однако у многих возникает вопрос: почему стоимость этой услуги иногда включается в комиссию агентства/застройщика, а иногда нет; некоторые компании могут взимать за оформление права собственности отдельную комиссию. «Оформить квартиру в новостройке в собственность достаточно просто. Все наши клиенты в ЖК «Кварталы 21/19» занимаются этим самостоятельно. Однако для некоторых недобросовестных застройщиков оформление права собственности является услугой, которая позволяет неплохо заработать», – отмечает Андрей Колочинский.
Если квартиры в новостройке реализует агентство недвижимости, то компания может предложить покупателям и опцию оформления собственности.
«Это зависит от пакета услуг, которое предоставляет агентство своим клиентам. Такая опция существует, но сейчас большинство покупателей предпочитают самостоятельно подавать документы для регистрации права собственности»
Надежда Коркка, управляющий партнер «Метриум»
Действительно, не самый экономичный вариант, ведь в этом случае придется также оформлять нотариальную доверенность на представителя агентства.
В МФЦ после подачи пакета документов вы получите документ с номером вашего заявления, с которым затем нужно будет прийти, чтобы забрать оригиналы документов и готовую выписку ЕГРН, в которой и будет обозначено ваше право собственности на квартиру. О готовности документов можно узнавать по телефону МФЦ, который вам дадут на ресепшене, контакты также можно найти в поисковике или на сайте Госуслуг.
На портале Госуслуг нельзя непосредственно подать документы на получение собственности. Однако если у вас есть учетная запись на Госуслугах, с ее помощью можно записаться в МФЦ, это сэкономит время. Кроме того, подтвержденный аккаунт на Госуслугах пригодится, если у вас электронная сделка – вы можете подать документы на электронную регистрацию права собственности.
Подтвержденная запись на Госуслугах означает, что вами выпущена УКЭП (усиленная цифровая электронная подпись) – информация о всех ваших УКЭП также содержится в профиле пользователя Госуслуг.
Нужно авторизоваться на сайте Росреестра с помощью Госуслуг (они же – ЕГИАС), после чего можно приступать к заполнению заявления и загрузке электронных копий документов. В течение суток система пришлет подтверждение о приеме документов, после чего можно будет оплатить госпошлину. Затем в течение 7 рабочих дней должна пройти регистрация права собственности.
В случае, если вы покупали квартиру в кредит и сделка была электронной, всю эту процедуру возьмет на себя банк – правда, в этом случае услуга стоит, как правило, 10-12 тыс. рублей, но она уже включает в себя подготовку всех документов по сделке, выпуск УКЭП и регистрацию права собственности.
Застройщик не выдает документы – как быть?
На пути к оформлению права собственности могут возникнуть препятствия. Нередко покупатели квартир в новостройках жалуются, что застройщик не выдает необходимые документы. В каждом конкретном случае стоит разобраться:
— введен ли дом в эксплуатацию,
— передана ли квартира покупателю по акту приема-передачи.
Бывает, что застройщики не подписывают акт и не выдают ключи, пока будущий собственник не оплатит некий взнос – например, по вывозу строительного мусора. С одной стороны, такие требования сложно назвать правомерными, а с другой – все понимают, что такие расходы все равно возникнут, все будут делать ремонты (если покупали квартиру без отделки), поэтому платить за контейнер придется.
Что касается попыток оформить собственность на квартиру до момента ввода дома в эксплуатацию – здесь комментарии излишни. Стоит набраться терпения.
А в экстраординарном случае (к счастью, в последние годы это редкость) придется получать собственность через суд. Как правило, к этому моменту в доме уже организуются группы активистов, которые помогают пройти через эту процедуру.
Какие проблемы могут возникнуть во время оформления?
Иногда регистрация права может быть приостановлена, а если причины, по которым случилась приостановка, не будут устранены, в регистрации права собственности может быть отказано. Причины для приостановления регистрации перечислены на сайте Госуслуг, всего их 25. Наиболее часто случается следующее: подан неполный пакет документов; недостоверные или неподлинные документы; сделка признана недействительной или ничтожной по решению суда и т.д., но в случае покупки квартиры в новостройке практически все перечисленные пункты маловероятны.
Читайте также:
Автор: Ангелина Христофоров
Дата публикации 09 января
Как оформить право собственности на квартиру
Поздравляем: дом успешно прошел госкомиссию и застройщик вручил вам ключи. Однако квартира еще не ваша, нужно оформить на нее право собственности. Без этой бумаги вы не сможете сделать перепланировку, прописаться, получить налоговый вычет и выделить доли в квартире детям или супругу (е).
Также покупатели без права собственности платят повышенный процент по ипотеке.
Что такое право собственности
До 1 июля 2016 года государство выдавало свидетельство права собственности на красивой гербовой бумаге с печатью. Теперь вы получаете только выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Часто ее называют выпиской из Росреестра или ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Он входит в состав ЕГРН). Вот как выглядит выписка:
Как можно оформить право собственности на квартиру в новостройке
Право собственности можно оформить платно через банк, в котором вы взяли ипотеку, с помощью застройщика или через специальную фирму. Последнюю может порекомендовать банк. Цена услуги зависит от тарифов.
Сотрудник полностью берет на себя заботы по оформлению и подаче документов.
Чтобы получить право собственности через застройщика, нужно заключить с ним соответствующий договор и уплатить фиксированную сумму или определенный процент от стоимости жилья.
Удостоверьтесь, что в договоре прописаны конкретные сроки оформления и сумма неустойки за их срыв. Процедура часто затягивается, особенно если компания подает документы «скопом» сразу на несколько собственников.
Если хотите сэкономить, оформляйте самостоятельно. Процедура займет около 2 месяцев. Выделите время на посещение учреждений и ожидание в очередях.
Что нужно сделать перед получением права собственности
- Примите квартиру у застройщика, подпишите и получите акт приема-передачи. Тому, как правильно это сделать, мы посвятили отдельную статью.
- Дождитесь, когда дому присвоят почтовый адрес. Иногда это происходит до передачи ключей, тогда в акте приема указана улица и номер дома. Бывает, это делают спустя месяц-два после сдачи дома. О присвоении адреса сообщит застройщик: напишет в официальной группе вашего жилого комплекса в соцсетях или в объявлении в офисе управляющей компании.
- Убедитесь, что застройщик поставил дом на кадастровый учет. Информация об этом тоже появляется в соцсетях или в управляющей компании. Самостоятельно проверить кадастровый номер можно на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн»:
Лайфхак. Желательно дождаться, когда хотя бы один покупатель оформит право собственности на квартиру. Так вы будете уверены, что сможете получить все необходимые документы.
Следите за новостями на официальной странице вашего жилого комплекса: кто-то из покупателей обязательно поделится опытом.
Тем, кто пока находится в процессе подбора квартиры, наш поисковый фильтр поможет сориентироваться среди текущих предложений на рынке:
Если квартира в ипотеке
Если вы купили квартиру в ипотеку, перед оформлением права собственности понадобится собрать дополнительные документы. Скорее всего, в банке вам выдадут «Памятку заемщику при регистрации права собственности на квартиру». В ней подробно прописаны все шаги.
Оформление документов занимает в среднем около двух недель.
- Кадастровый паспорт квартиры. Его заказывают в многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) или бюро технической инвентаризации (БТИ). На оформление уйдет около двух недель. Без кадастрового паспорта нельзя получить отчет об оценке недвижимости. Помните, что план квартиры, который вам выдал застройщик при составлении договора о долевом участии (ДДУ), не годится.
- Отчет об оценке недвижимости. Его делают в страховой компании, аккредитованной банком, список фирм предоставит сотрудник. Часто банк выполняет оценку бесплатно, если такое прописано в ипотечном договоре. Список документов, необходимых для оценки, указан в «Памятке заемщику», оформление занимает в среднем 5 дней. Можно заказать оценку отдельно, стоимость услуги зависит от площади жилья.
- Закладная на квартиру. В ней написано, что жилье находится в залоге у банка, а ипотека оформлена на вас. Подайте в банк следующие документы: личный паспорт, кадастровый паспорт, договор ДДУ, ипотечный договор и квитанцию об оплате страховки. Для экономии времени закладную можно заказать в банке вместе с отчетом об оценке. Бумагу подписывают лично все будущие собственники квартиры.
Список документов на право собственности
Документы на оформление права собственности подают в МФЦ или территориальное отделение Росреестра. Удобнее всего в МФЦ. Принесите с собой:
- личные паспорта и СНИЛС всех будущих собственников.
- Согласие супруга или супруги на заключение сделки, если вы состоите в браке. Документ нужно заверить у нотариуса.
- Разрешение органов опеки и попечительства, если доля в квартире будет принадлежать несовершеннолетнему.
- Документ, по которому приобреталась квартира: договор купли-продажи, ДДУ, инвестиционный договор со всеми дополнительными соглашениями или справка из жилищно-строительного кооператива.
- Подписанный акт приема-передачи квартиры.
- Банковские документы (предоставляются, если жилье в ипотеке): ипотечный договор, отчет об оценке и закладную.
- Квитанцию на оплату госпошлины и ее копию. Размер пошлины составляет 2 тыс. рублей, оплатить можно в терминале МФЦ, в отделении банка или онлайн. Реквизиты и бланк квитанции выложены на сайте Росреестра. Если собственников несколько, сумма пошлины не увеличивается, каждый собственник оплачивает свою часть согласно доле в квартире.
- Заявление на получение права собственности. Бланк заявления есть на сайте Росреестра. Бумагу можно заполнить прямо в МФЦ с помощью сотрудника.
- Кадастровый паспорт квартиры, если требуется.
Перед тем, как отправиться в центр, уточните у сотрудников, копии каких документов нужно сделать и в каком количестве. Тщательно проверяйте все бумаги: сведения должны быть указаны верно, а помарки и исправления — отсутствовать.
Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке
Как можно подать документы на право собственности
- Лично в МФЦ. Можно предварительно записаться на прием по телефону или на сайте. Или приходите в центр и получите электронный талон с указанием времени, когда нужно явиться для подачи документов. Сотрудник примет бумаги, выдаст расписку с номером заявки и сообщит дату, когда будет готова выписка из ЕГРН.
- Через курьера Росреестра. Курьер приедет к вам на дом, заберет бумаги, предоставит расписку и номер заявки. Услуга стоит полторы-две тысячи рублей в зависимости от региона. Подробности о том, как вызвать курьера, указаны на сайте Росреестра в разделе «Выездное обслуживание».
- Отправить почтой или подать в электронном виде через сайт Росреестра. Не советуем вам пользоваться этими способами. Первое — долго, второе — сложно, потому что нужен компьютер со специальной шифровальной программой и электронным ключом.
Выписка будет готова примерно через 14 дней, об этом вам сообщат СМС-кой или электронным письмом. Чтобы забрать бумагу, понадобится паспорт и номер заявки. Отследить готовность документа на право собственности можно на сайте Росреестра по номеру заявки:
После получения выписки не забудьте застраховать квартиру от рисков повреждения и утраты, а также от потери права собственности (если такое требование есть в кредитном договоре).
Если вы еще не приобрели жилье, а только присматриваете вариант для покупки в ипотеку, обратите внимание на подборку ниже, где представлены наиболее интересные новостройки Санкт-Петербурга:
Оформление новостройки в собственность
Как правильно оформить квартиру в новостройке в собственность, в чём преимущества новостроек и почему ДДУ остается наиболее надежной формой отношений между покупателем и застройщиком – разбираем вопросы подробно.
Как оформить квартиру в собственность в новостройке
Сделки на первичном рынке, в отличии от вторичного, считаются наиболее безопасными, поскольку исключены вопросы о регистрации прежних владельцев, долгов за объект и прочие неприятные нюансы.
Однако, сбор всех бумаг может занять больше времени, чем предполагалось. Поэтому, если покупатель изначально будет понимать какие документы необходимы для оформления собственности, это существенно ускорит процесс регистрации квартиры.
Со своей стороны, застройщик предварительно обязан реализовать ряд обязательных процедур:
- Оформить протокол по разделению жилых и нежилых квадратных метров каждой квартиры
- От БТИ должно быть получено разрешение на пуск (ввод) дома в эксплуатацию
- Составить протокол, указывающий на распределение всех квартир в указанной новостройке между будущими собственниками — какая именно площадь за кем закреплена.
- Согласование всех обязательств между застройщиком и местным органом власти — Акт реализации инвестконтракта.
- Подписать со всеми дольщиками Акты на каждую квартиру в возведённой новостройке — напомним наши рекомендации о том, как следует принимать жильё и избежать возможных ошибок.
С момента, когда застройщиком выполнены все обязательные процедуры по надлежащему оформлению здания и открытию регистрационного адреса, будущим владельцам можно приступать к получению прав собственности, приобретённой на основании договора, квартиры.
Здесь важно знать: ДДУ (Договор Долевого Участия) в новостройке предполагает, что регистрация квартиры в собственность силами застройщика, на безвозмездной или условно платной основе, возможна. Строительная компания часто берёт на себя все хлопоты по легализации и подаче документов в уполномоченные органы и дальнейшему получению дольщиком той самой выписки из ЕГРП, что пришла на смену прежнему «зелёному свидетельству». Федеральный закон от N
Исполнение обязательств застройщиком не всегда соответствует заявленным и для ускорения процесса легализации собственности дольщики (соинвесторы) часто предпочитают самостоятельное оформление прав на приобретенную квартиру. В итоге, перед будущим владельцем жилья возникает необходимость выбора из трёх возможных вариантов развития событий.
1. Оформление приобретенной в новостройке собственности через строительную компанию
Если застройщик имеет достойную репутацию и многократно реализованный опыт в регистрации всех необходимых документов на получение дольщиком прав собственности, а все промедления связаны с объективными особенностями оформления здания в Росреестре, стоит дождаться выполнения обязательств, поскольку самостоятельно ускорить процесс вряд ли возможно. В этом случае подача пакета бумаг и узаконивание прав на недвижимую собственность происходит на основании Доверенности, выдаваемой от дольщика застройщику.
2. Регистрация прав владения собственностью своими силами
Заняться оформлением жилья в собственность самостоятельно не так сложно — общие условия процесса для будущих владельцев квартиры вполне лояльны и предполагают три варианта оформления:
- В МФЦ – специалисты многофункциональных центров подготавливают и сшивают документы для направления их в Росреестр самостоятельно, заявителя оповещают о каждом изменении статуса заявки по СМС, условия такого сотрудничества достаточно комфортны. Получение подтверждения законного права владения квартирой происходит немногим дольше, чем в случае подачи напрямую (в Росреестр), но не столь критично – в среднем увеличение срока не превышает 2 дней.
- Росреестр – в этом случае экономия времени на получения выписки из ЕГРП составит не более 2-х дней, но при этом подача документов в Регистрационную палату исключает любые посреднические услуги и подразумевает самостоятельное заполнение и сшивание бумаг. Специалисты Росреестра могут отказать в приёме пакета, если документы на легализуемую квартиру содержат исправления или помарки, иные повреждения, что могли бы повлиять на читабельность текста. Также возможны замечания к смысловому содержанию, если при чтении возникает двусмысленность толкования.
Важно. Второе января 2017 года – дата начала действия изменений №218-ФЗ: теперь, на основании поправок, для регистрации прав на квартиру предоставляется выбор любого удобного для владельца собственности отделения Росреестра. Это означает, что приобретение жилья в новостройке в одном из городов РФ предполагает подачу заявки на его легализацию в любом другом населенном пункте. - Госуслуги – удобный онлайн-сервис, где заполнение всех необходимых форм для документов производится через интернет. Удобство этого метода заключается и в том, что система указывает на ошибки до регистрации, исключая риски многоразовых исправлений и подачи заявок для оформления прав на законное владение квартирой. При корректном заполнении опросника назначается день и время визита в Регистрационную палату для предъявления оригиналов документов и последующего размещения статуса квартиры в ЕГРП.
Важно. При пользовании ресурсами сайте Госуслуг необходимо иметь ЭЦП (электронная цифровая подпись).
Какой способ подачи документов будет выбран — решать лично будущему владельцу собственности. Но для каждого потребуется предварительно собрать, заполнить и оформить идентичный пакет бумаг, подтверждающих полномочия лица, подающего запрос и текущий статус квартиры.
Документы и их подготовка
Убедить кадастровые инстанции в легальности подачи заявки нужно в двух плоскостях — потребуются бумаги для заверения личности обращающегося и основания, по которому услуга затребуется.
Виды документов, подтверждающих личность заявителя:
- Паспорт гражданина РФ (для лиц, старше 14 лет), копия этого документа, заверенная нотариально. Также, принимается временное удостоверение (форма № 2П)
- Свидетельства о рождении (в случае, если совладельцами квартиры являются несовершеннолетние)
- Паспорт гражданина иностранного государства, когда он выступает в роли будущего владельца квартиры. Дополнительно — нотариально заверенный перевод паспорта иностранного заявителя.
Важно. Подтвердить личность заявителя можно, в том числе и паспортом моряка, удостоверением беженца и временным свидетельством, указывающим на рассматриваемое ходатайство о признании этого статуса
Формы, справки, акты, относящиеся к оформлению прав на квартиру
Рекомендованные шаблоны, заявления, количество копий и всю необходимую информацию также можно найти в соответствующем разделе сайта Госуслуг, во вкладке Документы.
- Заявка по установленной форме (скачать образец бланка) – 1 шт.
- ДДУ (договор на долевое участие или покупку квартиры) – оригинал (возвращается), дополнительно 2 копии
- Акт, подтверждающий приёмку/передачу на квартиру
- План оформляемого помещения (поэтажно)
- Экспликация
- Оплата госпошлины (копия квитанции)
- Доверенность на представление интересов, если будущий владелец собственности действует через представителя (заверить нотариально)
Оформление права собственности на квартиру в новостройке по ипотеке
Если среди претендентов на собственность предполагаются несовершеннолетние, а квартиру приобрели в ипотеку и жильё является обеспечением рассрочки, в обязательном порядке потребуется полученное в органах опеки Разрешение.
Такой набор документов является наиболее распространённым, и если весь пакет собран, заполнен и подготовлен корректно, получить выписку из ЕГРП, а значит и права на квартиру можно уже через месяц. Забирать официальную бумагу о владении указанной собственностью следует там же, куда подавалась заявка.
Совет: если регистрацию требуется провести для ипотечной квартиры, корректную подачу пакета требуемых бумаг и безошибочное их заполнение обеспечат специалисты МФЦ. Таким способом можно избежать возврата заявки на легализацию собственности и потерю времени на повторную подачу.
Как получить право на собственность через суд
В редких случаях застройщик может проявить нежелание предоставить требуемые Акты и Технические паспорта в связи с невозможностью устранить недочёты, выявленные при сдаче дома. Если новостройка по ряду причин не может пройти процедуру регистрации, следствием чего является отсутствие нужных для подачи в соответствующую инстанцию пакета на получение прав собственности, судебное регулирование является наилучшим выходом.
Как участникам долевого возведения или покупателям жилья в новостройках подать исковое заявление о признании прав на собственность, если предварительно требуется собрать те самые недостающие документы, которых пока не существует или застройщик отказывается выдавать бумаги?
Оптимальное решение — обратиться к профильным специалистам и поручить им такую сложную задачу, связанную с оформлением жилья в собственность. Эта услуга является оплачиваемой, а стоимость работ, соотнесённая со скоростью их выполнения, выглядит оптимистичнее, чем, например, предложения застройщика за определённую плату решить вопрос по регистрации и весь созданный им же дискомфорт.
Все недостающие Акты, справки из БТИ, Разрешения и Протоколы собирают юристы, они же впоследствии корректно, без возможности отклонения составляют Иск и представляют интересы потенциального владельца рассматриваемой по судебному обращению собственностью. Решение суда при таких действиях в большинстве случаев принимается в пользу истца и квартиры обретают законный статус и владельца.
Можно ли отложить получение прав на квартиру
Закона, обязывающего всех, кто купил жильё в новостройке, заняться срочным получением правоустанавливающих документов не существует. Получение выписки ЕГРП — решение добровольное, уголовно не наказуемое, но всё же имеющее свои последствия. В этом случае покупатель не сможет осуществить ряд важных действий:
- Получить прописку – распространяется на владельца и членов его семьи
- Продать, подарить, сдать в аренду, оставить в наследство такую квартиру тоже не получится
- Статус владельца является условным и не распространяется на льготный трёхлетний период, освобождающий от уплаты НДФЛ
- Льготы на коммунальные услуги не начисляются, а тарификация оплаты услуг ЖКХ предусматривает коэффициент увеличения стандартных
- Выделение площади для несовершеннолетних, даже при условии использования материнского капитала также невозможно.
При наличии теоретических знаний и понимая основных правил общения с застройщиками и государственными структурами, покупка квартиры на первичном рынке с последующей самостоятельной, судебной легализацией своих прав или с обращением к посредникам сложной и трудновыполнимой задачей уже не выглядит.