Как можно уменьшить налог на имущество для ип

Прошу раскрыть тему налога на имущество, в частности коммерческую недвижимость, для человека, который оформился как ИП на УСН.

1. Есть ли разница, в каком статусе покупали коммерческую недвижимость — до регистрации ИП или после?
2. Освобождение от налога на имущество действует только для предпринимателей, зарегистрированных в первый раз?
3. Имеет ли значение вид деятельности?
4. Как получить освобождение от имущественного налога? Как и в какие сроки обратиться в налоговую?
5. Что это за перечень, по которому налог на недвижимость все-таки придется платить?
6. Если ИП купил коммерческую недвижимость в феврале 2021 года, когда был на ОСН, в июне того же года статус предпринимателя прекратил, а через 10 дней снова зарегистрировался, но уже на УСН 6%, то как придется платить за 2021 и последующие годы?
7. Налог за 2021 год рассчитается в 2024 году? В 2021 году ничего не нужно было платить?

Надежда Шорохова

По общему правилу ИП на УСН не платят налог на имущество, которое они используют в бизнесе. Неважно, когда и как была куплена коммерческая недвижимость, — если предприниматель работает с ней, платить налог не нужно. Но по такой недвижимости нужно подавать специальное заявление в налоговую инспекцию.

Освобождение от налога не действует, только если объект недвижимости входит в кадастровый список региона. В этом случае платить налог придется.

Заплатить налог на имущество за 2021 год нужно до 1 декабря 2024 года по уведомлению из налоговой. Если опоздать, начислят пени.

Расскажу обо всем подробнее.

ПАРТНЕРСКИЙ МАТЕРИАЛ

Я заработала 100 000 рублей на Tinkoff Black

Узнайте, как повторить этот опыт и оформить карту

Когда ИП на УСН может не платить налог на имущество

Предприниматели на УСН платят налог, размер которого зависит от объекта налогообложения:

1. 6%, если объект «Доходы»;
2. 15%, если объект «Доходы минус расходы».

В регионах может быть и меньшая налоговая ставка. Если доход превысит 164,4 млн рублей или численность работников — от 101 до 130 человек, то ставка увеличится:

1. 8%, если объект налогообложения «Доходы»;
2. 20%, если объект «Доходы минус расходы».

Для вновь зарегистрированных ИП, которые ведут определенные виды деятельности, могут действовать налоговые каникулы — ставка при УСН 0%. То есть они вообще не платят налог по УСН первые два года после регистрации.

Упрощенцы не платят НДС, НДФЛ с коммерческих заработков и налог на имущество физлиц: они от них освобождены. Чтобы получить освобождение от налога на имущество, его нужно использовать в бизнесе. А если у вас есть коммерческая недвижимость, которая не участвует в бизнесе, налог за нее придется платить.

Как покупали недвижимость, будучи в статусе предпринимателя или без него, значения не имеет. В любом случае в ЕГРН владельцем объекта будет числиться обычный человек с ФИО без приставки ИП. Если в договоре купли-продажи недвижимости указать не «ИП Иванов», а просто «Иванов», это не повлияет на освобождение от налога на имущество.

А если написать «ИП Иванов», то это дополнительно подтвердит, что недвижимость купили для бизнеса.

Не повлияет на освобождение от налога и вид деятельности ИП или когда он зарегистрировался — только что или несколько лет назад. Главное, чтобы предприниматель был на упрощенке.

Когда упрощенцу придется платить налог на имущество

Освобождение от налога на имущество не действует, если объект включен в перечень недвижимости, которая облагается имущественным налогом по кадастровой стоимости. Это здания и помещения, предназначенные под офисы, магазины, общепит, бытовые услуги.

Перечень формирует уполномоченный орган региона ежегодно до 1 января, передает его в налоговую и размещает в интернете. Например, столичный список кадастровых объектов есть на сайте мэра Москвы.

Если недвижимость упрощенца попала в список кадастровых объектов, ему придется платить налог на имущество. Но если он применяет УСН «Доходы минус расходы», то сумму уплаченного налога можно учесть в затратах.

Бывает так, что ИП владеет помещением, которого в перечне нет, но в нем указано здание, где это помещение находится. В таком случае предпринимателю тоже придется платить налог — пропорционально площади помещения в общей площади здания.

Как получить освобождение от налога на имущество

Чтобы не платить налог на имущество за коммерческую недвижимость, не вошедшую в кадастровый перечень региона, ИП на УСН должен подать в налоговую заявление о предоставлении льготы:

1. через личный кабинет ИП;
2. по почте;
3. в самой инспекции;
4. через МФЦ.

К заявлению нужно приложить документы, которые подтвердят право на освобождение от налога на имущество. То есть что ИП использует недвижимость в коммерческих целях. Например, если упрощенец сдает склад в аренду, то к заявлению можно приложить договор аренды и платежные документы от арендатора.

Инспекция рассмотрит заявление в течение 30 дней и пришлет ответ.

Срока, в течение которого нужно подать в инспекцию заявление о предоставлении льготы, нет. Но ИП может подтвердить, что использовал недвижимость в бизнесе в каком-либо периоде, только после того, как этот период истечет. Например, если предприниматель использовал недвижимость в бизнесе в 2021 году, то подать заявление о предоставлении льготы за этот год он может не ранее 1 января 2024 года.

Налоговая инспекция может освободить от налога на имущество и без заявления. Такое возможно, если у ведомства есть документы о том, что ИП имеет право на льготу.

Минфин и ФНС предупредили, что в налоговую поступают сведения о владельцах недвижимости из ЕГРН. Но в ЕГРН нет данных об использовании предпринимателем имущества в бизнесе. Поэтому лучше перестраховаться и подавать заявление каждый год, даже если ранее ИП представил в налоговую долгосрочный договор аренды на 5—10 лет.

Как инспекция рассчитывает налог на имущество

По итогам календарного года налоговая исчисляет налог на имущество и сообщает ИП, сколько нужно заплатить.

Налог рассчитывают исходя из количества полных месяцев, в течение которых человек владел недвижимостью. Если он стал собственником до 15-го числа, то этот месяц будут учитывать как полный. Если право собственности возникло после 15-го числа, то этот месяц в число полных не включают.

Например, Петров купил коммерческую недвижимость 13 февраля. Налоговая рассчитает ему налог на имущество за 11 полных месяцев — с февраля по декабрь. А если бы Петров стал собственником, например, 17 февраля, то налоговая рассчитала бы налог за 10 месяцев — с марта по декабрь.

При продаже недвижимости полные месяцы рассчитывают наоборот. Если продали до 15-го числа включительно, то этот месяц при расчете налога на имущество не учитывают. Если продали после 15-го числа месяца, то его учитывают как полный.

Если человек купил недвижимость, а потом зарегистрировал ИП на УСН, налог на имущество будут считать так:

1. Учтут месяцы, в течение которых налоговой льготы не было.
2. Месяц, в котором возникло право на льготу, и месяц, в котором прекратилось это право, примут за полный.

Например, Петров, будучи ИП на ОСН, купил производственное здание 12 февраля 2021 года. В июне того же года он прекратил статус ИП, а через 10 дней снова зарегистрировался, но уже на УСН, и стал использовать недвижимость в бизнесе.

Налоговая рассчитает налог на имущество исходя из пяти полных месяцев — с февраля по июнь. За июль — декабрь платить налог Петрову не нужно. Но только если объект не входит в кадастровый перечень и в 2024 году предприниматель подаст заявление на льготу и подтвердит документами, что использовал недвижимость в бизнесе.

Заплатить налог за февраль — июнь 2021 года Петров должен до 1 декабря 2024 года. Если в последующие годы ИП Петров будет использовать недвижимость в бизнесе и заявлять об этом в инспекцию, платить налог на имущество ему не придется.

Что в итоге

ИП на УСН не платит налог на имущество, но, чтобы получить освобождение, нужно подтвердить право на это в налоговой инспекции.

Вид деятельности предпринимателя и то, когда и в каком статусе куплена коммерческая недвижимость, на освобождение от налога не влияют.

Получить освобождение можно, если ИП использует недвижимость в бизнесе и она не включена в список кадастровых объектов.

Сообщество 12.07.21

Если инспекция подтвердит право на освобождение, то начислит налог только за те месяцы, когда недвижимость не использовалась в бизнесе. Либо использовалась, но в то время предприниматель был на ОСН.

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты отвечают

Как уменьшить налог УСН

Чтобы снизить налоговую нагрузку на свой бизнес, не нужно прибегать к серым схемам. Достаточно грамотно использовать все возможности, которые предусмотрены законодательством.

Как уменьшить налог УСН «Доходы»

Доходы предпринимателя всегда увеличивают сумму налога. Но не все поступления являются доходом: пополнение счёта ИП личными деньгами, возвраты платежей, кредиты и займы. Такие поступления не нужно учитывать при расчёте налога УСН.

Подробнее об этом мы рассказали в статье «УСН «Доходы»: как отчитываться и сколько платить».

Уменьшение налога УСН на страховые взносы

Налог на УСН «Доходы» можно уменьшать на страховые взносы. Для этого соблюдайте три правила:

1. ИП без сотрудников могут снизить налог полностью, а ИП с сотрудниками и ООО — не больше 50% от суммы налога.
2. Налог уменьшают:
   – страховые взносы ИП за себя: 43 211 рублей за 2024 год + 1% от дохода больше 300 000 ₽;
   – взносы за сотрудников в налоговую на пенсионное, медицинское и социальное страхование, а также в ФСС на травматизм;
   – больничные сотруднику за первые три дня.
3. Взносы нужно оплатить в том же периоде, за который считаете налог. Например, налог за I квартал можно уменьшить на страховые взносы, оплаченные с 1 января по 31 марта. Не имеет значения за какой период оплачены взносы.

Мы рекомендуем платить страховые взносы ИП за себя поквартально. Так вы равномерно будете снижать авансовые платежи по налогу УСН, и к концу года у вас не получится переплата.

Эльба подскажет, какую сумму взносов заплатить и как снизить налог. Сервис автоматически посчитает налог к уплате и подготовит декларацию по УСН вместе с книгой учета доходов и расходов.

Уменьшение налога УСН на торговый сбор в Москве

ИП и ООО, которые зарегистрированы в Москве, могут снизить налог на торговый сбор. Если вы торгуете в столице, а зарегистрированы в другом регионе, придётся платить налог в полном объеме.

Налог УСН полностью уменьшается на торговый сбор. Ограничение 50% как по уменьшению на страховые взносы для ИП с сотрудниками и организаций не действует, потому что налог снижается в дополнение к суммам страховых взносов. Итоговая сумма налога к уплате может оказаться нулевой даже у организации и ИП-работодателя.

30 дней Эльбы в подарок

Оцените все возможности онлайн-бухгалтерии бесплатно.

Как уменьшить налог УСН «Доходы минус расходы»

В первую очередь налог УСН «Доходы минус расходы» уменьшают расходы. Помните, что не все расходы можно учесть при расчёте налога. Список допустимых расходов содержится в статье 346.16 Налогового Кодекса.

Расходы, которые нельзя отнести ни к одному виду из списка, не стоит учитывать в налоге. Подробнее читайте в статье «Расходы на УСН».

Учёт минимального налога в расходах

Если за прошлый год вы заплатили минимальный налог (1% от дохода), то при расчете налога за этот год в расходах можно учесть сумму, на которую минимальный налог превысил единый налог УСН.

Например:
Доходы за прошлый год: 600 000 ₽;
Расходы: 595 000 ₽.
Единый налог УСН = (600 000 — 595 000) × 15% = 750 ₽.
Минимальный налог = 600 000 × 1% = 6 000 ₽.
Заплатили минимальный налог, т.к. он больше на 5 250 ₽.

При расчете налога за этот год 5 250 ₽ можно учесть в расходах.

Рассчитаем налог за текущий год:
Доходы: 500 000 ₽,
Расходы: 450 000 ₽.
Налог УСН без учёта минимального налога: (500 000 — 450 000) × 15% = 7 500 ₽.
Спишем в расходы превышение минимального налога: (500 000 — 450 000 — 5 250) ×15% = 6 713 ₽.
Экономия составила 787 ₽.

Контролирующие органы разрешают учитывать минимальный налог только по итогам года. В большинстве случаев суды их поддерживают, хотя есть судебный прецедент в пользу уменьшения авансового платежа за квартал. Эльба поможет вам правильно рассчитать налог с учетом расходов, напомнит о сроках уплаты и сдачи отчетности.

Списание убытков в расходы

Еще больше можно снизить налог за счёт убытков, полученных в прошлые годы. Для этого можно использовать убытки за последние 10 лет и ещё не использованные для снижения налогов.

Например:
Убыток в прошлом году: 50 000 ₽;
Минимальный налог в прошлом году: 10 000 ₽.

Т.к. в прошлом году был получен убыток, налог УСН был равен 0, и пришлось заплатить минимальный налог, в этом году в расходы можно списать сумму убытка и сумму минимального налога:

Экономия составила 9 000 ₽.

В первую очередь следует списывать самые ранние убытки, но не более предшествующих 10 лет. Использовать убытки для снижения налога можно только при расчёте итогового платежа за год. Авансовые платежи за счёт убытков уменьшать нельзя.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Ставка УСН «Доходы»

Ставка налога показывает, сколько процентов от доходов придётся заплатить государству. В большинстве случаев она равна 6%. Но есть регионы, которые снизили ставку.

В Крыму и Севастополе ставка 4%. В Севастополе можно платить ещё меньше — 3%, если вести бизнес из перечня льготных видов деятельности. В Чеченской Республике ставка налога зависит от числа сотрудников и составляет от 1% до 6%.

В Москве, Санкт-Петербурге и Екатеринбурге ставка УСН стандартная — 6%.

Узнайте на сайте налоговой в разделе «Особенности регионального законодательства», какая ставка действует в вашем регионе.

Что считать доходом УСН

Доходом на УСН считается всё, что вы заработали от бизнеса. В основном, это доходы от продажи товаров или услуг. Например, вы разработали сайт и получили за работу 100 тысяч рублей.

Эту же сумму запишите в доходы УСН и заплатите с неё налог.

Есть ещё внереализационные доходы, которые напрямую не связаны с бизнесом, но их тоже нужно учесть. К ним относятся:

• процент на остаток по расчётному счёту
• штрафы и пени от партнёров за нарушенные условия договора
• возмещение ущерба от страховой
• курсовая разница при покупке или продаже валюты по курсу, который выгоднее, чем у центрального банка
• подарки и другое бесплатно полученное имущество
• другие доходы из ст. 250 Налогового кодекса.

Чаще всего вы получаете доходы деньгами. Но бывают неденежные доходы, например, при бартерах и взаимозачётах, когда вы меняете один товар на другой. Такие доходы тоже нужно учесть — в рублях по рыночной стоимости аналогичного товара.

Доходы в валюте переведите в рубли по курсу центрального банка, который действует в день получения денег. Подробнее об этом мы рассказали в статье «Как платить налоги при расчётах в валюте».

Какие доходы не нужно учитывать в УСН

Не все полученные деньги — ваш доход. При расчёте УСН не нужно учитывать:

• возврат займа;
• получение займа;
• пополнение счёта личными деньгами;
• обеспечительный платёж или залог;
• возврат денег от поставщика;
• ошибочные поступления от контрагента или банка — Письмо Минфина РФ от 07.11.2006 N 03-11-04/2/231;
• деньги, полученные агентом по агентскому договору, кроме агентского вознаграждения;
• гранты;
• доходы от бизнеса на другой системе налогообложения, если вы совмещаете УСН с патентом;
• другие доходы из ст. 251 НК.

У ИП есть доходы, которые не учитываются в УСН, но с них удерживается НДФЛ по ставке 35%:

1. Стоимость выигрышей и призов от участия в стимулирующих конкурсах, которые проводятся для рекламы товаров. НДФЛ нужно платить с той части выигрыша, стоимость которой выше 4 000 рублей. НДФЛ перечисляет не сам ИП, а организатор конкурса.
2. Экономия на процентах при получении кредита по ставке ниже ⅔ ставки рефинансирования. Банк сам посчитает и заплатит НДФЛ в налоговую.

Когда учитывать доходы УСН

Важно учитывать доходы в правильную дату, потому что от этого зависит, когда вы заплатите налог с этих денег.

Доходы учитываются в день, когда вы их получили. Это называется кассовым методом признания доходов. Если доход денежный, учитывайте его в день поступления денег на банковский счёт или в кассу.

Предоплату тоже нужно учесть в день получения.

В некоторых ситуациях доход нужно учесть до того, как вы получите деньги. Например, вы продаёте через курьера, который получает оплату и переводит её вам. В этой ситуации доход учитывается в день, когда клиент заплатил курьеру, несмотря на то, что вы деньги ещё не получили.

Если доход неденежный, — например, зачёт взаимных обязательств с клиентом — учитывайте его в день, когда подписали акт взаимозачёта или другой документ.

Например, вы разработали сайт для мебельного салона, а он поставил вам мебель для офиса. За сайт контрагент должен заплатить 100 000 рублей, а вы ему ту же сумму — за мебель. Чтобы не переводить деньги со счёта на счёт, вы договорились о взаимозачёте, после которого никто никому не должен. Чтобы оформить договорённость, вы подписываете акт взаимозачёта.

В этот же день нужно учесть 100 000 рублей в доходах УСН.

Можно ли учесть расходы

На УСН 6% расходы учесть нельзя. Поэтому, если у вашего бизнеса высокие затраты, стоит задуматься о переходе на УСН «Доходы минус расходы».

Открыть ИП через банк

Поможем бесплатно зарегистрировать ИП и открыть расчётный счёт

Как уменьшить УСН 6%

Один из плюсов УСН «Доходы» в том, что налог можно уменьшить на страховые взносы за ИП и сотрудников. Чтобы сделать это без ошибок, запомните два правила:

ИП без сотрудников уменьшают налог на взносы полностью, а ИП с сотрудниками и ООО — наполовину.

Например, у вас нет сотрудников, и налог УСН за I квартал получился 10 тысяч рублей. В этом же квартале вы заплатили 8 000 рублей страховых взносов. Вы вычитаете эту сумму из налога УСН и платите 2 000 вместо 10 тысяч рублей.

Отчётность на УСН в 2024 году

Налог на УСН платят поквартально, а декларацию сдают один раз по итогам года — это самое важное, что нужно запомнить предпринимателям на УСН. Квартальные платежи называют авансовыми, потому что вы их платите как бы авансом за весь год.

Каждый квартал нужно платить налог:

• до 31 марта 2024 года для ООО, до 4 мая 2024 года для ИП — итоговый расчёт УСН за 2021 год.
• до 25 апреля — за 1 квартал 2024 года,
• до 25 июля — за полугодие 2024 года,
• до 25 октября — за 9 месяцев 2024 года.

Один раз в год сдайте декларацию УСН. За 2021 год ООО отчитываются до 31 марта 2024 года, а ИП — до 4 мая 2024 года.

Кроме этого заведите книгу учёта доходов. Записывайте туда все доходы бизнеса и страховые взносы, которые заплатили. Эту книгу не нужно сдавать в налоговую, пока она сама не попросит.

А Эльба поможет?

Эльба поможет вести учёт доходов на УСН. Сервис посчитает налог и правильно уменьшит его на страховые взносы, а по итогу года подготовит налоговую декларацию. Попробуйте 30 дней бесплатно.

Статья актуальна на 19.01.2022

Как уменьшить или не платить налог на имущество?

Хочу купить нежилое помещение — частично для жизни, частично для склада оборудования и фотостудии. Поскольку налог на имущество физлиц будет высоким, нашел два варианта его снизить:

1. я оформляю помещение как творческую мастерскую. Я занимаюсь кино, а отец состоит в Союзе художников;
2. я регистрируюсь как ИП на УСН, а помещение, которое покупаю, не входит в перечень недвижимости, облагаемой налогом на имущество по кадастровой стоимости. Соответственно, как предприниматель, который применяет упрощенку, я в принципе не плачу имущественный налог.

Расскажите, пожалуйста, где какие плюсы и минусы. Может, есть еще какие-то варианты?

Марина Суховская

Ставка налога на имущество физических лиц для нежилых помещений в разы выше, чем для жилья. Поэтому понятно, почему вы интересуетесь, как этот налог снизить.

Варианты, которые вы описали, имеют право на жизнь. Они позволяют не просто снизить, а в принципе не платить налог на имущество. Но применить эти варианты на практике не так-то просто.

Особенно первый. То, что вы занимаетесь кино, а ваш отец — член Союза художников, не делает вашу нежилую недвижимость творческой мастерской автоматически. Этот статус помещения надо подтвердить документально.

Разберу подробнее оба предложенных вами варианта.

Как победить выгорание

Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами
Оформить помещение как творческую мастерскую

Действительно, в числе тех, кто может не платить налог на имущество физлиц, — владельцы помещений, которые используются исключительно как творческие мастерские, ателье, студии. От налога освобождается только одно такое помещение. Это федеральная льгота, поэтому она действует во всех регионах.

Чтобы получить льготу, нужно подать в любую налоговую заявление и приложить документы, которые подтверждают право на нее. Проще всего это сделать через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.

Когда у ФНС спросили, какими документами подтверждать льготу для творческих мастерских, она рекомендовала опираться на два письма Минфина:

1. От 13 октября 2008 года № 03-05-04-01/33 . В нем говорится, что это могут быть акты местных властей о предоставлении и/или использовании помещений в культурных целях. В качестве примера приводится решение городской думы Краснодара от 15.12.1998 № 26 «О безвозмездной передаче в собственность заслуженному архитектору России Субботину Ю. С. помещений по ул. Красноармейской, 80, под творческую мастерскую».
2. От 30 августа 2017 года № 03-05-06-01/55507 . В этом письме указано: собственник помещения должен представить документ, который подтверждает его членство в каком-нибудь творческом союзе или ассоциации. При этом союз или ассоциация должны быть зарегистрированы как юрлица.

Письмо Минфина от 13.10.2008 № 03-05-04-01/33PDF, 57 КБ

Письмо Минфина от 30.08.2017 № 03-05-06-01/55507PDF, 55 КБ

Получается, членский билет Союза машиностроителей России не подойдет: это союз, но не творческий. Так ИФНС в Курганской области обосновала свой отказ предоставить льготу по налогу на имущество человеку, который организовал в своем нежилом помещении клуб для занятий робототехникой. И суд инспекцию поддержал.

Апелляционное определение Курганского областного суда от 19.11.2019 по делу № 2-861/2019, 33-3308/2019PDF, 109 КБ

Кроме членского билета налоговую инспекцию может устроить справка из местного профильного госоргана, например из управления культуры администрации города, если она подтверждает, что недвижимость используется для творческой деятельности. Без справки ничего не выйдет.

Решение Благовещенского городского суда Амурской области от 01.12.2020 № 2а-6361/2020М-5776/2020PDF, 93 КБ

А вот доводы, что помещение должно льготироваться, потому что там проводятся репетиции бардовской песни или у собственника помещения есть диплом о профессиональной переподготовке по какой-то творческой программе, налоговую и суд точно не убедят.

Собственник помещения регистрируется как ИП на упрощенке

Напомню: все ИП, кроме тех, кто зарегистрировались как самозанятые, должны платить фиксированные взносы на пенсионное и медицинское страхование. Даже если предприниматель не ведет бизнес или работает себе в убыток, он все равно обязан перечислить взносы в бюджет. В 2021 году это 40 874 Р , в 2024 году — уже 43 211 Р , а в 2024 — 45 842 Р .

То есть смысл регистрироваться как ИП есть, если налог на имущество будет существенно больше, чем фиксированные взносы. Иначе то, что вы будете экономить на налоге, невыгодно в целом.

По общему правилу предприниматель, который применяет УСН, не должен платить налог на имущество с принадлежащего ему помещения, если оно используется для бизнеса. Чтобы воспользоваться льготой, ИП также должен подать в ИФНС заявление.

Исключение — если помещение фигурирует в региональном перечне недвижимости, которая облагается налогом на имущество по кадастровой стоимости. Это здания и строения, предназначенные, в частности, под офисы, магазины, общепит, бытовые услуги. Если помещения в перечне нет, но в нем указано здание, где это помещение находится, то платить налог на имущество предпринимателю все-таки придется.

Вы пишете, что ваше помещение в перечень не входит. Это хорошо. Но чтобы освободиться от налога, нужно, чтобы помещение фактически использовалось в бизнесе. Причем в той деятельности, коды которой предприниматель указал при регистрации в ЕГРИП.

Например, если в вашем помещении будет фотостудия, в госреестре должен быть код ОКВЭД 74.20. Если также планируете сдавать его в аренду — код 68.20.

То, что вы используете помещение в бизнесе, нужно подтвердить налоговой документально. Иначе освобождение от налога не дадут. Например, если будете сдавать помещение, подойдут договор аренды и платежки на получение арендной платы.

А если сами будете использовать помещение, например, под офис или склад, то в налоговую можно представить деловую переписку с заказчиками услуг и контрагентами, где помещение упоминается как офис, магазин, производственный цех, адрес для поставки товаров и тому подобное.

Если помещение какое-то время будет простаивать — например, в нем идет ремонт или бизнес только набирает обороты, — не страшно. Освобождение от налога тоже дадут, если назначение помещения чисто коммерческое и его нельзя использовать для личных нужд.

Письмо Минфина от 24.04.2018 № 03-05-04-01/27810 PDF, 269 КБ

Так что советую вам заранее продумать, как и чем вы сможете подтвердить использование нежилого помещения в бизнесе. На мой взгляд, сделать это реальнее, чем найти документы, которые подтверждают, что ваше помещение — творческая мастерская.

Если решите зарегистрироваться как ИП на упрощенке, подумайте, какую УСН выбрать: «Доходы минус расходы» со ставкой 15% или «Доходы» со ставкой 6%. Регионы могут дополнительно снижать эти ставки. Например, сейчас в Тюменской области вместо 15 ставка 5%, а вместо 6 — 3%.

При УСН «Доходы минус расходы» вы сможете списать стоимость купленного помещения в расходы. Как это сделать, мы уже рассказывали. Если по итогам года у вас будет убыток — расходов получится больше, чем доходов, — вы заплатите минимальный налог: все доходы за год × 1%.

А потом в течение следующих 10 лет сможете списывать убыток в затраты — уменьшать налоговую базу и, соответственно, налог к уплате.

При УСН «Доходы» стоимость купленного помещения вы никак не учтете, зато ставка налога в этом случае меньше.

У варианта регистрироваться как ИП в вашем случае я вижу такие недостатки.

Если продадите нежилое помещение, придется заплатить налог со всей вырученной суммы. Сколько лет помещение было в собственности, значения не имеет. Это правило действует, если в ЕГРИП в числе видов деятельности указана покупка и продажа собственного недвижимого имущества — код по ОКВЭД 68.1.

Если нет или к моменту продажи вы сниметесь с учета как ИП, то придется платить с доходов от продажи помещения НДФЛ 13%.

Если решите продать помещение, пока не истекут 10 лет с момента покупки, то еще придется пересчитать налоговую базу по УСН «Доходы минус расходы». То есть вы должны будете:

1. Убрать из расходов затраты на покупку помещения.
2. Включить в расходы только амортизацию, рассчитанную по правилам для налога на прибыль. Учитывается все время использования помещения по месяц продажи включительно.
3. Пересчитать налог за все периоды, в течение которых пользовались помещением на УСН. Скорее всего, придется доплатить налог и пени. Также нужно подать уточненные декларации за скорректированные годы.

Какие еще есть варианты

Налог на имущество физических лиц — это местный налог. То есть помимо федеральных льгот каждый населенный пункт — город, деревня, поселок — может устанавливать собственные льготы. Например, в Москве есть льгота по налогу для нежилых помещений, включенных в реестр апартаментов.

Для них налог меньше, чем для остальной коммерческой недвижимости.

Положена ли вам какая-то льгота, можете проверить через специальный сервис ФНС.

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты отвечают

Как уменьшить налог на имущество

ООО и ИП на ОСНО платят налог на имущество, которое используют в своей деятельности. Недавно налог увеличился, теперь на часть объектов его рассчитывают по кадастровой оценке. Поэтому компании интересуются законными способами экономии.

Плательщики налога на имущество

Расчет налога на имущество для ООО и ИП отличается. Рассмотрим каждый вариант. Налог на имущество платят коммерческие и некоммерческие компании, которые владеют основным средством в виде недвижимости, не предназначенной для перепродажи.

С 2019 года под налог попадает только недвижимое имущество. Так что если у вас есть только транспорт, оборудование и сырье, то платить налог не нужно. От налога освобождены компании на спецрежимах: УСН, ЕСХН или ЕНВД. Но есть исключения: например, если имущество облагается налогом по кадастровой стоимости, платить налог все равно придется вне зависимости от режима.

ИП также уплачивают налог на имущество, которое используют в предпринимательской деятельности. На ОСНО налог на имущество платят всегда, на УСН и ЕНВД только в случаях, когда налог рассчитывается по кадастровой стоимости.

Объект налогообложения

• его используют или планируют использовать в деятельности компании: для размещения производства или офиса, сдачи в аренду и так далее;
• в перспективе его будут использовать более года;
• его не будут продавать с целью получения прибыли;
• оно приносит доход.

Имущество учитывают на балансе на счете 01, даже если в какой-то период оно не используется. Иногда имущество учитывают на счете 03 “Доходные вложения в материальные ценности”, например, если оно предназначено для сдачи в аренду или лизинг. Даже если основное средство не учитывается на счете 01, платить налог нужно.

Важно!Если у вас на балансе есть жилые дома, то с них в любом случае нужно платить налог по кадастру — даже если они учтены как товары для перепродажи, а не как основное средство.

Кроме того, облагается налогом имущество, которое компания:

• отдала в доверительное управление;
• предоставила в совместную деятельность в рамках договора товарищества;
• получила по концессионному соглашению.

С 2019 года движимое имущество налогом не облагается. Также под налогообложение не подпадают арендованные помещения и недостроенные здания, непригодные для эксплуатации.

Ведите учет экспорта и импорта в веб-сервисе Контур.Бухгалтерия. Простой учет, зарплата и отчетность в одном сервисе

Ставка по налогу на имущество

Налог на имущество относится к региональным налогам, поэтому ставка в каждом регионе отличается. Федеральное законодательство лишь ограничило верхнюю границу налога — 2,2 %. А для недвижимости, которая подлежит налогообложению по кадастровой стоимости, максимальная ставка 2 %.

Региональные власти могут устанавливать разные ставки налога в зависимости от вида деятельности, в котором используется имущество.

Налоговая база по налогу на имущество

В соответствии со ст. 375 НК РФ налог считают по среднегодовой стоимости имущества. Эту стоимость организации определяют самостоятельно по итогам каждого отчетного периода.

Но в отношении отдельных объектов база — это кадастровая стоимость имущества, которая внесена в ЕГРН. Перечень таких объектов ежегодно утверждается в регионе и публикуется на официальном сайте регионального правительства.

Бывает так, что компания владеет помещением в здании, а кадастровая стоимость определена только для всего здания целиком. Тогда стоимость помещения считают пропорционально его площади по формуле:

Кадастровая стоимость помещения = Кадастровая стоимость здания * Площадь помещения / Площадь здания

Льготы по налогу на имущество

В ст. 381 НК указано, кто освобожден от уплаты налога:

• организации и учреждения уголовно-исполнительной системы;
• религиозные организации;
• общероссийские общественные организации инвалидов;
• компании-производители фармацевтической продукции;
• специализированные протезно-ортопедические предприятия;
• адвокаты, адвокатские бюро;
• государственные научные центры;
• компании-участники “Сколково” и так далее.

Кроме того, есть и региональные льготы. Найти информацию о них можно в сервисе ФНС.

Как уменьшить налог на имущество

Иногда компании приходится платить высокий налог. Чаще всего это происходит, если имущество облагается налогом по кадастровой стоимости. Разберемся, как можно ее уменьшить.

Закон разрешает пересмотреть кадастровую стоимость в следующих случаях:

• в сведениях о недвижимости, которые использовались при кадастровой оценке, обнаружены ошибки;
• на дату определения кадастровой стоимости уже установили рыночную стоимость.

Кадастровая стоимость может быть искажена в результате обстоятельств, которые установлены в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28:

• неправильно указаны сведения в перечне объектов недвижимости, подлежащей государственной кадастровой оценке;
• оценщик неправильно определил условия, которые влияют на стоимость объекта: месторасположение, назначение, разрешенное использование, аварийное состояние и так далее;
• неправильно применили данные при расчетах;
• не использовали сведения об аварийном состоянии объекта оценки.

Для пересмотра кадастровой стоимости запросите у заказчика оценки или самого оценщика сведения о недвижимости, ответ поступит в течение 7 рабочих дней ст. 24.18 ФЗ.

Ведите учет экспорта и импорта в веб-сервисе Контур.Бухгалтерия. Простой учет, зарплата и отчетность в одном сервисе

Куда обращаться для пересмотра кадастровой стоимости

Оспорить кадастровую стоимость можно через специальную комиссию или через суд. При этом для юрлиц прохождение комиссии обязательно, а физические лица могут сразу обращаться в суд.

У комиссии есть преимущества перед судебным разбирательством:

• сроки — комиссия решит вопрос в течение месяца, суд будет идти гораздо дольше;
• нет судебных издержек — комиссия даже не попросит госпошлину;
• решение комиссии можно оспорить в суде, если оно вас не устроит.

Росреестр при каждом управлении в регионе создает комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В течение 7 дней после поступления заявления, комиссия назначает дату рассмотрения спора. Заседание является правомочным, если на нем присутствует более половины членов. Комиссия примет одно из следующих решений в зависимости от того, на каком основании вы оспаривали стоимость.

Какие документы нужны для оспаривания кадастровой стоимости

При оспаривании кадастровой оценки заявитель обязан доказать, что при определении стоимости были допущены ошибки, или доказать, что рыночная стоимость была совершенно иной. Поэтому в комиссию нужно предоставить:

• справку о кадастровой цене объекта недвижимости;
• копии правоустанавливающих документов на недвижимость;
• документы, подтверждающие недостоверность сведений, которые были использованы для оценки;
• отчет об определении рыночной стоимости на дату определения кадастровой (при наличии);
• одобрение отчета об определении рыночной стоимости от эксперта СРО, в которой состоит оценщик;
• документы, подтверждающие наличие кадастровой или технической ошибки.

Если решение комиссии вас не устроит, вы можете пойти в суд. Тогда кроме вышеназванных документов, нужно собрать:

• документы, подтверждающие вручение копии искового заявлениям всем участникам судебного процесса;
• документ, подтверждающий уплату госпошлины;
• доверенность на представителя;
• документы, подтверждающие досудебный порядок урегулирования спора, если заявление подает юрлицо.

Помните, кадастровая оценка проводится массовым методом, поэтому она очень часто не учитывает все особенности конкретной недвижимости и отличается от реальной цены. Доказав, что при оценке допущена ошибка или что кадастровая стоимость не соответствует рыночной, вы сможете сэкономить на налоге на имущество.

Рекомендуем облачный сервис Контур.Бухгалтерия для ведения учета имущества компании и расчёта суммы налога. А встроенный календарь напомнит о сроках уплаты. Также в Бухгалтерии есть учет, зарплата, отчетность через интернет и другие инструменты.

Новичкам дарим бесплатный пробный период на 14 дней.