Увеличить размер коридора, соединить балкон и кухню, обустроить гардеробную — при желании можно сделать свою квартиру более удобной и уютной. Однако большинство таких перепланировок предполагает получение специального разрешения. Как его оформить — расскажем в пошаговой инструкции.
Когда нужно согласовывать перепланировку
Об этом у нас есть отдельная статья . Там рассказано, что можно делать без всяких разрешений, что по договоренности с властями, а что вообще нельзя. Вкратце, разрешение нужно получить, если вы собираетесь:
Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны
Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения и вентиляции
Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов
Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона
Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями
Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения
Как согласовать перепланировку?
Для получения разрешения на перепланировку вам необходимо принести в жилищную инспекцию:
Документ, подтверждающий право собственности
Технический паспорт жилья
Заявление. Бланк выдадут по месту обращения
Проект или эксиз перепланировки в двух экземплярах. Его можно заказать у строительных или специализированных компаний
Письменное согласие всех жильцов квартиры на вносимые изменения
Можно подать документы в МФЦ или на сайте Госуслуг , а в Москве на сайте mos.ru . Если дом представляет историческую и культурную ценность, то эти же документы нужно отнести в территориальное отделение Министерства Культуры.
Ответ вам обязаны предоставить в течение 45 дней. Если все оформлено правильно, вы получите разрешение.
Я получил разрешение. Что дальше?
Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:
БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки
Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней
Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности
БТИ: что это за организация, и чем она занимается
Что делать, если квартира куплена в ипотеку
В этом случае нужно будет получить разрешение банка. Для этого предоставьте:
Одобренный в БТИ план изменений
Согласие от БТИ и управляющей компании
Отчет страховой компании, которая в этом случае должна взять на себя риски ремонтных работ и их последствия
Оценку специалистов по недвижимости, отражающую конечную стоимость жилья после перепланировки
Если вы приобрели квартиру в ипотеку Сбербанка, вам не придется искать надежную компанию для оценки стоимости квартиры. Вы можете заказать отчет об оценке прямо на Домклик у аккредитованных компаний, а также экспресс-оценку, которая готовится за 1 день без выезда на объект и фотографий квартиры.
Как заказать экспресс-оценку на Домклик
Многие банки в ипотечном договоре прописывают запрет на внесение изменений в планировку квартиры. В этом случае изменить жилплощадь в соответствии со своими вкусами можно только после окончательного погашения кредита.
Что будет, если не узаконить перепланировку
Чтобы избежать проблем, лучше не делать перепланировку без предварительного согласования. Рано или поздно всё равно придётся получать разрешение плюс платить штраф.
Согласно Жилищному Кодексу уже проведенная перепланировка может быть зарегистрирована только через суд.
А если никто не узнает?
Возможно, какое-то время эту перепланировку удастся скрывать. Но если квартиру нужно будет продать, подарить или передать в наследство, приватизировать — изменения надо будет узаконить.
За незаконную перепланировку придется заплатить штраф от 2 000 до 2 500 рублей. Также владельца могут обязать вернуть помещению прежний вид.
Самое суровое наказание за незаконную перестройку — продажа жилья с торгов. Как показывает судебная практика, эта мера наказания применяется исключительно редко и только в том случае, когда собственник жилья наотрез отказывается убрать или узаконить внесенные изменения.
Как уберечь себя от покупки квартиры с незаконной перепланировкой
При покупке квартиры юристы рекомендуют проверить, нет ли в выбранной квартире незаконных перепланировок. Для этого можно заказать правовую экспертизу квартиры и самостоятельно сверить планировку с поэтажным планом БТИ.
Помните, если вы станете новым владельцем квартиры с незаконной планировкой — решать проблемы придется уже самостоятельно.
Легализация перепланировки в квартире: как узаконить, если она уже сделана?
Известно, что перепланировка должна предварительно согласовываться с государственными органами. Но в некоторых случаях возникает необходимость легализовать уже сделанные работы, например, при приобретении квартиры с уже внесёнными изменениями.
Можно ли легализовать новую планировку, если она уже сделана?
Если выполненные работы соответствуют установленным законодательством нормативам и не включают в себя запрещённых действий, перепланировку возможно узаконить по факту. Согласно ч. 1 ст. 29 ЖК РФ сделать это предлагается в административном или судебном порядке.
К помощи органов правосудия прибегают, если административная процедура узаконивания оказалась нерезультативной.
Какой тип изменения планировки подлежит регистрации после самовольного ремонта?
Узаконить перепланировку квартиры можно после таких изменений:
- Увеличение площади санузла за счёт коридора, при условии, что уровень пола ванной или туалета будет ниже пола коридора на 3 см.
- Расширение балкона путём создания арки шириной до 1 м.
- Обновление системы труб, перенос водного бака стояка с сохранением угла слива.
- Объединение кухни с электрической плитой и гостиной путём создания смежной стене арки или дверного проёма.
- Перенос кухни. Кухня может быть перенесена только в помещение, в котором имеется окно.
Сносить стену или перегородку полностью не разрешается. Если конструкция несущая, проём должен быть узким и дополнительно укреплённым. В перегородке допускается оформлять широкие проёмы с двустворчатыми дверями.
Если коррективы затрагивают общедомовую территорию, они должны быть согласованы с соседями.
Не удастся легализовать следующие изменения:
- расширение лоджии за счёт жилого помещения;
- демонтаж несущих стен;
- перенос отопительных приборов на балкон;
- оборудование санузла в жилой комнате;
- объединение комнаты и газифицированной кухни;
- оборудование тёплого пола с задействованием центрального отопления.
Такие изменения не утвердит ни одна инстанция. Более того, придётся заплатить штраф и вернуть квартиру в прежнее состояние.
Недопустимо делать перепланировку в аварийных домах.
Документы для оформления уже сделанных изменений
Как указано в ч. 2 ст. 26 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, владельцу жилплощади с перепланировкой требуется предоставить следующую документацию:
- заявление о перепланировке и/или переустройстве;
- оригиналы или заверенные нотариусом ксерокопии правоустанавливающих документов на недвижимость (например, договор социального найма или свидетельство, подтверждающее право собственности);
- согласие от каждого из владельцев жилплощади (в случае частичного присоединения в ходе перепланировки в многоквартирном доме общего имущества) или письменное согласие на проведение перепланировки от членов семьи нанимателя квартиры, занимаемой согласно договору социального найма;
- эскиз или проект внесённых корректировок;
- техпаспорт квартиры;
- поэтажная планировка дома;
- экспликация до и/или после перепланировки;
- если перепланировка осуществлялась по готовому проекту – договор, заключённый с проектной организацией;
- разрешения от СЭС, Роспотребнадзора, Пожарного надзора, архитектурно-планировочного управления;
- техническое заключение о том, что произведённые работы не несут опасности для здания и проживающих в нём людей.
Как провести легализацию незаконных переделок?
Чтобы легализовать уже сделанную перепланировку, необходимо придерживаться следующего алгоритма.
Консультация в органе, который осуществляет согласование
Это может быть отдел капитального строительства в администрации региона, жилищная инспекция и т. д. Там помогут понять, есть ли необходимость в согласовании произведённых работ, к какому типу относится перепланировка, и перечислят документы, которые потребуется подготовить.
Для получения подробной консультации нужно иметь при себе такие бумаги:
- технический паспорт недвижимости (он должен быть оформлен до 01.01.2013);
- экспликация;
- поэтажный план здания.
Недостающие документы можно получить в БТИ. В бумагах, которые были выданы после перепланировки, сотрудники БТИ сделают пометки в виде красных линий, обозначающих внесённые коррективы.
Заказ проекта или самостоятельная разработка эскиза
Заказать проект перепланировки можно у ИП или компании, являющихся членами саморегулируемой организации (СРО). Разработчики проекта согласуют его в контролирующих инстанциях:
- СЭС.
- Пожарном надзоре.
- Архитектурно-планировочном управлении.
- Роспотребнадзоре.
Также можно выполнить эскиз планировки самостоятельно. Как правило, это увеличенная ксерокопия поэтажного плана с обозначенными на ней красным цветом изменениями.
Подготовка и подача документов
Необходимые для оформления перепланировки документы можно предъявить по собственной инициативе. В противном случае, согласно ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ, они будут запрошены организацией, с которой будет согласовываться перепланировка.
Как указано в ч. 3 ст. 26 ЖК РФ, заявителю должна быть выдана расписка о том, что его обращение и прилагающиеся к нему документы приняты.
Получение решения о согласовании или об отказе
Решение о возможности согласования перепланировки жилплощади, должно быть принято в течение 45 дней с момента подачи документов.
Если заявитель обратился в МФЦ, то, согласно ч. 4 ст. 26 ЖК РФ этот период начинает отсчитываться со дня передачи бумаг от МФЦ в орган, занимающийся согласованием перепланировки. Как пояснено в ч. 5 ст.
26 ЖК РФ, в течение трёх дней после вынесения вердикта решение должно быть направлено заявителю.
Обращение в суд с административным исковым заявлением
Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ, оспорить отрицательное решение компетентной инстанции возможно, подав административный иск в районный суд по месту проживания или расположения согласующего перепланировку органа. Иск должен быть подан в течение трёх месяцев со дня получения отказа.
Данный процесс регламентируется ч. 1 ст. 22, ч. 3 ст. 24, ч. 1 ст.
219 КАС РФ, а также ч.4 ст. 29 ЖК РФ.
Согласно ст. 220 КАС РФ, в исковом заявлении важно указать следующую информацию:
- наименование органа правосудия;
- данные истца и ответчика;
- наименование документа об отказе и дата его подписания;
- информация о правах истца, нарушенных вынесенным решением;
- законодательные акты, которые подтверждают неправомерность отказа.
- Скачать бланк иска об оспаривании отказа на перепланировку
- Скачать образец иска об оспаривании отказа на перепланировку
К иску должен быть в обязательном порядке приложен пакет документов:
- квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины в размере 300 руб.;
- решение о невозможности согласования перепланировки;
- бумаги, подтверждающие право владения недвижимостью, например, договор найма или свидетельство о праве собственности;
- уведомления о том, что ксерокопии иска и необходимая документация были вручены всем ответчикам и другим лицам, принимающим участие в деле;
- документация из БТИ (техпаспорт жилья, экспликация до и/или после проведения работ по перепланировке, поэтажный план);
- эскиз или проект совершенной перепланировки;
- заключенный с проектной компанией договор (если имеется);
- решение контролирующих органов (Роспотребнадзора, Санитарно-эпидемиологической станции, Пожарного надзора, управление архитектурно-планировочными работами);
- другие бумаги, подтверждающие обоснованность требований истца.
В ст. 55 и ч. 4,5,8 ст. 57 КАС РФ прописано, что если представитель истца является адвокатом, ему надо иметь при себе документацию, подтверждающую его статус и действующие полномочия, а также диплом о получении высшего юридического образования.
Для представителей, которые не являются адвокатами, достаточно бумаг, удостоверяющих полномочия.
Участие в рассмотрении дела
Согласно ч. 1 ст. 226 КАС РФ суд должен рассмотреть дело в течение месяца. Как прописано в ч. 1 ст. 62 КАС РФ, на суде истцу необходимо доказать:
- что нелегальная перепланировка не нарушает законные права и интересы соседей и не представляет угрозы для их здоровья;
- работы проведены с учетом норм и правил строительства;
- были предприняты все необходимые действия для узаконивания перепланировки.
В процессе заседания суда может потребоваться провести строительно-техническую экспертизу. Согласно ч. 4 ст. 78 КАС РФ экспертизу оплачивает сторона, обратившаяся с ходатайством о ее проведении.
Обращение в орган регистрации прав для внесения правок
Необходимо дождаться, пока решение, вынесенное органами правосудия, вступит в силу. Как следует из текста ч. 5 ст. 227, ст. 186 и ч. 1 ст.
298 КАС РФ, это произойдет после истечения срока на апелляционное обжалование, который равен одному месяцу.
После этого следует заказать у кадастрового инженера новый техпаспорт квартиры. Затем требуется подать заявление в Росреестр, чтобы внести изменения в ЕГРН. Данная процедура регламентируется п. 1 ст. 29 ФЗ-№221 от 24.07.2007, а также ч. 1 и 2 ст.
14, ст. 24 ФЗ-№218.
Сроки
Если удается обойтись без обращения в суд, процесс узаконивания перепланировки обычно занимает до 2 месяцев. В противном случае процедура может затянуться до полугода и более. Можно ориентироваться на следующие сроки:
- создание проекта перепланировки помещения – от 7 дней до 3 месяцев;
- сбор пакета документации – от 1 до 7 дней;
- рассмотрение заявления в МФЦ – до 45 дней;
- получение вынесенного МФЦ решения – не более 3 дней;
- ожидание дня судебного заседания – до 2 месяцев;
- вступление решения органов правосудия в силу – 1 месяц;
- процедура переоформления документации – от 3 дней.
После получения отказа в МФЦ у заявителя есть только 3 месяца для того, чтобы подать иск в суд.
Сколько стоит?
Перепланировка квартиры сама по себе является достаточно затратной процедурой. Помимо покупки и транспортировки строительных материалов, оплаты труда рабочих, вывоза мусора и т. д., необходимо учесть следующие расходы:
- Подготовка проекта перепланировки: от 10 000 руб. стоимость зависит от сложности работ.
- Оформление и заверение разрешения на перепланировку от собственников жилплощади в нотариальной конторе – от 1 000 руб. за каждое.
- Оформление и заверение у нотариуса доверенности на представителя интересов владельца недвижимости – от 2 000 руб.
- Выписка из ЕГРН с обновленными данными – 350 руб.
- Занесение коррективов в технический паспорт – от 5 000 руб.
- Госпошлина за рассмотрение дела в суде – 300 руб.
Можно ли и как без суда?
Если перепланировка не затронула несущие конструкции и не нарушила требования законодательства, легализовать ее возможно без обращения в органы правосудия. Для этого собственнику квартиры требуется прийти в отделение МФЦ с пакетом необходимой документации.
При необходимости легализовать перепланировку возможно постфактум. При этом важно убедиться, что сделанные работы не ухудшают условия проживания других людей и не несут угрозы преждевременного обветшания и разрушения здания.
Видео по теме
Предлагаем посмотреть видео о том, как узаконить самовольную перепланировку квартиры:
Ремонт по закону – согласование и узаконивание перепланировки жилья
Согласно правилам, прописанным в действующем законодательстве, перед тем как провести перепланировку, собственник должен согласовать её в уполномоченных органах. В случае несоблюдения данного правила, владельца могут ожидать в будущем серьёзные последствия.
Что такое согласование?
В соответствии с п. 1 ст. 26 ЖК РФ перепланировка должна производиться в квартире по согласованию с органом местного самоуправления.
Под процедурой согласования подразумевается получение официального разрешения на реализацию подобных изменений от уполномоченного органа государственной власти.
Собственники квартир должны помнить, что в случае совершения перепланировки без разрешения, она будет признана самовольной со всеми вытекающими последствиями (штраф, приведение квартиры в прежнее состояние и т.д.).
Можно ли оформить перепланирование жилья?
Несомненно, у владельцев помещений в многоквартирных домах есть возможность узаконить задуманную перепланировку. Однако порядок действий будет отличаться в зависимости от момента проведения в жилье изменений. Тут возможны два варианта:
- Перепланировка реализована до получения разрешения – в данном случае речь идёт о самовольном совершении подобных изменений. Действовать придётся через судебный орган.
- Изменение конфигурации помещения только планируется – в подобной ситуации всё будет гораздо проще. Действовать нужно согласно порядку, прописанному в ст.26 ЖК РФ.
Можно ли онлайн?
В настоящее время узаконить перепланировку можно в онлайн-режиме. К примеру, такая возможность есть на сайте mos.ru в разделе «Услуги» / «Жильё, ЖКУ, двор» / «Перепланировка».
Так, на сайте mos.ru онлайн можно провести следующие операции:
- согласовать перепланировку, в том числе самовольную;
- оформить акт приёмочной комиссии, подтверждающий завершение процедуры согласования;
- продлить срок действия разрешения на изменение конфигурации помещения;
- отозвать решение о согласовании.
Стоит иметь в виду, что не в каждом регионе есть возможность провести такие процедуры через интернет.
Условия
В ходе получения разрешения на реализацию изменений в своём помещении, собственник должен также учесть дополнительные условия, которые могут действовать для той или иной категории жилья. Более подробно основные особенности, характерные для разных видов недвижимости, описаны ниже.
В ипотечном жилье
Если квартира, в которой планируется проведение перепланировки, находится в залоге у банка, то прежде чем реализовать подобные изменения, заёмщик обязательно должен согласовать эту процедуру с кредитором. Иными словами, предварительно необходимо получить согласие банка.
Только после этого можно приступать к оформлению разрешения на проведение подобных изменений.
В новостройке
Зачастую квартиры в новостройке продаются с так называемой свободной планировкой. При этом многие риелторы позиционируют данное обстоятельство, как существенное преимущество, ссылаясь на то, что новоиспечённый собственник сможет устроить внутреннее пространство помещения по своему вкусу.
Однако это неправда.
В любой квартире, включая новостройку, уже есть заранее утверждённая планировка.Как только владелец пожелает изменить что-либо в ней по своему усмотрению, ему придётся предварительно получить соответствующее разрешение. В противном случае это будет считаться самовольной перепланировкой.
В общежитии
При проведении перепланировки в общежитии, помимо разрешения органа местного самоуправления, инициатору подобных изменений также обязательно необходимо будет предварительно получить письменное согласие от своих соседей. Без этой бумаги реализовать задуманное не получится.
Как узнать об узаконивании?
В отдельных случаях возникает необходимость в получении точной информации о том, узаконена перепланировка в квартире или же она является самовольной. Особенно актуален данный вопрос при покупке недвижимости.
Получить подробную информацию можно несколькими способами:
- Просмотреть кадастровый паспорт квартиры. Если перепланировка узаконена (или же не проводилась), то план квартиры, отражённый в данном документе, будет соответствовать фактической конфигурации помещения.
- Ещё одним вариантом является запрос у собственника официального разрешения на проведение подобных изменений (полученного ранее). Если он не сможет или не захочет представлять такой документ, то это повод задуматься о законности, проведённой в квартире перепланировки.
Чтобы точно удостовериться в том, что перепланировка узаконена, можно пригласить специалиста, который в этом разбирается. После анализа документов на квартиру, он сможет дать достоверный ответ.
Как согласовать: порядок
В зависимости от сложности планирующихся изменений, согласовать перепланировку в квартире можно двумя способами:
- по эскизу (упрощённая процедура);
- на основании полноценного проекта.
Каждый из этих способов имеет свои особенности реализации, более подробно о которых написано ниже.
Упрощённая схема (по эскизу)
Такой вариант предполагает упрощённую процедуру получения разрешения, так как в этом случае не нужно готовить полноценный проект. Заявителю достаточно представить эскиз будущих изменений. Однако отличительной чертой такого способа является то, что далеко не все виды перепланировок можно согласовать на основании такого документа.
Так, не получится получить разрешение по эскизу в случае, если планируется реализация следующих изменений:
- перенос кухни в другое место;
- расширение площади санузлов или же объединение ванной комнаты и туалета;
- перенос газового оборудования;
- затрагивание несущих конструкций дома и т.д.
Как правило, на основании эскиза можно согласовать перенос ванной, унитаза, электроплиты (в пределах помещения) и другие виды простых перепланировок.
По проекту
Разработка проекта требуется в том случае, когда речь идёт о реализации в квартире крупных и сложных изменений. Это могут быть следующие виды работ:
- смена месторасположения газовой плиты, в результате чего необходимо изменять длину труб газовой подводки;
- изменение границ мокрых зон (например, совмещение ванной и туалета);
- расширение оконных или дверных проёмов, расположенных во внешних стенах и др.
С чего начать оформление?
Прежде всего, собственнику необходимо подготовить проект планирующихся изменений конфигурации квартиры (или эскиз – при упрощенном порядке).
Как правило, для реализации этой задачи приглашается специалист из проектной организации (СРО). Он должен будет приехать в квартиру, осмотреть ее, изучить пожелания собственника относительно будущей перепланировки, после чего подготовить проект c учетом требований, прописанных в нормативных актах соответствующего региона (например, Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 года № 508-ПП).
Стоит отметить, что также можно воспользоваться каталогом типовых проектов, которые уже согласованы Жилищной инспекцией того или иного региона.
Как сделать регистрацию по закону?
Процедура согласования перепланировки квартиры описана в ст. 26 ЖК РФ. Она включает в себя следующие основные этапы:
- Разработка проекта будущих изменений конфигурации помещения.
- Подготовка заявления и сбор необходимого пакета документов.
- Подача бумаг в уполномоченный орган.
- Получение разрешения на проведение перепланировки.
- Реализация необходимых ремонтных работ.
- Проверка результата приемочной комиссией и составление соответствующего акта с последующим его направлением в Росреестр.
Куда обратиться?
Для согласования проекта перепланировки обратиться следует в территориальное отделение Государственной жилищной инспекции.
Однако сделать это можно не только напрямую, но и через МФЦ.
Документы
Согласно перечню, приведённому в п. 2 ст. 26 ЖК РФ, для получения разрешения на изменение конфигурации помещения, потребуются следующие документы:
- заявление (по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 года № 266);
- бумаги, подтверждающие права владельца на жилье (выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности);
- проект перепланировки (эскиз);
- технический паспорт;
- письменное согласие на реализацию запланированных изменений (от членов семьи/соседей/банка);
- заключение Минкультуры РФ (в отдельных случаях).
Стоимость
Выдача разрешения на перепланировку квартиры производится бесплатно. Однако определенные расходы возникнут на этапе сбора документов, а именно:
- оплата услуг организации, которая будет заниматься разработкой проекта (примерная цена от 40000 до 100 000 рублей);
- внесение госпошлины за выписку из ЕГРН (870 рублей бумажный вариант для физических лиц);
- уплата госпошлины за нотариальное удостоверение доверенности на согласование перепланировки (если от имени заявителя действует иное лицо);
- прочие расходы.
Сроки
В соответствии с п. 4 ст. 26 ЖК РФ решение о согласовании перепланировки должно быть принято уполномоченным органом не позднее 45 дней с момента подачи бумаг. Затем до истечения 3 дней в адрес заявителя должен быть направлен документ, подтверждающий возможность изменения конфигурации помещения.
Что делать после?
Завершающим шагом после проведения необходимых ремонтных работ является вызов на квартиру приемочной комиссии.
В согласованное время к собственнику квартиры явятся сотрудники Жилищной инспекции, проверят соответствие реализованных изменений тому плану, который был представлен на согласование, после чего составят соответствующий акт. Он будет являться подтверждением окончания процедуры согласования перепланировки.
Особенности
При согласовании перепланировки следует учитывать некоторые особенности, характерные для того или иного вида помещения.
Переустройство лоджии
Одним из наиболее популярных видов изменения конфигурации квартиры является затрагивание балконов и лоджий. Сразу стоит отметить, что в данном случае потребуется представить проект перепланировки, так как зачастую подобного рода изменения касаются несущих конструкций и теплового контура здания.
Зачастую при перепланировке лоджии в состав проекта также необходимо включить теплотехнический расчет, подтверждающий, что после реализации изменений не увеличатся теплопотери.
Кроме того, владелец квартиры должен помнить, что нельзя объединить кухню и лоджию (даже при условии ее утепления). Однако эту проблему легко решить, установив между помещениями сдвижную стеклянную перегородку.
Стен
При планировании перепланировки стен особое внимание следует уделить несущим конструкциям, так как в данном случае действует много ограничений.
Так, если собственник желает сделать проем в несущей стене (например, для объединения кухни и комнаты), то ему обязательно нужно будет представить вместе с другими документами техническое заключение, подтверждающее тот факт, что после реализации подобных изменений дом не станет аварийным.
Следует помнить, что категорически запрещается сносить несущие стены. Это является грубым нарушением, которое никто не согласует.
Помимо несущих стен, в квартире также есть межкомнатные перегородки, которые не являются несущими. Некоторые собственники считают, что при сносе (установке) таких конструкций согласовывать подобные изменения не нужно. Однако это ошибочное мнение.
Получить разрешение на перепланировку в любом случае необходимо, однако в данной ситуации у собственника будет меньше ограничений на реализацию задуманных изменений.
Таким образом, каждый владелец квартиры должен помнить, что любые изменения, затрагивающие конфигурацию помещения, обязательно должны быть узаконены. Причем в отдельных случаях помимо разрешения уполномоченного органа, также потребуется получить согласие банка (при ипотечной квартире), соседей (в случае с общежитием), а также членов семьи (при наличии договора социального найма).
Видео по теме
О том, как согласовать перепланировку квартиры, вы узнаете из этого видео:
Как присоединить балкон или лоджию к комнате
В интернете часто встречаются фотографии квартир, где балкон или лоджия присоединены к комнате или кухне. Идея хорошая — помещение становится больше и светлее. Только это не всегда законно.
Разбираемся, как грамотно выполнить объединение, какие варианты возможны, а какие категорически запрещены.
Чем отличаются балконы и лоджии
Между этими двумя помещениями есть различия, которые влияют на возможности ремонта и перепланировки.
Лоджия — это помещение. Она утоплена в фасад и с трех сторон окружена стенами. Если угловая — с двух сторон.
Балкон — это площадка, выступающая из фасада. Он примыкает к стене только одной стороной, а с остальных окружен ограждением.
Новый балкон выдерживает около 300 кг на квадратный метр. Но с возрастом конструкция становится менее надежной: максимальная допустимая нагрузка снижается примерно на 1% в год. Поэтому стеклить и утеплять балкон может быть опасно, а получить на это разрешение — сложно.
То, что лоджия с трех сторон окружена стенами, дает преимущества во время ремонта. Она выдерживает больший вес, чем балкон, а конструкция медленнее теряет надежность. Поэтому ее проще остеклить и утеплить.
Разрешение на перепланировку лоджии дадут с большей вероятностью.
А еще за счет конструктивных особенностей лоджии обычно больше, чем балконы.
Как присоединить балкон к комнате
Никак. Балконы к комнатам и кухням не присоединяют.
В теории, чтобы присоединить к комнате балкон, его нужно утеплить и остеклить. Причем остекление должно быть теплым — простые окна с одинарными стеклами не подойдут, нужен толстый двухкамерный стеклопакет. Такой, как в комнатных окнах.
Теплые стеклопакеты для балкона весят около 150-200 кг. Добавим сюда утепление и отделку — еще 50-70 кг. В итоге нагрузка на балконную плиту вырастает на 200 кг.
Для маленького балкона в старом доме это критическая нагрузка — на такой даже выйти опасно, не то что поставить мебель или организовать хранение.
Из-за высокой нагрузки на плиту остекление и утепление не разрешат. Поэтому и присоединить балкон к комнате или кухне не получится.
Что можно
✅ На балконе можно только заменить изношенное старое на новое: укрепить плиту, заменить ограждение. Если застройщик предусмотрел остекление балкона, его тоже можно поменять на такое же по весу и характеристикам. Допустим легкий настил на полу — например, террасная доска.
Как присоединить лоджию к комнате
Лоджия — холодное помещение. Ее присоединение к квартире нарушает тепловой контур дома. Если сразу несколько хозяев квартир уберут двери и окна, холоднее станет во всем доме.
А еще начнет образовываться конденсат — из-за него появится плесень.
Можно присоединять лоджию или нет, зависит от региональных норм. В некоторых регионах присоединить ее все еще получится — допустимые варианты можно уточнить в местной администрации или жилищной инспекции.
В Москве нельзя присоединять лоджии, балконы и веранды к жилым помещениям ( Постановление Правительства Москвы №508-ПП ). Но варианты все же есть.
Что можно
✅ Лоджию можно остеклить и утеплить, провести туда электричество. Но если эти изменения не были предусмотрены проектом застройщика, нужно согласовывать их как переустройство.
✅ Отапливать электрическим теплым полом или обогревателем.
✅ Единственный законный вариант присоединения лоджии к квартире в Москве — замена оконного блока французской дверью.
Французская дверь визуально объединяет комнату и лоджию. В комнате становится светлее. При этом тепловой контур дома не страдает: лоджия все так же отделена от жилых помещений.
Двери с остеклением в пол могут быть раздвижными или распашными. Они должны плотно закрываться и не давать теплу уходить из квартиры. Параметры стеклопакетов и профилей подбирают проектировщики, когда делают расчеты и составляют проект будущей перепланировки.
Если вариант с французской дверью нравится хозяевам и возможен в квартире, им придется согласовать все изменения — от утепления лоджии до замены оконного блока дверью. О том, как согласовать перепланировку мы рассказывали в отдельной статье . Но этот процесс иногда меняется, поэтому перед визитом в жилищную инспекцию нужно уточнить список документов.
Что нельзя
⛔️ Из-за возможного нарушения теплового контура дома на лоджию нельзя переносить батареи отопления. Водяной теплый пол делать тоже нельзя, но больше из соображений безопасности — вдруг протечет.
⛔️ Даже если лоджию утеплили и установили там обогреватель, нельзя просто так взять и убрать оконный блок.
⛔️ Во многих домах нельзя сносить подоконный блок — он поддерживает плиту лоджии. Если его убрать или уменьшить, лоджия может обрушиться. В этом случае лоджию можно просто утеплить и использовать как дополнительную комнату.
⛔️ В большинстве домов нельзя убирать порожек и балку, укрепляющую оконный проем сверху. Чтобы узнать, применимо ли к квартире такое ограничение, нужно обратиться к разработчику дома.
⛔️ В квартирах на пятом этаже и выше нельзя полностью сносить простенки — на лоджии должен оставаться глухой простенок шириной минимум 1,2 м. Это требование пожарной безопасности: если случится пожар, жильцы смогут спрятаться за ним.
Что будет, если проигнорировать ограничения
Некоторые собственники квартир убирают оконные блоки на лоджиях, утепляют и присоединяют балконы. Изменения не согласовывают: кажется, что все так делают и ничего не случится.
На деле последствия могут быть разными. Если слишком нагрузить конструкцию или снести несущий элемент, балкон или лоджия могут рухнуть. А если убрать оконный блок и вынести батарею на лоджию, в доме станет холоднее и появится плесень.
Поэтому перепланировку лоджии или балкона согласовывают — чтобы она не навредила ни хозяевам квартиры, ни их соседям.
А еще на перепланировку могут пожаловаться соседи или сотрудники управляющей компании. И если хозяева квартиры пренебрегли согласованием, им выпишут штраф и предписание вернуть как было за свой счет. Размер штрафа зависит от региона — например, в Москве владелец квартиры за незаконную перепланировку заплатит 2 000-2 500 рублей.
Если хозяева квартиры заплатят штраф, но не вернут жилье в прежний вид, жилищная инспекция обратится в суд. По его решению у собственников квартиру заберут и продадут с торгов. Им вернут часть стоимости — только вычтут расходы на устранение самовольной перепланировки.
Планируете ремонт квартиры?
Получите скидку 20% на ремонтные работы и кухонный гарнитур и 10% на чистовые материалы от «Мастеров Ремонта». Чтобы воспользоваться предложением назовите промокод «ДомКлик» в разговоре с оператором.