Сдача недвижимости в аренду – довольно прибыльный бизнес. Как следует из отчета аналитического центра НАФИ, свыше 9% россиян снимают жилье, и не менее 4,5% планируют арендовать квартиру в течение полугода. Но многие домовладельцы не утруждают себя заключением договора с арендаторами, чтобы не платить налоги.
Отсутствие письменных договоренностей может создать трудности для арендодателя, если потребуется выселить квартирантов из квартиры.
- Условия для прекращения аренды
- Как выселить квартирантов без договора аренды
- Способы выселения квартирантов из квартиры без договора
- Как собственнику выселить квартирантов без договора аренды: пошаговая инструкция
- Ответственность собственника
- Правовые нюансы
- Если плата не предусматривалась
- Если просрочена оплата за квартиру
- Если причинен вред недвижимости, имуществу
- Если у проживающих временная прописка
- Если у квартиросъемщиков есть дети
Условия для прекращения аренды
Главным условием для освобождения дома от арендаторов является желание домовладельца. Но это не значит, что съемщики покинут помещение по первой просьбе. Устная договоренность не является гарантией того, что квартиранты съедут из квартиры добровольно.
Как выселить жильцов без договора в этой ситуации? Действовать строго в рамках законодательства.
Как выселить квартирантов без договора аренды
В интересах домовладельца будет решение вопроса о прекращении аренды путем мирных переговоров. В противном случае оппоненты могут пожаловаться в налоговые органы, чем создадут некоторые проблемы для арендодателя.
Способы выселения квартирантов из квартиры без договора
Существует несколько способов выдворения жильцов из квартиры, если правоотношения не оформлены документально.
- По мировому соглашению. Наиболее разумный вариант, поскольку обе стороны оказываются избавлены от различных проблем, финансовых расходов.
- По заявлению в полицию. Если постояльцы не имеют регистрации в доме, сотрудники МВД имеют право выдворить их принудительно. Но решение о выдворении некоторых категорий граждан (детей, инвалидов, лиц с недостаточной дееспособностью) лежит вне компетенции полицейских.
- Через суд. Это конечная инстанция разрешения конфликта и используется только в ситуации, если ни досудебная процедура, ни заявление в МВД не возымело эффекта.
Важно!Если сотрудники полиции не могут выселить квартиросъемщика, они составляют документы о нарушении права собственности. Акт будет использоваться в обоснование правомерности направления иска.
Как собственнику выселить квартирантов без договора аренды: пошаговая инструкция
Чтобы корректно и законно перестать сдавать жилплощадь, необходимо придерживаться следующего алгоритма.
- Направление уведомления о выселении. Жильцам направляется письменное требование с указанием точной даты выезда. Как правило, дается 10-14 дней на выезд. Уведомление вручается под подпись (желательно при свидетелях), либо отправляется по почте ценным и заказным письмом.
- Привлечение участкового уполномоченного полиции. Если требование не выполнено, собственнику необходимо посетить участкового и написать заявление о незаконном проживании посторонних людей в его доме. По факту проверки заявления запросить акт -постановление об отказе в возбуждении дела, о привлечении к ответственности.
- Обращение в райсуд. Если обращение в полицию не принесло результата, подается иск по местонахождению недвижимости. К исковому заявлению обязательно прикладываются правоустанавливающие документы и выписка из ЕГРН, акт из полиции, подтверждение направления уведомления.
- Участие в процессе. На заседаниях необходимо участвовать в прениях, представлять документы по требованию судьи, направлять ходатайства (при необходимости).
- Получение решения суда и его исполнение. В случае, если по итогам разбирательств судья принял позицию ответчика, можно составить апелляционную жалобу. Если решение не обжаловано, проигравшая сторона обязана подчиниться вынесенному акту. По истечению 1 месяца с момента вынесения вердикта можно обратиться в ФССП, если квартиросъемщики добровольно не покинули помещение.
Для выселения квартирантов через суд одного лишь желания собственника может оказаться недостаточно. Придется подобрать подходящие основания:
- систематический отказ от совершения арендных платежей;
- нецелевое использование недвижимости;
- несоблюдение санитарных норм;
- повреждение жилища, расположенного в нем имущества;
- неоднократное нарушение общественного порядка;
- игнорирование норм и правил проживания в многоквартирном доме;
- смена правообладателей недвижимости.
При обращении в суд необходимо:
- составить иск с учетом положений ст. 131, 132 ГПК РФ;
- в качестве ответчиков указать всех незаконно проживающих в доме, включая малолетних детей;
- оплатить госпошлину – 300 руб. (ст. 333.19 НК РФ).
Важно!С помощью иска домовладелец может потребовать компенсацию за неправомерное использование жилплощади, морального вреда и возмещения судебных издержек.
Ответственность собственника
Выше мы разобрались, как выселить арендаторов, если сдали жилплощадь без договора. Но следует помнить об ответственности за неправомерные действия. Она наступает, если у постояльца имеются основания для проживания, либо нарушен рекомендуемый порядок действий.
При неправомерном выселении арендодателя могут подвергнуть ответственности:
- гражданской – выплата компенсации жильцу за незаконное выселение в размере, который будет установлен судом;
- административной – взыскание налоговых отчислений в бюджет, штраф и пени, а при отсутствии регистрации жильцов на протяжении более 90 суток – штраф от 2 до 7 тыс. руб.
- уголовной – если жильцу (или его имуществу) был причинен вред, применялось насилие или была угроза его применения.
Также собственнику жилья могут вменить ст. 198 УК РФ. Применяется эта статья при значительной налоговой задолженности в случае, если дом сдавался на протяжении долгого времени. Наказание по этой статье достаточно суровое:
- штраф от 100 до 300 тыс. руб.;
- арест продолжительностью до полугода;
- тюремное заключение до 1 года;
- принудительные работы на тот же срок.
Правовые нюансы
Если плата не предусматривалась
Собственники иногда сдают жилье не с целью получения прибыли, а по другим соображениям. Чаще всего квартиру без оплаты сдают в случаях:
- родственных, дружеских, иных отношений между квартирантом и домовладельцем;
- нежелания вносить платежи по ЖКХ за неиспользуемую площадь;
- иных обстоятельства, не сопряженных с получением денежных средств.
Отсутствие арендной платы исключает применение любых штрафных санкций к хозяину жилья. В случае суда постояльцы могут свидетельствовать об оплате проживания, но это придется доказать. В качестве доказательств принимаются:
- квитанции о банковских переводах, в которых напрямую указано, что таким образом вносится плата за использование помещений;
- расписки в получении денег в арендной платы за проживание;
- показания свидетелей о передаче денег именно за аренду.
Если просрочена оплата за квартиру
Поскольку условия сделки нигде не прописаны, у владельца жилого помещения нет фактической возможности доказать наличие задолженности и взыскать ее. Ведь нет никаких доказательств обязанности квартиранта вносить плату за проживание.
Если причинен вред недвижимости, имуществу
Отсутствие документов существенно затрудняют взыскание компенсации за причиненный ущерб. Но таковой ущерб взыскать удастся, если доказать, что:
- имущество в квартире было в нормальном состоянии на момент заселения;
- причиненный ущерб возник вследствие действий (бездействия) жильца, его гостей.
Если у проживающих временная прописка
Временная регистрация является основанием для использования квартиры по назначению. Поэтому принудительное выдворение лица с такой пропиской возможно только по окончании срока ее действия или досрочного прекращения регистрации через суд. Основанием к обращению в судебные органы является:
- аморальный образ жизни квартиросъемщика;
- неоднократные жалобы соседей;
- отказ своевременно оплачивать счета за коммунальные услуги;
- квартиросъемщик нанес ущерб недвижимости, имуществу в нем.
Если у квартиросъемщиков есть дети
Никаких особенных преференций детям закон не предоставляет. Законодательство позволяет выдворить несовершеннолетних вмести с их родителями из незаконно занимаемого помещения.
Но все же лучше действовать этически правильно:
- отказаться от прекращения арендных правоотношений в период холодов;
- предоставить разумный срок на поиск новой жилплощади.
Этически правильные поступки могут быть учтены судьей при вынесении решения.
Заключение
В этой статье приведены практические рекомендации о том, как выдворить проживающих из квартиры без договора. Поскольку владелец помещения вправе требовать от посторонних лиц освободить жилплощадь, даже отсутствие документального подтверждения сделки не является существенным препятствием к прекращению аренды.
Но обеим сторонам правоотношений стоит пытаться решить вопрос мирным путем. В противном случае существует риск наложения санкций со стороны фискальных и правоохранительных органов.
При возникновении спора лучшим выходом окажется обращение к юристу. Специалист окажет правовую поддержку заинтересованной стороне на любой стадии:
- в досудебном урегулировании спора;
- при обращении в правоохранительные органы;
- во время подготовки и в течение судебного процесса;
- при обжаловании и исполнении решения суда.
В связи с частым обновлением законодательства и юридической уникальностью каждой ситуации,
мы рекомендуем получить бесплатную телефонную консультацию юриста.Как выселить квартирантов, которые не платят?
Право на жилье и запрет на безосновательное выселение гарантированы Конституцией и Жилищным кодексом Российской Федерации. Выселение квартирантов — сложный и трудоемкий процесс, осуществить который можно исключительно с привлечением судебных органов. Даже в случае окончания периода аренды владельцу квартиры приходится не только обращаться в полицию с соответствующим заявлением, но также подавать иск в судебные инстанции
Договор об аренде жилплощади
Наймодатель и арендатор должны оформить и подписать договор на передаваемую во временное пользование жилплощадь.
Его наличие является гарантией соблюдения правовых норм обоими участниками. В контракте прописываются разные пункты и договоренности, но обязательно указываются:
- Паспортные данные участников процедуры.
- Адрес сдаваемого в наем жилого помещения.
- Информация о нанимателе.
- Срок аренды.
- Стоимость и порядок внесения платежей.
- Правовые санкции в случаях нарушения контракта.
- Сроки выселения при досрочном расторжении соглашения.
- Права и обязанности сторон.
Такой подход защитит собственника от недобросовестных нанимателей и, в свою очередь, квартиросъемщиков от необоснованных претензий владельцев жилья.
Основания для выселения квартиросъемщиков
Условия, при которых арендодатель вправе выселить жильцов:
- Нарушение договоренностей по найму. Для доказательства факта нарушения действующего договора арендодатель обязан представить подтверждающие документы: выписку из ЖЕКа (если нет проплаты по коммунальным платежам), показания соседей (в случае непорядочного поведения), опись находящегося в помещении имущества (при его порче).
- Систематическая просрочка платежей. В перечень причин, по которым владелец может требовать досрочного расторжения контракта входит выселение за неуплату. Гражданский кодекс определяет за арендодателем право выселить жильцов при просрочке за два периода (если контракт подписан сроком меньше, чем на год) и неуплате в течение шести месяцев при соглашении с большим сроком.
- Использование съемного жилья не по назначению. Если жилое помещение используется не для проживания, то, согласно статье 17 ЖК РФ, такое действие рассматривается как нарушение действующего законодательства. Собственник вправе обратится в жилищную комиссию для составления протокола. Если нормы закона выполняются, наймодатель расторгает контракт в соответствии с пунктами статьи 687 ГК РФ.
- Пренебрежение правилами ухода за жилплощадью и имуществом собственника. Квартиросъемщик обязан компенсировать все потери, нанесенные по его вине и повлекшие за собой порчу имущества собственника. В случае отказа от возмещения владелец должен обратиться в судебные органы с исковым заявлением для взыскания средств с нанимателя.
- Наниматель не выполняет договоренностей по оплате жилищно-коммунальных услуг. Если в контракте прописаны условия, по которым жилец обязан производить коммунальные платежи, но он пренебрегает своими обязательствами, собственник имеет право на его выселение.
- Неправомерное поведение. Арендатор нарушает правила общественного порядка, создает некомфортные условия для проживания соседей. Процедуру выселения производят на основании решения и наличии доказательной базы. Наниматель в полном объеме отвечает за действия проживаемых вместе с ним граждан. При нарушении правил общежития собственник предупреждает квартирантов об ответственности. В случае пренебрежения замечаниями и непризнания правомерности действий собственника, им отказывается в дальнейшем проживании.
Права и обязательства арендодателя
Дорогие читатели!
В соответствии с положениями статьи 6834 ГК РФ, собственник вправе:
- Заключать договор аренды, перезаключать контракт по завершении условленного периода на приемлемых условиях, расторгнуть соглашение.
- Совершать любые действия с собственностью, не противоречащие законодательству.
- Давать согласие на временное проживание иных лиц по просьбе нанимателя.
- Устанавливать стоимость аренды и периоды погашения платежей.
- Требовать выполнения пунктов по использованию жилплощади.
- По договоренности с квартиросъемщиком проверять состояние сдаваемой квартиры и предоставленного имущества (не чаще, чем раз в месяц).
- Выселить нанимателя по решению суда.
Арендодатель обязан:
- Предоставить квартиросъемщику жилплощадь в пригодном для проживания состоянии.
- Обеспечение жизненно необходимыми услугами (газ, вода, электроэнергия).
- Распределить обязанности и порядок расчетов по оплате коммунальных платежей.
Права и обязанности арендатора
Права квартиросъемщика в случаях, если соглашение не содержит иных договоренностей:
- Преимущество при заключении последующего контракта.
- На свое усмотрение пользоваться представленным жильем.
- Вселить свою супругу (супруга) и несовершеннолетних детей.
- Предоставлять снимаемую жилплощадь для временного проживания приехавших к нему граждан, предварительно оповестив наймодателя.
Вместе с тем наниматель обязан выполнять все пункты, оговоренные в соглашении, а именно:
- В надлежащем виде содержать имущество и жилье.
- Вовремя платить ренту и погашать платежи за пользование коммунальными услугами.
- Пользоваться жилплощадью по назначению без права пересдачи по субаренде.
- Придерживаться правил общежития.
- Выехать из предоставленного жилья после окончания периода действия контракта.
- Не препятствовать посещению квартиры владельцем собственности.
- Нести материальную ответственность за состояние жилья и имущества.
Права и обязательства наймодателя и съемщика являются типовыми. Участники соглашения могут дополнять или менять условия контракта по личному усмотрению.
Уведомление о выселении
Надоело читать?
Прежде обращения в судебные инстанции арендодатель обязан предупредить о таком решении нанимателей.В письменной форме составляется уведомление и предоставляется для ознакомления квартиросъемщикам. Те, в свою очередь, должны засвидетельствовать факт ознакомления, проставив дату получения предписания и свою подпись на втором документе.
Обозначение даты— важный пункт, поскольку отсчет начинается на следующие сутки после дня вручения уведомления. При нежелании съемщика ознакомится с текстом, владелец отправляет заказное письмо с уведомлением по адресу проживания арендатора. Доказательством выполнения обязательств, установленных законом, служит квитанция об отправке.
Без предварительного оповещения арендодатель вправе выселить квартирантов по двум обстоятельствам:
- Наниматель нарушает договоренности по подписанному контракту.
- Не выполняет соглашений по оплате счетов за пользование жильем и коммунальными услугами.
Выселение жильцов с действующим договором
При заключении договора найма участниками прописывается пункт о его расторжении раньше установленного срока. Арендодатель вправе расторгнуть контракт в случае невыполнения действующих условий, наниматель может добровольно отказаться от участия в соглашении.
Порядок процедуры сложный и требует знания действующих норм законодательных актов. Если контрактом не регламентированы обстоятельства и период, в который арендатор принудительно обязан освободить жилплощадь, они устанавливаются судебными органами.
Выселение съемщиков с временной регистрацией
Временно зарегистрированные граждане вправе пребывать в квартире и пользоваться жилплощадью на общих основаниях.Наличие временной прописки позволяет выселить недобросовестных квартирантов только через суд. Процедуру выселения арендодатель может проводить при наличии соответствующего решения.
Прежде, чем предоставить квартиранту временную регистрацию, нужно тщательно изучить все нюансы данной процедуры.
Выселение нанимателей с устным договором
Если соглашение с квартирантом заключалось в устной форме, то такая ситуация не имеет правовых последствий для владельца.Наниматель обязан немедленно выселиться из квартиры при первом требовании собственника. Если арендатор этого не сделает добровольно, владелец на основании правоустанавливающих документов пишет заявление в полицию и привлекает их для обеспечения безопасности при разрешении конфликта.
Заселение без договора найма повышает риск несоблюдения участниками своих обязательств по отношению друг к другу.
Правомерность выселения семей с детьми
Арендодатель вселять в помещение семьи, в которых есть дети, не достигшие совершеннолетия, обязан, согласно действующему законодательству, только по договору найма, в котором указываются персональные данные родителей и ребенка. На ребенка и родителей собственник квартиры оформляет документы о временной регистрации. Об этом действии уведомляются службы опеки и попечительства.
Выписывают ребенка из жилья только после снятия с регистрации лиц, являющегося его родителями или опекунами. Ребенка в кратчайшие сроки должны прописать по новому адресу.
По закону выселить семью с детьми без суда практически невозможно.Арендодатель вправе произвести процедуру, предоставив в качестве доказательной базы серьезные аргументы.
Доводы для осуществления процедуры выселения:
- задолженности по оплате счетов жилищно-коммунальных услуг;
- использование помещения не для проживания;
- нарушения правил общежития;
- продажа помещения собственником;
- окончание периода найма.
При досрочном расторжении контракта семье предоставляют срок, достаточный для поиска нового места жительства.
Выселение жильцов из коммунальной квартиры
Согласно ст. 619 и ст. 620 ГК РФ, собственник вправе расторгнуть соглашение найма и выселить квартиросъемщиков из коммунальной квартиры без веских на то оснований. Обязательное условие— за два месяца до мероприятия владелец обязан предупредить собственников о готовящейся процедуре.
Уведомление составляется в письменной форме, передается лично или отправляется заказным письмом.
Гражданским Кодексом не установлены точные аспекты, регулирующие жилищные отношения между жильцами комнат в коммунальных квартирах и съемщиками. В Жилищном Кодексе указано, что выселение арендатора могут провести сами соседи в соответствующем порядке. Ими пишется коллективная жалоба и направляется районному участковому.
Следующий шаг— подача в суд исковых требований. Точно такой же порядок действий для процедуры выселения из малосемейных квартир.
Повод для выселения:
- нарушение режима;
- неуплата коммунальных счетов;
- несоблюдение правил безопасности;
- хулиганство, распитие спиртных напитков в местах общего пользования;
- поведение, угрожающее жизни и здоровью соседей.
Судебные органы принимают к рассмотрению только документальные подтверждения:
- показания самих жильцов;
- акты о несоблюдении правил безопасности;
- составленные полицией протоколы о нарушении правопорядка;
- выписки из ЖЕКа о наличии задолженности по коммунальным счетам.
На основании всех изложенных фактов судья выносит постановление о выселении, согласно которому квартиросъемщик обязан съехать с жилплощади в указанные сроки. Наличие в семье несовершеннолетнего ребенка не является доводом для отмены судебного решения.
Выселение в зимние месяцы
Наймодатель вправе выселять жильцов зимой на общих основаниях.Досрочное прекращение обязательств в данных обстоятельствах возможно, если у арендодателя будет значимая доказательная база для подачи в судебные инстанции исковых требований с целью аннулирования контракта.
Выселение квартирантов через суд
Выселение через судебное решение состоит из нескольких последующих действий. Арендодатель подает заявление с изложенными исковыми требованиями на предмет выселения из квартиры недобросовестных съемщиков. Иск подается в судебную инстанцию по месту нахождения квартиры. К нему прилагается следующая информация:
- персональные данные нанимателя, место регистрации, контактные телефоны;
- копия договора найма;
- перечень приложенных документов;
- указание с обоснованием причин, послуживших поводом для обращения;
- изложение доказательной базы;
- изложение конкретной мотивации, послужившей основой для обращения в судебный орган.
Для оформления исковых требований используется образец, отвечающий процессуальным нормам и требованиям.
Законодательством установлен двухмесячный период для рассмотрения соответствующего иска и вынесения решения о досрочном расторжении контракта и выселении квартиросъемщиков, или об отказе в данном вопросе.
В исковом заявлении на принудительное выселение в обязательном порядке указываются ссылки на положения действующего законодательства, регулирующие аспекты данной процедуры. Прикладывается квитанция об оплате государственной пошлины.
В период, данный законом на рассмотрение исковых требований, граждане вправе проживать на съемной жилплощади до окончания судебных тяжб. Жильцы обязаны выполнить постановление судебной инстанции и съехать в предписанный период времени. Если квартиранты не хотят съезжать, арендодатель направляет исполнительный документ в службу судебных приставов.
Советы арендодателям
Прежде, чем оформить документально договор аренды, владелец должен проверить жильцов на предмет платежеспособности:
- Потребовать оставить залог за первый и последний месяцы аренды и страховку за предоставленное в пользование имущество.
- Платежи по расчетам за аренду помещения производить путем безналичного расчета со счетов квартиранта.
- Требовать квитанции за оплату коммунальных услуг.
- Проверять оплату телефонных счетов. Нередки случаи, когда междугородние разговоры владельцы выплачивали огромные суммы из своих средств. Радикальный выход — отключить межгород.
- Раз в месяц нужно проверять состояние помещения и находящегося в нем имущества.
- Квартира, сдаваемая в аренду, должна быть застрахована на случай возникновения чрезвычайных ситуаций по вине квартиранта.
Подведение итогов
Арендодатель вправе досрочно освободить помещение от квартиросъемщиков, которые не платят и пренебрегают договоренностями, установленными контрактом. Разрешение конфликтов с постояльцами при действующем договоре возможно только через постановление, вынесенное судебными инстанциями.
Касаемо жильцов, снимающих квартиру без письменного соглашения, то заключение устных договоренностей не препятствует владельцу в праве владения помещением. Отказ жильцов от добровольного освобождения жилплощади влечет правовую ответственность за вторжение в чужую собственность и завладение имуществом.
Юрист-эксперт сайта
Главный юрист – эксперт сайтаЮрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте.
Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: [email protected], профиль на ЯндексУслугах.
Рекомендованные для вас статьи:
- Как выселить квартирантов из коммунальной квартиры?
- Как выселить квартирантов соседей по закону
- Как выселить квартирантов если нет договора аренды?
- Как можно выселить бывшего мужа из квартиры?
Не нашли ответа на свой вопрос?Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:
Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 1-2 дня.
Как женщина выгнала квартирантку, которая один раз не заплатила вовремя
В сентябре 2019 года женщина из Калининграда сдала свою квартиру на 11 месяцев — за 10 000 Р в месяц, не считая платы за ЖКУ. Нанимательница оплатила первый месяц и еще 10 000 Р внесла в качестве страхового депозита, но уже в следующий раз деньги не перечислила.
Хозяйке это не понравилось, и она написала квартирантке в мессенджере, чтобы та съехала. Затем направила телеграмму, а позже пришла со своим знакомым в квартиру. Мужчина поменял замок и вместе с собственницей попытался принудительно выселить девушку — начал выносить ее вещи.
Квартирантка уезжать не захотела и вызвала полицию.
После нескольких часов переговоров с участием полицейских нанимательница все же забрала вещи и покинула квартиру.
Хозяйка квартиры подала встречный иск и потребовала взыскать с девушки задолженность по коммунальным платежам — 251 Р , а также 150 000 Р компенсации морального вреда.
ПАРТНЕРСКИЙ МАТЕРИАЛ
Я заработала 100 000 рублей на Tinkoff Black
Узнайте, как повторить этот опыт и оформить карту
Аргументы сторон
Квартирантка.В сентябре я сняла двухкомнатную квартиру на 11 месяцев. Одна комната была закрыта, кроме того, все помещение находилось в ужасном состоянии. В квартире не было обоев и дверей, я уже не говорю о занавесках и вешалках для одежды.
Электропроводка была неисправна, а диван — в пятнах. В доме шел капитальный ремонт, поэтому всюду стояли строительные леса, лежал цемент и была грязь. Все это мешало мне пользоваться квартирой.
Я предложила собственнице помочь с ремонтом, и она согласилась. Мы решили, что я найду рабочих и заплачу за их услуги в счет арендной платы. Еще я оплатила химчистку дивана и доставку своих вещей из Санкт-Петербурга, подключила интернет, потому что собиралась жить в квартире долго.
В день очередного платежа меня не было в городе. Я подумала, что хозяйка посчитает плату с учетом ремонта, и перевела ей только 2000 Р за коммунальные услуги. Но она в мое отсутствие приехала в квартиру. Стала возмущаться, что ремонт никто не делает, и потребовала с меня деньги за следующий месяц. Я ответила, что заплачу эту сумму рабочим, когда они закончат ремонт.
Предложила плату за октябрь взять из обеспечительного платежа. Женщина на это не согласилась и сказала, что разрывает со мной договор.
Что делать? 06.03.20
В договоре найма было условие, что собственница может расторгнуть его в любое время, предупредив за три дня. Я не сразу обратила на это внимание. А в конце октября хозяйка квартиры, как оказалось, направила мне уведомление о расторжении.
Телеграмма пришла по адресу, где я не проживаю, поэтому документ я не получила. Уже в начале ноября собственница пришла ко мне с каким-то мужчиной, поменяла замки и стала со скандалом выносить мои вещи.
Я уехала, но из-за незапланированного переезда у меня возникли непредвиденные расходы. Мне пришлось снимать квартиру дороже — за 11 500 Р . Еще я арендовала машину для перевозки вещей и сняла склад для их хранения. Кроме того, я потеряла 5000 Р , которые заплатила риелтору за поиск квартиры.
Чтобы подготовиться к суду, мне было нужно распечатать цветные фотографии, а также отправить хозяйке претензию и иск. На все это я потратила 44 835 Р .
Требую вернуть мне эти деньги, а также заплатить за моральный ущерб 200 000 Р . Я очень переживала из-за сложившейся ситуации, поэтому имею право на компенсацию.
Собственница.Девушка видела, в каком состоянии квартира, но согласилась ее снять. Поэтому ее претензии необоснованны.
Я тяжело болею, деньги мне нужны на лечение и билеты на обследование в другой город. Благотворительные фонды выделили мне определенную сумму, но ее не хватает, поэтому я и сдала свою квартиру. На ремонт я не соглашалась, а когда наступила дата очередного платежа, естественно, потребовала деньги.
Нанимательница сначала говорила, что ей нечем платить. Потом начала грубить и требовать, чтобы ее не беспокоили и не приближались к квартире. Стала угрожать, что выселится только по судебному решению.
Я отправила девушке телеграмму с требованием освободить квартиру до 1 ноября 2019 года, но она ее не получила. В «Вотсапе» мы договорились, что нанимательница съедет, а при встрече ругались еще три часа в присутствии полиции. Когда девушка уехала, я обнаружила, что из квартиры пропали вещи, были разбиты полки холодильника, испорчена столешница кухонного гарнитура.
Было очень грязно, поэтому я убирала квартиру частями несколько недель.
Я посчитала, что из 10 000 Р депозита 9000 Р — это плата за октябрь, а 1000 Р — за коммунальные услуги, хотя всего за ЖКУ пришлось заплатить 1251 Р . Я не хотела спорить из-за нескольких сотен рублей, но, получив иск, передумала. Пусть квартирантка выплатит свой долг за коммуналку — 251 Р , а также компенсирует мне моральный вред — 150 000 Р .
Ее иск не признаю: девушка сама виновата в своих тратах. Нужно было платить за квартиру вовремя.
Что сказали суды
Районный суд, первая инстанция: ????
Женщины добровольно договорились об условиях найма квартиры. Предусмотрели, как часто и сколько нужно платить за жилье, в каком порядке расторгать договор.
Закон разрешает расторгнуть договор в одностороннем порядке, если обе стороны согласились на это. В таком случае тот, кто хочет прекратить отношения, должен уведомить о своем желании другого. С момента, когда вторая сторона получит уведомление, договор считается расторгнутым.
Квартирантка не внесла плату за второй месяц, поэтому собственница получила право в одностороннем порядке прекратить действие договора. Она отправила телеграмму, но нанимательница не пришла на почту ее получить. При этом письмо считается доставленным, если адресат уклонился от его получения и оно вернулось по истечении срока хранения.
п. 67 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25PDF, 799 КБ
Договоренность об оплате ремонта должна быть оформлена дополнительным соглашением к договору найма. Устные договоренности силы не имеют.
Квартирантка ссылается на статью 687 гражданского кодекса, которая якобы не разрешает расторгать договор найма в одностороннем порядке — только через суд. Но эта статья регулирует социальный наем муниципального и государственного жилья, а на отношения между частными лицами не распространяется.
Таким образом, хозяйка квартиры законно расторгла договор, а значит, нанимательнице не полагается компенсация ни убытков, ни морального вреда.
Но и собственница тоже не получит денег: она забыла, что девушка перевела ей 2000 Р на коммунальные услуги и поэтому больше ничего не должна.
Обе женщины не согласились с решением и подали апелляционные жалобы.
Областной суд, апелляция: ???? ????
Все законно, оставляем решение в силе.
Кассационную жалобу подала только квартирантка.
Мы согласны, оснований отменять решение нет.
Тогда нанимательница обратилась в Верховный суд РФ, но он отказался истребовать дело и рассматривать жалобу в заседании. Девушка пошла в Конституционный суд, чтобы тот признал не соответствующими Конституции нормы, которые позволяют наймодателям выгонять жильцов без суда.
Вот почему квартирантка неправа.
Одни суды считают, что договор найма можно расторгнуть, только подав иск: якобы это защитит права нанимателей. Другие суды полагают, что владелец квартиры может разорвать договор самостоятельно, — в этом тоже есть смысл. Если наймодатель не сможет по своей инициативе расторгнуть договор без суда и выгнать квартиранта даже при грубом нарушении условий проживания, то у него просто не будет мотивации заключать договор — и рынок найма уйдет в тень.
Это повлияет на арендную плату и позволит не платить налоги в бюджет.
Кроме того, расторжение краткосрочного договора через суд может занять столько же времени, сколько действует сам документ, или даже больше. Это ставит квартиросъемщиков в невыгодное положение.
Нужен справедливый баланс интересов: чтобы и наймодатель, и наниматель были защищены. Это возможно, если краткосрочный договор — на срок до года — собственник сможет разрывать без суда. А долгосрочный — только по судебному решению.
При этом суд вправе оставить нанимателя в квартире и дать ему время устранить проблемы.
В договоре найма стороны имеют право предусмотреть свои условия, на основании которых могут прекратить отношения. Например, если квартирант испортил имущество или, наоборот, сам нашел недостатки квартиры, о которых не было известно раньше. Но эти условия будут действовать только при добросовестности и собственника, и нанимателя.
Нельзя выселить квартиросъемщика из-за маленькой царапины на обоях — как и он не вправе расторгнуть договор, если ему покажется, что летом в квартире слишком душно.
В нашем случае женщина сдала квартиру, чтобы получать деньги, поэтому нельзя назвать расторжение договора произвольным. Оснований пересматривать дело нет.
Что в итоге
Спустя два с половиной года судов история между квартиранткой и пожилой собственницей закончилась. Это не единственный судебный процесс для девушки: в базе судебных дел можно найти ее споры с бывшим работодателем, со стоматологией, с владельцем машины, которую она арендовала и разбила. А еще — с юристами по каждому из дел: девушка требует обратно деньги за проигранные разбирательства.
Но в этом случае ее настойчивость оказалась полезной: разъяснения Конституционного суда будут работать для всех, кто оказался в аналогичной ситуации. На них будут ориентироваться и ссылаться суды.
Я хочу сдать квартиру. Что мне нужно знать?
Заключайте договор максимум на 11 месяцев:тогда он будет считаться краткосрочным и его проще будет разорвать, если наниматель перестанет платить. В документе можно предусмотреть автоматическую пролонгацию на тот же срок.
Включите в договор условие о вашем праве расторгнуть его в одностороннем порядке, если квартирант будет задерживать плату. Письменное уведомление о расторжении направляйте по всем известным адресам нанимателя, на электронную почту и в мессенджеры.
Не нарушайте права квартиросъемщика,даже если он задерживает плату. Не трогайте его вещи, не меняйте замки. Пока договор не расторгнут, наниматель вправе пользоваться помещением.
Любые соглашения оформляйте письменно:например, о зачете стоимости ремонта в качестве платы за квартиру.
Я хочу снять квартиру. Что мне нужно знать?
Об этом мы уже подробно писали в статье о договоре найма. Прочитайте ее, чтобы не остаться с вещами на улице.
Как выселить квартирантов которые не платят если нет договора и по договору
Не стоит отчаиваться, сразу переходить к суровым мерам и выгонять жильцов насильно: как мы уже писали выше, чаще всего такие проблемы решаются полюбовно, а не на повышенных тонах.
Что именно можно сделать в каждой ситуации, зависит от нескольких условий:
- есть ли договор найма с жильцами;
- что прописано в договоре об условиях досрочного расторжения;
- нарушали ли жильцы какие-то пункты договора.
Если договора не было
Да, люди могут отказаться съехать даже в том случае, если вообще незаконно живут в квартире (например, квартира сдавалась знакомым, и договор решили просто не заключать, понадеявшись на порядочность). В этом случае необходимо первым делом вызвать полицию для составления протокола о незаконном проживании. Этот протокол станет основанием для заявления в суд.
Важный момент: если вы при этом регулярно получали арендную плату от жильцов, но не платили налоги, санкции скорее всего грозят и вам. В том числе поэтому мы призываем всегда держаться в правовом поле и не забывать о налоге на доход: известны случаи, когда собственник, обращаясь в суд, сам становился ответчиком, но уже по делу о неуплате налогов.
Как выселить образцовых жильцов
Выгонять таких квартирантов не только непорядочно, но и практически невозможно. Соответственно, самое правильное решение в этой ситуации — поиск компромисса. Не стоит недооценивать эмпатию квартирантов: попробуйте объяснить ситуацию и договориться о дате переезда, комфортной и для них, и для вас.
Если жильцы въехали совсем недавно, узнайте об их договорённостях с риелтором: нередко риелтор обязан бесплатно найти клиенту новое жильё, если с первым вариантом не сложилось. Предложите помощь с поиском другой квартиры и выселением, денежную компенсацию или помощь с переездом.
Но в случае, если квартиранты не освобождают квартиру по вашей просьбе, выселить их не получится даже через суд — закон будет на их стороне. Вы потратите время, деньги и нервы, но не сможете выгнать примерных жильцов.
Как выселить жильцов, нарушающих договор
Даже если в договоре не описаны условия, при которых вы можете выгнать жильцов, закон предусматривает несколько нарушений, за совершение которых жильцы обязаны освободить съёмную квартиру, если того потребует собственник.
Есть несколько основных нарушений, за которые можно выселить нерадивых жильцов:
- Нарушение сроков оплаты;
- Причинение вреда квартире;
- Использование жилья не по назначению, даже после предупреждения собственника. Например, арендаторы не живут в квартире, а сделали из неё гостиницу и игнорируют претензии хозяина жилья;
- Систематическое нарушение прав и интересов соседей. Если квартиранты не прекращают досаждать соседям после предупреждения собственника, их тоже можно выселить из квартиры. «Систематически» означает 3 раза и больше, поэтому за пару ночных дискотек выгнать квартирантов не получится.
При этом выселить квартиросъёмщика можно не только за его личное поведение, которым он мешает соседям или разрушает квартиру, но и за поведение людей, за которых он несёт ответственность: например, его детей или гостей.
Что касается оплаты — условия нарушений, при которых позволяется выгнать жильцов через суд, зависят от длительности договора:
- для краткосрочного договора достаточно дважды задержать плату или не внести её полностью;
- для долгосрочного договора — заключённого больше чем на 1 год — жильцы должны нарушить срок оплаты на 6 месяцев, если более долгий срок не прописан в самом договоре.
При этом оплата не в полном размере тоже считается «неоплатой».
Если вы сомневаетесь в том, что жильцы освободят квартиру добровольно по первому требованию, лучше сразу оформить претензию письменно. В претензии опишите ситуацию, сошлитесь на ст. 687 Гражданского кодекса РФ и приложите подтверждение нарушений — например, выписки со счёта, свидетельствующие, что квартиранты не платят вовремя, или фотографии, доказывающие, что жильцы портят квартиру.
Не забудьте заявить в претензии требование об освобождении квартиры. Если в договоре не прописан срок, в который квартиросъёмщики должны выселиться, выберите срок самостоятельно, но он должен быть разумным. Если претензия не возымеет эффект, то придётся обращаться в суд и выселять арендаторов принудительно, но даже тогда претензия пригодится вам в суде.
Обращение в суд: как принудительно выселить квартирантов
Как мы уже писали выше, по закону выселить жильцов можно только через суд. Неважно — платят они или нет и как нарушают условия проживания.
Для подготовки иска лучше обратиться к профессиональному юристу — это сэкономит вам время и нервы. Заявление нужно подать мировому судье, обслуживающему участок (если цена вопроса менее 50 000 рублей), или в районный суд (если речь идёт о большей сумме). В заявлении указывают, какие действия (или бездействие) должны быть признаны незаконными, какие ваши права и свободы были нарушены.
На основании этого заявления суд приступит к рассмотрению вашего дела.
Будьте готовы к тому, что суд может не выселить квартирантов сразу, а сначала назначить им время для исправления поведения — вплоть до 1 года. Если после суда жильцы станут примерными квартирантами, то выгнать их уже не удастся. И даже если суд встанет на вашу сторону, тяжба может затянуться на месяцы, и избавиться от нарушителей не получится быстро.
Как выселить жильцов после суда
Если квартиранты отказываются освобождать квартиру даже после решения суда, на помощь придут судебные приставы. Только они вправе насильно выгнать жильцов из квартиры. Никто — включая полицейских — не имеет права принудительно выселять даже незаконно проживающих квартирантов.
Хотя полиция может доходчиво объяснить нарушителям, чем им грозит сопротивление при освобождении жилья, и составить протокол. Но этот приём носит больше психологический характер.
Вывод
К сожалению, быстрого и законного способа выселить жильцов из съёмной квартиры нет. Даже если они нарушают договор и портят жильё. Именно поэтому очень важно выверить все условия договора найма, это главный инструмент, который поможет вам расторгнуть договор быстро и безболезненно, а заодно защитить ваши права в суде.
Однако самым действенным методом остаётся мировой договор: принудительное выселение жильцов не принесёт выгоды ни вам, ни квартирантам.
А в случае, если вы сдаёте квартиру через сервис долгосрочной аренды отЯндекс.Недвижимости, такие сложные разговоры можно делегировать менеджерам консьерж-сервиса. Они помогут договориться мирным путём и найти новых жильцов, если есть такая необходимость.
Сдавайте квартиру легко с Яндекс Арендой
Берём на себя сдачу квартиры полностью. А вы будете получать деньги на карту всегда вовремя, даже если жилец задержит оплату.