Как продавцу квартиры взыскать ущерб с банка

III. Возмещение убытков, причиненных в результате

незаконных действий (бездействия) банка

14. Неисполнение или ненадлежащее исполнение банком, обслуживающим счета должника, обязанности по исполнению исполнительных документов, в том числе проверке их подлинности, может являться основанием для возмещения должнику и/или взыскателю убытков, причиненных такими действиями (бездействием).

С расчетного счета должника банком в пользу компании списаны денежные средства на основании предъявленного в банк судебного приказа.

Должник, ссылаясь на отсутствие правоотношений с компанией, а также на непроведение банком надлежащей проверки подлинности предъявленного ему судебного приказа, обратился в суд с иском к банку о взыскании убытков.

Исковые требования были удовлетворены со ссылкой на следующее.

При проведении банковских операций банк обязан обеспечить исполнение требований, содержащихся в исполнительном документе, о взыскании денежных средств со счетов должника или об их аресте в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве, и в случае невыполнения этих требований несет ответственность в соответствии с требованиями гражданского законодательства (статьи 5, 7, 8 Закона, пункт 3 статьи 19 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 118-ФЗ «Об органах принудительного исполнения Российской Федерации»).

В силу пункта 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Исходя из положений статьи 393 ГК РФ лицо, обратившееся с иском о возмещении убытков (взыскатель или должник), должно представить доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинноследственную связь между названными убытками и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств банком.

Суды указали, что к банку как к профессиональному участнику рынка по предоставлению финансовых услуг применяются повышенные стандарты и критерии определения разумности и осмотрительности при совершении банковских операций, которые проводятся, в том числе при исполнении исполнительных документов и как профессиональный участник такого рынка банк несет риски наступления неблагоприятных последствий, связанных с осуществлением банковских операций.

Судами установлено, что оформление и содержание предъявленного в банк судебного приказа не соответствовало судебному приказу, размещенному на официальном интернет-сайте www.kad.arbitr.ru, в частности, были расхождения в датах выдачи и вынесения судебного приказа.

При таких обстоятельствах у банка при проверке предъявленного на исполнение судебного приказа должны были возникнуть обоснованные сомнения в его подлинности.

Согласно рекомендациям Центрального банка Российской Федерации (письмо от 2 октября 2014 года N 167-Т «О мерах по снижению операционных рисков при принятии к исполнению исполнительных документов») банкам, с учетом положений части 6 статьи 70 Закона об исполнительном производстве, следует тщательно проверять подлинность исполнительных документов перед принятием решения о списании денежных средств со счетов клиентов, в том числе путем обращения к информационной системе «Картотека арбитражных дел» на сайте федеральных арбитражных судов http://kad.arbitr.ru. В случае отсутствия информации в соответствующих электронных сервисах и необходимости дополнительной проверки подлинности исполнительного документа кредитным организациям рекомендуется обращаться в суд, выдавший исполнительный документ, и (или) к клиенту за ее подтверждением.

Таким образом, принимая к исполнению судебный приказ без проведения дополнительной проверки его подлинности, банк действовал с недостаточной степенью заботливости и осмотрительности, которые ожидались от него как от профессионального участника гражданского оборота, поэтому требование взыскателя о взыскании убытков, связанных с необоснованным списанием с его счета денежных средств, обоснованно удовлетворено. При этом банк вправе предъявить возражения относительно размера причиненных убытков, и представить доказательства, что должник мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

15. Взыскание с банка убытков в размере денежных сумм, перечисленных взыскателю сверх максимально допустимых ежемесячных удержаний из заработной платы должника-гражданина, допускается при условии, что банк знал и/или должен был знать о наличии иных исполнительных документов, а также существующих ограничениях взыскания и (или) видах доходов, на которые не может быть обращено взыскание.

Должник обратился в суд с иском к банку о взыскании убытков, вызванным незаконным списанием денежных средств с лицевого счета, открытого на его имя, компенсации морального вреда. При этом должник указал, что в соответствии с исполнительным листом с него удерживаются алименты на содержание ребенка по решению суда в размере 25 процентов, а также на другого ребенка — по нотариальному соглашению в твердой денежной сумме ежемесячно. В совокупности из его заработной платы удерживается 70 процентов, а остальные 30 процентов поступают на его счет в банке-ответчике.

Должник полагал, что списания, производимые банком, являются незаконными, поскольку в соответствии с положениями статьи 99 Закона об исполнительном производстве ежемесячное удержание из заработной платы не может превышать 70 процентов.

В своих возражениях банк указал, что работодатель нарушил положения части 3 статьи 98 Закона об исполнительном производстве и не указал в расчетном документе сумму, взысканную по иным исполнительным документам. Кроме того, счет должника является универсальным и не относится к числу специальных счетов, предназначенных для зачисления на него только выплат социального характера. В связи с чем вина банка в списании со счета должника денежных средств в размере, превышающем максимально допустимый размер удержания, отсутствует.

Решением суда в удовлетворении заявленных должником требований отказано. К такому выводу суд пришел на основании следующего.

Банк, осуществляющий обслуживание счетов должника, незамедлительно исполняет содержащиеся в исполнительном документе или постановлении судебного пристава-исполнителя требования о взыскании денежных средств с учетом требований, предусмотренных статьями 99 и 101 Закона об исполнительном производстве, о чем в течение трех дней со дня их исполнения информирует взыскателя или судебного пристава-исполнителя (часть 5 статьи 70 Закона об исполнительном производстве).

Согласно части 8 статьи 70 Закона об исполнительном производстве не исполнить исполнительный документ или постановление судебного пристава-исполнителя полностью банк может в случае отсутствия на счетах должника денежных средств либо в случае, когда на денежные средства, находящиеся на указанных счетах, наложен арест или когда в порядке, установленном законом, приостановлены операции с денежными средствами, либо в иных случаях, предусмотренных федеральным законом.

При этом Закон об исполнительном производстве содержит требования о недопустимости обращения взыскания сверх ограничений размера удержания из заработной платы должника-гражданина (статья 99 Закона об исполнительном производстве). Наличие таких ограничений необходимо для сохранения у должника-гражданина средств к существованию.

Банк, осуществляющий обслуживание счетов должника, на которые зачисляется заработная плата должника-гражданина, обеспечивает соблюдение требований об ограничениях удержания денежных средств на основании сведений, указанных лицами, выплачивающими должнику заработную плату, в расчетных документах (часть 5.2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве).

В соответствии с частью 3 статьи 98 Закона лица, выплачивающие должнику заработную плату путем их перечисления на счет должника в банке, обязаны указывать в расчетном документе сумму, взысканную по исполнительному документу.

При этом риск несообщения банку сведений о наличии иных исполнительных документов и/или существующих ограничениях удержания из заработной платы при исполнении требований, содержащихся в исполнительном документе, лежит на работодателе и на должнике-гражданине (статья 50 Закона об исполнительном производстве, пункты 3, 4 статьи 1, пункт 3 статьи 307 ГК РФ).

Если необходимая информация имеется у банка, осуществляющего обслуживание счетов должника, то в силу части 4.1 статьи 70 Закона об исполнительном производстве банк обязан осуществить расчет суммы денежных средств, на которую может быть обращено взыскание, с учетом требований, предусмотренных статьями 99 и 101 Закона и, соответственно, несет ответственность по правилам статей 15, 393 ГК РФ за непроведение такого расчета.

Судом установлено, что до перечисления заработной платы в банк работодателем производились удержания по иным исполнительным документам и данные сведения не были сообщены банку ни работодателем, ни гражданином-должником, поэтому основания для взыскания с банка убытков в размере сумм, перечисленных взыскателю сверх максимально допустимых ежемесячных удержаний, отсутствуют.

16. При отсутствии или недостаточности денежных средств на счете должника банк помещает исполнительный лист в картотеку, а при наличии соответствующего заявления взыскателя — возвращает исполнительный лист без исполнения. В этом случае основания для взыскания убытков отсутствуют.

Взыскатель обратился в суд с иском к банку о взыскании убытков, основанным на незаконности бездействия, выразившегося в неисполнении исполнительного документа. Взыскатель указал, что решением суда от 20 августа 2015 года в пользу взыскателя с должника взысканы денежные средства. На этом основании взыскателю выдан исполнительный лист, который направлен в филиал банка.

В ответ получено сообщение банка, что указанный исполнительный лист принят, перечисление денежных средств по нему произведено не было, он поставлен в картотеку в связи с отсутствием денежных средств на расчетном счете должника.

Взыскатель полагал, что банк, получивший на исполнение исполнительный лист, обязан был осуществить его исполнение и имел все законные основания списать денежные средства со счета должника, но не выполнил этого.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении требований отказано в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Закона об исполнительном производстве в случаях, предусмотренных федеральным законом, требования, содержащиеся в судебных актах, актах других органов и должностных лиц, исполняются органами, организациями, в том числе государственными органами, органами местного самоуправления, банками, должностными лицами и гражданами.

Указанные в части 1 данной статьи органы, организации и граждане исполняют требования, содержащиеся в судебных актах, актах других органов и должностных лиц, на основании исполнительных документов, названных в статье 12 Закона об исполнительном производстве, в порядке, установленном данным законом и иными федеральными законами (часть 2 статьи 7 Закона).

Согласно части 5 статьи 70 Закона об исполнительном производстве банк, осуществляющий обслуживание счетов должника, незамедлительно исполняет содержащиеся в исполнительном документе или постановлении судебного пристава-исполнителя требования о взыскании денежных средств с учетом требований, предусмотренных статьями 99 и 101 Закона, о чем в течение трех дней со дня их исполнения информирует взыскателя или судебного пристава-исполнителя.

Не исполнить исполнительный документ или постановление судебного пристава-исполнителя полностью банк может в случае отсутствия на счетах должника денежных средств либо в случае, когда на денежные средства, находящиеся на указанных счетах, наложен арест или когда в порядке, установленном законом, приостановлены операции с денежными средствами, либо в иных случаях, предусмотренных федеральным законом (часть 8 статьи 70 Закона об исполнительном производстве).

Разрешая спор, суд, руководствуясь названными выше положениями, исходил из того, что на момент предъявления исполнительного листа на расчетном счете должника не имелись денежные средства, в связи с чем банк при исполнении требований исполнительного документа действовал в соответствии с законом.

Кроме того, помещение исполнительного листа в картотеку на момент предъявления взыскателем исполнительного документа не является отказом в исполнении требований исполнительного документа и не влечет для взыскателя возникновение убытков, связанных с невозможностью удовлетворения требований к должнику.

17. Отказ банка исполнить исполнительный документ по причине прекращения договора банковского счета с должником может являться основанием для взыскания с банка убытков, если на момент такого отказа банковский счет должника не закрыт.

3 февраля 2017 года в банк на исполнение поступил судебный приказ о взыскании задолженности по трудовому договору с должника в пользу физического лица.

Банк, указав на прекращение договорных отношений между должником и банком, отказал в исполнении указанного судебного приказа.

Позднее между физическим лицом и взыскателем заключен договор цессии, по условиям которого взыскателю от физического лица переданы требования к банку, возникшие в результате неисполнения банком указанного судебного приказа.

Ссылаясь на неправомерное неисполнение банком судебного приказа, взыскатель обратился в суд с требованием о взыскании убытков.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении заявленного требования отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции, решение суда первой инстанции отменено, исковое заявление взыскателя удовлетворено в связи со следующим.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 859 ГК РФ договор банковского счета расторгается по заявлению клиента в любое время, остаток денежных средств на счете выдается клиенту либо по его указанию перечисляется на другой счет не позднее семи дней после получения соответствующего письменного заявления клиента.

Кроме того, как следует из пункта 8.1 Инструкции Центрального банка Российской Федерации от 30 мая 2014 года N 153-И «Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам), депозитных счетов» (далее — Инструкция) основанием для закрытия банковского счета является прекращение договора банковского счета.

Согласно пункту 8.2 Инструкции после прекращения договора банковского счета приходные и расходные операции по счету клиента не осуществляются, за исключением операций, предусмотренных пунктом 8.3 Инструкции; денежные средства, поступившие клиенту после прекращения договора банковского счета, возвращаются отправителю.

После прекращения договора банковского счета до истечения семи дней после получения соответствующего письменного заявления клиента остаток денежных средств банк выдает с банковского счета клиенту наличными денежными средствами либо осуществляет перевод денежных средств платежным поручением (пункт 8.3 Инструкции).

Следовательно, закрытие счета предполагает проведение банком определенных мероприятий в одностороннем порядке, поэтому момент расторжения договора банковского счета и момент закрытия счета могут не совпадать по времени.

Согласно информации, полученной от налогового органа, в отношении счета должника, открытого в банке, датой расторжения договора значится 2 февраля 2017 года, датой закрытия счета — 16 февраля 2017 года, в связи с чем после получения судебного приказа (3 февраля) банк обязан был незамедлительно приступить к его исполнению.

Исходя из смысла части 5 статьи 70 Закона об исполнительном производстве банк, осуществляющий обслуживание счетов должника, обязан незамедлительно исполнять содержащиеся в исполнительном документе требования о взыскании денежных средств без согласия владельца счета.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Реализация такого способа защиты нарушенного права как возмещение убытков возможна лишь при наличии общих условий гражданско-правовой ответственности: совершения противоправного действия (бездействия), возникновения у потерпевшего убытков и их размер, причинно-следственной связи между действиями и наступившими последствиями.

Таким образом, отказывая в исполнении судебного приказа, банк нарушил требования законодательства, поскольку судом установлено, что в период между расторжением договора банковского счета и закрытием счета на нем имелись денежные средства, что повлекло за собой причинение имущественного вреда взыскателю, выразившегося в несвоевременном исполнении судебного приказа о взыскании с должника денежных средств по долговому обязательству в рамках трудовых отношений.

Указанные обстоятельства явились основанием для взыскания с банка убытков.

18. Обращение банком взыскания на денежные средства, указанные в части 1 статьи 101 Закона об исполнительном производстве, в том числе на пособия гражданам, имеющим детей, выплачиваемые за счет средств федерального бюджета, государственных внебюджетных фондов, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, является незаконным и должник имеет право взыскать с банка убытки, причиненные такими действиями.

Должник обратился в суд с иском к банку о взыскании убытков, указав, что на денежные средства на его банковском счете, открытом для перечисления пособий на детей, банк обратил взыскание по исполнительному документу. Поскольку на пособия гражданам, имеющим детей, выплачиваемые за счет средств федерального бюджета, государственных внебюджетных фондов, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, не может быть обращено взыскание, то банк произвел незаконные действия, причинившие ему убытки.

Удовлетворяя исковые требования, суд руководствовался следующим.

В соответствии с частью 5 статьи 70 Закона об исполнительном производстве банк, осуществляющий обслуживание счетов должника, незамедлительно исполняет содержащиеся в исполнительном документе или постановлении судебного пристава-исполнителя требования о взыскании денежных средств с учетом требований, предусмотренных статьями 99 и 101 Закона. Таким образом, на банк возлагаются публичные полномочия по исполнению исполнительных документов.

В связи с этим банк отвечает за вред, причиненный незаконными действиями при исполнении исполнительного документа на основании статьи 1069 ГК РФ.

Пунктом 12 части 1 статьи 101 Закона об исполнительном производстве предусмотрено, что взыскание не может быть обращено на пособия граждан, имеющих детей, выплачиваемые за счет средств федерального бюджета, государственных внебюджетных фондов, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов.

При разрешении спора суд обоснованно исходил из того, что, поскольку в нарушение положений статьи 101 Закона об исполнительном производстве банк, исполняющий публичные функции, незаконно произвел удержания из денежных средств, находящихся на счете должника и на которые распространяется исполнительский иммунитет, то должник имеет право на возмещение ущерба в соответствии со статьей 1069 ГК РФ.

Как продавцу квартиры взыскать ущерб с банка?

Банк не предоставил в Росреестр документ, который является основанием для заключения кредитного договора, являющийся подтверждением передачи продавцу наличной части стоимости квартиры. Как продавцу квартиры взыскать ущерб с банка, предоставившего ипотечный кредит на покупку вторичного жилья, причиненный последствиями ошибки в документообороте?

Алексей Попов
Консультаций: 57

Из вопроса не совсем ясно, в чем выразился ущерб. Если предположить, что до передачи наличной части за покупаемую квартиру банк выдал ипотечный кредит покупателю, сумма которого была перечислена продавцу, и сделка, в том числе залоговая, была зарегистрирована, то неполученная продавцом предоплата (наличная часть) не является ущербом, причиненным банком. Задолженность по оплате квартиры возникла у покупателя, в связи с чем к нему может быть обращено исковое заявление о взыскании недополученных средств. Только он является надлежащим ответственным лицом перед продавцом в данном случае по возникшему из договора денежному обязательству и за его нарушение, что вытекает из ряда норм закона: ст. 309, 310, 395, 401, 420, п. 1 ст.

454, 485–487, 549 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).

Какие-либо ошибки документооборота в общении заемщика и банка являются проблемой их взаимоотношений и не являются основанием для предъявления претензий банку со стороны продавца, не являющегося стороной кредитной сделки, обеспеченной ипотекой (залогом квартиры, который возникает не ранее перехода права на нее к покупателю). Банк возможно и по недосмотру, но формально вправе был предоставить кредит без предоплаты (первоначального взноса) своему клиенту. Неоплата покупателем всей стоимости сделки находится в сфере его ответственности за ненадлежащее исполнение своих обязательств перед продавцом по договору купли-продажи, в том числе если это нарушение повлекло убытки (ст.

15, 309, 310 ГК РФ).

Следует иметь в виду, что в регистрации рассматриваемой сделки участвуют все стороны. Таким образом, если оплата не произведена в полном объеме, продавцу не следовало подавать со своей стороны заявление о регистрации до получения полной оплаты, на что у него было полное право (ст. 328 ГК РФ), либо не выдавать доверенность на соответствующее действие иным лицам.

Согласившись на регистрацию, продавец фактически согласился и с переходом права на квартиру к покупателю и залогом (ипотекой) в пользу банка, не получив предоплаты. В силу вышеприведенных норм закона это не лишает продавца права на взыскание неоплаченной суммы с покупателя в судебном порядке в случае его уклонения, но не с банка.

Кроме этого, если стороны не оговорили в договоре купли-продажи иное, то в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ предмет продажи находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Вследствие этого регистратор обязан был проверить факт получения данной оплаты. В противном случае он обязан был зарегистрировать на проданную квартиру залоговое обременение в силу закона в пользу продавца на основании договора купли-продажи и заявления одной из сторон договора (ч.

2 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», абз. 2 п. 1 ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Если этого не было сделано, продавец вправе потребовать внести залоговую запись, а впоследствии потребовать в суде обращения взыскания на заложенное имущество, если оно не будет оплачено в полном объеме (ст.

348, 349 ГК РФ). Это породит «конфликт» старшинства залогов (ст. 342 ГК РФ) и поставит заемщика в крайне сложное положение перед банком, который приобретет право в таком случае на досрочный возврат суммы кредита из-за недобросовестности заемщика и ухудшения его положения вследствие ухудшения условий банковского залога (ипотеки) (ст.

351, 450, 813, 819 ГК РФ).

Для банка вышеуказанный залог в пользу продавца, фактически предшествующий банковской ипотеке, вероятнее всего недопустим его внутренними правилами кредитования и договором, в котором обычно прописывается, что предмет залога (квартира) не обременен правами третьих лиц (в том числе залоговыми правами того же продавца ввиду неполной оплаты). В связи с этим банк вправе потребовать досрочного возврата заемщиком суммы кредита. Однако, очевидно, что банку, выдавшему средства на покупку квартиры, такой иск не выгоден, так как это не поможет ему оперативно вернуть деньги с заемщика-покупателя, уже перечисленные продавцу, в том числе путем обращения взыскания на «дважды» заложенную квартиру, а любые проблемы продавца его не будут интересовать, пока продавец не предъявит иск к покупателю, в том числе об обращении взыскания на квартиру.

В связи с этим вам не следует медлить, необходимо поставить банк в известность о неоплате квартиры и предъявить иск к покупателю о взыскании неоплаченных средств с привлечением банка к участию в деле в качестве третьего лица в порядке ст. 43 Гражданского процессуального кодекса РФ. Также следует обратиться в орган государственной регистрации с заявлением о внесении залоговой записи в вашу пользу, если залог в силу закона не был отменен сторонами договора купли-продажи. В совокупности такие действия будут мотивировать банк на оказание давления на заемщика с целью выплатить вам обусловленную сумму предоплаты.

Это будет единственно правильным и эффективным способом защиты нарушенного права в вашем случае, если наше предположение о контексте вопроса было верным.

Как спасти ипотечную квартиру

На ипотечную квартиру можно обратить взыскание даже если она является единственным жильем для должника и членов его семьи и даже если имеются несовершеннолетние дети или иные нетрудоспособные лица. Имущественный (исполнительский) иммунитет на такие квартиры не распространяется.

Однако в некоторых случаях момент расставания с ипотечной квартирой можно сильно оттянуть или даже вовсе его избежать. Для этого надо знать некоторые юридические тонкости.

Для простоты изложения будем считать, что ипотекой квартиры обеспечено обязательство заемщика перед банком по кредитному договору.

Обращение взыскания на ипотечную квартиру возможно только по решению суда.

При этом, в силу п.2 ст.348 ГК суд не обратит взыскание на квартиру, если допущенное должником нарушение кредитного договора незначительно и размер требований банка вследствие этого явно несоразмерен стоимости квартиры.

Предполагается, что нарушение кредитного договора незначительно, если период просрочки составляет менее 3 месяцев.

Предполагается, что размер требований банка явно несоразмерен стоимости заложенной квартиры, если сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от стоимости квартиры.

Причем необходимо, чтобы оба эти условия соблюдались одновременно — второе условие должно быть следствием первого.

Для обязательств, исполняемых периодическими платежами (а практически все кредитные договоры к ним относятся) законодатель в п.3 ст.348 ГК предусмотрел еще одно основание для обращения взыскания на предмет залога — при нарушении сроков внесения платежей более 3 раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд (если иное не предусмотрено договором). Причем в данном случае размер просрочки значения не имеет. То есть, можно сказать, что правило п.3 ст.348 ГК является исключением из правила п.2 ст.348 ГК.

Таким образом, в случае неисполнения кредитного договора основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру могут быть как условия, предусмотренные п.2 ст.348 ГК ( значительное нарушение — более 3 месяцев просрочки на общую сумму более 5% стоимости квартиры ), так и условие, предусмотренное п.3 ст.348 ГК ( систематическая просрочка внесения платежей — более 3 раз в течение 12 месяцев ).

Однако заемщику не стоит сильно рассчитывать на то, что пункты 2 и 3 ст.348 ГК защитят его от потери заложенной квартиры.

Дело в том, что согласно п.2 ст.811 ГК при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата. Данная норма применима и к кредитным договорам.

В результате, даже в случае незначительной единоразовой просрочки внесения очередного платежа, банк вправе потребовать досрочно вернуть всю оставшуюся сумму кредита вместе с процентами. Если в течение 3 месяцев и 7 дней (п.2 ст.314 ГК) заемщик не сможет уплатить банку эти деньги, то условие п.2 ст.348 ГК о значительном нарушении будет считаться соблюденным и банк будет вправе обратить взыскание на заложенную квартиру.

Что же делать, если банк обратился в суд с требованием обратить взыскание на квартиру?

Как правило в подобных ситуациях спасти должника может только п.4 ст.348 ГК, согласно которому должник вправе в любое время до реализации квартиры на торгах прекратить обращение на нее взыскания и ее реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено .

Поэтому нужно как можно дальше оттягивать момент реализации квартиры и параллельно искать деньги для погашения долга.

Возможно у заемщика есть менее ценное чем квартира имущество, которое можно продать. Или можно искать вариант как перекредитоваться.

Оттягивать момент реализации квартиры можно путем затягивания судебного процесса по обращению взыскания на квартиру (см. нашу статью “Как затягивают рассмотрение дел в суде и как этому противостоять”) и обжалования действий судебного пристава-исполнителя.

Что можно и следует предпринять конкретно?

1. В рамках судебного дела по обращению взыскания на заложенную квартиру стоит попытаться установить максимально высокую начальную продажную цену квартиры.

В этом случае снижается вероятность продажи квартиры на первых торгах. Рассчитывать на то, что не состоятся повторные торги, не стоит, так как после несостоявшихся повторных торгов банк скорее всего оставит квартиру за собой.

Если в деле имеется отчет оценщика, представленный банком, то результаты такой оценки можно обжаловать в отдельном суде и до рассмотрения этого спора попытаться приостановить производство по делу об обращении взыскания на квартиру.

В рамках дела по обращению взыскания на квартиру суд может назначить судебную оценочную экспертизу.

2. В рамках судебного дела по обращению взыскания на заложенную квартиру стоит на основании п.3 ст.54 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)» подать заявление о предоставлении отсрочки реализации квартиры на 1 год.

3. Обжаловать решение суда об обращении взыскания на квартиру в апелляционном порядке, чтобы отсрочить его вступление в законную силу.

4. Обжаловать торги по продаже квартиры. Иногда для этого к участию в торгах привлекают дружественных лиц.

5. Просить суд приостановить исполнительное производство на основании ст.104.5 ФЗ “Об исполнительном производстве”.

6. Обжаловать действия судебного пристава-исполнителя.

Есть еще один вариант, при котором залог с квартиры снимается даже без погашения долга перед банком.

Такое может произойти, если в отношении заемщика будет возбуждена процедура банкротства и банк пропустит двухмесячный срок на включение своих требований в реестр требований кредиторов.

Правовые последствия пропуска этого срока предусмотрены в п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан»:

“ Если кредитор по требованию, обеспеченному залогом единственного пригодного для постоянного проживания должника и членов его семьи жилого помещения, не предъявил это требование должнику в рамках дела о банкротстве либо обратился за установлением статуса залогового кредитора с пропуском срока, определенного пунктом 1 статьи 142 Закона о банкротстве, и судом было отказано в восстановлении пропущенного срока, такой кредитор не вправе рассчитывать на удовлетворение своего требования за счет предмета залога, в том числе посредством обращения взыскания на данное имущество вне рамок дела о банкротстве ”.

Для граждан, у которых нет иного жилья помимо ипотечной квартиры, такая “забывчивость” банка — большая удача.

Что в таком случае происходит с точки зрения закона?

В отношении квартиры начинает действовать исполнительский иммунитет, она не попадает в конкурсную массу гражданина (п.3 ст.213.25 Закона о банкротстве) и не может быть реализована в процедуре банкротства.

Если по окончании процедуры реализации арбитражный суд освободит гражданина от дальнейшего исполнения обязательств, то право залога на квартиру прекратится. На нее уже никто не сможет обратить взыскание (ст.446 ГПК). Квартира останется в собственности заемщика.

Купили квартиру, а прежний владелец отсудил ее?

Причем добиться от продавца возврата денег, уплаченных за недвижимость, так и не удалось? В таких случаях добросовестные приобретатели жилых помещений смогут рассчитывать на компенсацию от государства. Но все же лучше до покупки жилья узнать, как избежать подобных ситуаций

С 1 января 2020 г. вступают в силу изменения в Закон о государственной регистрации недвижимости, дающие добросовестному приобретателю жилого помещения право на получение компенсации от государства в случае, когда собственник истребует это помещение в судебном порядке 1 .

Предлагаем вспомнить, в каких случаях суд по иску собственника 2 может лишить добросовестного приобретателя жилья, какие действия следует предпринять при покупке жилой недвижимости, чтобы этого не случилось, и какие преимущества дают добросовестным приобретателям жилых помещений принятые законодательные изменения.

Кто такой добросовестный приобретатель?

Добросовестным приобретатель будет считаться, если к моменту совершения им возмездной сделки с жильем он не знал и не мог знать о том, что человек, который передает ему жилое помещение, в действительности не имеет на это права. То есть приобретателю придется доказать в суде, что, совершая сделку по приобретению недвижимости, он проявил разумную осторожность и осмотрительность и совершил все возможные действия для того, чтобы узнать, обладал ли продавец правом распоряжаться имуществом 3 . Примерный перечень таких действий будет описан ниже.

По общему правилу добросовестный приобретатель, получивший жилое помещение на условиях возмездности, т.е. уплатив за него действительную стоимость, не может быть лишен жилья. Однако законом предусмотрены случаи, когда у собственника возникает право требовать возврата утраченного им имущества.

В каких случаях суд обяжет добросовестного приобретателя вернуть жилье?

Истребование своего имущества из чужого незаконного владения (виндикация) является одним из способов защиты собственником своих вещных прав. Завладеть чужим имуществом можно разными способами – от банального хищения до добросовестного приобретения на возмездных условиях. И последнее не всегда будет гарантировать покупателю недвижимости защиту приобретенных прав на нее.

Итак, в каких же случаях добросовестный приобретатель может быть лишен жилья по иску действительного собственника? Для этого законодатель определил несколько условий.

Во-первых, жилое помещение должно выбыть из владения собственника или иного законного владельца (к примеру, арендатора или доверительного управляющего) помимо их воли. Законодатель частично раскрывает смысл слов «помимо их воли», указывая на то, что имущество может быть утеряно, похищено или выбыть из владения иным путем. Имеются в виду случаи, когда собственник не желал наступления этих последствий и перестал владеть жилым помещением в результате действий или решений сторонних лиц, которые не были им одобрены в будущем.

Такие действия или решения далеко не всегда могут иметь преступный характер. Легко смоделировать ситуацию, при которой продавец во исполнение некого судебного решения получил от собственника квартиру, осуществил ее продажу добросовестному приобретателю, а впоследствии суд вышестоящей инстанции отменил такое решение. В этом случае изъятое у собственника на основании судебного акта жилое помещение также будет считаться выбывшим из владения помимо его воли 4 .

Во-вторых, жилое помещение должно быть приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать. Речь идет о том, что человек, выступивший продавцом жилья, в действительности не обладал правомочием распоряжаться им: не являлся собственником и не получал от него указаний продавать имущество (путем выдачи доверенности на продажу, заключения агентского договора и т.п.).

Совокупность этих двух обстоятельств будет свидетельствовать о том, что покупателю жилого помещения, скорее всего, придется расстаться со своим приобретением в случае, если собственник инициирует виндикацию. И самым обидным для добросовестного приобретателя в этой ситуации станет то, что, признавая сделку по приобретению недвижимости недействительной, суд не сможет обязать продавца возвратить несостоявшемуся покупателю деньги, уплаченные за жилье 5 .

Как не допустить незаконную передачу прав на недвижимое имущество – читайте в материалах «Чтобы мошенники не передали недвижимость в чужую собственность. владельцу нужно подать заявление, которое наложит ограничение на сделки с его имуществом», «Помешает ли новый закон мошенникам отбирать недвижимость у ее владельцев», «Что помешает аферистам взять кредит на ваше имя или отобрать недвижимость».

Могут ли истребовать единственное жилье?

Нередко происходит так, что приобретенная человеком квартира или загородный дом становится для него и членов его семьи единственным пригодным для проживания помещением. Действующее законодательство закрепляет правило, по которому на такое жилье не может быть обращено взыскание (исполнительский иммунитет), за исключением случаев, когда оно обременено ипотекой 6 .

Однако проблема в том, что природа исков об истребовании не тождественна искам о взыскании. Виндикация имеет своим предметом возврат конкретной вещи – жилого помещения. В то время как иск о взыскании предполагает «изъятие» находящегося в собственности должника имущества в определенной последовательности 7 : денежные средства в рублях, в случае их недостаточности – денежные средства в иностранной валюте, если и их не хватило – драгоценные металлы и т.д.

Кроме того, если толковать положения закона буквально 8 , то «обращение взыскания на имущество должника» (собственно взыскание) и «изъятие у должника имущества, присужденного взыскателю» (виндикация) даже с точки зрения исполнительного производства представляют собой разные меры принудительного исполнения.

Потому суды придерживаются позиции, согласно которой приобретатель не наделен исполнительским иммунитетом в случае истребования у него единственного жилья. При этом не играет роли, является он добросовестным или нет.

Аналогична позиция судов и в делах о применении последствий недействительной сделки по приобретению жилья (реституция): ссылка на то, что жилое помещение является единственно пригодным для проживания приобретателя и его семьи, правового значения иметь не будет.

Какие действия сведут риск покупки проблемного жилья к минимуму и при необходимости помогут приобретателю доказать свою добросовестность?

При решении вопроса о добросовестности приобретателя жилого помещения суды тщательно исследуют вопрос, принимал ли он перед заключением сделки достаточные разумные меры для выявления правомочий продавца на отчуждение помещения.

• Дабы обезопасить себя от иска собственника, приобретателю прежде всего необходимо помнить о правилах публичной достоверности государственных реестров 9 . Нужно проверить, является ли продавец помещения его титульным собственником, заказав выписку о приобретаемом объекте недвижимости в управлении Росреестра по субъекту РФ. В выписке может содержаться и отметка о наличии судебных споров в отношении приобретаемого имущества, нахождении квартиры в залоге или под арестом, что станет сигналом приобретателю о правопритязаниях третьих лиц на жилье 10 .
• Использование интернет-сервисов по отслеживанию судебных дел дает возможность заблаговременно до совершения сделки выявить информацию о спорах с участием продавца, которые могут касаться законности владения им недвижимостью.
• Необходимо подробнейшим образом изучить правоустанавливающие документы на помещение, выявить основания возникновения у продавца прав на него.
• Комплексная проверка предполагает и получение информации у третьих лиц. Если продавец владеет жильем на основании договора – можно попытаться связаться с предыдущим собственником, если продавец получил жилье в наследство – стоит связаться с нотариусом, выдавшим свидетельство о праве на наследство, и т.д.
• Важно осмотреть приобретаемое жилье на предмет нахождения там посторонних лиц и выяснить, есть ли у продавца доступ в помещение.
• Еще одним косвенным признаком юридической нечистоплотности продавца будет являться факт множественной смены собственников квартиры за относительно короткий период времени. Чтобы установить это, понадобится выписка о переходе прав на приобретаемый объект недвижимости, которую можно заказать в управлении Росреестра по субъекту РФ.
• О недобросовестных намерениях продавца может свидетельствовать цена отчуждения, существенно меньшая, в отличие от рыночной стоимости аналогичного жилья. В случае если приобретатель к моменту, когда он узнал или должен был узнать о том, что приобрел жилье неправомерно, не передаст продавцу деньги за него либо отдаст только часть суммы, суд не признает такого приобретателя получившим жилье возмездно 11 и откажет в признании его добросовестным.
• Родственные связи продавца и покупателя, как и трудовые связи и связи партнеров по бизнесу, существенно усложнят приобретателю задачу доказать свою добросовестность. В этом случае суд будет руководствоваться презумпцией информированности покупателя об отсутствии у продавца правомочий распоряжаться жилым помещением 12 .

При соблюдении описанных правил велика вероятность выявить нарушение закона еще на стадии принятия решения о покупке жилого помещения. Даже если обнаружить правовой дефект не удалось, упомянутые действия дадут гарантию признания судом приобретателя имущества добросовестным. А значит, он получит право возместить убытки, причиненные ему недействительной сделкой.

Какие способы защиты прав есть у добросовестного приобретателя?

1. Приобретатель наделен правом представлять доказательства своей добросовестности и возражать против требований собственника в деле о виндикации жилого помещения. Если суд и примет решение о возврате жилья действительному собственнику, то по крайней мере признает приобретателя добросовестным, а это уже немало.

2. Признание приобретателя добросовестным дает ему основания для обращения в суд с иском о возмещении убытков к лицу, по чьей вине проблемное жилое помещение оказалось во владении приобретателя. Убытки могут заключаться, например, в сумме, уплаченной продавцу (реальный ущерб), а также в неполученных доходах, на которые мог рассчитывать приобретатель, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Это может быть плата за сдачу жилья внаем, если к моменту возврата приобретатель уже заключил договор с нанимателем на определенный срок.

3. Если добросовестный приобретатель в период владения жильем произвел расходы на его сохранение, содержание (например, осуществил необходимый капитальный ремонт) или улучшение (текущий ремонт), то он вправе требовать от собственника возмещения таких расходов или оставления за собой произведенных им улучшений. Если же улучшения неотделимы без повреждения целостности жилья, приобретатель праве требовать от собственника возмещения произведенных затрат 13 .

На что сможет рассчитывать добросовестный приобретатель после вступления в силу изменений в Закон о госрегистрации недвижимости?

Незаконные действия злоумышленников по отчуждению не принадлежащего им имущества нарушают права не только собственника жилого помещения, но и человека, который формально хоть и не имел на это право, но добросовестно получил такое помещение во владение.

Предусмотренный Гражданским кодексом РФ порядок истребования вещи у добросовестного приобретателя 14 обеспечивает утратившему владение собственнику возможность восстановить титул. Вводимый же государством механизм компенсации призван защитить права честных приобретателей, которые наряду с собственниками жилья стали жертвами недобросовестных лиц.

Отныне физическому лицу – добросовестному приобретателю, который был в судебном порядке лишен жилого помещения по виндикационному иску собственника, будет предоставлена государственная гарантия возмещения понесенных им убытков.

Зачастую гражданин, столкнувшийся с мошенничеством при покупке квартиры или дома, а потом и с лишением жилья в судебном порядке, отстаивает свое право на возмещение убытков в суде, однако не может добиться исполнения судебного акта в полном объеме по независящим от него причинам: невозможно установить местонахождение виновного или его имущества, недостаточность такого имущества, бездействие судебных приставов и т.д.

Такого рода нюансы делают институт судебной защиты неэффективным и создают препятствия для возврата гражданами денег, потраченных на новое жилье. Поэтому если в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного листа по иску добросовестного приобретателя об убытках не будет произведено исполнение или оно будет произведено частично, приобретатель получит право на выплату однократной единовременной компенсации понесенных им убытков за счет казны РФ.

Для получения компенсации нужно будет обратиться в суд с иском к Российской Федерации. Размер компенсации будет устанавливаться судом индивидуально в каждом конкретном случае – по выбору приобретателя он будет равен сумме, уплаченной за жилое помещение, либо размеру кадастровой стоимости истребованного жилья, определенной на дату вступления в силу решения о взыскании убытков.

Если в ходе исполнительного производства приобретатель все же частично взыщет убытки, размер компенсации будет уменьшен судом на сумму взысканных убытков.

После выплаты компенсации добросовестному приобретателю право требовать убытки с их причинителя перейдет к Российской Федерации. Размер такого требования будет равен сумме выплаченной компенсации.

Законодатель не придает вводимым изменениям обратную силу, т.е. если судебный акт, на основании которого истребовано жилье, вступил в законную силу до дня начала действия новой редакции закона, добросовестный приобретатель не сможет получить компенсацию на описанных условиях. Исключение составляют случаи изъятия имущества у граждан в пользу Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований – в таких ситуациях у приобретателя будет три года со дня вступления в силу законодательных изменений для того, чтобы обратиться за компенсацией.

Как ранее выплачивалась компенсация в случае незаконного отчуждения недвижимости?

Положения о компенсации, закрепленные в ранее действовавшем Законе о государственной регистрации прав 15 , предоставляли право на ее получение не только добросовестному приобретателю, но и собственнику жилья, который был не вправе истребовать свою жилую недвижимость из чужого незаконного владения. В новой редакции собственника лишили такого права.

В отличие от нового закона, старое законодательство распространяло это право как на физических, так и на юридических лиц.

Срок ожидания исполнения после предъявления исполнительного листа по иску об убытках был более длительным – один год. А размер выплачиваемой компенсации был ограничен суммой в 1 млн руб.

1 Федеральный закон от 2 августа 2019 г. № 299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости”».

2 Статья 305 Гражданского кодекса РФ предоставляет такое право не только собственнику, но и иным лицам, владеющим жилым помещением на основании закона или договора, поэтому здесь и далее под термином «собственник» будут иметься в виду все возможные владельцы.

3 Пункт 3 Постановления Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 г. № 16-П.

4 Пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».

5 Пункт 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П.

6 Абзац 2 ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ.

7 Статья 69 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

8 Пункты 1, 4 ч. 3 ст. 68 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

9 Пункт 38 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

10 Абзац 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом ВС РФ 1 октября 2014 г.).

11 Пункт 37 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

12 Пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».

13 Абзацы 2, 3 ст. 303 Гражданского кодекса РФ.

14 Пункт 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ.

15 Статья 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (утратил силу).

Когда суд разрешит продавцу недвижимости не возвращать деньги покупателю при отмене сделки

Купить недвижимость довольно просто (если есть деньги, конечно). Но вот купить недвижимость так, чтобы избежать потом проблем — это куда сложнее. Самая большая неприятность, которая грозит покупателю — это отмена сделки судом. В таком случае стороны приводятся в исходное состояние: недвижимость возвращают продавцу, а тот, в свою очередь, должен вернуть покупателю полученные от него деньги.

Но хуже всего, что есть примеры, когда при возврате недвижимости продавец освобождается судом от всех обязательств перед покупателем (т. е. деньги он ему отдавать не должен). Приведу один из таких случаев, который недавно был на рассмотрении Верховного суда РФ (определение по делу № 5-КГ21-4-К8).

Исходная ситуация

В 2017 году женщина купила себе дачу — земельный участок в СНТ и садовый домик на нем. Стоимость покупки, согласно договору, составила 150 000 рублей. Но дачной жизнью покупательница наслаждалась всего три года: в 2020 году на нее подал в суд сын того мужчины, у которого она купила дачу.

Он потребовал признать сделку недействительной и вернуть ему обратно родительскую дачу.

Как выяснилось, в 2019 году продавец дачи скончался, наследство принял его сын. И тут он узнал, что унаследовать садовый участок с домом он не может — поскольку отец его продал.

Зная, что у того долгое время были проблемы со здоровьем, сын засомневался в его способности адекватно оценивать ситуацию при заключении сделки. А по закону сделка признается недействительной, если один из ее участников не мог понимать значение своих действий и (или) руководить ими — даже при том, что не был на тот момент официально лишен дееспособности (ст. 177 ГК РФ).

А вот о том, что происходит с движимым и недвижимым имуществом в спорах с ФНС, мы поговорим на бесплатном вебинаре 28 сентября: записаться можно прямо сейчас.

Что сказали суды

Суд принял иск наследника и назначил экспертизу, чтобы состояние здоровья продавца на момент подписания договора оценили специалисты. Те на основании медицинских документов (где фиксировались обращения отца наследника к врачам) пришли к неутешительному для покупательницы выводу: у мужчины было длительное расстройство сознания, так что на дату заключения сделки он точно не мог понимать ее суть. После такого заключения сделка никак не могла устоять: суд аннулировал договор и обязал покупательницу вернуть наследнику дачу, а его — отдать деньги.

Но наследник не согласился с тем, что должен расплачиваться с женщиной — и дошел со своей жалобой до Верховного суда РФ. А там с его доводами полностью согласились.

Дело в том, что расчет за дачу был оформлен исключительно договором, а в тексте был пункт, согласно которому стороны подтверждали, что они полностью рассчитались между собой до подписания договора. Такая формулировка вполне допустима, и суды принимают такие договоры в качестве доказательства передачи денег покупателем продавцу. Но только не в этом случае.

Поскольку договор признали недействительным из-за невменяемости продавца, то и все пункты в нем тоже утратили свою силу — в т.ч. и пункт о расчете между сторонами.

Поэтому покупательница лишилась главного доказательства того, что она отдала деньги продавцу. Ни расписок, ни других документов, подтверждающих передачу денег, не было.

А раз точно не установлено, что продавец получил деньги, то и нельзя обязать его их вернуть (в данном случае — наследника). Неизвестно, что произошло в 2017 году на самом деле. Но если покупательница действительно передала деньги продавцу, как было указано в договоре, ей не позавидуешь: она осталась и без дачи, и без денег.

Как можно было этого избежать

Если есть сомнения в том, что продавец абсолютно здоров, лучше заранее заручиться медицинским подтверждением его вменяемости. И расчет лучше производить безналичным способом — чтобы он отражался на банковских счетах (либо через депозит нотариуса, либо банковским переводом, либо аккредитивом).

Будь у нашей покупательницы выписка с банковского счета, подтверждающая зачисление ею денег продавцу, ей наверняка удалось бы взыскать их обратно с наследника.

И, конечно же, не стоит забывать о расписке, в которой бы говорилось о передаче денежных средств.

• сделка с недвижимостью
• недвижимость
• судебная практика