Как перевести земельный участок из одной категории в другую

1. Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:

1) земель, находящихся в федеральной собственности, — Правительством Российской Федерации;

2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, — органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, — органами местного самоуправления;

4) земель, находящихся в частной собственности:

земель сельскохозяйственного назначения — органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

земель иного целевого назначения — органами местного самоуправления.

Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.

Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 04.03.2013 N 21-ФЗ.

Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

2. Категория земель указывается в:

1) актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

2) договорах, предметом которых являются земельные участки;

3) государственном кадастре недвижимости;

4) документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5) иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

3. Нарушение установленного настоящим Кодексом, федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую.

Комментарии к ст. 8 ЗК РФ

1. Категория земель определяется их целевым назначением. В статье 7 Кодекса, регулирующей состав земель в Российской Федерации, категории земель перечислены исчерпывающим образом (см. указанную статью и комментарий к ней). Это означает, что установление иных категорий земель возможно лишь путем внесения изменений и дополнений в Кодекс. Что же касается отнесения земель к категориям, перевода их из одной категории в другую, то эти действия совершаются на основе общих правил, установленных в ст.

8 Кодекса.

Комментируемая статья определяет субъектов, осуществляющих отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую (п. 1); устанавливает обязательные требования к некоторым видам правовых актов и документов, связанные с указанием в них категорий земель (п. 2); предусматривает юридические последствия нарушения установленного порядка перевода земель из одной категории в другую (п.

3).

Отнесение земель к категориям и их перевод из одной категории в другую осуществляются с учетом специальных норм, определяющих особенности разных категорий земель (гл. XIV — XVIII Кодекса), ст. ст. 7, 8 и других положений Кодекса.

Кроме того, специальным федеральным законом, регулирующим указанные отношения, является Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Таким образом, в настоящее время правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, осуществляется Кодексом, Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», иными федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» определяет, в частности, состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (ст. 2); порядок рассмотрения ходатайств о переводе земель или земельных участков (ст. 3); основания отказа в осуществлении перевода (ст. 4); правила внесения изменений в документы государственного земельного кадастра и в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с переводом земель или земельных участков в их составе из одной категории в другую (ст.

5); порядок перевода земельных участков из состава земель одной категории в другую в случае изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 6); особенности перевода каждой из семи категорий земель, указанных в ст. 7 Кодекса (ст. ст.

7 — 13).

В комментируемой статье определение органа, правомочного принимать решения о переводе земель, поставлено прежде всего в зависимость от того, в чьей собственности находятся земли, нуждающиеся в переводе. Статьей 15 Федерального закона о переводе земель из одной категории в другую установлено правило, согласно которому до разграничения государственной собственности на землю перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется Правительством РФ при переводе: 1) земель или земельных участков, необходимых для федеральных нужд; 2) земель или земельных участков в составе таких земель для установления или изменения черты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга. В остальных случаях перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется органами исполнительной власти субъектов РФ или в случаях, установленных законами субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Отнесение находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель к определенной категории земель до разграничения государственной собственности на землю осуществляется также органами исполнительной власти субъектов РФ или в случаях, установленных законами субъектов РФ, органами местного самоуправления, кроме отнесения к землям населенных пунктов, границы которых установлены до дня вступления в силу Федерального закона о переводе земель из одной категории в другую: оно осуществляется органами местного самоуправления без согласования с правообладателями земельных участков.

Приоритет земель сельскохозяйственного назначения обеспечивается путем установления необходимости принятия решения о переводе исключительно органом государственной власти. Это призвано гарантировать защиту сельскохозяйственных земель от необоснованного перевода в другие категории, прежде всего под застройку.

Особенность перевода земель населенных пунктов заключается в том, что установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов являются переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.

Федеральное законодательство оставляет за собой прерогативу установления порядка перевода земель из одной категории в другую. Однако необходимо отметить, что об основаниях и других условиях перевода в данном случае не упоминается, следовательно, они могут устанавливаться и субъектами РФ.

Нормы п. 1 комментируемой статьи имеют императивный характер, что не предполагает возможности принятия решений об отнесении земель к категориям и переводе их из одной категории в другую иными помимо указанных в статье субъектами. Причем такие решения должны приниматься в строгом соответствии с полномочиями, предоставленными данным субъектам п. 1 ст. 8 Кодекса.

2. В развитие нормы п. 2 комментируемой статьи Федеральным законом о переводе земель из одной категории в другую (ст. 14) определены нормы, регулирующие порядок установления категории земель в тех случаях, когда отсутствует соответствующая запись в документах государственного кадастра недвижимости.

Если при этом категория земель указана в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах, удостоверяющих права на землю, то на основании их по заявлениям правообладателей земельных участков вносятся изменения в документы государственного кадастра недвижимости и в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае противоречия между данными о принадлежности земельных участков к землям определенной категории, указанными в документах государственного кадастра недвижимости, и данными, указанными в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах, удостоверяющих права на землю, применяется следующее правило. Если документы на земельный участок получены до вступления в силу Федерального закона о переводе земель из одной категории в другую, то отнесение земельных участков к землям определенной категории осуществляется на основании данных, указанных в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах, удостоверяющих права на землю, по заявлениям правообладателей земельных участков.

Если же категория земель не указана ни в документах государственного кадастра недвижимости, ни в правоустанавливающих документах на земельный участок или документах, удостоверяющих права на землю, то принимается нормативный правовой акт органа местного самоуправления об отнесении земельного участка к землям определенной категории в зависимости от цели использования, для которой он предоставлялся. При этом действует следующее правило: земельные участки, расположенные в границах населенных пунктов, подлежат отнесению к землям населенных пунктов, а вне границ населенных пунктов — к определенной категории земель в зависимости от документально подтвержденного фактического использования земельного участка.

Порядок отнесения земель к той или иной категории аналогичен порядку, установленному для перевода земель из одной категории в другую: заинтересованным лицом подается ходатайство в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства. Сведения, которые должно содержать такое ходатайство, и состав прилагаемых к нему документов установлены ст. 2 Федерального закона о переводе земель из одной категории в другую.

По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (или, соответственно, об отнесении земель к определенной категории) либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в следующие сроки:

1) в течение трех месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами Российской Федерации, — Правительством РФ;

2) в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства — исполнительным органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

Хотя в названном Федеральном законе ничего на сей счет не сказано, но представляется, что в отнесении земельного участка к категории земель вообще не может быть отказано, так как каждый земельный участок должен принадлежать к какой-либо категории земель. Однако заявителю может быть отказано в отнесении земельного участка именно к той категории, на которую он указывает (например, если заявитель ведет личное подсобное хозяйство на земельном участке, находящемся при его индивидуальном жилом доме в поселке, и считает, что участок должен быть отнесен к землям сельскохозяйственного назначения, в то время как по закону это земли населенных пунктов).

Основаниями же отказа в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую могут быть только следующие случаи:

1) установление в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;

2) наличие отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

3) установление несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

Федеральным законом о переводе земель из одной категории в другую установлено, что сведения о принадлежности земельного участка к определенной категории земель в течение 30 дней бесплатно вносятся в документы государственного кадастра недвижимости по заявлению правообладателя земельного участка.

Изменения в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отнесении земельного участка к определенной категории земель вносятся в установленном ст. 21 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество порядке исправления технических ошибок, допущенных при государственной регистрации прав.

3. Норма п. 3 комментируемой статьи устанавливает, что недействительность актов об отнесении земель к категориям или о переводе их из одной категории в другую может быть результатом как материального (неверного или необоснованного решения по существу вопроса), так и процессуального (нарушение установленной законом процедуры перевода земель) характера.

Признание недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую осуществляется в судебном порядке. Подведомственность дел определяется по правилам гл. 3 ГПК РФ и гл.

4 АПК РФ.

В зависимости от вида оспариваемого правового акта в гражданском процессе производство осуществляется по правилам гл. 24 или 25 ГПК РФ, в арбитражном процессе — по правилам гл. 23 или 24 АПК РФ.

Перевод земельных участков из одной категории в другую

Правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ), Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – ФЗ № 172-ФЗ), иными федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

2. Порядок обращения

Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую (далее – ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на рассмотрение этого ходатайства (п. 1 ст. 2 ФЗ № 172-ФЗ).

1) органами государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в собственности Российской Федерации;

2) уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в отношении иных земель (п. 2 ст. 2 ФЗ № 172-ФЗ).

В ходатайстве указываются:

1) кадастровый номер земельного участка;

2) категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;

3) обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;

4) права на земельный участок (п. 3 ст. 2 ФЗ № 172-ФЗ).

Для принятия решения о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую также необходимы следующие документы:

1) копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для заявителей – физических лиц);

2) выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (для заявителей – индивидуальных предпринимателей) или выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (для заявителей – юридических лиц);

3) выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

4) заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

5) согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую, за исключением случая, если правообладателем земельного участка является лицо, с которым заключено соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка (п. 4 ст. 2 ФЗ № 172-ФЗ).

Документы, предусмотренные пп. 2, 5 ч. 4 ст. 2 ФЗ № 172-ФЗ, направляются заинтересованным лицом в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Документы, предусмотренные пп. 1, 2.1, 3, 4 ч. 4 ст.

2 ФЗ № 172-ФЗ, запрашиваются исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в органах и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся указанные документы, если заинтересованное лицо не представило указанные документы самостоятельно.

В рассмотрении ходатайства может быть отказано в случае, если: с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо; к ходатайству приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствуют требованиям земельного законодательства (ч. 2 ст. 3 ФЗ № 172-ФЗ).

Ходатайство, не подлежащее рассмотрению по основаниям, установленным ч. 2 ст. 3 ФЗ № 172-ФЗ, подлежит возврату заинтересованному лицу в течение тридцати дней со дня его поступления с указанием причин, послуживших основанием для отказа в принятии ходатайства для рассмотрения (ч. 3 ст.

3 ФЗ № 172-ФЗ).

По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (далее – акт о переводе земель или земельных участков) либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (далее – акт об отказе в переводе земель или земельных участков) в следующие сроки:

1) в течение трех месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами Российской Федерации, – Правительством Российской Федерации;

2) в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства – исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления (ч. 4 ст. 3 ФЗ № 172-ФЗ).

3. Акт о переводе земель или земельных участков в другую категорию

Акт о переводе земель или земельных участков должен содержать следующие сведения:

1) основания изменения категории земель;

2) границы и описание местоположения земель, для земельных участков также их площадь и кадастровые номера;

3) категория земель, перевод из которой осуществляется;

4) категория земель, перевод в которую осуществляется (ч. 5 ст. 3 ФЗ № 172-ФЗ).

Акт о переводе земель или земельных участков не может быть принят на определенный срок (ч. 6 ст. 3 ФЗ № 172-ФЗ).

Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков направляется заинтересованному лицу в течение четырнадцати дней со дня принятия такого акта (ч. 7 ст. 3 ФЗ № 172-ФЗ). Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков может быть обжалован в суд (ч.

8 ст. 3 ФЗ № 172-ФЗ).

Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае:

1) установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;

2) наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

3) установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации (ст. 4 ФЗ № 172-ФЗ).

4. Оформление правоустанавливающих документов

Внесение сведений в ЕГРН в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую и уведомление правообладателей этих земельных участков о внесении таких сведений в ЕГРН осуществляются в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ч. 1 ст. 5 ФЗ № 172-ФЗ).

Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с даты осуществления государственного кадастрового учета земельных участков в связи с изменением их категории (ч. 3 ст. 5 ФЗ № 172-ФЗ).

Переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую, не требуется (ч. 4 ст. 5 ФЗ № 172-ФЗ).

Правовой отдел УМВД России по Ярославской области

Как происходит изменение категории земель

Согласно пункту 1 статьи 77 Земельного кодекса РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей ( п. 2 ст. 78 Земельного кодекса РФ).

Такие земли могут быть заняты:

• внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений;
• водными объектами;
• зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
• сельхозугодьями. В них входят пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли под садами, виноградниками и другими многолетними насаждениями. Они подлежат охране как особо ценные земли.

Сельскохозяйственные угодья подразделяются на три категории, минимальные размеры и местоположение которых устанавливаются законами субъектов РФ.

1. Земли приоритетного использования, подлежащие особой охране, к которым относятся опытно-производственные подразделения научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профобразования. Кадастровая стоимость этих земель существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (округу).

2. Особо ценные продуктивные угодья, использование которых для несельскохозяйственных нужд, для дачного и иного строительства не допускается.

3. Сельскохозяйственные угодья, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, следовательно, земли худшего качества по кадастровой оценке.

Использование земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного для ведения фермерского хозяйства, в целях жилищного строительства не допускается (письмо Минэкономразвития России от 21 декабря 2010 г. № Д23-5270).

Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых в деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки согласно пункту 2 статьи 11 Федерального закона от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Когда можно перевести земли в другую категорию

Для использования земель сельскохозяйственного назначения в иных целях их необходимо перевести в другую категорию. Ведь земельный участок может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке, если он ненадлежаще его использует или не использует в соответствии с целевым назначением в течение трех лет (ст. 284, 285 Гражданского кодекса РФ).

Правомерность такого изъятия подтверждают и арбитры (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2010 г. № 17АП-7586/2010-ГК).

Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – Закон № 172-ФЗ).

При этом перевод сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:

1) с консервацией земель;

2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения. Для создания туристско-рекреационной зоны и перевода земель сельскохозяйственной категории в «земли особо охраняемых территорий и объектов» должно быть принято постановление Правительства РФ о создании туристско-рекреационной особой экономической зоны на территории РФ, где расположен земельный участок (постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2010 г. № 07АП-10686/10, ФАС Северо-Западного округа от 21 сентября 2010 г. № А66-14704/2009);

3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;

4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения объектов;

5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного или водного фонда, земель запаса;

6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;

7) с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;

8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона № 172-ФЗ не допускается перевод земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50 процентов и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса РФ.

Как оформить документы для изменения категории земли

Согласно статье 2 Закона № 172-ФЗ, для перевода земельного участка из одной категории в другую заинтересованному лицу нужно подать ходатайство о переводе земель из одной категории в другую (о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую). Ходатайство подается в исполнительный орган госвласти или орган местного самоуправления, уполномоченный на его рассмотрение.

В отношении земель сельскохозяйственного назначения (кроме находящихся в собственности РФ) содержание ходатайства и состав прилагаемых к нему документов устанавливают органы власти субъектов РФ.

В обязательном порядке ходатайство должно содержать:

• кадастровый номер участка;
• категорию земель, в состав которых входит земельный участок, и категорию земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
• обоснование перевода земельного участка из одной категории в другую;
• права на земельный участок.

К ходатайству необходимо приложить следующие документы (п. 4, 4.1 ст. 2 Закона № 172-ФЗ):

• выписку из Единого государственного реестра юридических лиц или из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей;
• согласие правообладателя участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую.

В рассмотрении ходатайства могут отказать только в двух случаях: если с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо или к ходатайству приложены несоответствующие документы. В последнем случае оно возвращается с указанием причин отказа (п. 3 ст.

3 Закона № 172-ФЗ).

В течение двух месяцев со дня поступления ходатайства исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления (Правительство РФ – в течение трех месяцев) принимает акт о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе.

В течение 14 дней после этого акт направляется заинтересованному лицу (в орган кадастрового учета – в течение пяти дней). О внесенных изменениях орган кадастрового учета уведомляет заинтересованных правообладателей земельных участков с указанием акта о переводе земель или земельных участков, а также органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если участок из состава земель сельскохозяйственного назначения будет переведен в земли иных категорий с нарушением действующего законодательства, решение о переводе может быть отменено.

Отметим, что лицу, получившему участок, который незаконно изъят или переведен в другие категории, будет крайне затруднительно возместить убытки, связанные с отменой такого решения (постановления Президиума ВАС РФ от 17 июля 2012 г. № 2683/12, от 22 мая 2012 г. № 13443/11).

Как изменится земельный налог

Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую имеет прямое влияние на налоговую нагрузку компании. Ведь он влечет за собой изменение кадастровой стоимости земли, которая является налоговой базой по земельному налогу. Иными словами, изменение категории земли влияет на налоговую ставку (письмо Минфина России от 12 июля 2013 г. № 03-05-05-02/27214).

Напомним: в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельхозназначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельхозпроизводства, налоговая ставка не может превышать 0,3 процента кадастровой стоимости участка (подп. 1 п. 1 ст. 394 Налогового кодекса РФ).

В отношении прочих земель ставка земельного налога не может превышать 1,5 процента кадастровой стоимости земли.

Перевод земель из одной категории в другую: все об изменении целевого назначения участка

Все территории в Российской Федерации разделены на участки в зависимости от их состава. Независимо от того, кто является собственником земли, земельным наделам обязательно присвоена категория – правовой режим, устанавливающий допустимые способы использования недвижимости.

Владелец (землепользователь) не вправе изменять категорию самостоятельно – строго регламентированный порядок перевода и регистрации позволяет избежать злоупотреблений при эксплуатации участка.

Граждане чаще всего сталкиваются с необходимостью перевести участок из одной категории в другую, когда речь идет о небольших земельных наделах, полученных много лет назад в пользование от муниципалитета или садоводческого некоммерческого товарищества (далее в тексте – СНТ). Даже оформление в собственность или приватизация такой земли не дает владельцу официального права построить и зарегистрировать на этой территории жилой дом или иной объект, не отвечающий целевым требованиям. Чтобы поставить строение на государственный учет, необходимо получить разрешение на перевод земель из одной категории в другую.

Категории земель в России

Земельным кодексом (далее в тексте – ЗК РФ) земля распределяется на следующие категории:

1. Промышленные. Участки этой категории отводятся под строительство транспортных путей и зданий, зданий обороны и безопасности страны, под строения энергетики, связи и ведения научных программ и прочие специальные цели.
2. Земли населенных пунктов (далее в тексте – ЗНП). Наделы, отведенные под застройку жилых объектов. Главная особенность таких земель – они не могут находиться на земельных территориях иного назначения или в частных владениях.
3. Сельскохозяйственного назначения (далее – ЗСХН). Земельный ресурс, необходимый для производства сельскохозяйственной продукции: пастбища, пашни, наделы под садоводство и огородничество, лесозащитные полосы, водоемы для выращивания рыбы и земли аналогичного свойства.
4. Водный фонд.
5. Особо охраняемые. К ним относятся изъятые (частично изъятые) из общего оборота территории, имеющие ценное значение.
6. Лесной фонд (читайте: как бесплатно получить лес от государства).
7. Земли запаса. Государственные участки, не переданные в пользование гражданам или организациям и не проданные в собственность.

Перевод участка из одной категории в другую: что нужно знать

Изменение назначения для земельного участка сегодня регулируется положениями ЗК РФ и Федеральным законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 (актуальная редакция от 29.07.2017 г., далее в тексте – ФЗ 172). Прежде чем начинать процедуру перевода категории земельного надела в другой правовой статус, владельцу (пользователю) потребуется уточнить, может ли разрешить законодательство подобные изменения. Положениями ФЗ 172 устанавливаются ограничения и обязательные условия, которые потребуется соблюдать для смены категории того или иного вид земель:

1. Для ЗСХН. Перевод таких ценных для государства наделов на общих основаниях запрещен (пункт 2 ст. 7 ФЗ 172). Исключительные обстоятельства, допускающие изменения, предусмотрены для наделов, стоимость которых ниже, чем 50% от средней кадастровой цены на землю в регионе. К таким условиям закон относит следующие причины изменения категории:

• консервация территории;
• создание особо ценных зон;
• расширение ЗНП;
• запланированное возведение промышленных сооружений;
• перевод в водный или лесной фонд, в зоны запаса земли, если территория ЗСХН стала непригодной для эксплуатации;
• строительство дорог, ЛЭП, трубопроводов;
• для нужд обороны, выполнения международных государственных проектов;
• запланированная разработка на месте ЗСХН полезных ископаемых;
• размещение социальных объектов, в том числе для образования и здравоохранения, если нет другой территории для строительства данного объекта.

1. ЗНП. Изменяется вместе с расширением (уменьшением) пределов населенного пункта (ст. 8 ФЗ 172).
2. Промышленные зоны можно переводить в иные категории без особых ограничений (ст. 9 ФЗ 172), но при условии полного восстановления по плану рекультивации.
3. Земли с особым статусом (охраняемые, ценные). Переводятся в другую категорию крайне редко по причине потери ценных свойств (ст. 10 ФЗ 172). И напротив, статус особо охраняемой зоны может получить любая территория, за исключением ЗНП, при наличии условий для создания в этой местности туристической, природоохранной или иной аналогично ценной зоны.
4. Лесные и водные территории. Переводятся при создании особо ценных участков или возведении объекта государственного (муниципального) значения, а также интегрируются в расширяемые границы населенного пункта (ст. 11, 12 ФЗ 172).

Следует уточнить, что ограничения на перевод конкретной территории в другую категорию могут налагаться специальными нормативными актами. Узнать наверняка, может ли осуществляться процедура перевода для конкретного участка, можно, заранее направив запрос в земельно-имущественный отдел муниципалитета, в ведомстве которого находится эта земля.

Процесс изменения категории земель: пошаговая инструкция

Инициировать процедуру перевода имеет право собственник надела или землепользователь, которыми могут являться граждане, представители юридического лица (ЮЛ), индивидуальные предприниматели (ИП) или общины малых коренных народов России, а в отдельных случаях – компетентные органы государственной (муниципальной) власти. Пошаговая инструкция смены категории земель выглядит следующим образом (ст. 3 ФЗ 172):

Шаг 1. Подготовка пакета документов

Полный перечень документации содержит статья 2 ФЗ 172:

1. Паспорт или иное удостоверение личности подателя ходатайства.
2. Выписка, подтверждающая регистрацию ИП или ЮЛ (при необходимости).
3. Выписка из ЕГРН – Единого государственного реестра недвижимости. При отсутствии у владельца (пользователя) бумажного экземпляра с печатью, запрос на получение направят исполнительные органы.
4. Документы, подтверждающие приобретение права собственности на землю (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и прочее) или согласие от собственника, если участок эксплуатируется на праве пользования.
5. Заключение экологической экспертизы.

Последний документ обязателен не для каждой категории недвижимости, а в условиях, определенных федеральными законами.

Помимо перечисленного, от заявителя могут запросить дополнительные документы в соответствии с федеральными (муниципальными) нормативными актами и постановлениями Правительства РФ (п. 2 ст. 2 ФЗ 172).

Шаг 2. Обратиться с заявлением (ходатайством)

В зависимости от принадлежности участка земли, с ходатайством следует обращаться в земельно-имущественный департамент регионального правительства или местного самоуправления.

Документ составляется в свободной форме или на бланке, утвержденном компетентными органами. Образец заполнения ходатайства можно найти на информационных стендах или на сайте ведомства, принимающего подобные заявления. При составлении нужно указать:

• кадастровый номер заявленного участка;
• права заявителя на землю;
• действующую категорию надела и категорию планируемого перевода;
• обосновать причину перевода в данную категорию.

Шаг 3. Принятие решения с составлением соответствующего акта

Принятое заявление рассматривается в течение 2 месяцев (в городских, муниципальных органах власти) или 3 месяцев (региональным правительством или Правительством РФ). Уведомление о переводе (отказе в переводе) земельного надела в иную категорию направляется заявителю в течение 2 недель с момента вынесения решения.

При положительном результате земельно-имущественным департаментом составляется акт о переводе земли в заявленную категорию. Оформлять заново прочую документацию на землю при этом не потребуется.

Шаг 4. Регистрация изменения категории

Копия акта направляется из местной (региональной) администрации в территориальный отдел Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии (отдел Росреестра) в десятидневный срок со дня утверждения решения. Изменения вносятся в ЕГРН на основании этого акта (ст.5 ФЗ 172).

Услуга по уведомлению Росреестра о смене категории предоставляется заявителю бесплатно. За оказание госуслуги по внесению изменений в ЕГРН владельцу (пользователю) участка понадобится оплатить госпошлину в размере 350 руб. (ст. 333.33 НК РФ).

После постановки на регистрационный учет владелец участка может начать использование надела в соответствии с новым правовым статусом земли.

Отказ в изменении категории земель

Отказать заявителю могут еще на этапе представления ходатайства. Причинами для этого могут послужить отсутствие у этого лица права на представление ходатайства, а также неправильное или неполное оформление обязательных прилагаемых документов. Для повторного заявления нужно устранить все указанные в отказных документах недочеты.

Официальный отказ перевести участок земли в другую категорию выносится по основаниям, перечисленным в ст. 4 ФЗ 172:

• ограничение (запрет) на перевод в другую категорию, наложенный действующим законодательством;
• заявленная категория противоречит целевому назначению надела;
• экологической государственной экспертизой установлены негативные последствия предстоящего перевода.

Еще одна причина, из-за которой не может производиться перевод – если кадастровая стоимость заявленной территории слишком высока (более 50% относительно средней стоимости по региону). В любом из указанных случаев заявителю полностью вернут пакет документов в течение 30 рабочих дней с момента представления ходатайства, уведомив о причине отказа.

Заявитель может оспорить вынесенное решение через суд и при положительном решении суда направить новое ходатайство. Порядок обжалования выглядит следующим образом:

1. Получить на руки акт в имущественно-земельном отделе.
2. Составить и подать исковое заявление о признании составленного акта незаконным. К заявлению приложить документы:

• ксерокопию выданного акта;
• копию ходатайства и сопровождающих документов;
• документацию, подтверждающую нелегитимность отказа или разрешения на перевод;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• иные документы, имеющие отношение к судебному процессу.

1. Получив уведомление о месте и дате рассмотрения, явиться в суд к назначенному времени.
2. Если суд удовлетворил требования искового заявления, получить в канцелярии экземпляр судебного решения.
3. Подать повторное ходатайство, приложив к пакету документов решение суда.

Процесс обжалования на примере из судебной практики

Собственник дачного надела гражданин П. подал в суд исковое заявление с просьбой признать незаконным акт об отказе на перевод надела из земель сельхозназначения в категорию ЗНМ. Свой иск гражданин П. обосновал тем, что в связи с запланированным на 2017 – 2019 годы расширением жилого микрорайона, решением собрания районной Думы Стародворского муниципального района № 321-р утвержден генеральный план городского поселения Веселое Стародворского района, по которому его дача внесена в пределы г. п. Веселое.

01 июля 2017 года гражданин П. направил ходатайство в администрацию Стародворского района о включении своего надела в территорию г. п. Веселое и переводе дачной земли из категории ЗСХН в ЗНП под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Администрацией Стародворского района было вынесено решение отказать во включении участка в границы г. п. Веселое по причине того, что еще не начато строительство жилого комплекса, из-за которого расширяются границы поселка.

Рассмотрев представленные материалы, суд пришел к выводу, что акт об отказе, выданный в ответ на ходатайство гражданина П., является необоснованным. В соответствии с пунктом 1 статьи 7 ФЗ 172 расширение территории городского поселения, закрепленное градостроительным планированием – законная причина для перевода дачных ЗСХН в заявленную категорию ЗНП

На основании этого суд вынес решение о признании недействительным акта администрации Стародворского района, а также признал за гражданином П. право на включение принадлежащей ему земли в г. п. Веселое Стародворского района и право на перевод заявленного надела из категории ЗСХН в ЗНП.