Как дают квартиры собственникам при сносе дома и что получают собственники взамен, какая площадь,

Согласно закону о реновации в Москве будут расселять в том числе и квартиры коммунального типа. Фактически это означает, что если в доме, попавшем в программу реновации, есть коммуналки, их жители получат отдельное жилье. «Мы не будем плодить коммуналки при реализации этого проекта», — ранее прокомментировал одобренные поправки в законопроект спикер Госдумы Вячеслав Володин.

«Если комнатой в квартире коммунального заселения на праве общей долевой или общей совместной собственности владеют несколько человек, то они получат отдельную квартиру, — соответственно, в общую долевую или в общую совместную собственность. Договор, предусматривающий переход права собственности, будет заключаться со всеми собственниками», — поясняет юрисконсульт компании «Инком-Недвижимость» Юлия Калганова.

По мнению управляющего партнера риелторской компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, сейчас появится немало предприимчивых людей, которые кинутся скупать квартиры в коммуналках реновационных домов, чтобы впоследствии получить отдельные квартиры.

Чем отличается коммуналка от квартиры в долевой собственности

В федеральном законодательстве понятие коммунальной квартиры не содержится, однако столичные власти еще в 2010 году в законе «Основы жилищной политики города Москвы» дали определение этому типу жилья, говорит Мария Литинецкая.

Согласно этому закону, коммуналка — квартира, в которой обеспечен прямой доступ к помещениям общего пользования в здании и в самой квартире. Она состоит из нескольких комнат, в которых проживают два и более собственника или нанимателя, не являющихся членами одной семьи на основании отдельных договоров социального найма, безвозмездного пользования, заключенных в отношении отдельных жилых помещений в квартире (комнат). Кроме того, они могут быть и собственниками комнаты.

«Основные индивидуализирующие признаки коммуналки — это равный доступ к общему пространству квартиры и дома, наличие у жильцов права собственности или договоров соцнайма на отдельные помещения (а не доли в общей собственности), а также отсутствие у них родственных связей. Если одно из этих условий неприменимо, то речь идет о квартире, которая находится в общей совместной или долевой собственности», — поясняет Мария Литинецкая.

Коммунальная квартира (Фото: ИТАР-ТАСС/Интерпресс)

Под квартирой коммунального заселения понимается квартира, в которой объектами права собственности являются отдельные комнаты, имеющие свои кадастровые номера и отдельные лицевые счета, добавляет руководитель офиса «В Крылатском» «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. По ее словам, места общего пользования в таких квартирах — кухня, санузлы, коридоры — принадлежат собственникам комнат пропорционально размеру находящейся в их собственности жилой площади.

Отличие между коммуналками и квартирами в долевой собственности принципиальное. «Долевая собственность — это когда есть объект и доля в праве, не в объекте, так называемая юридическая фикция, то есть право на право. Доля не выделена в натуре, в каждом квадратном сантиметре есть доля всех собственников. Общая совместная собственность означает то же самое — совместное использование жилплощади, но без выделения доли», — поясняет Ирина Бербенева.

В коммунальной же квартире каждая комната является отдельным объектом собственности, выделенным в натуре, а у каждого собственника отдельный лицевой счет, добавляет она.

Как будут расселять согласно закону о реновации

Согласно закону о реновации (№ 141-ФЗ от 1 июля 2017 года) взамен комнаты в коммунальной квартире, попавшей под снос, в качестве равнозначного или равноценного жилого помещения положена отдельная квартира. При этом предоставление комнаты в коммуналке или части жилого помещения, составляющей долю в праве общей собственности на отдельную квартиру, не допускается, отмечается в законе. В случае если освобождаемая комната в коммунальной квартире находится в общей долевой или общей совместной собственности граждан, им предоставляются отдельные квартиры на праве общей долевой или общей совместной собственности.

«В случае, если жилое помещение находится в общей собственности, договор, предусматривающий переход права собственности на такое жилое помещение, заключается со всеми собственниками жилого помещения и предусматривает возникновение права общей собственности на предоставляемое жилое помещение в долях, соответствующих долям в праве собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации (в случае, если такое жилое помещение находилось в общей долевой собственности), или возникновение права общей совместной собственности на предоставляемое жилое помещение (в случае, если такое жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, находилось в общей совместной собственности)», — говорится в абзаце 21 статьи 7.3 данного закона.

Как сделать из квартиры коммуналку

Для того чтобы сделать из обычной квартиры коммунальную, необходимо разделить лицевые счета, говорит Ирина Бербенева. «Это делается только через суд. Причем это не обязательно должен быть спор, может быть просто заявление о том, что сособственники решили таким образом разделить свою недвижимость», — уточняет она.

Однако, по ее словам, редко бывает так, что комнаты в квартире равноценны: то есть доли равноценны, а вот комнаты — разные по площади, и полюбовно решить, кому достанется комната 20 м, а кому 9 м, бывает очень непросто.

Чтобы превратить обычную квартиру в коммуналку, супругам достаточно развестись и оформить в индивидуальную собственность комнаты в некогда общей квартире (как минимум две). При этом они должны обеспечить друг другу свободный доступ к помещению общего пользования (кухне, санузлам, входу в квартиру), поясняет Мария Литинецкая.

Во время приготовления обеда на общей кухне в коммунальной квартире (Фото: Фотохроника ТАСС)

Соответственно, по закону о реновации они смогут претендовать на отдельную квартиру, и в этом главный подводный камень, подчеркивает Мария Литинецкая. По ее мнению, сейчас появится немало предприимчивых людей, которые кинутся скупать квартиры в коммуналках реновационных домов, чтобы впоследствии получить отдельные квартиры. Кроме того, супруги могут оформить фиктивный развод и оформить в собственность комнаты, добавляет она.

В то же время юрисконсульт компании «Инком-Недвижимость» Юлия Калганова утверждает, что из квартиры в общей долевой или общей совместной собственности сделать коммунальную квартиру невозможно.

Юрист приводит пример расселения квартиры, где проживают бывшие супруги после развода — уже посторонние друг другу люди. «Согласно вступившему в силу закону о реновации, бывшие супруги получат одну равнозначную или равноценную квартиру в общую долевую (или совместную) собственность. Кроме того, вместо предоставляемого в собственность равнозначного жилого помещения они могут получить равноценное возмещение в денежной форме», — говорит Юлия Калганова. Также собственники вправе по письменному заявлению приобрести за доплату жилые помещения большей площади и (или) жилые помещения, имеющие большее количество комнат, чем предоставляемые им равнозначные жилплощади, дополняет она.

Как расселяли коммуналки по лужковской программе

При так называемом лужковском сносе объектов первого периода индустриального домостроения людей переселяли в жилье, расположенное, как правило, в том же районе, в редких случаях за его пределы, но только по согласованию с жильцами, вспоминают риелторы. По словам Юлии Калгановой, расселение проходило по норме на человека (18 кв. м). В связи с этим некоторые предприимчивые граждане прописывали всю семью в однушке и получали, например, трешки, вспоминает она.

Снос пятиэтажки первого периода индустриального домостроения в Москве по лужковской программе (Фото: Дмитрий Серебряков/ТАСС )

«Конфликты, как правило, возникали из-за метража предоставляемых гражданам квартир: люди хотели получить жилье большей площади, чем им было положено, даже отказывались выезжать из старой квартиры, и в этом случае их выселяли по решению суда. Однако стоит отметить, что основная часть таких конфликтов пришлась на начало 2000-х годов», — вспоминает юрисконсульт «Инком-Недвижимости» Александр Лифшиц.

Он приводит показательный пример из прошлой практики: «В доме, предназначенном под снос, в трехкомнатной квартире проживала одна семья, каждый из ее членов официально оформил себе в собственность по комнате. В итоге получилось, что квартира коммунальная, а каждому из собственников комнат по закону полагалась однокомнатная квартира — в итоге получалось три отдельных жилплощади. Однако суд отказал гражданам в получении такого количества квартир на основании того, что это одна семья, а оформлением комнат в собственность они занялись в преддверии сноса».

Как дают квартиры собственникам при сносе дома и что они получают

В 2020 году хозяева жилплощади и те граждане, кто пользуется жильём по договору социального найма, могут получить для своего многоквартирного дома статус аварийного, если он действительно находится в плачевном состоянии и капитальным ремонтом тут не обойтись. Данный процесс не быстрый, времени и сил придётся потратить много, но в итоге есть шанс попасть в программу расселения аварийного жилья. Но наряду с положительной стороной расселения есть и другая, менее приятная. Не все граждане на сегодняшний день знают, что получают собственники квартир или наниматели вместо своего аварийного жилья.

Сегодня мы расскажем про изменения в законодательстве и как дают квартиры собственникам при сносе дома и что они получают.

Что дают хозяевам аварийного жилья при расселении и на каких условиях?

Как многие знают, в прошлом году в законодательство внесли изменения, касающиеся правил получения новой жилплощади при расселении аварийного дома. Больше всех изменения затронули как раз-таки владельцев, а не тех, кто снимает жильё по договору социального найма.

С позиции специалиста.

Юрист. Стаж работы по специальности 14.5 лет. Направление: наследственное, гражданское, семейное право.

До принятия изменений в жилищном законодательстве, хозяин квартиры в аварийном доме при его сносе имел право получить равнозначную квартиру (под равнозначностью понимается равенство общей площади старого и нового помещений). Также, новая квартира должна была иметь все удобства (проведены и работают вода, канализация, отопление, электричество).

Причём планировка и число комнат могли и отличаться, принималось во внимание равенство общих площадей квартир. А вот когда хозяин жилплощади в аварийном доме хотел получить жильё большей площади, он должен был доплатить за разницу в «квадратах».

Но даже до изменений в законе многие спрашивали, какую площадь получает хозяин жилья во время сноса, если в квартире на момент расселения проживает больше граждан, чем положено по санитарным нормам? Ответ был таким же – владелец квартиры получал равнозначное жильё в любом случае, так как программа расселения аварийного жилья не включает в себя программу по улучшению жилищных условий. И если семья слишком большая и ей нужно больше квадратных метров, то за это надо было платить отдельно, из собственных средств.

А вот по новому законодательству владелец квартиры в результате расселения имеет следующие права:

• Жилплощадь в аварийном доме обязаны оценить по рыночной стоимости (сюда же должна войти оценка рыночной стоимости земли под домом с выделением доли на каждую квартиру и оценка общедомового имущества, также поделённая на каждую квартиру, в зависимости от её площади). Получается выкупная стоимость помещения.
• Хозяину аварийной жилплощади предлагается для ознакомления несколько вариантов для переезда. После выбора варианта от его цены отнимают выкупную цену аварийной жилплощади.
• Вот эту разницу в цене и должен оплатить хозяин квартиры, чтобы получить новую (выбранный им вариант).

В случае, когда хозяин аварийного жилья данную разницу внести не может (ну нет у человека столько денег), то ему дают жилплощадь по договору социального найма, и приватизировать её он уже не имеет права. А выкупную цену аварийной квартиры переводят на счёт её хозяина.

Владельцем нового жилья при этом будет являться городская администрация (потому, что оно изначально было в их фонде и выделяется как раз по заключении договора социального найма).

Какова процедура получения жилплощади при сносе дома?

Как мы выяснили выше, при сносе дома (его уже признали аварийным) владелец жилплощади может рассчитывать на получение нового жилья (с доплатой) или компенсации. И согласно законодательству, расселение должно быть проведено максимум через год после того, как дом признан аварийным (опасным для жизни). А вот в жизни этот срок расселения почти никогда не соблюдается и люди живут в страхе перед тем, что дом рухнет, по нескольку лет.

Как только многоквартирный дом получает статус аварийного, его включают в очередь на расселение в порядке очерёдности (добавляют в конец списка). Движется ли ваш дом в этой очереди, можно посмотреть в интернете, по адресу «Реформа ЖКХ».

При сносе дома хозяину жилплощади предлагают несколько вариантов другого жилья, которые примерно идентичны сносимой квартире как по условиям проживания, так и по локации (наличие районной инфраструктуры – магазины, поликлиника, школа, детсад и т.д., кому что важнее). Именно за хозяином остаётся последнее слово при выборе той или иной квартиры и навязывать ему неудобные варианты администрация города или района не имеет права.

В качестве примера рассмотрим случай. В одном из городков при сносе аварийного дома семье Ивановых предложили квартиру, которая находится в соседнем районе. Всё бы ничего, другой район также был прекрасным местом проживания, не хуже текущего.

И в районе новой предлагаемой квартиры были школа, детский сад, спортивное сооружение. Но Ивановы были пенсионерами и все эти объекты их уже не интересовали. А вот отсутствие поликлиники в шаговой доступности в новом районе их не устроило категорически (в старом районе поликлиника была совсем рядом).

Поэтому пенсионеры не согласились на обмен по предложенному варианту, посчитав его неравноценным для себя.

Администрация города или района при расселении должна предложить сносимым как минимум по три варианта переезда на каждого владельца. А если владельцев у квартиры несколько (долевая собственность), то одобрить вариант обязаны все совладельцы.

Процесс передачи новой квартиры взамен сносимой обязан оформляться отдельным договором, который заключают проживающий в квартире и городская администрация.

Если жилец является хозяином квартиры, то подписывается контракт на предоставление в собственность новой квартиры взамен изъятой.

Если же гражданин проживает по договору социального найма, то данный договор просто перезаключается, с указанием новой квартиры, а жильцы просто переезжают.

Предоставляемая взамен сносимой квартира должна удовлетворять всем санитарным нормам. Если какое-то требование нарушено (нет воды, не работает отопление, плесень на стенах и т.д.), то об этом нужно сообщить в администрацию, которая выдавала данное жильё.

Если администрация на это никак не отреагировала (а она обязана устранить выявленные нарушения ещё до вселения граждан), то граждане имеют право подать иск в суд.

Внимание! Все траты, связанные с переездом в другое жильё и оформлением документов на него обязана нести городская или районная администрация.

Как дают квартиры нанимателям муниципального жилья?

Гражданам, кто живёт в муниципальных квартирах по договору социального найма, при сносе дома обязаны выдать аналогичную жилплощадь на тех же условиях, что и действующий договор. Это касается и собственников, которые не смогли оплатить разницу их аварийного жилья с новым. Им также обязаны выдать жилплощадь по договору социального найма (размер такого жилья при этом будет рассчитан по числу проживающих и может оказаться меньше, или больше сносимого).

Новое, выдаваемое при сносе, жильё обязано быть в том же районе, что и сносимое.

Если предлагается квартира в другом районе, то такой вариант должен одобрить проживающий, без его согласия принудительное переселение невозможно.

Новая квартира должна быть пригодна для проживания и благоустроена (свежий ремонт, работающие коммуникации).

Квадратура предоставляемой новой жилплощади обязана быть не меньше, чем в аварийном доме (больше — да, меньше – нет).

Когда расселяемый человек проходит по программе улучшения жилищных условий, то при сносе дома и выделении ему новой жилплощади, её размер может быть увеличен сообразно текущим потребностям (родился ещё один ребёнок, к примеру).

Гражданин, проживающий по договору социального найма, перед расселением обязан погасить все долги по «коммуналке», если они у него есть.

Признание дома аварийным не освобождает нанимателя от обязанности по оплате аренды. Её стоимость составит 70% от аренды до того момента, как дом был признан аварийным.

Нанимателю вместо отдельной квартиры не имеют права давать комнату в общежитии.

Некоторые категории граждан, пользующиеся социальным жильём (пенсионеры, инвалиды, многодетные семьи), освобождаются от уплаты арендных взносов. Они обязаны платить лишь за «коммуналку».

Новый договор подписывается только при обоюдном согласии сторон (муниципалитета и нанимателя). Когда наниматель переезжать отказывается или не желает получать другую жилплощадь, он обязан оформить свой отказ письменно. Тогда муниципалитет новое жильё не выдаст.

Как дают квартиры собственникам.

При сносе дома возможностью получить новую жилплощадь обладает только её собственник (а не прописанные или проживающие). И только если у него нет другой жилплощади в собственности. Если другое жильё имеется, хозяин квартиры в аварийном доме может получить исключительно денежную компенсацию.

Эта компенсация и есть выкупная стоимость квартиры на момент расселения.

Внимание! Если гражданин живёт в помещении по договору социального найма, то права на получение компенсации у него нет.

Когда жилплощадь в аварийном доме имеет нескольких собственников (долевая собственность), компенсация переводится на счета всех сособственников согласно величине их долей. Если кто-то из совладельцев несовершеннолетний, ему открывают личный счёт и деньги переводятся туда (не родителям, не опекунам).

Компенсация выдаётся исключительно в безналичной форме, путём перевода денег со счёта на счёт.

Как рассчитывают рыночную цену квартиры при сносе дома?

Компенсация (выкупная цена) за жилплощадь в аварийном доме рассчитывается на основе статьи 32 ЖК. Расчёты обязаны включать в себя следующие пункты:

• Рыночная цена жилплощади в аварийном доме на момент, до которого стало известно, что дом признан аварийным.
• Рыночная цена доли земли, на которой стоит многоквартирный дом.
• Рыночная цена доли общедомового имущества.
• Расходы на переезд в другое жильё (транспорт, погрузка, выгрузка).
• Затраты на аренду квартиры на время подбора нового жилья, если дом уже сносят.
• Упущенная выгода, если квартира сдавалась внаём (официально, по договору) и при сносе дома пришлось расторгнуть договор аренды.

Если граждане уверены, что компенсацию за квартиры им посчитали с нарушениями, они вправе подать иск в суд и добиться пересмотра суммы компенсации.

Владелец квартиры может или получить компенсацию за квартиру или добавить к ней свои деньги и получить новое жильё.

Дают ли квартиры при ветхом жилье?

Если жильё признано аварийным и подлежит сносу, владелец или арендатор, могут получить новые квартиры. А вот если жильё признали ветхим, тут ситуация несколько иная.

В законодательстве нет такого термина, как «ветхое жильё». Этот термин используют в строительных нормах, из которых вытекает, что ветхим может считаться жильё, износ которого превысил 70% (для строений из кирпича) или 60% (для строений из дерева).

Но при этом проживание в такой квартире не опасно для здоровья или жизни гражданина, а лишь является некомфортным. Поэтому, ветхое жильё подлежит исключительно ремонту, максимум – капитальному. И получить другую жилплощадь, если ваша признана ветхой, не получится, нет таких законов.

Поэтому единственным способом получения новой квартиры для владельца ветхого жилья является признание дома аварийным.

В зале суда.

С прошлого года Верховный суд определил, что муниципалитет при сносе дома должен давать собственнику равноценное жильё, а не равнозначное, как было прежде.

Данное изменение означает, что хозяину квартиры полагается жильё, рыночная цена которого равна стоимости жилья в сносимом доме (выкупной цене). Если владелец хочет квартиру дороже, то разницу он обязан компенсировать сам. Принуждать его к этому никто не имеет права.

Причём получить компенсацию за жильё собственник сможет только после письменного отказа от доплаты и от получения равноценного жилья. Т.е., муниципалитет обязан предложить собственнику сначала эти варианты, а уж потом компенсацию.

Это правило также утвердил Верховный суд, обеспечив владельцев аварийных квартир правом гарантированного получения равноценной жилплощади в полное владение при сносе дома. А когда оценочная стоимость аварийной жилплощади маленькая, то и предлагаемое взамен жильё будет небольшим по размерам.

В качестве примера рассмотрим следующий случай. В одной из областей страны хозяин жилплощади в аварийном доме направил иск в суд на муниципалитет. А дело вот в чём.

Дом, где жил истец, признали аварийным и внесли в программу расселения. Муниципалитет, не заморачиваясь с расчётами, назначил выкупную цену за аварийную жилплощадь в 50% от цены других аналогичных квартир. Никаких смет и расчётов жителям предоставлено не было. Поэтому часть из них и обратились в суд для перерасчёта выкупной стоимости. Суды двух инстанций (районный и апелляционный) признали правоту администрации.

А вот Верховный суд встал на сторону истца и постановил пересмотреть выкупную стоимость с учётом всех требуемых пунктов.

Итак, вот мы и разобрались в том, как дают квартиры собственникам при сносе дома. Да, согласны, с внесением изменений получить другое жильё стало тяжелее. Но эти изменения не коснулись тех, чьи дома были признаны аварийными до 1 января 2017 года. Этим гражданам обязаны выдать именно равнозначное жильё, без доплат. Если вы так и не разобрались, какую квартиру вам выдадут при сносе, обращайтесь к нашим юристам.

Звоните прямо сейчас или пишите на сайте в любое удобное для вас время и наши специалисты ответят вам незамедлительно.

Аварийное жилье: как попасть в программу переселения в 2024 году

В действующую программу расселения аварийного жилого фонда попали здания, которые были признаны аварийными до 1 января 2017 года. Она рассчитана до 2024 года. В сентябре стартовала новая программа переселения из аварийного жилья, которая охватит около 50 тыс. граждан.

В программу вошли многоэтажки, которые признали непригодными для проживания в период с 1 января 2017 года по 1 января 2024-го. Рассказываем, какое жилье считается аварийным и как попасть в программу переселения.

Что такое аварийное жилье

• признанном аварийным;
• расположенном на территории, где превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности (например, шум, электромагнитное излучение, радиация);
• находящемся в производственной зоне, зоне инженерной и транспортной инфраструктуры, санитарно-защитной зоне;
• построенном на территории, где возможны ЧС (оползни, селевые потоки, лавины, ежегодные наводнения или техногенные аварии);
• получившем повреждения в результате взрывов, пожаров, аварий, просадки грунтов, землетрясений, когда восстановление невозможно по техническим или экономическим причинам.

«Аварийное состояние здания — состояние здания, при котором более 50% жилых помещений и основных несущих конструкций здания (стен, фундаментов) отнесены к категории аварийных и представляют опасность для жизни проживающих. Аварийное состояние несущих конструкций здания — это то, при котором конструкции или их часть вследствие естественного износа и внешних воздействий имеют сверхнормативные деформации и повреждения, потеряли расчетную прочность и без принятых мер по укреплению представляют опасность для проживающих. При аварийном состоянии здания его дальнейшая эксплуатация должна быть незамедлительно прекращена из-за невозможности обеспечения безопасного пребывания в нем людей», — пояснила член ассоциации юристов России Мария Спиридонова.

Ветхое состояние здания — состояние, при котором конструкции здания и здание в целом имеют износ: для каменных домов — свыше 70%, для деревянных домов со стенами из местных материалов, а также мансард — свыше 65%, основные несущие конструкции сохраняют прочность, достаточную для обеспечения устойчивости здания, однако здание перестает удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям, рассказала Спиридонова.

«Основным отличием аварийного жилья от ветхого является такая степень изношенности в аварийном помещении, которая способна привести к обвалу конструкции или ее частей. Ветхое жилое помещение, как правило, не в полной мере соответствует комфортности, но при этом не несет угрозы безопасности людей. Оно нуждается в ремонте, однако дальнейшая его эксплуатация не прекращается, жильцы не переселяются», — объяснил юрист Amulex.ru Александр Титов.

Фото: Balakate\shutterstock

Как переселиться из аварийного жилья

По общему правилу, обратиться с заявлением в уполномоченный орган о признании дома аварийным может собственник или наниматель жилого помещения по договору социального найма, а если жилой дом находится в муниципальной собственности, то сделать это должна местная администрация. Решение о признании жилого помещения непригодным для проживания, а также о признании многоквартирного дома аварийным принимается специально сформированной для этого межведомственной комиссией.

«Если вы обратились с жалобой на непригодность жилого помещения для проживания и аварийное состояние дома в жилищную инспекцию, то жилищная инспекция должна представить в комиссию свое заключение, после рассмотрения которого комиссия может предложить собственнику помещения представить необходимые документы, в частности заявление о признании жилья непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным, копии правоустанавливающих документов на жилое помещение. Если вы напрямую обратились с заявлением в комиссию, то необходимо также представить заключение специализированной организации, которая проводила обследование многоквартирного дома», — уточнила Спиридонова.

Межведомственная комиссия принимает решение в отношении жилого помещения в течение 30 календарных дней с даты регистрации заявления, отметила член ассоциации юристов России. По ее словам, такое решение оформляется соответствующим заключением.

«В случае обследования жилого помещения, пострадавшего от ЧС, в течение десяти календарных дней со дня получения заключения принимается решение о признании жилого помещения непригодным для проживания граждан (многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции) и издается распоряжение с указанием сроков отселения жильцов или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ. Уполномоченный орган обязан направить решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу и (или) реконструкции в орган регистрации прав для внесения соответствующих сведений в ЕГРН», — подчеркнула юрист.

Таким образом, чтобы дом признали аварийным, необходимо:

• составить примерный список дефектов дома (например, трещины в стенах, частичное обрушение дома, отклонение стен от вертикали, разрушение и выпучивание фундамента и несущих стен), по возможности зафиксировать их на фото или видео;
• направить в муниципалитет и региональную жилищную инспекцию письмо с просьбой провести обследование дома и признать его аварийным. К обращению следует приложить описание дефектов дома и фотографии;
• дождаться ответа муниципалитета;
• если орган власти примет решение о признании дома аварийным, он будет включен в региональную программу расселения, а информация появится в федеральном реестре аварийных домов.

В какое жилье переселяют из аварийного дома

В зависимости от оснований выселения вы имеете право на выкуп у вас аварийного жилья путем заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд с выплатой возмещения за изымаемое помещение либо на заключение договора о предоставлении жилого помещения (ст. 32 ЖК РФ). В каждом случае с собственником составляется соглашение, в котором прописываются условия переселения.

«Если многоквартирный дом не включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то они вправе рассчитывать только на денежное возмещение за изымаемое жилое помещение. При этом органы государственной власти или местного самоуправления не обязаны обеспечивать собственника изымаемого жилья другим жилым помещением, он может получить денежную компенсацию. Граждане, арендующие квартиры в аварийном доме, переселяются на условиях социального найма в равнозначные помещения.

Денежное возмещение или приобретение права собственности на другое жилье являются равноценными, могут быть большей суммы, но не меньше», — пояснила Спиридонова.

Жилое помещение, в которое переселяются граждане из аварийных домов, должно быть благоустроенным и находиться в границах соответствующего населенного пункта, уточнил юрист Amulex.ru Александр Титов. Он рассказал, что благоустроенное жилье должно соответствовать санитарным, техническим, экологическим и иным требованиям, установленным законом. «При этом неблагоустроенность жилого помещения, из которого выселяется гражданин, или отсутствие в нем коммунальных удобств не является основанием для предоставления ему жилого помещения, не отвечающего требованиям ст. 89 ЖК РФ.

Уровень благоустроенности определяется применительно к государственному и муниципальному фонду данного населенного пункта», — пояснил юрист.

Верховный суд также разъяснил, что при предоставлении другого жилья в связи со сносом аварийного дома благоустроенное жилое помещение предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, предоставление другого жилого помещения в данном случае носит компенсационный характер, поэтому и предоставляться оно должно не по нормам предоставления, а соответствовать по метражу ранее занимаемому, отметил Титов. По его словам, лучше оно должно быть только с точки зрения безопасности, то есть неаварийным.

Фото: Fusionstudio\shutterstock

Как рассчитывается выкупная стоимость аварийного жилья

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. «Она включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором дом расположен, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику, включая расходы, которые он несет в связи с временным пользованием другого жилья до приобретения в собственность нового, переездом, поиском другого жилого помещения, а также досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду», — объяснил юрист Amulex.ru Александр Титов.

Формула расчета выкупной цены: СЖ + СДОИ + СДПЗУ + У, где

• СЖ — рыночная стоимость жилья;
• СДОИ — стоимость доли в общем имуществе;
• СДПЗУ — стоимость доли в праве на земельный участок;
• У — убытки собственника.

По общему правилу, выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст.32 ЖК РФ), подчеркнул Титов. Он уточнил, что оценку стоимости проводит независимый оценщик. «Если вы не согласны с оценкой стоимости недвижимости, придется обратиться в суд. В процессе разбирательства будет назначена новая экспертиза.

Если собственник и в этом случае не согласится получить определенную судом сумму, денежные средства могут принудительно перевести на депозит нотариуса», — резюмировал юрист.

Сколько времени займет переселение

Срок переселения граждан из многоквартирного дома, включенного в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, указывается в данной программе, уточнил Титов. По его словам, очередность расселения определяется по дате признания домов аварийными. При расселении приоритет отдается домам, в которых выявлена угроза обрушения.

Плановую дату можно посмотреть в федеральном реестре аварийных домов. В случае если на портале не указана информация, сроки расселения можно уточнить в муниципалитете.

Этапы расселения из аварийного жилья

Само переселение состоит из нескольких этапов:

1. Подача заявления и необходимых документов в межведомственную комиссию.;
2. Получение решения по итогам работы комиссии о признании дома аварийным;
3. Включение дома в региональную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда;
4. Получение уведомления о принятом решении об изъятии земельного участка и проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд;
5. Подписание соглашения и отправка его в орган, принявший решение об изъятии, в течение 90 дней со дня получения проекта соглашения;
6. Принятие жилого помещения с составлением соответствующего акта;
7. Подписание договора социального найма или оформление права собственности на новое жилое помещение в Росреестре.

Фото: Thapana_Studio\shutterstock

Какие документы нужны для переселения

По словам Марии Спиридоновой, для переселения достаточно иметь следующие документы:

• заявление о признании помещения жилым помещением или жилого помещения непригодным для проживания и (или) многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
• копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
• в отношении нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением — проект реконструкции нежилого помещения;
• заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома, в случае постановки вопроса о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
• заключение специализированной организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения;
• заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания — по усмотрению заявителя.

Как узнать, признан ли дом аварийным

Узнать о факте признания дома аварийным можно в федеральном реестре аварийных домов. Здесь надо указать конкретный регион, в котором интересует региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, и затем в программе выбрать дом по его адресу.

Читайте также:

• Аварийное жилье в России будет ежегодно прирастать на 2 млн кв. м
• Госдума отклонила проект новых правил компенсации за аварийное жилье
• Мишустин объявил о запуске новой программы расселения из аварийного жилья
• Путин попросил быстрее вытащить россиян из трущоб

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Покупка квартиры в доме под снос: хорошая инвестиция или деньги на ветер

Покупка квартиры в аварийном, предназначенном к сносу доме — возможность приобрести собственное жилье за небольшие деньги. Вместе с экспертами разбираемся, насколько оправдана покупка квартиры в таком доме.

• Никита Кузьмин, юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль»
• Василий Сосновский, партнер юридической компании «Генезис»
• Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
• Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства юридической фирмы «Авелан»

Что такое аварийный дом

Аварийный дом — это здание, в котором более половины жилых помещений и основных несущих конструкций (стен, фундаментов) отнесены к категории аварийных и представляют потенциальную угрозу для жизни проживающих. Это и есть принципиальное отличие аварийного жилья от ветхого, здесь в любой момент может что-то обрушиться.

Современное российское законодательство не определяет, что такое ветхое жилье. Однако такое понятие применяется на практике. По словам Вероники Величко, ветхие дома в отличие от аварийных юридически не представляют угрозу безопасности граждан.

А это означает, что их не будут сносить. Собственники ветхого жилья не могут получить никаких компенсаций, но при переходе дома в разряд аварийных и идущих под снос могут рассчитывать на возмещение. Здесь вступает в силу ст.

32 Жилищного кодекса.

Признаки аварийности дома

Аварийность дома определяется в постановлении правительства № 47:

• разрушение, повреждение или деформация строительных конструкций, при которых есть опасность обрушения дома;
• крены, которые негативно влияют на устойчивость дома;
• расположение в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами, если такое подтопление невозможно предотвратить;
• расположение в месте, где возможны разрушения при авариях техногенного характера;
• повреждение в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, чрезвычайных ситуаций, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно, а состояние домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей.

Покупка квартиры в аварийном доме законом не запрещена, но продавец обязан сообщить покупателю о том, что жилье в плохом состоянии и комиссией принято решение о признании дома непригодным для проживания (Фото: Артем Ленц/ТАСС)

Что могут получить жители сносимых аварийных домов

В том случае, если дом признан аварийным и включен в региональную программу перенаселения граждан из аварийного жилищного фонда, жители имеют право на предоставление квартир в границах своего населенного пункта, поясняет Никита Кузьмин. В качестве альтернативы закон также предоставляет возможность получения жильцами денежной компенсации за утерянное помещение. Такое возможно в случае отказа от предложенного жилья.

«У региональных властей также есть право дополнительно поддерживать людей, у которых на дату признания многоквартирного дома аварийным нет иного жилья, пригодного для постоянного проживания. Такими мерами поддержки могут стать субсидия на приобретение жилья или возмещение расходов на выплату процентов в случае привлечения заемных средств на приобретение такого имущества», — говорит Никита Кузьмин.

В том случае, если аварийный дом не включен в региональную адресную программу переселения из аварийного жилищного фонда, собственники могут рассчитывать лишь на выплату денежных компенсаций.

Купил квартиру в аварийном доме — новое жилье не получишь

Раньше некоторые покупатели приобретали со значительной скидкой квартиры или комнаты в аварийных домах. Это делалось для того, чтобы за небольшие деньги приобрести право собственности, а затем получить новое жилье. Однако принятые в 2019 году поправки в ст.

32 Жилищного кодекса исключают такую возможность.

Граждане, которые приобрели жилое помещение после признания дома аварийным, не имеют права на предоставление нового жилья взамен того, которое признали аварийным в рамках программы перенаселения, замечает Никита Кузьмин.

В этом случае граждане имеют право на выплату денежного возмещения за утраченное жилое помещение. При этом сумма компенсации не может превышать суммы, указанной в договоре купли-продажи данного помещения. Исключение здесь, по словам Юлии Дымовой, составляют только те собственники, которые унаследовали жилье в аварийном доме.

Граждане, которые приобрели жилое помещение после признания дома аварийным, не имеют права на предоставление жилого помещения взамен признанного аварийным в рамках программы перенаселения (Фото: Станислав Красильников/ТАСС)

Когда не получится продать или купить квартиру в аварийном доме под снос

Существует несколько ситуаций, при которых не получится совершить сделку купли-продажи в доме, который могут снести:

• если у покупателя есть материнский капитал и он хочет использовать его для оплаты квартиры. В этом случае грядущую сделку не одобрит Пенсионный фонд. Причина — средства по сертификату нельзя расходовать на ветхое и аварийное жилье;
• если покупатель хочет приобрести квартиру с помощью ипотеки. Ни один банк не выдаст ее на приобретение жилья в доме под снос;
• если человек приобретает квартиру ребенку, одновременно продавая его жилье. В этом случае органы опеки не дадут разрешения на такую сделку, предполагая, что жилищные условия несовершеннолетнего ухудшатся;
• если есть решение суда о принудительном выселении собственника, который собирается продать жилье;
• если собственник заключил соглашение о выкупе своей квартиры с муниципалитетом.

Если купил квартиру, не зная, что дом аварийный

Иногда на вторичном рынке бывают случаи, когда человек приобретает жилье и только после оформления сделки узнает, что квартира находится в аварийном доме. И получается, что после сноса здания новое жилье ему не полагается. Юрист Василий Сосновский замечает, что покупка и продажа квартиры в аварийном доме законом не запрещены, однако продавец обязан сообщить покупателю о том, что жилье в плохом состоянии и комиссией принято решение о признании дома непригодным для проживания.

«Если не сказать о таком недостатке покупателю, то на основании ст. 475 Гражданского кодекса он сможет расторгнуть сделку в судебном порядке. По решению суда продавцу придется вернуть уплаченные деньги, а взамен он снова получит в собственность проданную недвижимость», — говорит эксперт.

Никита Кузьмин, юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль»:

— С 1 февраля 2024 года вступил в силу ФЗ № 148. Теперь в кадастр недвижимости вносятся данные о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, а также о признании жилого дома непригодным для проживания. В Едином государственном реестре недвижимости в сведениях о таком объекте будет указано, что многоквартирный дом признан аварийными и подлежащим сносу, а также о признании помещения непригодным для проживания.

Эти изменения позволят защитить добросовестных покупателей квартир от приобретения «объектов с сюрпризом» — в случае, если продавец не предупредил о признании квартиры или дома аварийным.

Читайте также:

• Жизнь на 10 кв. м: плюсы, минусы и риски при покупке микроквартиры
• Купить квартиру в рассрочку: плюсы, минусы и риски
• «Дом.РФ» использует земельные аукционы для расселения аварийного жилья